市场法习题附答案

1 房地产评估房地产评估 市场比较法练习题市场比较法练习题 一 单项选择题一 单项选择题 1 某成交实例成交总价 24 万元 分三期付款 首期付 8 万元 6 个月后支付 8 万元 余额 于一年后付清 假设年利率为 5 则该实例的实际价格是 A 24 B 23 42 C 23 43 D 22 86 2 在进行房地产状况修正时 应注意可比实例的房地产状况是 的房地产状况 A 估价时点 B 搜集该可比实例时 C 进行房地产状况修正时 D 成交价格所反映 3 比准价格是一种 A 公平市价 B 评估价格 C 市场价格 D 理论价格 4 比较法的理论依据是 A 预期原理 B 替代原理 C 生产费用价值论 D 最高最佳使用原则 5 不适宜用比较法评估的房地产是 A 商品住宅 B 写字楼 C 纪念馆 D 标准工业厂房 6 运用市场比较法评估 选取的可比实例数量宜为 个 A 1 3 B 1 5 C 3 5 D 3 10 7 对交易实例进行区域因素修正是因为 A 交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区 区位条件相似 B 交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区 区位因素存在差别 C 交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D 交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8 下列 情况会导致房地产价格偏高 A 卖方不了解行情 B 政府协议出让 C 购买相邻房地产 D 设立抵押的房地产 9 可比实例是相邻房地产的合并交易 则算出来的比准价格往往比实际正常价格 A 高 B 低 C 相等 D 不可比 10 卖方不了解市场行情 这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏 A 高 B 低 C 不高不低 D 无法确定 11 采用比较法估价时得出四个估价结果 220 元 m2 240 元 m2 280 元 m2 230 元 m2 若求其中位数 则为 元 m2 A 230 B 242 5 C 235 D 240 12 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格 在其附近收集的某可比实例的有关资 料如下 成交价格为 4000 元 m2 成交日期为 2004 年 5 月 1 日 成交价格比正常价格低 2 房地产状况调整系数为 1 087 已知从 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均 每月比上月上涨 1 则对该可比实例成交价格进行校正 调整得到的价格最接近于 m2 A 3790 元 m2 B 4238 元 m2 C 4658 元 m2 D 4663 元 m2 13 下面说法错误的是 A 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数 在估价时点的价格 B 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数 在估价时点的价格 C 可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D 可比实例必须是正常交易 14 某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果 820 元 m2 850 元 m2 900 元 m2 若 赋予的权重分别是 0 5 0 3 0 2 则该房地产的价格为 元 m2 A 850 B 845 C 869 D 857 二 计算题二 计算题 1 某宗房地产的交易总价款为 30 万元 其中首付款为 10 万元 余款 20 万元于半年后一次 付清 假设月利率为 1 则其在成交日期时一次付清的价格为多少 2 某宗房地产的正常成交价格为 2500 元 m2 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正 常成交价格的 7 买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5 则成交该宗房地产卖方实际得到 的价格是多少 买方实际付出的价格又是多少 3 已知某地区某类房地产 2003 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以 2002 年 1 月为 100 此类房地产中的某 宗房地产在 2003 年 6 月底的成交价格为 1800 元 m2 请对其进行交易日期修正 将其修正到 2003 年 10 月底时的价格应为多少 5 某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格 从众多交易实例中选取了甲 乙 丙 三宗可比实例 有关可比实例的资料如下表所示 项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙 建筑面积 1000m21200m2 9687 6 平方英尺 成交价格240 万元人民币300 美元243 万元人民币 成交日期2001 年 11 月初2002 年 8 月初2003 年 2 月初 交易情况 5 0 0 状况因素 0 2 5 经调查得知 可比实例乙 丙的付款方式均为一次性付清 可比实例甲分期付款 首期 付款 96 万元 第一年末付 72 万元 其间月利率为 1 第二年末又付款 72 万元 其间月利 率为 1 05 又知 2002 年 8 月初美元与人民币的市场汇价为 1 8 5 该地该类房地产的人民 币价格 2001 年逐月下降 0 8 2002 年内逐月上涨 1 0 2003 年逐月上涨 1 2 并知 1m2 10 764 平方英尺 试根据上述资料 评估该宗房地产在 2003 年 8 月初的正常单价 若需 计算平均值时 可采用简单算术平均值 2 6 某房地产估价所为评估某宗写字楼在 2003 年 10 月 31 日的正常市场价格 在该写字楼附 近地区调查选取了 A B C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 其相关资料如下 成 交价格 可比实例 A 为 5000 元人民币 m2 可比实例 B 为 600 美元 m2 可比实例 C 为 5500 元人民币 m2 成交日期 可比实例 A 为 2003 年 1 月 31 日 可比实例 B 为 2003 年 3 月 31 日 可比实例 C 为 2003 年 7 月 31 日 交易情况 可比实例 A 为 2 可比实例 B 为 5 可比实 例 C 为 3 房地产状况 可比实例 A 为 8 可比实例 B 为 4 可比实例 C 为 6 上述情 况中 正值 负值 表示可比实例的成交价格高 低 与其正常价格的幅度 上述房地产状 况中 正值 负值 表示可比实例的房地产优 劣 于估价对象房地产状况导致的价格差异 的幅度 假设美元与人民币的市场汇价在 2003 年 3 月 31 日为 1 8 5 2003 年 10 月 31 日为 1 8 3 假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在 2003 年 1 月与 2 月基本保持不变 3 月至 5 月平均每月比上月下降 1 而 6 月起每月又比上月平均增长 0 5 请利用上述所搜 集的相关资料 估算该写字楼在 2003 年 10 月 31 日的正常市场价格 7 有一可比实例是 1996 年 12 月的交易 价格为每平方米 5 000 元 从 1996 年 12 月至 1997 年 10 月 该类房地产平均每月上涨 0 5 至 1998 年 6 月 该类房地产的价格上升到了 每平方米 5691 17 元 求 1997 年 10 月至 1998 年 6 月该类房地产平均每月上涨的百分比 8 需要评估某商品住宅在 2004 年 5 月的价格 在该住宅附近地区调查选取了 A B C 三宗 已成交的可比商品住宅并作为可比实例 有关资料如下表 可比实例 A可比实例 B可比实例 C 成交价格5000 元 m2560 美元 m2530 美元 m2 成交日期2003 年 8 月 1 日2003 年 7 月 1 日2003 年 11 月 1 日 交易情况 1 0 2 房地产状况 2 4 2 注 1 交易情况中 正负值表示高于或低于正常价格的幅度 2 房地产状况中 正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度 3 汇率 2003 年 7 月 1 日 12 月 31 日 1 美元 8 3 元人民币 2004 年 1 月 1 日 5 月 31 日 1 美元 8 2 元人民币 4 2003 年 6 月至 2004 年 5 月期间 该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每 月比上月下降 1 试利用上述资料估计该商品住宅在 2004 年 5 月 1 日以人民币表示的正常单价 如需计算 平均值 请采用简单算术平均值 9 评估某块城市规划确定的住宅用地 土地总面积为 1500m2 1 收集有关资料 共调查了 A B C 三宗土地买卖实例作为可比实例 2 可比实例的成交价格如下 可比实例 A可比实例 B可比实例 C 成交价格 元 m2 120011501380 成交日期2004 年 2 月 20 日2004 年 4 月 20 日2004 年 7 月 20 日 交易情况正常比正常价格低 3 比正常价格高 5 3 该类土地 2004 年 1 月至 9 月的价格变动情况如下表所示 月份 123456789 价格指数 100100 398 5102 6101 3102 8103 5103 3103 8 注 表中的价格指数为环比价格指数 均以上个月为 100 4 房地产状况比较判断结果 如下表所示 房地产状况权重估价对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C 因素 1 0 41009592106 因素 2 0 3510010596109 因素 3 0 251001109897 试运用上述资料估算该土地 2004 年 9 月 20 日的正常市场价格 3 房地产评估房地产评估 市场比较法练习题市场比较法练习题 一 单项选择题一 单项选择题 1 某成交实例成交总价 24 万元 分三期付款 首期付 8 万元 6 个月后支付 8 万元 余额 于一年后付清 假设年利率为 5 则该实例的实际价格是 C 2 A 24 B 23 42 C 23 43 D 22 86 2 在进行房地产状况修正时 应注意可比实例的房地产状况是 D 的房地产状况 A 估价时点 B 搜集该可比实例时 C 进行房地产状况修正时 D 成交价格所反映 3 比准价格是一种 B A 公平市价 B 评估价格 C 市场价格 D 理论价格 4 比较法的理论依据是 B A 预期原理 B 替代原理 C 生产费用价值论 D 最高最佳使用原则 5 不适宜用比较法评估的房地产是 C A 商品住宅 B 写字楼 C 纪念馆 D 标准工业厂房 6 运用市场比较法评估 选取的可比实例数量宜为 D 个 A 1 3 B 1 5 C 3 5 D 3 10 7 对交易实例进行区域因素修正是因为 B A 交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区 区位条件相似 B 交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区 区位因素存在差别 C 交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D 交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8 下列 C 情况会导致房地产价格偏高 A 卖方不了解行情 B 政府协议出让 C 购买相邻房地产 D 设立抵押的房地产 9 可比实例是相邻房地产的合并交易 则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常 价格 A A 高 B 低 C 相等 D 不可比 10 卖方不了解市场行情 这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏 B A 高 B 低 C 不高不低 D 无法确定 11 采用比较法估价时得出四个估价结果 220 元 m2 240 元 m2 280 元 m2 230 元 m2 若求其中位数 则为 C 元 m2 A 230 B 242 5 C 235 D 240 12 为评估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市场价格 在其附近收集的某可比实例的有关资 料如下 成交价格为 4000 元 m2 成交日期为 2004 年 5 月 1 日 成交价格比正常价格低 2 房地产状况调整系数为 1 087 已知从 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均 每月比上月上涨 1 则对该可比实例成交价格进行校正 调整得到的价格最接近于 D m2 2004 年试题 A 3790 元 m2 B 4238 元 m2 C 4658 元 m2 D 4663 元 m2 13 下面说法错误的是 d A 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数 在估价时点的价格 B 可比实例在成交日期时的价格 1 价格变动率 期数 在估价时点的价格 C 可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D 可比实例必须是正常交易 14 某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果 820 元 m2 850 元 m2 900 元 m2 若 赋予的权重分别是 0 5 0 3 0 2 则该房地产的价格为 B 元 m2 A 850 B 845 C 869 D 857 4 二 计算题答案 1 某宗房地产的交易总价款为 30 万元 其中首付款为 10 万元 余款 20 万元于半年后一次 付清 假设月利率为 1 则其在成交日期时一次付清的价格为多少 10 28 84 万元 6 20 1 1 答 在成交日期一次付清的价格为 28 84 万元 2 某宗房地产的正常成交价格为 2500 元 m2 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正 常成交价格的 7 买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5 则成交该宗房地产卖方实际得到 的价格是多少 买方实际付出的价格又是多少 解 按题意所示 卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格 2500 2500 7 2500 1 7 2500 93 2325 元 m2 而买方实际付出的价格 2500 2500 5 2500 1 5 2500 1 05 2625 元 m2 答 卖方实际得到的价格是 2325 元 m2 买方实际付出的价格是 2625 元 m2 3 已知某地区某类房地产 2003 年 4 月至 10 月的价格指数分别为 79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以 2002 年 1 月为 100 此类房地产中的某 宗房地产在 2003 年 6 月底的成交价格为 1800 元 m2 请对其进行交易日期修正 将其修正到 2003 年 10 月底时的价格应为多少 解 按题意所示 将此总房地产 2003 年 6 月底的成交价格 1800 修正到 2003 年 10 月底的价 格 应为 答 修正到 2003 年 10 月底时的价格为 2302 22 元 m2 5 某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格 从众多交易实例中选取了甲 乙 丙 三宗可比实例 有关可比实例的资料如下表所示 项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙 建筑面积 1000m21200m2 9687 6 平方英尺 成交价格240 万元人民币300 美元243 万元人民币 成交日期2001 年 11 月初2002 年 8 月初2003 年 2 月初 交易情况 5 0 0 状况因素 0 2 5 经调查得知 可比实例乙 丙的付款方式均为一次性付清 可比实例甲分期付款 首期 付款 96 万元 第一年末付 72 万元 其间月利率为 1 第二年末又付款 72 万元 其间月利 率为 1 05 又知 2002 年 8 月初美元与人民币的市场汇价为 1 8 5 该地该类房地产的人民 币价格 2001 年逐月下降 0 8 2002 年内逐月上涨 1 0 2003 年逐月上涨 1 2 并知 1m2 10 764 平方英尺 试根据上述资料 评估该宗房地产在 2003 年 8 月初的正常单价 若需 计算平均值时 可采用简单算术平均值 解 按题意应该先建立价格可比基础 计算各个可比实例的比准价格 最后求得估价对象房 地产的评估价格 1 建立价格可比基础 甲可比实例换算为一次性付清的总价 甲可比实例单价 267 1000 2162 65 元人民币 m2 乙可比实例单价 300 8 5 2550 元人民币 m2 丙可比实例单价 9687 6 10 764 2700 元人民币 m2 2 计算各个可比实例的比准价格 甲可比实例比准价格 2162 65 100 95 1 0 8 1 1 0 12 1 1 2 7 2744 14 元人民币 m2 乙可比实例比准价格 丙可比实例比准价格 3 最终将上述 3 宗可比实例的三个比准价格求简单算术平均值 作为估价对象房地产的评 估价格 估价对象房地产比准价格 2744 14 2856 34 2762 22 3 2787 57 元人民币 m2 答 估价对象房地产的评估价格为 2787 57 元人民币 m2 6 某房地产估价所为评估某宗写字楼在 2003 年 10 月 31 日的正常市场价格 在该写字楼附 近地区调查选取了 A B C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 其相关资料如下 成 交价格 可比实例 A 为 5000 元人民币 m2 可比实例 B 为 600 美元 m2 可比实例 C 为 5500 元人民币 m2 成交日期 可比实例 A 为 2003 年 1 月 31 日 可比实例 B 为 2003 年 3 月 31 日 可比实例 C 为 2003 年 7 月 31 日 交易情况 可比实例 A 为 2 可比实例 B 为 5 可比实 例 C 为 3 房地产状况 可比实例 A 为 8 可比实例 B 为 4 可比实例 C 为 6 上述情 况中 正值 负值 表示可比实例的成交价格高 低 与其正常价格的幅度 上述房地产状 况中 正值 负值 表示可比实例的房地产优 劣 于估价对象房地产状况导致的价格差异 的幅度 假设美元与人民币的市场汇价在 2003 年 3 月 31 日为 1 8 5 2003 年 10 月 31 日为 2 1800 98 1 2302 22 m 76 7 元 121212 960000 7200007200001 2162653 267 1 1 1 1 05 1 1 元 572 2550 100100 1 1 0 1 1 2 2856 34 m 100102 元 62 2700 100100 1 1 2 2762 22 m 100105 元 5 1 8 3 假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在 2003 年 1 月与 2 月基本保持不变 3 月至 5 月平均每月比上月下降 1 而 6 月起每月又比上月平均增长 0 5 请利用上述所搜 集的相关资料 估算该写字楼在 2003 年 10 月 31 日的正常市场价格 解 按题意所示 为估算该宗写字楼在 2003 年 10 月 31 日的正常市场价格 需先求得可比实 例房地产的比准价格 求比准价格的计算公式为 可比实例房地产比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地 产状况修正系数 因此可以分别求得 3 总可比实例的比准价格 可比实例 A 比准价格 可比实例 B 比准价格 可比实例 c 比准价格 再将上述 3 宗可比实例的比准价格求简单算术平均数 即为估价对象写字楼的比准价格 估价对象价格 单价 5300 51 5084 06 5429 79 3 5271 45 元人民币 m2 答 评估写字楼 2003 年 10 月 31 日的单价为 5271 45 元人民币 m2 8 有一可比实例是 1996 年 12 月的交易 价格为每平方米 5 000 元 从 1996 年 12 月至 1997 年 10 月 该类房地产平均每月上涨 0 5 至 1998 年 6 月 该类房地产的价格上升到了 每平方米 5691 17 元 求 1997 年 10 月至 1998 年 6 月该类房地产平均每月上涨的百分比 8 需要评估某商品住宅在 2004 年 5 月的价格 在该住宅附近地区调查选取了 A B C 三宗 已成交的可比商品住宅并作为可比实例 有关资料如下表 可比实例 A可比实例 B可比实例 C 成交价格5000 元 m2560 美元 m2530 美元 m2 成交日期2003 年 8 月 1 日2003 年 7 月 1 日2003 年 11 月 1 日 交易情况 1 0 2 房地产状况 2 4 2 注 1 交易情况中 正负值表示高于或低于正常价格的幅度 2 房地产状况中 正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度 3 汇率 2003 年 7 月 1 日 12 月 31 日 1 美元 8 3 元人民币 2004 年 1 月 1 日 5 月 31 日 1 美元 8 2 元人民币 4 2003 年 6 月至 2004 年 5 月期间 该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每 月比上月下降 1 试利用上述资料估计该商品住宅在 2004 年 5 月 1 日以人民币表示的正常单价 如需计算 平均值 请采用简单算术平均值 解 1 A 修正后的单价 5000 100 99 1 1 9 100 102 4523 元 m2 2 B 修正后的单价 560 8 3 100 100 1 1 10 100 104 4041 元 m2 3 C 修正后的单价 530 8 3 100 102 1 1 6 100 98 4143 元 m2 4 估价对象单价 4523 4041 4143 3 4236 元 m2 9 评估某块城市规划确定的住宅用地 土地总面积为 1500m2 1 收集有关资料 共调查了 A B C 三宗土地买卖实例作为可比实例 2 可比实例的成交价格如下 可比实例 A可比实例 B可比实例 C 成交价格 元 m2 120011501380 成交日期2004 年 2 月 20 日2004 年 4 月 20 日2004 年 7 月 20 日 交易情况正常比正常价格低 3 比正常价格高 5 3 该类土地 2004 年 1 月至 9 月的价格变动情况如下表所示 月份 123456789 价格指数 100100 398 5102 6101