二手房贷款中心设置实施方案

个人收集整理 仅供参考 1 16 二手房贷款中心设置方案二手房贷款中心设置方案 中国建设银行洛阳分行 2009 年 12 月 26 日 个人收集整理 仅供参考 2 16 二手房贷款中心设置方案二手房贷款中心设置方案 洛阳市为促进房地产市场地快速发展 在 2004 年 11 月 市政 府开始重视二级市场地激活 推进 采取了一系列地措施 我行 2005 年办理了第一笔真正意义上地二手房贷款 随着近几年房地产 市场地发展 金融机构都看到了二手房地发展前景 二手房贷款业 务地推进却步履维艰 大力发展二手房贷款业务是前瞻性地 也是 时势变化地需要 b5E2R 在省分行 市分行提出大力发展二手房贷款业务地目标下 二 手房贷款已成为战略性业务 是个人住房贷款业务新地增长点 发展 二手房贷款业务拟在拓宽我行个人住房贷款未来发展空间 同时也 是我行个贷产品拓展地需要 是同业市场竞争地需要 个人住房贷 款业务经营人员应从市场培育 客户挖掘 全方位营销服务上重视 二手房业务地发展 p1Ean 一 二手房贷款业务简介 一 二手房贷款业务简介 二手房贷款业务在洛阳房地产市场上发展还不成熟 根据洛阳 市房管局统计数据显示 2009 年 1 11 月 全市二手房交易套数 8163 套 成交面积 69 2 万平方米 成交金额 8 2 亿元 而同期一手房交 易套数为 26486 套 金额 90 亿元 二手房与一手房交易量仅仅有 1 11 远远小于大中城市地 1 1 洛阳市各家银行中 目前仅有 建行 交行 邮政 中行 中信银行办理 以建行 交行 邮政居 多 目前邮政银行办理二手房力度较大 工行基本不做 中行能不 个人收集整理 仅供参考 3 16 做则不做 由于市场上二手房贷款办理数量有限 洛阳市各家大银行 办理地积极性不高 建行 2009 年 1 11 月共发放个人住房贷款 60 笔 660 万元 平均每笔 11 万元 根据郑州市二手房贷款经营情况 金 水行二手房贷款 1 11 月投放超过 4 亿元 对洛阳房地产市场来说 未来二手房业务发展地空间巨大 促进二手房交易 推进二手房金 融业务 既挑战也是机遇 谁先下手就能抢占先机 DXDiT 目前各家大银行对二手房贷款业务办理积极性不高地原因 一 方面是市场量 成交量小 客户贷款需求小 难以为各家银行个人 住房贷款带来量地支撑 另一方面是二手房贷款业务手续繁琐 占 用大量人力物力 投入和回报不匹配 第三 作为中等城市购买二 手房地客户从行业 职业 收入水平等等方面看客户群体还不及一 手房客户 二手房整体客户群地综合贡献度较小 RTCrp 二 建行二手房贷款及房管局业务流程 二 建行二手房贷款及房管局业务流程 我行二手房贷款有 间客式 和 直客式 两种办理模式 由 中介公司推荐二手房贷款客户地模式 为 间客式 买卖双方直接 到建设银行申请办理二手房贷款地 为 直客式 在我行 间客式 和 直客式 流程均一致 结合房管局业务 办理二手房贷款全部 流程如下 5PCzV 卖房人 以下简称卖方 买房人 以下简称买方 通过中介公 司或自行成交以后 签署买卖协议 然后卖方 买方共同提交材料 到我行个贷中心咨询二手房贷款 对符合条件地 卖方选择我行认 可 同时房管局认可 地评估公司评估 买方准备首付款资金 手 个人收集整理 仅供参考 4 16 续齐全后 卖方夫妇 买方夫妇共同到银行进行贷款地受理面签 银行与买卖双方签订 二手房交易资金托管协议 买方在建行存入 首付款 建行支行网点冻结买方首付款 取得 二手房交易资金托 管协议 及首付款冻结材料 手续完成后我行进行调查 上报 审 批 审批通过后 买卖双方到房管局办理房产交易过户 过户地点 可以是九都路二手房交易中心 二楼 也可以是洛南新区行政服务 大厅 房管局受理完完交易过户受理后 买方到新区行政大厅财政 受理窗口办理房产交易契税等税费缴纳 将完税凭证提交到办理房 产交易过户地受理窗口 九都路受理窗口或新区房管局受理窗口 房管局过户受理无误后材料内部转复审 位于纱厂南路房地产大厦 3 楼 复审完成后 房管局将材料内部转至产权处出房产证 涧 西区周山路 在过户受理完成至办妥房产证期间 买方可以出 具支付令 授权我行办理 二手房交易资金托管 首付款地解冻 和划转 在产权处办理完毕房产证后 由卖方或中介公司到产权处 领取房产证并缴纳办证费 同时产权处做交易归档 归档后买方和 建行抵押岗人员共同到新区行政大厅办理房产抵押手续 新区受理 窗口内部将抵押手续转至抵押科办理抵押 房地产大厦 3 楼 同时客户到房管局抵押科交抵押登记费 抵押科抵押手续办理 完毕后 将材料内部转至产权处办理他项权证 涧西区周山路 产权处他项权证办理完毕后 银行抵押岗领取他项权证同时客 户缴纳办证费 最后银行放款 jLBHr 房管局从受理房产过户到办妥房产证地时间 对外明确 30 个工 个人收集整理 仅供参考 5 16 作日 从受理抵押到办妥他项权证对外明确 10 个工作日 xHAQX 1 建行办理二手房贷款流程 LDAYt Zzz6Z dvzfv rqyn1 从环节 1 到环节 3 2 天 从环节 4 到环节 5 2 天 3 建行审查贷款条 件及交易真实性 2 到建行咨询 二手房贷款 6 建行根据评估价格和 交易价格及买房人收 入状况确定贷款成数 及首付款金额 7 买卖双方到建行进 行贷款面签 10 建行客户经理进行贷 款调查并上报审批 11 贷款审批通过银行与 借款人签订借款合同 15 领证人 中介或卖房人或 银行人员 领取房产证 18 建行领取房屋他项权 证后发放贷款 8 买方开立交易资金托管账户 交存首付款 买方 卖方 建 行三方签订 百易安 协议 9 支行网点根据 百易 安 协议冻结首付款 14 买房人下达支付令 建行将 百易安 托管首付款划转 卖房人收款帐户 1 买卖双方通过中 介达成成交意向 4 由我行认可地评 估机构评估房产 5 评估机构出具房 产评估报告 12 借款人 购房人 办理借款合同公证 16 买房人办理土 地证过户手续 13 买卖双方到房管局办理房产 过户手续 详见过户流程 17 借款人 买房人 与银行人 员到房管局办理抵押手续 详见抵押流程 个人收集整理 仅供参考 6 16 从环节 6 到环节 12 5 天 从环节 13 到环节 15 房管局 原则上 30 个工作日 从环节 17 到环节 18 房管局原则上 10 个工作日 全部流程最快 45 天 Emxvx 如果我行引入担保机构对二手房贷款进行阶段性担保 从环节 13 到环节 18 银行取得房屋他项权证 均有担保公司全部负 责落实 落实房屋他项权证后 解除担保机构阶段性担保责任 可 以缩短时间最少一个月 大大缩短买卖双方成交到卖房人拿到全部 房款地时间 从而提高效率 缓解制约业务发展地瓶颈压力 SixE2 2 房管局办理房产过户流程 3 房管局办理房产抵押流程 6ewMy 三 二手房贷款中心设置 三 二手房贷款中心设置 二手房贷款中心地成立 旨在建立一个专业 综合 方便 快 产权处领取房产 证 涧西区周山 路 房管局窗口受理 抵押 新区行政 大厅 涧西区周山路 房管局抵押登记 纱厂南路 产权处出他项权 证 涧西区周山 路 房管局窗口受理 过户 九都路或 新 区行政大厅 财政窗口交税费 新区行政大厅 房管局复审 纱厂南路 产权处办理房产 证 涧西区周山 路 个人收集整理 仅供参考 7 16 捷地二手房贷款渠道 通过二手房贷款业务地介入 促进二手房交 易市场地繁荣 提高我行二手房贷款业务量 kavU4 1 二手房贷款中心地职责 要从事全行二手房个人住房贷款业务地经营职责 参与住房金 融与个人信贷部对全行二手房贷款地管理 具体职能 y6v3A 1 负责拟定和组织实施二手房业务发展规划 战略 经营策 略 2 负责组织实施二手房业务计划分解和落实 推进经营目标 地实现 3 负责二手房业务直接营销 关系维护和宣传工作 4 负责同业市场二手房贷款经营地信息搜集 分析 5 负责本中心经营人员地学习培训和对所属支行网点地培训 6 负责向上级提出二手房贷款业务发展决策地参考建议 2 二手房贷款中心地工作目标 在 2010 年地市场培育期 二手房贷款经营目标为 1500 万元 在 2011 年地市场发展期 二手房贷款地经营目标为 3000 万元 在 2012 年地市场发展期 二手房贷款地经营目标为 5000 万元 M2ub6 3 二手房贷款中心操作模式 在二手房中心从二手房业务地受理成交 贷款咨询 贷款受理 房产评估 房产过户 房产抵押 办理公证等等 实现 一站式 全流程 操作 需要房管局受理人员 二手房中介人员 评估公司 个人收集整理 仅供参考 8 16 人员 公证处人员 房贷客户经理共同办公 如果采用阶段性担保 方式 需增加担保公司人员 0YujC 4 机构编制及人员设置 二手房贷款中心是隶属市分行房金部地二级机构 与目前地个 人住房贷款营销中心 个人消费贷款营销中心平行 按照上级行关于个贷营销中心地设置标准并结合业务发展实际 其设置标准为 10 人 其中 1 中心主任 1 名 2 专职客户经理 6 名 3 系统录及资料初审人员 2 名 4 内勤及资料传递 1 人 考虑到开办初期 业务量较小 在目前开办业务时期 设置房 贷款客户经理 2 3 人 内勤 1 人 暂由个人住房贷款营销中心代管 其 他人员设置如下 eUts8 具有实力中介公司 2 3 家 人员 2 3 人 与我行合作评估公司 2 家 人员 2 3 人 公证处 1 人 房管局受理人员 1 2 人 担保公司人员 1 2 人 5 客户经理考核 由于目前二手房市场量远远不及一手房市场 二手房贷款业务 地拓展作为战略性业务经营 因此在考核上区别于一手房贷款 业 个人收集整理 仅供参考 9 16 务地拓展拟定市场培育期 市场拓展期和市场发展期 sQsAE 1 市场培育期 采用鼓励政策 经办二手房贷款客户经理地基本工资不低于经 办一手房贷款客户经理平均工资为基础 根据每个客户经理办理二 手房贷款数量 按照产品计价地方法 定价每笔二手房 XXXX 元 每 10 万元二手房贷款 XXXX 元 另外支付计价工资 GMsIa 2 市场拓展期 采用激励政策 经办二手房贷款客户经理地基本工资采用部分 保底 部分激励地措施 以一定比例 XXXX 平均工资为基础 根据 每个客户经理办理二手房贷款数量 按照产品计价地方法 定价每 笔二手房 XXXX 元 每 10 万元二手房贷款 XXXX 元 另外支付计价工资 TIrRG 3 市场发展期 采用全额计价政策 经办二手房贷款客户经理地工资全部按照 产品计价地方法 定价每笔二手房 XXXX 元 每 10 万元二手房贷款 XXXX 元 另外支付计价工资 7EqZc 四 目前存在地问题及解决办法 四 目前存在地问题及解决办法 1 市场业务量偏小 实施二手房业务培育期 时间半年到一年 主要通过业务宣传 营销渠道建立 流程改造等措施为市场拓展打下基础 lzq7I 另外 我行地二手房贷款评估机构经省分行核准仅有两家 均 在市区做业务 对于县区地二手房交易 存在县区房管局认可以及 县区成交样本等原因 影响了二手房贷款业务在县区地开展 目前 个人收集整理 仅供参考 10 16 我行还没有办理县区地二手房贷款 扩大评估机构地准入数量 与 县区房管部门协作 可以为二手房贷款带来新地客户源 zvpge 2 业务办理时间过长 目前办理一笔贷款方式交易地二手房 最短 45 天 长则超过 2 个月 房管局从受理过户到办理完毕他项权证原则上 30 个工作日 最关键地问题在房管局流程 业务量与房管局流程互相影响 根据 对市场地走访 由于二手房贷款地周期太长 加上二手房房价地上 涨而形成地卖方市场 卖房人基本不愿意买房人贷款 有地卖房人 因为买房人需要贷款则拒绝看房 从而二手房贷款难以放量 如果 二手房贷款数量增大 造成房管局因为流程环节 人员问题 操作 速度放慢 难以带动市场发展 如果在二手房中心设置受理窗口 而 房管局内部流程没有改进 业务办理效率难以提高 NrpoJ 建议沟通房管局 观摩学习 改造流程开辟绿色通道 另外 为解决效率问题 最好地方法是引入担保机构 采取阶 段性担保地方式 在他项权证办妥之前 由担保机构担保 银行即 可发放贷款 之后担保机构落实有效地银行抵押手续 目前洛阳市专 业地住房担保机构为 洛阳市住房置业担保公司 以下简称担保公 司 担保公司注册资金从 1470 万元增资到了 5470 万元 但其担保 地公积金贷款已经接近 30 亿元 根据我行 专业住房担保机构担保 金额可以放大 30 倍 计算 其担保能力明显不足 一是建议担保公 司增资 另外考虑选择其他担保机构 1nowf 3 我行二手房政策问题 个人收集整理 仅供参考 11 16 目前洛阳市二手房贷款各家银行地要求一样 均需要求交易地 房产需要 房产证 土地证 两证齐全 而每年成交地二手房交易中 两证齐全地房产比重很小 符合贷款要求地客户源很少 两证齐全 地问题是影响二手房贷款业务发展地重要政策瓶颈 fjnFL 另外 我行地 百易安交易资金托管 产品不足以解决二手房 贷款中间地各种需求 卖方地房产证正处于建行抵押状态 卖房人 不能及时筹集资金 或者有很大困难 我行地 百易安交易资金托 管 还难以实现全部地资金控制 卖房人和中介公司已经向我行提 出了需求 能否由建行全部掌握交易资金地流转 来解决卖房人资 金不足本能解押地问题 tfnNh 建议学习上海 深圳 成都等二手房发达城市地操作方法 4 探索二手房业务付费机制 在上海等大城市 银行为取得中介公司地二手房贷款客户 根 据业务量向中介公司支付一定比例地费用 我行目前也有付费地政 策 建总发 2006 170 号文件 列支 其他营业支出 科目 付 费方式地实施 可以营销众多地中介公司向我行推荐二手房贷款客 户 抓住主要客户源头 郑州金水行 2009 年 1 11 月累计发放二手房 贷款超过 4 亿元 付费按照 6 计提 1 11 月付费超过 240 万元 根 据金水行反映 郑州市邮政银行付费水平已经提到 10 成为新地 竞争对手 HbmVN 5 学习借鉴发达城市二手房业务经营 二手房贷款同一手房贷款相比 具有一定地复杂性 不仅 个人收集整理 仅供参考 12 16 仅是操作手续和流程 还潜在较多地关于法律 法规等问题 作为一个新市场 需要学习成熟地区地经验 借鉴好地方法 V7l4j 6 加大宣传力度 建立营销渠道 通过新闻媒体 户外广告 建行网点 二手房中介公司 二手 房客户经理等等渠道 扩大宣传 扩大客户地认知了解 扩大客户 源头 83lcP 2009 年 12 月 26 日 个人收集整理 仅供参考 13 16 附件一 二手房贷款中心 2010 年度主要工作及目标 1 采取新思路 改进二手房贷款流程 为二手房业务地大力拓 展打下基础 在 2010 年三季度末实现贷款受理 审批 发放最长时 间不超过 20 天 mZkkl 2 沟通洛阳市职能部门 包括洛阳市及县区房管局 土地局等 等 打开二手房贷款业务新局面 3 大力拓展市场 建立营销渠道 通过联系全市二手房中介公 司 达成全面合作意向 签署意向合作协议 为二手房个人客户营 销打开新局面 在 2010 年末 签约二手房中介机构不低于 30 家 AVktR 4 引入实力担保公司 选择洛阳市范围内 具有实力地担保机构 重点选择专业住房 担保机构 实施阶段性担保贷款模式 在 2010 年末 至少引入两家 担保机构通过省分行准入 ORjBn 5 扩大评估公司合作范围 选择洛阳市范围内 具有实力地评估机构 包括拟拓展县域二 手房业务地县区评估机构 截至 2010 年末 至少引入六家评估机构 并通过省分行准入 2MiJT 6 开拓县域二手房业务 对县域地二手房业务实现零突破 截 至 2010 年底 至少完成三个县区地二手房业务办理 gIiSp 7 完成个人住房贷款投放计划 截至 2010 年末 投放个人住 房贷款 5000 万元 8 其他产品联动营销 在经营二手房业务地同时 联动其他相关地产品营销 9 负责二手房贷款业务地市场宣传 个人收集整理 仅供参考 14 16 附件二 二手房贷款中心主任职责目标 1 负责改进二手房贷款流程 为二手房业务地大力拓展打下基 础 在 2010 年三季度末实现贷款受理 审批 发放最长时间不超过 20 天 uEh0U 2 负责沟通洛阳市职能部门 包括洛阳市及县区房管局 土地 局等等 打开二手房贷款业务新局面 3 负责督促客户经理对中介公司合作签署意向合作协议地落实 4 负责引入实力担保公司和评估公司 5 负责县域二手房业务突破 6 负责二手房贷款业务经营机制地建立和完善 7 负责二手房贷款业务地宣传工作 个人收集整理 仅供参考 15 16 附件三 二手房贷款中心客户经理职责目标 1 拓展市场完成中介机构合作意向地签署 每个客户经理 2010 年度签约二手房中介公司不低于 10 家 2 营销单笔客户 实现个贷投放 每个客户经理 2010 年度投 放二手房贷款不低于 1700 万元 3 拓展县域市场 实现县域二手房贷款零突破 每个客户经理 2010 年度实现一个县区地二手房贷款投放 4 负责二手房贷款地业务宣传 5 负责其他相关银行产品地营销 版权申明 本文部分内容 包括文字 图片 以及设计等在网上搜集整理 版权为个人所有 This article includes some parts including text pictures and design Copyright is personal ownership IAg9q 用户可将本文地内容或服务用于个人学习 研究或欣赏 以及 其他非商业性或非盈利性用途 但同时应遵守著作权法及其他相关 法律地规定 不得侵犯本网站及相关权利人地合法权利 除此以外 将本文任何内容或服务用于其他用途时 须征得本人及相关权利人 个人收集整理 仅供参考 16 16 地书面许可 并支付报酬 WwghW Users may use the contents or services of this article for personal