养老地产开发模式

- 1 - “ 养老地产 ” 还是 “ 地产养老 ” ? “ 地产开发 +养老产业 ” 的开发模式研究 2011年 - 2 - - 3 - 第一章 国内养老地产开发机会及开发条件研究 第二章 养老地产案例研究 第三章 养老地产开发运营模式研究 专题总纲 成都 重庆 西安 北京 沈阳 无锡 天津 湖州 佛山 海南 镇江 南京 青岛 - 4 - 第一章 国内养老地产开发机会及开发条件研究 宏观视角开发机会研究 养老地产宏观发展维度 中观视角开发条件研究 养老地产城市进入维度 微观视角开发条件研究 意向地块微观条件维度 开发机会及条件小结 - 5 - 我国“居家养老”方式逐步成为主流 中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。 宏观视角开发机会研究 现状 趋势 到 21世纪中期，我国老年人口 (60岁以上 )将超过 4亿，占全国总人口的 28% 20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每 10年提高 3.99% 截止 2009年，我国 60岁以上的老年人已达到 1.67亿，占全国总人口的12.5% 依据联合国标准，当一个国家或地区 60岁以上老年人口占总人口的 10%，或 65岁以上老年人口占总人口的 7%，即视为进入老龄化社会 第一阶段 19902003 1990 2010 2030 2040 2050 1.36 0.97 2.30 4.71 老年人人口 (亿人 ) 年份 中国老龄化进程 第二阶段 20032020 第三阶段 20202050 老龄化比率 8.610.2% 老龄化比率 10.215.6% 老龄化比率 15.627.4% 2020 2000 - 6 - 第一阶段：市场发展初期（ 1999 年 -2010 年） 老年住宅市场发展缓慢 老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。 第二阶段：市场快速发展阶段（ 2010 年 -2025 年） 老年住宅井喷式增长 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均 GDP 达到 3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗； 另一方面，目前年龄在 35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平； 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在 10% 左右 。 第三阶段：市场成熟发展阶段（从 2025 年 -2055 年） 处于较高水平稳定期 老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。 目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 宏观视角开发机会研究 - 7 - “ 421“ 家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系” 缓解” 421“ 家庭养老压力 大力发展 居家养老和社区服务养老 使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。 ” 421“ 家庭养老压力加大 一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。 爷爷 奶奶 姥爷 姥姥 爸爸 妈妈 子女 宏观视角开发机会研究 - 8 - 政策制度扶持促进老龄产业快速发展 2000 关于加快实现社会福利社会化的意见 制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。 2007. 12.21 民政部关亍开展 “ 全国养老服务社会化示范单位 ”创建活劢的通知 民政部 关于开展养老服务社会化示范活劢的通知 由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活劢，推进社会福利社会化。 2005.3 民政部公布 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展 四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展 五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益 2005.12.15 2001 建设部关亍 城市道路和建筑物无障碍设计规范 规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设 2006.3 关于加快发展养老服务业的意见 一、进一步发展老年社会福利事业； 二、大力发展社会养老服务机构 三、鼓励发展居家老人服务业务 四、支持发展老年护理、临终关怀服务业务 五、促进老年用品市场开发 六、加强教育培训，提高养老服务人员素质 2006.9 中国老龄委出台 老龄事业发展 “ 十一五 ” 规划 一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体系 三、加快构建养老服务体系 四、努力丰富老年人精神文化生活 2008.1 民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 法律政策及建筑规范 金融信贷政策 （贷款的规模、期限、利率方面的优惠） 财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等） 税收政策（优惠与减免等） 宏观视角开发机会研究 - 9 - 市场需求及供应缺口利于发展养老项目 中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。 随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商 在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发 建设了适宜老年人居家养老的住宅 。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了 较好的销售成绩。 老年住宅 区县 总建面 （万平） 销售状态 东方太阳城 顺义 80万 目前在售三期为老年公寓，仅剩余 200余套房源。 现阶段公寓平均月消化速度为 30套左右。 去年市场好时 100套 /月。 曜阳国际 密云 6.72 未开盘，处于客户储备阶段： 7月初开始接待客户，目前已接待 1000多组客户，预计 8月 28日开盘。 北京太阳城 昌平 30 项目已售馨 怡海花园 丰台 110 项目已售馨 澳洲康都 朝阳 28 项目已售馨 宏观视角开发机会研究 - 10 - 养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好 推动中国养老地产的发展 养老观念转变 社会对养老住宅的关注 “ 421” 家庭养老压力 社会老龄化趋势 宏观视角开发机会研究 政策的优惠 市场的需求及供应缺口 - 11 - 养老地产城市进入主要判断参数指标模型 中观视角开发条件研究 人口状况 判断城市是否进入老龄社会的标准 人均可支配收入 判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准 世界卫生组织根据联合国将“ 60岁以上的人口占总人口比例达到 10%，或 65岁以上人口占总人口的比重达到 7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准 国际标准为人均可支配收入达到 3000美元（约 20000人民币）以上具备发展养老地产的条件 拟进入城市是否适宜发展养老地产？ 从社会经济指标层面两维度进行判断 - 12 - 以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究 中观视角开发条件研究 - 13 - 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 注： 65岁人口占常住人口比例数据来源为 2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市 2009年度统计年鉴数据。 成熟区： 华东、华北、西北城市群 考察区： 东北、华中、西南城市群 潜力区： 华南移民城市群 暂不考虑区： 经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群 - 14 - 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 注： 65岁人口占常住人口比例数据来源为 2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市 2009年度统计年鉴数据。 成熟区： 老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。 以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群 因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。 - 15 - 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 注： 65岁人口占常住人口比例数据来源为 2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市 2009年度统计年鉴数据。 考察区： 老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。 以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群 老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。 - 16 - 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 注： 65岁人口占常住人口比例数据来源为 2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市 2009年度统计年鉴数据。 潜力区： 经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。 以广州为代表的华南移民城市群 经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。 - 17 - 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。 中观视角开发条件研究 注： 65岁人口占常住人口比例数据来源为 2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市 2009年度统计年鉴数据。 暂不考虑区： 经济发展水品及老龄化程度均不高 老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市。 - 18 - 微观视角开发条件研究 养老地产 民政系统项目 （社会福利用地） 产权用地 “养老”地产项目： 前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品 综合型地产项目： 通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发 开发商有土地使用权 开发商无土地使用权 通过医院等养老元素获取土地 通过一般地产项目开发渠道获取土地 以产权用地地块为研究对象 将产权类用地作为研究对象 - 19 - 微观视角开发条件研究 养老地产产权用地土地微观条件 交通条件： 较为便利，便于子女探望 自然环境： 环境优美，最好有温泉、 森林、自然水体等自然资源 地块条件： 方正，可利用空间大，便于整体规划 拿地方式： 通过招、拍、挂形式 土地性质： 综合用地 优惠条件： 土地出让金应比周围 同等条件住宅用地 低廉 土地出让政策方面 地块微观条件方面 - 20 - 微观视角开发条件研究 土地出让政策方面 拿地方式 现有项目大部分都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地 土地性质 综合用地，大部分采用住宅 +商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地 )建筑面积比例大致为 8： 2 优惠条件 土地出让金应比周围同等条件住宅用地便宜 大部分成功项目拿地价格都较低 - 21 - 微观视角开发条件研究 地块微观条件方面 交通条件： 较为便利，便于子女探望 自然环境： 环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源 地块条件 方正，可利用空间大，便于整体规划 良好的交通条件是项目成功的重要先决条件 绿化率高、温泉能有效提升项目档次 土地方正便于规划 - 22 - 养老地产开发机会及开发条件总结 宏观视角开发机会 养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好 目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成 ，“居家养老”成为主流养老方式。 政策制度扶持促进老龄产业快速发展 市场需求及供应缺口利于发展养老项目 中观视角开发条件 根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市 成熟区域： 华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表） 考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表） 潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表） 其它城市群暂不考虑 微观视角开发条件 地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地 产权用地 住宅占大比例（市场经验值为 80%） 低价较周边土地低廉 土地交通、环境等资源良好 - 23 - 第二章 养老地产案例研究 东方太阳城 北京太阳城 上海亲和源 燕达国际健康城 - 24 - 我国老年住宅模式分类 目前我国市场中老年住宅可分为三种模式 : 政府收益型 政府福利型 企业赢利型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式 如： 汇晨老年公寓 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院 如： 北京第一社会福利院 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施 如： 东方太阳城 多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅 如： 上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓 老年公寓 老年社区 老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起 如： 北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城 本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作为案例研究对象 - 25 - 企业型养老住宅按盈利模式分类如下： “销售 +持有运营” 的方式运作， “销售 +持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式 典型案例：北京太阳城 采取 会员制管理模式 ，出售长、短租会员卡，变相的“销售 +持有”模式 典型案例：上海亲和源老年社区 只租不售， 对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金 典型案例：燕达国际健康城 以老年住宅概念， 出售房屋产权 为主，区域级别配套并举 典型案例：东方太阳城 “全部出售”模式 养老概念住宅超配套设施 “只租不售”模式 医疗健康社区，全部持有运营 “会员制管理”模式 销售会籍 “销售 +持有”模式 养老概念住宅养老地产 我国老年住宅模式分类 - 26 - 全部出售模式 北京东方太阳城 区位 坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位 “世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模 规划面积 234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住 2万余人； 物业类型 独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓 面积为 78-716平方米不等； 开发商 中国希格玛有限公司，成立于 1986年，隶属中国科学院 所在区域概况 项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块 开盘时间 一期 2003年，二期2004年，三期 2007-2009年 - 27 - 针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备 总建筑面积为 70万平方米，其中配套公建近 5万平方米 北京东方太阳城 主体配套建筑概况： 规划面积 5万平米的配套建筑群位于社区中央 ， 主要以社区中心 、 康体中心 、 度假酒店 、 商业中心和酒店公寓等四大功能区为主 ， 集文化 、娱乐 、 商业 、 医疗 、 康体 、度假休闲等多种功能于一身 。 大型公共建筑群 太阳城社区医院： 规模：太阳城医院面积 1.6万平米； 专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）； 定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案； 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来； 专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。 专业医师问诊 专业的医疗器械 - 28 - 北京东方太阳城 大型康体中心： 康体中心接近 8000平米 ， 室内 、 室外的游泳池 、 跑道 、 各种健身器材 、 网球场 、 舞蹈房 、 室内跑道 、 温泉 ， 均针对老年人特别设计 。 社区农庄： 在社区内开辟可以耕作的农庄 ， 每块地管理费低廉 ， 一年中可以在地块中耕作 。 很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉 . 老年大学 : 是北京市第一家社区内申办的老年大学 ， 开设多种课程 ，如芭蕾 、 陶艺 、 书法 、 雕刻等 ， 部分课程由社区中的老年人担当教师 。 开敞空间： 通透大气的视觉走廊 、 开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地 、 湖滨健身步道与儿童乐园 。 看护健身中心 农庄苗圃 老年大学 健康步道 - 29 - 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求 客户群体来源多样 北京东方太阳城 其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人 很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住 在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在同一小区，方便照料 本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房 养老一族 准养老一族 地缘性客户 养老族子女 - 30 - 产品体系类型多样 四层电梯公寓 共 600套， 170 -250 联排 共 230套， 222 -260 独栋 共 118套， 268 -380 四合院 共 7套， 424 -716 销售情况良好 一期、二期、三期分批开盘后均已售罄 北京东方太阳城 开盘时间：一期 2003年，二期 2004年，三期 2007-2009年 历史价格： 2003年 3300元 /平米， 2007年底 9000元 /平米， 2008年下旬 8700元 /平米 - 31 - 人性化、生态化的组团规划设计，体现项目养老理念 北京东方太阳城 整体规划 带状排布，景观资源最大化： 傍水而建，周边为 7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面 组团设计，功能独立： 由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖； 老年社区特色规划 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单独布臵了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要； 多层级交流空间： 组团式布局，组团内部设臵小型公共交流空间，组团外部设臵相对较大的活动场所； 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老有所养、老有所乐，老 有所为 - 32 - 北京东方太阳城 针对老年人人性化的规划设计 无障碍设计： 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性 户型设计各有侧重： 老年人渴望交流 ： 有些别墅设了双客厅 ； 中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室 老人需要照顾 ： 有些户型设计了保姆间 。 环境设计方便交流： 大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间； 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间； 景观步道加宽以便通行 宽电梯入口，方便进入 会所 - 33 - 针对老年人打造多彩的精神文化生活 北京东方太阳城 精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动： 举办过 3届国际风筝节 举行了 3次新年音乐会 社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数 社区组织的俱乐部： 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部； 业主自发的俱乐部： 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动 . 摒弃原来的养老方式： 老有所学 老有所养 老有所乐 老有所为 - 34 - 案例小结：“超级配套 +复合的产品形式 +优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素 北京东方太阳城 成功关键 优美的景观环境 完善的养老配套 复合的产品形式 养老住宅应将环境和养老配套并重 以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念 - 35 - “销售 +持有”模式 北京太阳城 区位： 位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场 17公里、南距亚运村 15公里。 规模： 占地面积 42万 m2（ 623亩） ，总建筑面积 30万 m2 ， 容积率 0.7，绿化率 60。总投资 5亿多人民币 。 产品类型： 独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 社区特色： 中国式的园林， 2万平米的人工联体双湖， L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯， 24小时温泉水入户 区域环境： 周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地 - 36 - 太阳城医院 购物中心 出租老年公寓 销售别墅 销售住宅 销售住宅 酒店 度假村 中医院 北京太阳城 北京太阳城开发物业类型概览 - 37 - 北京太阳城 开发策略及销售情况分析 一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积 60-70平方米为主），销售均价在 8100元 /左右，精装修，总价约为 51万 /套左右。 销售情况 - 38 - 北京太阳城银龄公寓 完全租住式老年公寓 北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓 A栋和公寓 B栋，总建筑面积为 28700 平方米 ; A栋拥有各类户型房间 175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅 ; B栋拥有各类户型房间 297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。 北京太阳城 银铃公寓收费标准采取 会员制 （目前只针对健康老人包括 会员费 +房费 +服务费 ），会费从 2万到 30万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。 - 39 - 主要配套服务设施分析 北京太阳城 建筑面积 （平米） 比例 公建 医院 14800 4.4% 国医堂 1822 0.5% 文化宫 3696 1.1% 银龄公寓 28700 8.4% 健身娱乐中心 9270 2.7% 购物中心 5107 1.5% 水面及码头 20000 5.9% 主要配套设施面积指标 北京太阳城 医疗护理服务： 北京太阳城医院、国医堂 文化娱乐设施： 文化宫 休闲度假设施： 假日酒店、温泉会馆 商业服务设施 :购物中心 其他设施： 家政服务中心（提供 9款 33项免费服务） - 40 - 销售客群分析 北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占 90，外地客户约占 10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的 北京太阳城 - 41 - 案例小结： 北京太阳城 昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇 开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营 由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售 以养老为重要功能的商业住宅区，并提供全套专门的老年物业服务 “销售 +持有运营”的运作方式 区位处于城市发展方向 多方合作开发 完善的养老配套 本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年人为主 客群基础多元化 - 42 - “会员制管理”模式 上海亲和源 区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场 12公里，虹桥机场 22公里，离上海市中心人民广场 12公里，人称“小上海”的周浦镇 3公里 占地面积： 84000平方米 建筑面积： 100000平方米 公寓数量：老年公寓设 838套，可供 1600位左右老人入住 土地性质：公共建筑用地 土地价格： 50万元 /亩 已于 2010年启动全国复制计划 - 43 - 具有养老特色的功能构成与服务设备设施 上海亲和源 功能 设施 数量 住宿 公寓 12幢 838套全装修全配臵居室 精神生活 （老年大学、老年活动中心） 多功能综合楼 一幢 餐饮 配餐中心 一所 休闲娱乐 （品茗、座谈、棋牌等活动） 休闲茶栈 两处 休闲娱乐 （运动保健） 游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活动中心 一座会所 医疗护理 老年医院及护理院 300个床位 商业购物 小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等 服务内容： 每周预约上门一次家政服务 每两周预约上门收集清洗床单被套一次； 物业管理费； 每人每年一次全身医疗体检； 每人购买一份意外保险； 公寓内所有家具家电的保养维修和更换； 社区内各类文体设施的使用； 管家部提供的其他类免费服务等 - 44 - 上海亲和源 具有养老特色的建筑设计 - 45 - 上海亲和源 项目盈利模式分析 长、短期租赁并举 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性 长期租赁 短期租赁 A卡： 销售概念的长租性质 需一次性支付一笔 89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付 2.98万 6.98万元不等的会费（根据房型不同） B卡： 租赁概念的短租性质 该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从 45万 -88万元不等，另外每年需支付 2.98万元的会费。不能转让 有效期至老人生命终结，但有一个 15年的界限，如果只住了 5年，剩余 10年的费用将被退还给家属，如果居住期在 15年以上，超过部分免费 项目一期于 2007年开盘，二期于 2010年 1月开盘 截止到 2011年 5月，共售出 450张卡 - 46 - 项目取地模式分析 新建桥 （亲和源前身） 上海市南汇区康桥镇政府 南汇区康桥镇集体资产管理有限公司 土地出让 工业用地（ 50万 /亩） 合资公司 政府 1875万元入股 上海市南汇区康桥镇政府 新建桥 （亲和源前身） 出让 壳公司 + 上海康桥公共事业投资有限公司 立项开发 变更用地性质 工业用地 公共建筑用地 融资 抵押贷款 用首批建成的房产获得7500万元的银行抵押贷款 上海亲和源 - 47 - 案例小结 取地模式 亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为 50年，由于项目性质特殊，亲和源养老公寓所处地块于 2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公共建筑用地 土地性质的转变取决于当地政府的大力支持 盈利模式 租售并举，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售 运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用 项目设计亮点 彩色标识 风雨连廊 无障碍设施 宽敞过道 上海亲和源 - 48 - 只租不售模式 燕达国际健康城 宏观背景： 我国成熟的、高水平的医院大多集中在大型城市的市中心，人流过于集中，医疗空间狭小，环境拥挤不堪 项目背景： 在燕郊设立燕达国际健康城是因为京东的几个县市中，缺乏大型、高水平的医院 区位： 位于北京卫星城东燕郊，潮白河畔。地理位臵优越，距天安门 30公里，距首都国际机场 25公里 规模： 占地面积 50万平方米 (不含附属用地 )， 总建筑面积 106万平方米， 总投资约 70亿元人民币 项目运营方式 以出租为主（土地性质为医疗用地） 机场 健康 城 - 49 - 燕达国际健康城 医院部 燕达金色年华健康养护中心 医学研究院 医护培训学院 会议中心 两大功能板块：“医院养护” 养护板块 1、燕达金色年华健康养护中心（ 12000床） 医院板块 1、定位国内外高端客户群的燕达国际医院（ 3000床，三甲标准） 2、医学研究院（ 3大研究主题） 3、医护培训学院（可容纳 1500名学员） 4、会议中心（ 5星级标准） “医疗产业链 +养老养护” - 50 - 依托医疗产业链，投入巨资打造大型医疗养护社区 燕达国际健康城 产学研体系 医学研究院 医护培训学院 养护中心 会议中心 学、研 学、研 产 产 “产学研”体系 2007年 2008-6-23 2010年 9月 1日开业运营 运行时间 2010年 10月1日开业运营 规模及投资额 总建筑面积约 60万平方米，共设臵床位 12000张 集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院，在设臵 50个临床医技科室的规范下，为方便患者整合成了 18个中心 拥有一批国内外著名医学科学家，设有分子诊断与靶向治疗、再生医学、血液与肿瘤、老年病、现代中医药五个研究所 可容纳 1500名医生、护士和护理员进行培训 燕达金色年华健康养护中心 燕达医学研究院 燕达国际医院 燕达国际医护培训学院 - 51 - 通过高端配套产品的打造，在市场定位高端 燕达国际健康城 高端产品配套 9洞高尔夫 多功能街区配套设施 高等级医院 养护中心 高规格接待（会议、医疗论坛等） 第五届世界养生大会 前沿生物医学高峰论坛召开 美国 Samaritan医疗集团和林本顿社区学院代表团及教育部官员来燕达集团参观访问 客户定位：吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养老 采用“入门费月费”的收费方式：入门费为目前背景养老社区的最高水平： 30 100万，月费为 4200 13000元 /月 - 52 - 燕达国际健康城 医院 医学研究院 医护培训学院 养护中心 会议中心 收益来源 主要收益 国家课题专项资金 课题成果奖励 国际资金投资 学费 财政拨款 房屋租赁 会员制度 场馆租赁 国家课题专项资金 国际资金投资 财政拨款 房屋租赁 会员制度 场馆租赁 学、研 学、研 产 产 本项目主要收益点来源于养护中心的租赁收入 养护中心分为家居式养护楼（洋房）以及宾馆式养护楼（板楼） 养护中心收费依据不同的护理级别进行 养护中心收费标准在市场中处于较高水平 - 53 - 燕达国际健康城 - 54 - 然而，由于市场阶段和定位不符的问题经营状况较差 燕达国际健康城 面向全球中高端人群，来访客较多，但目前入住率不高，长期住的只有几十个人，以中国人为主，多为短期居住，长期居住较少 入住率低的问题主要是：一是项目面向高端人群，收费高，门槛高；二是中国人的思想观念还没有转变过来，对这种形式接受度不高 燕达国际健康城酒店销售经理、养护中心前台 2、环境打造较差，没有社区意象 1、客户为有一定经济实力且有养老需求的中高端老年群体 ,客户面较窄 3、医疗用地，只租不售 4、与中国传统养老观念形成冲突 - 55 - 案例小结： 此种模式需投入大量的资金，且对医疗资源要求高，可能面临较大的难度与风险 燕达国际健康城 2：无法复制燕达国际健康城的模式，一是限于项目资金量的限制，二是拥有的医疗资源的限制 资金投入量大 燕达国际健康城投 入近百亿元 拥有强势的医疗 资源 1：要成功打造老年社区，医疗配套是养老社区的首要条件，环境打造也将是项目的重大投入之一 - 56 - 第三章 养老地产开发运营模式研究 盈利模式研究 从哪里盈利（目标客群） 怎样盈利（盈利载体） 运营模式研究 核心价值体系 养老地产概念下的软、硬件服务体系 国内外养老机构的资源整合 开发运营模式小结 - 57 - 盈利模式研究 从哪里盈利（目标客群） 项目 客户特征 北京太阳城 北京本地客群为主，辅以周边城市外地客户 客户主流为有一定购买实力及高素质的离退休老干部，兼顾中青年最求产品性价比客户 自住养老为主 东方太阳城 公寓业主北京 本地人 居多，基本都是老客户带新客户 ； 后期开始有一些年轻人来买，集中在附近工作的年轻人 燕达国际健康城 吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养老 上海亲和源 以地缘性客户为主，有部分外地人。老人自住为主，兼顾投资客群 目标客群应参考大规模房地产项目客群特征 多元化 客群年龄多元化 强调全龄化社区概念，在立足老年客户的同时，广泛扩大其它年龄客户群体，避免排他性 客群来源多元化 本地客群兼顾周边城市客群 臵业需求多元化 在考虑以养老自住需求同时，兼顾刚性需求、改善臵业及投资需求 客群档次多元化 主流档次客群为主 高知、高干、高管、海归、社会名流等高端需求为辅 目前市场中的养老项目面对客群较为多元， 如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年 群体，更兼顾中青年群体 温都水城老年公寓在满足老年客户 自住需求的同时，兼顾投资客群 客群范围过窄，且定位过于高端，导致经营状况不佳 - 58 - 销售部分客群 盈利模式研究 从哪里盈利（目标客群） 持有部分客群 年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年 来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群 购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善臵业及投资需求 客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主 养老一族子女：希望与父母就近居住，方便照顾父母； 准养老一族：计划将来退休生活而养老臵业的中年客群； 地缘性客户：周边工作人群 自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来 源，较高知识水平；中期、短期使用 整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售 配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假娱乐客群 - 59 - 盈利模式研究 怎样盈利（盈利载体） 建立综合性的项目盈利体系 “住宅销售 +养老地产持有经营 +综合性商业租售运营” “销售 +持有” 的盈利模式劣势 最少，更适合开 发企业应用 - 60 - 盈利模式研究 怎样盈利（盈利载体） 以地产销售作为主要盈利载体 住宅销售为主要利润来源点 持有物业 20% 销售物业 80% 万科集团养老地产销售与持有比例为 8:2 项目 盈利方式 北京太阳城 一定比例的住宅进行销售，另一部分，即银领公寓及大体量的集中商业则用来满足老年人租用、度假等需求 东方太阳城 养老地产名义，全部进行销售 燕达国际健康城 “只租不售”（土地产权为医疗用地） 上海亲和源 采取会员制管理模式，出售短期、长期会员制服务 出售为主，主要利润点来自住宅产品销售 目前，市场上养老地产项目大都是通过住宅产品销售来获取利润，其它收益仅占利润的较少部分 单纯的持有出租模式，风险极大， 运营状况不佳 会籍出售模式，变相的房屋销售， 回笼资金 - 61 - 以“养老地产”作为项目背书 打造养老示范区 以养老设施、组团作为体现项目开发理念的示范区 例：上海绿地 21城 孝贤坊，以尊老社区（孝贤坊）作为项目养老理念的示范区 盈利模式研究 怎样盈利（盈利载体） 度假社区 尊老社区（孝贤坊） 国际社区 商务社区 孝贤坊： 孝贤坊 老年社区规划为 独立主题组团 ； 产品整体 户型面积偏小 ， 控制总价， 降低客户购买门槛 精装产品，标准为 450-500元/平方米 - 62 - 整售与“会员制”销售并举 作为持有型物业盈利载体 将养老公寓整售国际专业养老机构，以最大限度快速回笼资金 以会员制形式销售，获得经营性养老设施（如：老年公寓）利润 盈利模式研究 怎样盈利（盈利载体） - 63 - 以综合性商业租售作为项目配套设施及持续盈利载体 老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续配套经营与物业服务方面的需求显著 盈利模式研究 怎样盈利（盈利载体） 大型公共建筑群 东方太阳城 5万平米的公建集群 北京太阳城的养老社区配套体系 社区中心 康体中心 度假酒店 商业中心 酒店公寓 - 64 - 运营模式研究 核心价值体系 一以贯之的“养老”理念为背书，打造项目的复合价值体系 老年社区开发成功必须与休闲旅游、教育、产业等多种主题共同打造，才能使项目充满活力，造就不可复制的符合核心价值竞争力 老年社区价值体系 主题鲜明 -使“养老”成为社区开发的 核心支撑力 ； 1 主题宣传 -让消费者接受主题，使得主题成为 项目标签 ； 2 主题先行 -体现“养老”主题的硬件设施建设先行， 感受主题 ； 3 主题复合 -老年社区主题宣传与多主题建设结合， 复合型舒适社区 。 4 老年社区开发融入到整个大盘主题中 ， 否则单纯的老年社区会使消费者心理抗性大 ， 因此必须走复合主题开发路线 ； 根据老年人生活 、 养生 、 娱乐 、 休闲需求 ， 完善各种功能配套， 消除区域陌生感 ； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力 ， 形成项目与周边项目鲜明差异； - 65 - 体现新一代的养老社区开发价值理念 运营模式研究 核心价值体系 持续就业 自主自理 安全有障碍 现代养老理念 积极乐观 延长社会责任职能 延续独立行为能力 延缓身体机能衰退 自主健康 老有所为 老有所乐 老有所盼 现代养老设区建设理念 不仅 老有所居 ， 老有所养 ， 还要 老有所为 ， 老有所乐 。 - 66 - 根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型 运营模式研究 养老概念下的软硬件服务体系 需求 设施 功能 居住功能 医疗护理功能 生活休闲功能 文化沟通功能 志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉 完整的、可应对紧急情况医疗服务系统 多元化、现代的住宅，关注人性化的细节 精神与价值诉求 丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套 方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施 方便和安全 健康和独立 运动和娱乐 学习和交流 年轻和自我价值 - 67 - 运营模式研究 硬件服务体系 基于老年住宅的专用化，完善针对老年社区配套服务设施 由于老年住宅具有老年人的专用性 ， 因此在设计上有别于一般的住宅产品 ， 主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上 ， 如 健康服务体系 、 日常服务体系 、 文化教育服务体系 、增值服务体系等； 而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征