天园名都开盘前营销执行方案

天园名都开盘前营销执行方案天园名都开盘前营销执行方案 郑州润弘房地产顾问有限公司郑州润弘房地产顾问有限公司 20112011 年年 1010 月月 1515 日日 一 营销策略一 营销策略 1 住宅部分 住宅部分 排号策略按照普通住宅进行 结合项目住宅部分总房源数量较为稀缺 建 议在初期排号时适当提高门槛 排号方式 10000 抵 15000 元 即缴纳 1 万元排号费 开盘成功选房可享 受 5000 元的总房款优惠 2 公寓部分 公寓部分 公寓销售方式建议 公寓销售方式建议 结合目前公寓产品现状 总共 11 层 约 165 套公寓 结合前期公寓部分营 销方式探讨 将会采取产权式酒店的方式进行销售 如果全部作为产权式酒店并一次性推售 酒店房源数量过多 将面临较大 的经营压力 同时销售风险也较大 因此建议 公寓分两批销售 其中其中 4 94 9 层共计层共计 9090 套保留作为公司自持 开设宾馆 套保留作为公司自持 开设宾馆 10 1410 14 层共层共 5 5 层层 7575 套房源 完全按照产权式酒店进行销售 套房源 完全按照产权式酒店进行销售 通过此方式 在不降低公寓利润的情况下 可以降低公寓的销售风险 部 分公寓可结合市场客户需求状况按照普通公寓进行销售 降低酒店经营的风险 主要营销策略 主要营销策略 首批采用产权式酒店方式进行售后回租 作为纯粹投资性产品 必须从排 号初期即造成火爆的关注度及场面 需要形成开盘即清盘的火热形势 否则 销售一旦缓慢 将会给后续工作带来更大困难 因此在建议采取以下营销策略 排号策略 低门槛 少优惠 排号策略 低门槛 少优惠 宣传策略 低风险 高回报 宣传策略 低风险 高回报 销售策略 广积客 开盘清 销售策略 广积客 开盘清 具体排号方式 具体排号方式 10001000 元抵元抵 30003000 缴纳缴纳 10001000 元排号费 选房时享受元排号费 选房时享受 20002000 元购房优惠 公开选房时按排号顺元购房优惠 公开选房时按排号顺 序享有优先选房权 每个身份证只能排一个号 但不限定购买套数 序享有优先选房权 每个身份证只能排一个号 但不限定购买套数 公寓的排号可以与住宅同时启动 可以更加烘托现场的排号气氛 但公寓 需要更多的客户积累时间 充分积累足够的客户量 开盘选房放在住宅选房以 后 在开盘选房时推售房源达到一次性销售完毕 具体销售及回租方式 具体销售及回租方式 初步按照 15 年的经营期进行返租 在销售时即同酒店管理公司签订租 用协议 租金按以下标准有酒店管理公司进行支付 第第 1 31 3 年可按照年可按照 6 6 进行返租 每月返租金进行返租 每月返租金 750750 元 元 第第 4 64 6 年按照年按照 7 7 进行返租 每月返租金进行返租 每月返租金 875875 元 元 第第 7 7 年起按照年起按照 8 8 进行返租 每月返租金进行返租 每月返租金 10001000 元 元 同时返租期内给予投资客户每年同时返租期内给予投资客户每年 10 2010 20 天的免费住宿期 天的免费住宿期 以上收益率折算后将在 7 以上 接近 8 既能够降低酒店的经营压力 同时也有足够的吸引力吸引客户投资 3 63 6 3 73 7 9 9 8 8 二 工程节点控制二 工程节点控制 1 售楼部开放时间 1010 月月 2020 日日 2 开工时间 3 工程出地面 0 时间 三 营销活动节点建议三 营销活动节点建议 结合以上工程进度 一期会员招募时间建议为 1111 月月 2626 日日 原因有 1 11 月底开工后 工地呈现一片繁忙的施工现象 增强客户信心 2 售楼部开放后 经过一定的广告宣传 树立项目形象 引发市场关注 3 广告投放直接释放排号信息 引发市场热度 达到集中排号的目的 四 时间节点划分四 时间节点划分 四 各阶段推广执行细则四 各阶段推广执行细则 第一阶段 形象期第一阶段 形象期 客户咨询期 客户咨询期 时间划分 10 月 20 日 11 月 15 日 营销重点 团队培训及实战训练 客户接待咨询 推广配合 1 1 派单 派单 第一批印刷单页以楼盘形象为重点 以销售员派发结合雇佣兼职人员 全面 覆盖城区 派单区域涵盖市区大街小巷 重点是繁华地段 大型商场周边等人 流量大的地方 单页主题 价值地标 大器天成 城中央城中央 名校圈名校圈 地标级藏品 现全面接受咨询 地标级藏品 现全面接受咨询 2 2 销售员名片 户型单 手提袋 档案袋 销售员名片 户型单 手提袋 档案袋 以上 4 种物料于 10 月 20 日之前制作到位 销售员工牌 8 个 1 个案场主管 1 个销售经理 名片每人 3 盒 户型单 每个 500 份 手提袋 2000 个 档案袋 3000 个 3 3 户外广告 已完成 户外广告 已完成 主题 价值地标 大器天成 主题 价值地标 大器天成 城中央城中央 名校圈名校圈 地标级藏品 现全面接受咨询 地标级藏品 现全面接受咨询 1010 月月 2020 日日 1111 月月 1515 日日1111 月月 2626 日日 1212 月月 1515 日日 1212 月月 2424 日日 基础物料制基础物料制 作完毕 销作完毕 销 售部开放售部开放 公开公开 排号排号 工地工地 0 0 住宅住宅 开盘开盘 客户咨询期客户咨询期释放排号信息释放排号信息公开排号期公开排号期 公寓公寓 开盘开盘 1 1 月月 1 1 日日 排号时间确排号时间确 定 排号信定 排号信 息全面发布息全面发布 4 4 电视飞播字幕 电视飞播字幕 1010 月月 2020 日日 11 11 月月 1515 日日 泌阳 天园名都 泌阳一高旁 地标级藏品 80 130 名仕华宅 32 58 酒 店公寓 现全面接受咨询 地址 文化路与人民路交汇处电话 5 5 短信群发 短信群发 时间 10 月 25 日 11 月 10 日 每次数量 3 万条 内容 天园名都 泌阳一高旁 地标级藏品 80 130 名仕华宅 32 58 酒店公寓 现全面接受咨询 电话 文化路与人民路交汇处 第二阶段 会员招募期 第二阶段 会员招募期 时间划分 11 月 15 日 12 月 15 日 营销重点 VIP 会员公开招募 1 1 派单 派单 第二批新单页以全面释放排号信息为主 公寓部分可单独制作单页 着重体现出公寓的投资收益率 公寓部分可单独制作单页 着重体现出公寓的投资收益率 11 月 26 日开始排号之后 全面派发新单页 以招聘兼职人员派发为主 销 售员以接待来访来电客户为重点 并筛选客户 派单区域涵盖市区大街小巷 重点是繁华地段 大型商场周边等人流量大的 地方 每次派单选择 1 人进行监督 派单人员及时汇报所在位置 2 2 户外广告 排号前 户外广告 排号前 1010 天更换为排号信息天更换为排号信息 广告主题 1111 月月 2626 日天园名都日天园名都 VIPVIP 会员公开招募 会员公开招募 80 130 80 130 名仕华宅 名仕华宅 1 1 万抵万抵 1 51 5 万火爆排号 万火爆排号 32 58 酒店公寓 1000 元抵 3000 元预订 70 年收益 3 3 电视字幕 电视字幕 选择泌阳市收视率较高的电视频道进行字幕宣传 扩大项目影响力 1111 月月 1515 日日 12 12 月月 1515 日 播放电视字幕文案如下 日 播放电视字幕文案如下 泌阳 天园名都 VIP 会员火爆招募中 80 130 名宅 1 万抵 1 5 万尊荣 预约 32 58 酒店公寓 1000 元预订 70 年高收益 地址 文化路与人民路交汇 处电话 4 4 短信群发 短信群发 时间 11 月 24 日每次数量 3 万条 内容 天园名都 泌阳一高旁 80 130 名仕华宅 1 万抵 1 5 万 11 月 26 日公开排号 32 58 酒店公寓 小投资享大回报 电话 时间 11 月 30 日 12 月 10 日 每次 3 万条 内容 天园名都 泌阳一高旁 80 130 名仕华宅 1 万抵 1 5 万火爆排 号中 32 58 酒店公寓 1000 元预订 70 年收益 电话 第三阶段 开盘强销期 第三阶段 开盘强销期 时间划分 2011 年 12 月 15 日 2012 年 1 月 20 日 营销重点 住宅及公寓分批开盘选房 1 1 户外广告 提前 户外广告 提前 1010 天发布天发布 广告主题 12 月 24 日 天园名都盛大选房 80 130 城心名仕华宅 敬请把握 32 58 酒店公寓 千元预订最后机会 3 3 电视字幕 电视字幕 选择禹州市收视率较高的电视频道进行字幕宣传 扩大项目影响力 20112011 年年 1212 月月 1515 日日 2012 2012 年年 1 1 月月 1515 日 播放电视字幕文案如下 日 播放电视字幕文案如下 泌阳 天园名都 12 月 24 日 天园名都盛大选房 80 130 名仕华宅臻 品典藏 32 58 酒店公寓千元预订最后机会 地址 文化路与人民路交汇处电 话 4 4 短信群发 短信群发 时间 12 月 20 日 每次 3 万条 内容 天园名都 12 月 24 日盛大选房 排号优惠最后机会 80 130 名 仕华宅 1 万抵 2 万 32 58 酒店公寓 千元预订中 电话 四 媒体排期四 媒体排期 营销阶段广告时间广告形式广告内容备注 已制作单页楼盘形象销售员派发 已完成户外广告楼盘形象 10 月 20 日电视字幕入市信息 形象期 10 月 20 日 11 月 15 日 10 月 25 日 11 月 10 日 短信群发入市信息 11 月 15 日户外更换排号信息 11 月 15 日单页排号信息 11 月 15 日电视字幕排号信息 排号期 11 月 15 日 12 月 15 日 11 月 24 日 30 日 12 月 10 日 短信群发排号信息 12 月 15 日户外更换开盘信息 12 月 15 日电视字幕开盘信息 开盘期 2011 年 12 月 15 日 2012 年 1 月 20 日 12 月 20 日短信群发开盘信息 五 费用预算五 费用预算 类别项目数量费用 元 物料制作名片6 人 3 盒 270 户型单500 张 个 5 个 1500 宣传单页5