拟任物业项目经理复习题

1 拟任物业项目经理复习大纲拟任物业项目经理复习大纲 一 物业管理概论一 物业管理概论 1 什么是物业管理 什么是物业管理 答 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 2 简述物业管理的起源和发展 简述物业管理的起源和发展 答 物业管理起源于答 物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国 发展于发展于 19 世纪末 20 世纪初的 美国 中国物业管理起源于中国物业管理起源于 1981 年 3 月 10 日 这是中国第一家物业公司 距近 30 年 3 简述直线制的特点及优缺点 简述直线制的特点及优缺点 答 特点 答 特点 项目经理亲自执行全部管理职能 按垂直系统直接领导 只设职能 人员和协助主管人员 优点 优点 集指挥和管理职能于一身 命令统一 责权统一 行动效率高 缺点 缺点 横向协调 配合困难 不利于沟通信息 有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后 才能处理 影响工作效率 4 简述直线职能制的特点及优缺点 简述直线职能制的特点及优缺点 答 优点 优点 既能发挥职能机构专业管理的作用 又便于领导统一指挥 缺点 缺点 组织机构较为繁琐 不利于一专多能 人员相对臃肿 5 如何按需设置组织机构 如何按需设置组织机构 答 管理对象管理对象 a 规模 b 复杂的程度 管理要求 管理要求 a 专业化水平 b 管理水平 管管 理原则 理原则 a 统一领导 b 分级管理 c 精干高效 6 物业管理分为哪几个阶段 包含的内容有哪些 物业管理分为哪几个阶段 包含的内容有哪些 答 答 物业管理的阶段包括 一 前期物业管理阶段 包括 获 取项目 前期介入和前期物业管理 二 物业管理阶段 包括 正常期物业管理 项目更迭 获取项目需要 获取项目需要 时间 获取招标信息 中标 主体包括开发建设单位和物业服务企业 内容 内容 1 获取招标信息 2 根据 招标文件编制招标文件 3 制定管理方案 4 测算管理费用 前期介入前期介入 时间 时间 中标 入住 主体 开发建 设单位和物业服务企业 启主要内容包括 1 根据项目情况修改管理方案 2 施工现场的跟踪 3 隐蔽工 程的跟踪 4 销售中的物业培训 5 入住前准备 前期物业管理 前期物业管理 时间 入住 首次业主大会代表并签订 物业服务合同生效之日 主体 开发建设单位 物业服务企业和业主 内容 内容 1 管理方案的全面实施 2 项 目装修现场的全面管理 3 公共秩序维护 4 环境管理 5 设施设备的维护保养 6 公共事务管理 7 合 同约定以外的服务 物业管理阶段 物业管理阶段 时间 签订合同 终止前 主体 物业服务企业和业主 内容 1 管理服务方案的全面实施 2 公共秩序维护 3 环境管理 4 设施设备的维护养护 5 公共事务管理 6 合同约定以外的服务 项目更迭 项目更迭 时间 公告发布 更迭 主体 物业服务企业和业主 内容 1 公告 发布 2 相关部门预警 3 交接工作 4 服务项目更迭 论述题 论述题 1 试述物业管理的内容 试述物业管理的内容 答 答 招投标 前期介入 接管验收 入住 档案建立 基础服务 达标创 优 关系维护 2 试述物业管理项目组织机构的组建步骤 试述物业管理项目组织机构的组建步骤 答 答 根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式 确定项目管理的层次 设立职能部门与工作岗位 确定人员 职责 权限 由项目经理根据 项目管理 目标责任书 进行目标分解 组织有关人员制定规章制度和目标责任考核 奖惩制度 二 二 内外部制度的建立内外部制度的建立 2 1 简述物业管理制度建立的意义 简述物业管理制度建立的意义 答 物业管理区域内法治化 规范化建设的需要 规范物业服务企业人 员的需要 协调物业服务企业内部各部门的需要 规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要 协调 物业服务企业与社会各组织的需要 2 简述物业管理制度制定的原则 简述物业管理制度制定的原则 答 依法守约的原则 以人为本的原则 严肃稳定的原则 创新改 进的原则 3 简述用物业管理制度做事 管人的重要性 简述用物业管理制度做事 管人的重要性 答 物业管理制度的学习 培训 教育从项目组件落实 项 目各级管理人员做用物业管理制度做事 管人的模范 从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧 项目分包服务商的监控管理 4 简述物业管理制度依法守约的原则 简述物业管理制度依法守约的原则 答 依法 答 依法 遵循 物权法 天津市物业管理条例 天津商品房 住宅维修基金使用办法 发改委 物业服务定价成本监审办法 试行 劳动合同法 等法律 法规 守约 守约 开发商与物业服务企业签订的 前期物业服务合同 和业主大会与物业服务企业签订的 物业服务合同 5 简述物业管理制度内部制度的内容简述物业管理制度内部制度的内容 答 答 1 人力资源管理制度 2 财务管理制度 3 物资采购供应制度 4 档案管理规定 6 简述项目应建立的应急预案 简述项目应建立的应急预案 答 答 消防灭火处置预案 防汛抢险处置预案 紧急停电事故处 置预案 紧急跑水 漏水事故处置预案 电梯故障 困人 紧急处置预案 气体燃料泄漏 处置预案 公共卫生突发事件处置预案 地震紧急处置预案 论述题 论述题 1 项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些 项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些 答 答 1 内部制度 包括人力资源管理制度 财务管 理制度 物资采购供应制度 档案管理制度等 2 外部制度 3 综合服务管理制度 4 共用部位房屋 外檐 道路等维修养护制度 5 共用设施设备运行 维修养护制度 6 公共秩序维护管理制度 7 公共区域环境卫 生清洁制度 8 公共区域绿化养护管理制度 9 各类应预案 2 如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用 如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用 答 1 物业管理制度的研讨制定者 学习 熟知相关的法律 法规和项目物业服务合同 理解项目物业管理服务方案 了解业主 物业使用人和物业员工 物业分包商的情 况 关注各部门工作衔接 推行内部客户的理念 2 用物业管理制度做事 管人的监督执行者 物业管理制度 的学习 培训 教育从项目组建落实 项目各级管理人员做用物业管理制度做事 管人的模范 从项目组建起 项目经理将制度落实作为头等大事抓紧 项目分包服务商的监控管理 3 持续改进物业管理制度的完善修订者 加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解 建立物业管理制度修订程序 公开 公平 严肃认真 三 公共法和风险规避三 公共法和风险规避 1 简述侵权行为的构成要件 简述侵权行为的构成要件 答 答 1 侵权行为 2 损害事实 即损害结果 3 侵权行为与损害事实之间存在因 果关系 4 过错 故意或过失 2 简述保管合同的法律特征 简述保管合同的法律特征 答 实践性合同 原则上无偿合同 不要式 双务合同 保管合同仅转 移标的物得占有 而非由保管人取得所有权和使用权 3 简要列举何种民事权益受到侵害 可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任 简要列举何种民事权益受到侵害 可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任 列举五种以上 列举五种以上 答 生命 权 姓名权 名誉权 肖像权 荣誉权 隐私权 婚姻自主权 监护权 所有权 用誉物权 担保物权 著作 权 专利权 商标专用权 发现权 股权 继承权等人身 财产权益 以上权益受到侵害 可依照侵权责任法 要求行为人承担侵权责任 4 业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利 简称业主共有权 根据物权法的规定 共用部分应当由哪几部 业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利 简称业主共有权 根据物权法的规定 共用部分应当由哪几部 3 分构成 分构成 答 答 1 区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分 2 不属专有部分的建筑物附属物及附属设施 3 经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物 5 简述治安管理处罚种类 简述治安管理处罚种类 答 1 警告 2 罚款 3 行政拘留 4 吊销公安机关发放的许可证 5 对违反治安 管理的外国人 可以附加适用掀起处境或者驱逐处境 6 因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的 可以同时责 令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛 违反规定进入体育场馆的 强行带离现场 7 办理治安案件 所查获的毒品 淫秽物品等违禁品 赌具 赌资 吸食 注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为 的本人所有的工具 应当收缴 按照规定处理 8 违反治安管理所得的财务 追缴退还被侵害人 没有被侵 害人的 登记造册 公开拍卖或者按照国家有关规定处理 所得款项上缴国库 6 简述在保安服务中 为履行保安服务职责 保安员可以采取哪些措施 简述在保安服务中 为履行保安服务职责 保安员可以采取哪些措施 答 答 查验出入服务区域的人员证 件 登记出入的车辆和物品 在服务区域内进行巡逻 守护 安全检查 报警监控 在机场 车站 码头 等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查 维护公共秩序 执行武装守护押运任务 可以根据任务 需要设立临时隔离区 但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍 论述题 试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属 试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属 答 答 A 车位的分类及所有权 车位的分类及所有权 规划内的可分为地下车位 库 和地上车位 车库 地上车位 库 包括露天车位和专用停车楼 所等 规划外的由业主表决决定 利用公共区域划分车位 B 车位费的归属 车位费的归属 地上 车位管理事宜是否列入物业合 同 是否列支 车位管理成本 地下 属于开发商所有的车位 收益归开发商 但应缴管理费 楼梯建 筑的一层或楼梯建筑的一层或某一层 某一部分的 或是一座专门的停车楼 2 试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务 试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务 答 保管人义务 答 保管人义务 1 给付保管凭证义务 2 妥善保管义 务 3 亲自保管义务 4 不得使用或许可他人使用保管物 5 危险通知义务 6 返还保管物义务 寄存人义务 寄存人义务 1 支付保管费 有偿保管合同 和偿还必要费用 2 告知义务 3 声明义务 寄存 贵重物品未声明的 保管人只负责赔偿一般物品的义务 案例分析题 王某2000年1月入住某小区 自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费 从 2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由 拒不交纳物业管理费 物业公司也一直没有催收相关费用 年 月 物业公司准备维护自身权益 问 物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费 物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费 答 能答 能 物业公司有权获得多长期间的物业管理费 物业公司有权获得多长期间的物业管理费 答 近两年的答 近两年的 业主拒交物业费的 物业公司能否将电梯停运 业主拒交物业费的 物业公司能否将电梯停运 答 不能答 不能 业主欠费将满二年时 物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效 最大限度维护企业权益 业主欠费将满二年时 物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效 最大限度维护企业权益 答 答 物 业费追缴通知单 律师函 均需业主签收 四 物业管理专业法规四 物业管理专业法规 1 简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成 简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成 答 2 简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些 简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些 3 简述新修订的 简述新修订的 天津市物业管理条例天津市物业管理条例 确立了哪些新制度 至少写出五确立了哪些新制度 至少写出五项 项 答 答 街道办新增为成立业主 大会指导和备案部门 将第十一条修改为 下列事项由业主共同决定 制定和修改业主大会的议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业 有关共有和共同 管理权利的其他重大事项等人数和面积达到总人数和总建筑面积的二分之一 筹集和使用专项维修资金和改建 重建建筑物及其附属设施的总人数和总建筑面积的三分之二 改建 弓箭建筑物程序更加严格 业主可向 4 法院申请和撤销侵权决定 业委会决定违法接到办事处有权撤销 物业由管理者变成 服务员 4 简述新的物业管理服务简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准分几个等级及每个等级的收费标准 标准 5 物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决 物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决 6 物业服务企业应当向业主公示那些内容 物业服务企业应当向业主公示那些内容 答 答 1 专项维修资金使用情况公示 2 利用共用部位 共用设施设备 经营的收益情况公示 3 场位占地费的收取标准和使用情况公示 4 每年四季度将物业管理共用设施设备运行状况 的报告 提交业委会 在物业管理区域内公示 5 实行酬金制的企业至少每季度向业主大会或全体业主公布一次 物业费的收支使用情况 6 在物业区域内显著位置将服务内容和服务标准 服务项目和收费标准予以公布 7 天津市目前对物业管理有那些备案程序 天津市目前对物业管理有那些备案程序 答 1 天津市前期物业挂历备案程序 2 天津市物业服务 和偶那个备案程序 3 天津市物业管理招投标备案程序 4 天津市协议选聘物业服务企业备案程序 5 天津市业主大会备案程序 6 外埠来津物业服务企业备案程序 7 天津市物业服务中介机构 备案程序 8 天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本 天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本 答 1 历史管理规约 2 管理规约 3 天津 市住宅前期物业管理合同 4 天津市住宅物业服务合同 5 天津市非住宅前期物业管理合同 6 天津市非住宅物业服务合同 7 天津市业主大会议事规则 论述题论述题 1 简述新修订的 简述新修订的 天津市物业管理条例条例天津市物业管理条例条例 突出了政府监管职能的作用 赋予了街道办事处 乡镇突出了政府监管职能的作用 赋予了街道办事处 乡镇 人民政府 在辖区物业管理活动的哪十项监管职责 人民政府 在辖区物业管理活动的哪十项监管职责 答 答 1 负责组织 协调成立首次业主大会 2 受理业主大会 备案 3 业委会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时 负责召集工作 4 业主大会做出决定后三十日内 业 委会不代表业主大会与选聘的物业企业签订 续签 变更或者解除物业服务合同 或者不组织业委会进行换届 和补选工作的情况下 按照有关规定组织选举新的业委会 5 监督开发商在物业竣工验收合格后将物业管理用房 无偿交给我也服务企业使用 6 负责组织召集物业管理联席会议 协调解决物业管理活动中出现的问题 7 对业主 大会 业委会作出的决定违反法律法规的 有权责令限期改正或者撤销决定并通告全体业主 8 接受业主 物业 使用人 业委会和物业企业对违反新条例行为的投诉和举报 9 接受物业企业退出项目的预警报告 协调解决退 出和交接中出现的问题 对未有业委会的物业项目 在区县物业管理行政主管部门监督下 接收物业企业移交 的相关资料 10 对业委会及其成员不按规定移交保管的资料 印章和财务的 应业委会的请求协助移交 2 简述新修订的国务院 简述新修订的国务院 物业管理条例物业管理条例 新变化 新变化 答 第一 国务院 物业管理条例 颁布及修改 第二 物业管理条例 的新变化 第三 新修订 物业管理条例 的亮点 3 试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容 试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容 4 通过物业管理专业法课程的学习 结合你在物业服务企业的工作 有何收获 通过物业管理专业法课程的学习 结合你在物业服务企业的工作 有何收获 案例分析 李先生住在某高层住宅的二楼 一天早晨开启自动洗衣机后上班去 因为给水软管脱落 自来水流入电梯 井 造成电梯电路板进水 中午经业主报告 物业管理人员紧急采取一系列措施 支付 4000 元恢复了电梯运行 1 你认为物业管理人员应采取那些措施 答 答 1 告知该户业主并进行抢修工作 2 物业服务企业有无责任 答 无责任 五 物业管理招投标五 物业管理招投标 5 简答题 1 物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么 物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么 答 答 1 公开的原则 2 公平的原则 3 公正的原则 4 诚实守信的原则 2 投标文件中技术部分分别由哪些内容组成 投标文件中技术部分分别由哪些内容组成 答 答 3 投标文件中资信部分分别由哪些内容组成 投标文件中资信部分分别由哪些内容组成 答 答 4 投标文件中商务部分分别由哪些内容组成 投标文件中商务部分分别由哪些内容组成 答 答 5 简述物业管理招标的程序 简述物业管理招标的程序 答 答 1 编制招标文件 2 发布招标公告或招标邀请书 3 投标报名及发放招标文件 4 组织现场勘察和质 疑 5 投标确认 6 投标申请人资格预审 7 接受投标文件 8 组成评标委员会 9 开标 评标和中标 10 签订合同 6 简述物业管理投标的程序 简述物业管理投标的程序 答 答 1 编制招标文件 2 发布招标公告或投标邀请书 3 投标报名及发放招 标文件 4 组织现场勘察和质疑 5 投标确认 6 投标申请人资格预审 7 接受投标文件 8 组成评标委 员会 9 开标 评标和中标 10 签订合同 论述题 1 某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时 参照了现有的经济适用房小区投标 方案 他们的物业管理投标方案是否能投标成功 如何才能制定出可行的物业管理投标方案 2 试述物业管理投标书的编写要求 六 物业管理服务费测六 物业管理服务费测算简答题 简答题 1 物业服务费的构成 物业服务费的构成 答 答 物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费 2 天津是普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准天津是普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准 规定收费有几个等级 收费标准各是多少 规定收费有几个等级 收费标准各是多少 3 物业管理基本服务内容包括什么 物业管理基本服务内容包括什么 答 答 1 综合管理 2 清洁卫生 3 公共秩序维护 4 绿化养护 5 公共部位养护 4 物业管理服务收费的内容是什么 物业管理服务收费的内容是什么 5 物业服务费制定依据的原则是什么 物业服务费制定依据的原则是什么 6 机电设施设备日常养护费包含的内容 机电设施设备日常养护费包含的内容 七 前期介入 接管验收程序简答题七 前期介入 接管验收程序简答题 1 物业管理前期介入的定义是什么 物业管理前期介入的定义是什么 答 答 所谓物业管理的前期介入 是指物业公司经招投标或协议选聘 自与 建设单位签订 前期物业服务合同 至接管物业期间 从物业管理及业主使用的角度 对开发建设的物业项目 提出合理化意见和建议 以使其最大限度地满足业主和物业管理的需要 6 2 物业管理前期介入的必要性是什么 物业管理前期介入的必要性是什么 答 答 物业企业通过前期介入 将长期积累的物业管理知识与经验应用于 功能设计 并且在建设施工销售阶段同步跟进 协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题 不 仅能从源头上堵住漏洞 不免或减少上述阶段问题的发生 而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素 尽可能的消除或减少 3 物业管理前期介入的作用是什么 物业管理前期介入的作用是什么 答 答 从完整的意义上说 物业管理是从前期介入开始的 前期介入的作用 包括 完善使用功能设计的合理性 有助于对隐蔽工程等施工情况的了解 有利于了解物业情况 有利于了解 客户需求 为前期物业管理作充分准备 4 物业项目接管验收目的是什么 物业项目接管验收目的是什么 答 答 1 履行相关法律法规规定义务 2 代表全体业主验收共有财产 3 确保物业交付工作顺利进行 4 为日后的物业服务做好准备 5 确定使用功能 施工质量等遗留问题的解决 责任及方案 5 物业项目接管验收程序是什么 物业项目接管验收程序是什么 答 答 1 书面通知验收 2 确定接管验收方案 3 移交基础资料 4 查 验共用部位 共用设备设施 5 解决查验发现的问题 6 确认现场查验结果 7 签订接物业接管验收协议 8 办理物业交接手续 6 接管验收的遗留问题如何解决 接管验收的遗留问题如何解决 答 答 1 对资料遗留的问题 接管验收小组应当积极同交接人联系补齐 必 要时企业领导应当协助进行 2 对物业硬件设施 设备遗留问题 一般问题接管验收小组应当要求交接人在两 周内解决 重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决 必要时企业领导应当协助进行 3 对于长 期解决不了 势必会影响物业管理的问题 物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录 论述题 论述题 1 建设施工阶段物业前期介入的主要内容 建设施工阶段物业前期介入的主要内容 答 答 1 与建设单位 施工单位就施工中发现的问题共同商榷 及 时提出并落实整改方案 2 配合设备安装 了解设备性能及维修养护要求 3 针对材料选用及施工工艺 从 使用功能和维护管理角度提出意见 4 熟悉并记录基础及隐蔽工程 管线的铺设情况 特别注意那些在设计资 料或常规竣工资料中未反映的内容 2 如何办理物业交接手续 如何办理物业交接手续 答 答 1 在接管验收协议签订后十日内 与建设单位办理交接手续 接收物业管理 用房以及其他物业共用部位 共用设施设备 2 交接工作应当形成书面记录 交接记录应当包括移交资料明细 物业共用部位 共用设施设备明细 交接时间 交接方式等内容 交接记录应当由建设单位和物业企业共同签 字确认 3 分期开发建设的物业项目 可以根据开发进度 对符合交付使用条件的物业分期承接查验 在承接 最后一期物业时 办理物业项目整体交接手续 案例论述题 案例论述题 某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中 开发商遗留下一系列的问题 开发商将小区的底层 机房改造成为公共秩序维护员宿舍 没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等 业主将开发商的遗留问题 归结到物业公司身上 以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈 业主终于要解聘物业公司 问题 开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办 问题 开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办 八 入住 装修管理简答题 八 入住 装修管理简答题 7 1 物业装修管理应注意的问题有哪些 物业装修管理应注意的问题有哪些 答 1 是否改变房屋结构及功能 2 是否有承重墙 柱子上敲击 穿 孔及拆除连接阳台的墙体 门窗 3 是否有不适当楼面静荷载 超负荷吊顶 安装大型灯具 铺设大理石等 4 是否刨凿 重击顶板 外墙内侧及排烟管道 不经穿管直接埋设电线或改线 5 拆除或破坏厨房 卫生间 地面防水层 6 装修材料及施工现场是否符合消防要求 7 是否擅自改动分户主供电及通讯煤气管线 煤气 管是否暗藏 8 是否擅自改变门窗尺寸 9 排污管道是否有适当的保护措施 10 动火作业现场是否有适当 的消防应急处理措施和符合安全操作规范 11 装修垃圾是否按指定时间地点清运 堆放 12 装修材料及垃 圾清运是否有损坏楼道 公共设施 13 窗花 空调安装是否符合外观统一规范 14 施工作业是否在规定时 间范围内 15 施工人员是否在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动 2 入住服务包括那三种操作模式 入住服务包括那三种操作模式 答 答 模式一 建设单位为主 物业企业配合 业主先与建设单位办理手续领 钥匙 然后到物业公司办理物业相关手续 缴纳相应费用 模式二 建设单位委托物业企业 物业公司代为办 理入住手续 模式三 建设单位与物业企业联合办公 3 入住服务应遵循什么原则 入住服务应遵循什么原则 4 入住服务的物资准备主要包括哪些 入住服务的物资准备主要包括哪些 5 物业装饰装修管理目的是什么 物业装饰装修管理目的是什么 答 答 为了规范装修行为 避免物业装修存在安全隐患 避免对毗邻房屋造成 不良影响 避免违反政府相关法律法规的装修现象出现 创造和保持安全 整洁 舒适的居住环境 维护全体 业主的共同利益 维护物业管理区域内整体环境统一 确保房屋本体安全必须加强对物业装饰装修的管理 6 物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节 物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节 答答 1 备齐资料 2 填写申报登记表 3 登记 4 签订管理 服务协议 5 办理开工手续 6 施工过程巡查 7 隐蔽工程验收 8 验收 7 简答什么是主体结构 什么是承重结构 简答什么是主体结构 什么是承重结构 8 入住服务需准备的资料主要包括什么 入住服务需准备的资料主要包括什么 案例论述题 案例论述题 一天傍晚 某小区来了四位陌生人 四人手提工具 旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去 值班保安员立即 走出值班室 开口问询 先生您好 请问上楼找哪位 其中一位说是去 15 楼 D 座装修 保安员要求他们出 示装修出入证 对方敷衍说装修已经搞完 只是来收一下尾 保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件 并提示按照 房屋装修管理规定 晚 6 时后应停止装修 请予合作和谅解 这四人见保安员不放行 便破口大 骂 说是楼上住户请他们来的 若不放行就强行冲上去 保安班班长赶来劝说 制止 他们不理不睬 怒气冲 冲地围过来欲要动手 问题 业主请来的装修人员要强行闯入怎么办 问题 业主请来的装修人员要强行闯入怎么办 九 业主大会和业主委员会简答题 九 业主大会和业主委员会简答题 1 首次业主大会筹备组的组成情况 首次业主大会筹备组的组成情况 2 管理规约的内容 管理规约的内容 8 3 首次业主大会应当讨论决定的事项 首次业主大会应当讨论决定的事项 答 答 1 业主大会规则 2 管理规约 3 选举业主委员会 4 物业管 理服务内容和服务标准 与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准 5 涉及业主共有和共同管理 权利的其他重大事项 4 业主大会会议召开的有效条件 业主大会会议召开的有效条件 答答 召开业主大会会议的有效条件 应当有物业管理区域内专有部分占建筑 物面积过半数且占总人数过半数的业主参加 5 对业主代表参加会议的要求 对业主代表参加会议的要求 6 哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 论述题 论述题 1 简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用 简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用 2 简述物业管理联席会议的召集 组成以及主要协调的问题 简述物业管理联席会议的召集 组成以及主要协调的问题 案例题 某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月 找到小区业主委员会协商续约事宜 业主委员会召集小区 的业主代表开会研究续签合同问题 会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业 会后业主委员会与 物业企业续签了合同 并在小区进行了公示 请问业主委员会的做法是否正确 为什么 你作为项目经理 遇 到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办 十 合同和有关协议的签订十 合同和有关协议的签订简答题 1 请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些 请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些 答 第一时间发现 第一时间制止 第一时间报告 答 第一时间发现 第一时间制止 第一时间报告 2 根据物权法的规定 共用部分由哪三部分构成 根据物权法的规定 共用部分由哪三部分构成 3 根据 根据 消防法消防法 的相关规定 举办大型群众性活动应遵循的程序 的相关规定 举办大型群众性活动应遵循的程序 4 治安管理处罚法的适用范围 治安管理处罚法的适用范围 5 治安管理处罚种类 治安管理处罚种类 6 根据 根据 保安服务管理条例保安服务管理条例 不得担任保安员的情形 不得担任保安员的情形 论述题 1 简述侵权行为的构成要件 简述侵权行为的构成要件 2 根据根据 侵权责任法侵权责任法 的规定 简述的规定 简述 侵权责任法侵权责任法 所称民事权益包括哪些 所称民事权益包括哪些 案例分析 案例分析 某小区李某在小区内行走至门栋时 突然被楼上扔出来的烟缸击伤 李某询问该楼所有业主 无人 承认 无奈李某找到物业公司 以物业公司未尽到管理责任 要求物业公司给予经济赔偿 问题 1 李某损失应由谁承担 李某损失应由谁承担 2 物业公司是否应当承担责任 物业公司是否应当承担责任 3 如果李某起诉 哪些事实需要李某提交证据 如果李某起诉 哪些事实需要李某提交证据 十一 共用设施设备的维护与管理十一 共用设施设备的维护与管理简答题 9 1 物业设备管理的内容 物业设备管理的内容 答 答 设备基础资料的管理 设备运行的管理 设备维修的管理 设备更 新改造管理 备品配件管理 固定资产管理 工程资料管理 2 生活给水要求是什么 生活给水要求是什么 答 水量 水压应满足用户需要 水质应符合国家规定的 生活饮用水水质标准 3 消防给水要求是什么 消防给水要求是什么 答 要保证充足的水量 水压 对质量要求不高 4 生产给水要求是什么 生产给水要求是什么 答 因生产工艺不同 生产用水对水压 水量 水质以及其他的要求各不相同 5 管道的连接方式 管道的连接方式 答 管道的链接方式 螺纹链接 法兰链接 焊接 承插连接 承插粘接 热熔链接 积 压夹紧式链接 卡套式链接 卡箍式链接 6 排水系统的要求是什么 排水系统的要求是什么 答 1 系统能迅速通畅地将污废水排到室外 2 排水管道系统气压稳定 有毒有 害气体不进入室内 保持室内环境卫生 3 管线布置合理 简短顺直 工程价低 7 室内给水系统方式 室内给水系统方式 答 直接给水方式 设水箱给水方式 设水池水泵水箱给水方式 分区给水方式 气压 给水方式 建筑中水给水方式和直饮水给水方式 8 简述物业日常维修养护的基本原则 简述物业日常维修养护的基本原则 9 安全用电常用的防护方法有哪些 安全用电常用的防护方法有哪些 10 电流大小是影响触电严重程度的因素 其中包括哪三种电流 电流大小是影响触电严重程度的因素 其中包括哪三种电流 11 变电室运行管理有哪八种规章制度 变电室运行管理有哪八种规章制度 答 变电室值班制度 交接班制度 巡视检查制度 倒闸操作票制度 工作许可度 设备缺陷管理制度 变电室安全防火制度 变电室门禁制度等 12 智能建筑的定义 智能建筑的定义 中国中国 13 在供电设备维护工作中 为什么变电室设备要按周期做预防性实验 在供电设备维护工作中 为什么变电室设备要按周期做预防性实验 答 为了发现运行中设备的隐患 预 防发生事故或设备损坏 对设备进行的检查 实验或检测 14 电梯按照功能系统划分 主要由哪些系统组成 电梯按照功能系统划分 主要由哪些系统组成 综合分析题 1 说明热水采暖系统存在空气的原因 危害及排除的措施 说明热水采暖系统存在空气的原因 危害及排除的措施 2 供暖系统中常见的故障 产生的原因及排除的方法 供暖系统中常见的故障 产生的原因及排除的方法 3 电梯系统管理工作的主要内容是什么 电梯系统管理工作的主要内容是什么 答 1 应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担 要认真审核承 包方的专业技术水准和专业资格 认真监督合同的执行情况 定期对承包方的服务进行评价 2 按照电梯管理 需要配备专业电梯管理人员的规定 所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资 格证书 3 建立电梯技术档案 将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档 妥善保管 4 什么叫等电位连接 等电位连接的意义 什么叫等电位连接 等电位连接的意义 答 答 等电位链接是把建筑物内所有金属物 如混凝土内的钢筋 自 来水管 煤气管 以及其他金属管道 机器基础金属物和大型的埋地金属物 电缆金属屏蔽层 电力系统的零 线 防雷建筑物的接地线 全部用电气链接的方法链接起来 焊接或可靠的导电链接 使整个建筑物空间成为 一个良好的等电位体 当雷电袭击的时候 在这建筑物内部和附近大体上是等电位的 而不会发生内部设备被 高电位反击和人被电击的事故 十二 房屋本体的维修 养护十二 房屋本体的维修 养护 简答题 1 物业查勘的顺序一般是什么 2 房屋的共用部位主要包括哪些部分 3 物业维修计划管理的目的是什么 4 物业查勘的目的有哪些 10 5 地基基础的养护应着重做好哪几方面的工作 6 建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面 论述题 1 试述物业查勘的方法 并详述其中物业直观检查法的内容 2 论述物业日常维修养护的原则 特点和基本内容 十三 建筑识图十三 建筑识图 简答题 1 单位工程全套图纸由三部分组成 建筑施工图 设备施工图 结构施工图 2 从建筑平面图中可以看到的内容 房屋的朝向和形状 房间的开间和进深尺寸 楼梯位置与形式 墙体的 厚度 3 当建筑物各楼层的平面布置相同时 一般平面图只需画出 总平面 首层平面 标准层平面 顶层平面 4 建筑上常用的型钢种类有 角钢 槽钢 工字钢 钢板 十四 公共秩序服务与管理十四 公共秩序服务与管理简答题 1 车辆管理应注意哪些事项 车辆管理应注意哪些事项 2 保安服务管理条例保安服务管理条例 中规定 保安员的禁止行为有哪些 中规定 保安员的禁止行为有哪些 3 物业管理服务中的秩序维护管理包含哪些内容 物业管理服务中的秩序维护管理包含哪些内容 4 秩序维护管理中对于施工现场实施管理的内容有哪些 秩序维护管理中对于施工现场实施管理的内容有哪些 5 典型的应急事件包括哪些 典型的应急事件包括哪些 6 简答我国消防管理的指导原则及 简答我国消防管理的指导原则及 三案一图三案一图 讨论题 讨论题 1 中物协发布了 中物协发布了 关于使用秩序维护员称谓的指导意见关于使用秩序维护员称谓的指导意见 你是如何看待和理解 你是如何看待和理解 秩序维护员秩序维护员 与与 保安保安 员员 的称谓区别 的称谓区别 2 对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案 你是如何看待此问题 对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案 你是如何看待此问题 案例论述题 某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员 班后外出吃饭 由于喝酒过量 在回宿舍的途中酒醉 行走 不便 强行要一名学生送俩人回宿舍 学生没有理会 俩人强行抓住学生 发生了纠缠 并且动起手来 俩人 将该学生的眼睛打破 伤及眼眉 该学生被送往医院救治 眉骨处缝合 3 针 事发后 其他学生报告给学校保 卫处 校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所 经查属实 被拘留审查 问题 1 公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关 11 2 物业服务企业是否应该进行赔偿 为什么 十五 维修资金的使用程序十五 维修资金的使用程序 1 专项维修资金属于谁所有 主要用途是什么 专项维修资金属于谁所有 主要用途是什么 答 属于全体业主所有 专项维修资金应当用于商品住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造 不得挪作他用 2 共用部位包括什么 共用设施设备包括什么 共用部位包括什么 共用设施设备包括什么 3 专项维修资金使用程序分几步 具体包括那些内容 专项维修资金使用程序分几步 具体包括那些内容 4 维修和更新 改造方案维修和更新 改造方案 业主如何确认 业主如何确认 答 答 维修和更新 改造方案 应当经专有部分占相关建筑物面 积三分之二以上且占相关人数三分至二以上业主书面同意 并在小区明显位置进行公示 5 业主家中自来水主干管破裂可以使用专项维修资金进行维修吗 为什么 业主家中自来水主干管破裂可以使用专项维修资金进行维修吗 为什么 6 在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金 在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金 论述题 论述题 1 浅谈如何合理使用专项维修资金 浅谈如何合理使用专项维修资金 2 浅谈房屋应急解危专项资金的主要用途及与专项维修资金的主要区别 浅谈房屋应急解危专项资金的主要用途及与专项维修资金的主要区别 案例分析题 下面是某物业服务企业在专项维修资金归集 管理和使用方面的一些做法 请指出其中错误或不规范之处 下面是某物业服务企业在专项维修资金归集 管理和使用方面的一些做法 请指出其中错误或不规范之处 A 业主自入住小区后多次提出意见 物业服务企业在小区的公告栏公布了专项维修资金交纳和使用情况 业主自入住小区后多次提出意见 物业服务企业在小区的公告栏公布了专项维修资金交纳和使用情况 B 开发建设单位将记提的公共设施维修基金移交给物业服务企业 该物业服务企业将基金用于补充欠缴 开发建设单位将记提的公共设施维修基金移交给物业服务企业 该物业服务企业将基金用于补充欠缴 的物业服务费 开发建设单位以此为由 至今未与管理部门签订的物业服务费 开发建设单位以此