桑拿浴场可行性报告

海洋之星海洋之星 项目可行性报告项目可行性报告 编撰人 付金鑫编撰人 付金鑫 编撰时间 编撰时间 20122012 年年 6 6 月月 1515 日日 联系电话 联系电话 海洋之星可行性报告海洋之星可行性报告 目目 录录 第一章总论 1 1 项目概况 1 2 可行性研究的依据和范围 1 3 施工进度计划 甲方也有规划 第二章市场调研及前景预测 2 1 昆明水疗 2 2 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2 3 本项目前景预测 第三章项目定位 3 1 主题定位 3 2 功能定位 3 3 市场定位 3 4 价格定位 3 5 管理定位 第四章 经营预测 4 1 人员配置 4 2 费用估计 4 3 经营分析 第五章 营销策略 5 1 宣传主题概念 5 2 卖点整合 5 3 优惠措施 5 4 分阶段控制的公关效果 5 6 外发式宣传策略 5 7 销售进度目标 第六章 结论 第一章第一章 总论总论 1 1 项目概况项目概况 本报告所陈述的对象为海洋之星水疗会所 以下简称本项目 本项目位于昆明市东三环主干线上 距离昆明北市区 7 9 公里左右 距离 主城区 10 1 公里左右 距离昆明新机场 26 4 公里左右 是昆明新城南北连接 的主要快速通道 也是新机场进城的主要通道之一 本项目周围有一个住宅小 区和一个车市 其余并无成熟的商业区 交通目前属于单行线 本项目根据地点条件和周围商业氛围 应定位为高端海洋文化洗浴馆 不 适于建设昆明通常的水疗概念会所 1 2 可行性研究的依据和范围可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的 具有科学性和前瞻性 本报告在以下的部分将着 重对本项目的市场分析 项目定位 规划设计定位 营销推广策略 以及项目的财务评价进行研究 第二章市场调研及前景预测第二章市场调研及前景预测 2 1 昆明水疗昆明水疗 目前昆明市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发 缺少 新颖性和独特性 大部份水疗注重在消费群体的数量上 而缺乏在功能上 人 性化和现代商务接轨的快捷服务开发 在成功人事这块的自主空间更是被忽略 一般水疗的配备都只是洗 按摩 吃 没有给多功能的补进 在最近三年来 昆明的经济发展速度加快 也加快了昆明和沿海城市接轨 的步伐 在这样的环境和经济条件下 人们会对更加独立化 功能化 信息化 休闲办公的产所和环境增加更大的需求 2 2 2 2本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目相同的离城较远的东边有海列宾雅 新开场 南边有滇池春天 温泉 老场 海列宾雅距离主城和本项目离主城的距离差距不大 但他的地点优势和先 天条件比本项目要好 加上他的经营项目和酒店本身的功能装建面积远远大于 本项目 相比至下 海列宾雅取胜在于地点的自然条件和占地面积 本项目在 同等的条件下地点和面积不占优势 属劣势 在相同离城距离里面的滇池春天温泉属于不盈利的场所 他有酒店客房和 游泳池作为辅助 面积和本项目相当 周边还有比较成熟且相对高档的滇池别 墅区做依托 和本项目相比 面积相同 先天条件稍微比本项目占优势 在不同条件下 目前消费群评价比较好的大澡堂 永春泉 他们都正在人 群聚集的地段 且都有稳定的客群和一定的品牌效益 综合上述这四个场所来对比本项目 地点 占地面积 先天条件都是劣势 在硬条件有所限制的条件下 本项目的取胜点在公司现有的客户群 功能的人 性化配置 经营项目的新颖性和独特性 2 3 本项目前景预测本项目前景预测 我评价本项目的原则是谨慎 保守的 但本项目的市场综合环 境又是值得乐观的 我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的 观点在证明本项目的前景是乐观的 但在本项目产生前景前 公司 所有人员必须高度重视几个问题 1 功能配套完善和本项目要达到的品质 2 做好本项目的决心 3 本项目的独特性在哪里 吸引消费点在哪里 4 公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点 5 管理的统一性 执行力 第三章第三章 项目定位项目定位 3 1 主题定位主题定位 畅想海洋文化 以海洋文化为主题 包括海鲜等为原料的高档洗浴会 所 从主题上和城区的桑拿会所分开 独特点之一 3 2 功能定位功能定位 建立在本项目所处地段 周边环境 和项目本身建筑机构局限的基础上 在经营服务功能方面要做到 空间量化 功能面积小而精致 尽量避免大面积 而不产生效益 个人空间人性化 满足各方面的客人 空间独立而不乏味 商 务信息化 满足客户在消费的过程中办公需求 服务多元化 满足客户在消费 的过程中产生的需求 让接待消费客户不出场所就能解决业务 会议 招待等 需求 整个项目定位在中上 偏高端消费 整体映像要达到高端 方便 快捷 高贵 休闲中办公 享受中消费 做成高端商务办公型 接待型 休闲型消费 3 3 市场定位市场定位 整个项目定位在中上 偏高端消费 整体映像要达到高端 方便 快捷 高贵 休闲中办公 享受中消费 做成高端商务办公型 接待型 休闲型消费 3 3 4 4 价格定位价格定位 价格定位取决于场所达到的效果 功能配备 和软服务 初步预计在 128 168 元每人的门槛费 根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价 人均单人消费在 400 600 元每人次 定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离 形成以价格提高品质 以品质提高档次 以档次来体现独特点的广告效应和口 碑宣传 定价分级为高门槛 场内低消费或者低门槛高消费的两体系 3 3 5 5 管理定位管理定位 管理基建于打造品牌服务 构建高品质服务团队 管理和团队以客人需求 为中心和化解消费矛盾的思路来定位 本着以经营无小事 成败取决于细节的 心态和思维做主导 董事会为最高决策领导机构 现场总经办为最高执行机构 整体以总经理 对董事会负责的总经理责任制为主导 以扁平式管理框架为机制 第四章第四章 经营预测经营预测 4 1 人员配置 人员配置 4 4 1 管理团队 总经理一名 负责全面工作 经营策略的制定 对全场经营成果负责 对 董事会负责 运营总监一名 对总经理负责 负责现场的运营工作 对服务质量 人员 整体素质 技师技术部的技术和服务 定时监督检查 并对不足和达不到经营 标准的人和事进行整改 减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报 行政总监一名 对总经理负责 对外联系以及各关系的处理 现场后勤工 作的跟进 人员的补充和培训 制定管理章程等 财务总监一名 对董事会负责向总经理汇报 负责财务监督及管理 税 务的协调 报表的制作 值班经理两名 对运营总监负责 负责 24 小时对经营现场进行监督跟进 执行和落实会议要点 对突发事件的处理和呈报 行政总厨一名 对行政总监负责 负责厨房的全面工作 并制定厨房管理 章程 开发好厨房产品 各部门主管 男宾 女宾 休闲部 餐区 客房 后勤 技师部 保健部 安保部 人事部 销售部 工程部等 分别对运营总监和行政总监负责 对日 常工作进行管理 总结 分配和带领好员工 4 4 2 员工队伍 销售部 营销代表 4 名 对销售主管负责 对现场客人进行引导消费 对 外营销宣传 客户维护 各种信息收集整理建档 总台 接待员 咨客 收银员 录单 后勤 保洁员 采购员 办公室人员 工程部 弱点工 电脑系统管理员 水电工 男 女服务员 男宾部 女宾部 休闲部 餐区 客房等员工 安保部 泊车员 安保员 厨房 大厨 切配 打荷 面点 凉菜 洗检 技师部 理疗师 保健部 擦背师 足疗师 保健师修脚采耳师 人事部 招聘专员 文员 培训专员 注 以上人员构架属正常正常配置人员 具体人数以后期的人员编制和薪 酬申报为具体数据 有的岗位以实际需求增减 4 4 2 2 费用估计 费用估计 此项费用估计以月为时间单位 由于在做此报告时 本人没有参与本项目 前期的规划工作 因此此项只列出估算框架 不做具体数据记录 每年固定成本 万 场地租金 折旧 万 按投资总额为 万元 按租赁年限折旧 财务 万 贷款和资金利息 税收 万 营业收入的 15 左右 具体按升报结果 工资 万 员工和管理人员费用 能耗 万 水 电等费用 低耗 万 一次性用品 易耗品等 洗涤 床上用品 布草类的清洗 维修 维修的配件及专业维修的费用 营销 广告宣传 政策返利 业务开支 活动经费等 培训 员工和管理人员的学习培训 保险 员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险 其他 办公用品 职能部门杂费等不可预计的费用 一月总费用约 万元 注 以上费用根据水疗实际配置计算 4 4 3 3 经营分析经营分析 定位为中上偏高档商务型水疗 以海鲜为自助餐 此内容只做概算 不做 具体依据 具体依据以确定了经营思路 做完项目定价考证后来做 一下的数 据为保守估计数据 净桑费用 128 元每人次 X200 人每天 25600 168 元每人次 X200 人每天 33600 海鲜自助餐 40 元每人 用品 5 元每人 10 元每人其它费用 55 元每人 55 元每人 X200 人每天 11000 25600 11000 15600 每天 X30 天 每月 33600 11000 23600 每天 X30 天 每月 此项可以计为按 200 人每天计算净桑可产生毛利润 15600 23600 元每天 元每月 按摩费用 480 元每人次 不含净桑 X 200 人 X40 38400 元每天 按摩费用里技师费 280 元每人 10 元其它费用 290 元每人次 290 元每人次 X 200 人 X40 23200 元每天 38400 元每天 23200 元每天 15200 元每天 X30 天 元每月 此项可以计为按 200 人每天计算有 40 人做按摩可产生毛利润 15200 元每 天 元每月 杂项和其它消费 200 人中有 30 消费 平均每人消费 70 元 不含净桑 60 人 X70 元每人次 4200 元每天 4200 元 60 人 X 70 元 X30 技师成本 2940 元每 天 2940 元每天 X30 天 88200 元每月 此项可以计为按 200 人每天计算有 30 人做杂项和其它消费可产生毛利润 2940 元每天 88200 元每月 海鲜点餐消费 200 人中有 20 人消费 平均每人消费 200 元 不含净 桑 40 人 X200 元每人次 8000 元每天 8000 元 40 人 X 200X30 海鲜成本 5600 元每天 5600 元每天 X30 天 元每月 此项可以计为按 200 人每天计算有 20 人消费海鲜点餐可产生毛利润 5600 元每天 元每月 各项总计 元每月 此数据里面包含员工工资 房租 其它均不包含其它 成本 注 以下的客房住宿 商务会议接待等不在做说明和分析 经营分析和费 用估计两项可计算出利润比 资金回收比 因前期没有参与项目的考证和投资 规划 在此只做两项的架构和可以产生的经营预计 不做具体效益数据 以上预测根据水疗发展情况 本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高 还有一定上升空间 第五章第五章 营销策略营销策略 5 5 1 1 宣传主题概念宣传主题概念 1 引领新型的水疗文化 2 和其它场所不一样的消费点和服务点 3 接近于会员私人会所的服务配置 4 主张在品质上的享受和追求 5 开业一鼓作气抄红 5 5 2 2 买点整合买点整合 1 目前是离新机场最近的一个高端商务消费点 并且可代订机票 安排 接送 2 在场所的功能上做宣传 适合办公 接待 宴请等 3 海洋文化主题 以海鲜作为自助餐的首家场所 4 服务品质的突破 配备个性化的服务和私人空间 5 3 优惠措施优惠措施 1 开业酬宾优惠 根据后期的定价来出优惠政策 真对前期 炒作提高知名都 2 消费返利 真对到场客人 增加客人的回头率 达到聚集 人气保口碑的效果 3 会员卡的优惠 4 项目绑定消费和项目赠送 5 特定促销期消费 额外优惠等 5 4 分阶段控制的公关效果分阶段控制的公关效果 1 到场消费后销售代表的不定期回访 2 公司现有关系客户的跟踪和引导消费 3 销售代表对自然客到公司会员的发展和引导 4 对一定的客户要求出示会员资格才能入场等 5 6 外发式宣传策略外发式宣传策略 1 在未开业时期的炒作和现场的广告字样 2 范围区域内广告体的投放 3 路标示 道路广告 增加影响力 4 电视媒体和城区写字楼广告 5 7 销售进度目标销售进度目标 1 会员卡在开业时的预售 达到未开业先预定 2 公司现有社会关系和客户群体到场率 3 开业到场嘉宾要基本发展为稳定会员 4 开业的前两个月以抄场 超人气为目的 不盈利 5 开业两个月后到 6 个月前为调整阶段 保持不亏本 6 开业 6 个月后