中海地产--建安成本控制指标

中海地产 建安成本核心指标控制 中海地产中海地产 建安成本控制指标建安成本控制指标 分类成本科目 单方造价 元 平米 控制要点说明 1 与占地面积有关与总建筑面积无关 坡地项目 未进行三通一平项目 2 有场地现状有关 边远地区 配套设施不全 3 场地土方工程 需要回购土方 很多项目自然标高对于市政标高 地下室也会涉及土方工程 标准化切忌反复修改 迟迟不定 经济性性具有维护和临时性特点 有些围墙做法 镀锌铁皮 方管支撑 高度 2 5m 每延长米造价 1300 元 m 01 前期工 程 20 50 4 围墙 分期建设 临时道路 临时围墙 临时绿化等设施 花费相当大 不可取 对于地块较大的项目 首期安排在地块中间 有可能需要建 1 地基处理 换土 与场地的地质条件有关 如 佛山 北京 成都等地方 换填原因 可以使用天然地基 相对桩基础 相当节省的 桩的类型是刚性的 无法替换 桩的长度与地质条件直接相关 一般华东的桩比华南的长 记录桩基数量 打桩顺序 桩长等的记录 2 桩基础 优化能否优化 02 基础工 程 80 120 3 非桩基础注意基础形式的选择 如 筏板基础 独立基础 单个地下室面积越小 单方造价越高 多栋高层连成一片的话 相对来说 就很经济 1 地下室面积 如果 每一栋楼都有一个独立的地下室的话 而又互相连通 那么多个地下室的造价水平肯定要敢于一个地下室 地下室的层数多一些 要比 1 层经济 可以分摊 底板和顶板的造价 但同样会增加基坑的费用 施工工期增加 基坑安全风险增加 地下室面积越小越好 最好不建 2 地下室层数影响地下室的层数 的因素是固定的 没有可变的余地 项目占地足够大的情况下 地下室通常只做一层 钢筋用量 3 设计的经济性 砼的用量 是地下室建造的核心指标 全国各地区因抗震等级 地质条件 人防要求等很多因素影响 在同一地区相对有 一定规律 4 顶板覆土厚度通常 1 2m 之间 覆土 梁的高度 板的厚度 配筋加大 梁的高度 抹灰 防水工程量增加 5 基坑支护在能够保证安全的情况下 尽量优化方案 追求最大的经济性 不能被施工单位牵着鼻子走 但安全性必须要由施工单位保证 能否用于本期或该项目的前期回填 6 土方工程单方造价 25 50 元 平米 如需外运土方 能联系到某些项目的回填 尽可能变废维保 减少工程造价 设计一步到位 功能齐全 用料经久耐用 物业不会投诉 7 豪华程度要视项目档次而定 地面的处理 专用油漆或硬化面层 墙面的处理 8 人防工程影响造价明显 但因为具体表现在结构工程上 所以无法拆分出造价水平 人防工程是被动接受的设计 想不建都不行 0101 建安成建安成 本控制要点本控制要点 03 地下室 一般 2200 3000 目前不少地区 4000 9 防水工程防水层不准做两道 如果怕漏 从施工管理上找原因 而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞 中海地产 建安成本核心指标控制 方柱比圆柱便宜模板和抹灰至少节省 10 15 元 将腻子工序省略墙 柱面在用涂料时省略 目前腻子的造价是 6 8 元 平米 天花不要抹灰直接做涂料或不做 天花因为有梁 其抹灰面积是建筑面积的 1 2 1 5 倍 抹灰单方造价 12 元 平米 少设计几盏灯灯火通明是浪费 做成自然通风的地下室 在机电工程上 会节省相当的费用 比如风管 风机 能使用中压的通风管就不要用高压 板厚差异较大 门窗工程主要是防火门 数量按规范设计 刚性很强 在设计环节节省不容易 做好管线综合平衡 防止不必要的设计变更和现场修改 对于电气部分 有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配 合理设置水泵房 消防等控制中心 减少各管路程度 10 设计优化 机电工程 合理选用各管材 预埋的电线管用 PVC 管 从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管 钢筋用量目前钢筋的施工单价约为 5 5 6 元 kg 每节约 5kg 可以节省成本约 30 元 m2 砼的用量C30 砼的价格约为 350 元 m3 每节约 0 1m3 m2砼的用量 可以节省 35 元 m2 1 建筑工程 屋面的造型越是层数少的建筑物 分摊的成本越高 2 防水工程此项摊至地上建筑面积一般约为 20 30 元 m2 厨卫 屋面 如果外墙做防水 造价增加至少 40 元 平米 3 入户门工程入户门一般均价在 2000 3000 元 樘 高档点的门锁 1500 元 樘 目前最高的是联排别墅的 3 万元 樘 窗积比为 0 25 0 3 北方一般在 0 25 普通型材 粉末喷涂 双玻 较好五金配件 门窗的平均单价 约为 350 元 m2 断桥隔热 约为 500 元 m2 塑钢门窗 双玻 约为 350 400 元 m2 4 外立面门窗工程 附框的费用 10 15 元 m2 塑钢门窗 但档次明显低于铝合金门窗 5 铝门窗替代木包铝 内开内倒 氟碳喷涂 LOW E 玻璃 约为 1050 元 m2 若以 0 3 窗积比计算 相当地上物业的单方造价增加 210 元 m2 以 地上建筑面积计算 6 保温工程 属于地方性工程 目前以 50 110mm 苯板保温为主 华东地区采用内外两道保温砂浆 单方造价 80 110 元 m2 南方地区节省了此项费用 墙积比普遍的数字是 1 1 3 少部分是 1 6 1 8 联排别墅或独栋别墅 1 8 2 1 普通面砖 22 元 m2 人工 45 元 m2 外立面的造价为 67 元 m2 按墙积比 1 2 折算成建筑面积 其单方造 价是 80 4 元 m2 如果面砖按 50 元 m2 相当于增加单方造价 33 6 元 m2 涂料 合资品牌 30 元 m2 7 外立面装饰 装饰的档次 石材 高档联排别墅的造价 350 元 m2 以下 地上建筑面积计算 高层一般 110 160 元 m2 最高记录是 520 元 m2 开间的大小 影响栏杆的长度 8 栏杆工程一般铁质 玻璃 每延米造价约为 300 450 元 米 单方造价为 30 40 元 m2 不锈钢栏杆或带太多花饰 一般影响较大 9 大堂装饰 影响不大 因为一栋建筑只有一个大堂 装饰费用 5 50 万元 以大堂面积计算 造价约为 1500 3500 元 m2 一般单方造价为 10 20 元 m2 最多不超过 25 元 m2 10 公共部位装饰 主要是电梯厅 墙地面为抛光砖 或者配以一些石材装饰线条 电梯门套通用石材 其单方造价为 50 60 元 m2 按公共面积计算 造价约为 980 元 m2 04 地上建 筑 1650 1850 住 宅层 不含户内 装饰 11 机电系统工程 对于毛坯住宅来说 约为 200 元 m2 不包括特殊地区的采暖 中水等系统 电气系统住宅优化的余地不大 给排水系统优化的余 地较大 如 排水管选用 UPVC 而不是金属管材 上水管道选用普通材质而不是昂贵的新产品 系统的功能要讲究 比如同层排水造 中海地产 建安成本核心指标控制 价昂贵 不要选用 12 直饮水工程意义不大 单方造价 10 元 m2 或者 1000 1500 元 户 13 安防工程造价有相当的弹性 主要表现在功能上 有不少噱头一类的功能 尽量不要用 可视对讲显示器 彩色要比黑白贵一倍多 功能的多少 选配的标准 14 电梯工程 服务的面积 目前对于 100m 高层住宅来说 住宅层电梯造价 50 元 m2 个别项目 十几层高 电梯摊销超过 200 元 m2 15 建筑物的泛光照明工程一般来说 安装在屋顶上的灯光 每栋 5 万元的造价是适当的 1 学校1600 元 m2 全包05 配套设 施 1600 4000 2 会所3500 4000 元 m2 全包 含建造与装修 高低压柜和元器件 在品牌和厂家选择上很重要 能用合资就不用进口 电缆 能用四芯就不用五芯 能用阻燃就不用耐火 1 变配电工程 每一单位成本是 2000 元 KVA发电机房 每一路应急电源均需要从发电机房引出 这样就会增加很多造价 如将发电机房分出多个发电机低 压房 虽然增加了低压柜 但总造价是要减少很多的 06 配套工 程 2 室外管网工程需要注意 工作面交叉 工序前后搭接 容易影响相互争执 这需要分判的时候划分好合同范围 软硬比 软景多 硬景少 普通多 名贵少100 1201 景观工程 按空地面积计算 室外工程造价水平 400 500 元 m2 个别项目占地小 空 地面积也小的情况下 室外工程造价略 高 在 550 750 元 m2 控制水景 用料 尽量少 漏空多一些 灯光少一些 07 室外工 程 2 小区围墙工程 门楼 可以说是无底洞 一个门楼化 100 多万 并不罕见 1 设计图纸漏项太多 在施工过程中 对于增加项目的报价 肯定是施工单位占便宜 还有一种倾向 明知有漏项却不积极地去解决 一味地往后推 给施 工单位创造索赔机会 2 图纸修改 很多情况是刚刚定标 图纸就全面地修改了 也就是招标用一套图 施工时却用另外一套图 这种情况对工程造价控制极为不利 同 时人为地增加了其他部门的工作量 3 分批出图 人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程 而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程 蚕食 下来 这样在总造价上肯 定是对施工单位有利 4 对材料 工艺研究不透 在设计上一味依靠 外援 一是依靠设计单位 而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的 它只需要将图纸交出去 拿回设计费就万事大吉了 业主花了多少冤枉钱与设计单位无关 所以对于设计图纸作全面认真的审查 是非常必要的 二是依靠施 工单位提供设计图纸或方案 而我们自己即不作仔细研究 也不作深入复核 以至于本来可以省的钱 白白地花掉了 5 对于施工单位提出的更改 缺乏警惕性 轻易地同意对方的意见 其结果可能会出现几种情况 一是等到工程更改完成以后 或是工程结算时 才发现实际造价较大幅度地突 破了合约总价 二是工程更改未达到预定的设计和建筑效果 三是在实施过程中发现更改不妥 造成返工浪费 01 设计管理环节 6 对工程的建设标准不能做 到恰如其分的把握 材料 工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的 一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计 内容 比如普通的 中档的楼盘 其园林设计上要尽量少用硬景多用软景 而软景中又需要尽量少用名贵苗木 设计单位和施工单位 对于业主在项目定位上的体会肯定不及业主本身深刻 对于他们来说 只是需要完成一项设计或施工任务而已 而业主则是需要在控 制造价的前提下完成任务 1 招标采用无图分判 全年主包无图分判的面积不得超过 50 非主包工程 除桩基 土方工程外 不得无图分判 不得以暂定工程量签署合同 但我们发 现部分地区对此不予重视 至今为止仍然我行我素 对于栏杆工程 景观工程这些非主包工程还在进行无图分判 尽管图纸不由合约 部负责 对于这些公司规定合约部应该格外重视 提醒相关部门 否则就是执行不力 02 相关部 门工作中存 在的问题 02 合约管理环节 2 投标单位少 竞争力度不 够 各家有各家的理由 大城市的会说我们这些工程太小 吸引不了别人 二级城市会说我们这里建筑市场不成熟 没什么大单位 都是 矛盾 恨不得 跪求 施工单位投标 说到这里我们需要培养一个观念就是 善于引导和培养施工单位 让他们适应我们的管理 包 中海地产 建安成本核心指标控制 括分判模式 合同条件 现场管理等等 再者就是要抱着开放的姿态 跳出当地 站在一个区域甚至全国的高度来寻找合作单位 老 是那几家单位中标 每次都和上一次的中标水平相比 横向比较太少 如贴砖在南方只需要 50 多元 m2 但到了北方就要 80 120 元 m2 难以置信 多在与别人的对比中发现自身的问题 这样才能找到症结所在 3 招标分判范围 各标段 分期之间 前后工序搭接上对 于范围的描述不清 或划分的范围不利于现场管理 土建工程还比较容易描述范围 一般会以后浇带为界 但对于机电工程 园林工程 市政工程这些存 在工作面交接问题的工程 合同中描述不清 图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱 4 策略性不够 一个过程分 判几个标段 一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人 容易引起投标单位的挑肥拣瘦 5 不注重合同图纸管理 图 纸更换频繁 就把合同图纸是哪套忘得一干二净 要求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章 三套盖章后的图纸分别交项目部 施工单位与自 己存档 6 对于设计或施工现场易出 现的问题预见性不够 合约部是成本管理的主控部门 对某些影响项目成本 增加工程造价的问题要能提前防患 过程中及时发现后也应立即提出来 加强 与公司领导 各部门之间的沟通 引导大家解决问题 1 项目部单方面更改材料或 工艺或对具体的材料和工艺认 识不清 任由施工单位做主施行 或是对施工单位可疑的行为没有警惕性 即不纠正 也不报告 经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺 而我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没有意识 既不研究这种工程更改有无必要 也不研究施工单位 提出工程更改的动机 只是一味地 同意 结果是让对方给钻了空子 2 对于施工机械数量 场地 平面布置 拟建公共设施和对 文明施工的要求不清 在确定施工单位以前提不出具体要求 导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价 或者是在招标时提出了过高的 不 切实际的要求 而在工程施工过程中 经常会在定标时发现制定的工期不合理这样的现象 这些要求事实上未能或无法执行下去 3 为抢工期 人为地改变施 工顺序 尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时 改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损 从而引发索赔事件 4 不具备施工条件 强逼施 工单位进场 以致于施工单位无工可开 一等再等 或无法大规模地作业 如此反复 使得施工单位增加额外支出 直接刺激施工单位的索赔热情 5 确认施工单位方案时 不 作出关于造价方面的说明 受施工单位的提议影响或引诱 确认施工单位的方案时不作出关于造价方面的说明 给对方以索赔的机会 6 擅自更改合同范围 比如原定由土建施工单位完成的抹灰 贴面砖项目 地盘认为装饰工程施工单位做得更好 就单方面口头定让装饰单位完成 完成后 给予签证 对于土方工程来说 原定场内弃土的 地盘口头就通知施工单位全部外运了 7 不经合约规定程序 随意 安排施工单位之间代工 或者是指定其他施工单位修复质量缺陷 而不将费用支出及时告知责任单位 引起合约纠纷 8 现场签证控制不严 大多数现场签证的数量 只要是可以 实证 的 依靠图纸计算 或现场验证 在结算时都被合约部推翻了 在这一点上施工单位 没有占到便宜 但那些无法 实证 的变更项目呢 另外 在涉及相互索赔的签证上 未能或不愿将索赔的金额及时 有效地通知被 索赔的施工单位 这种 锯箭式 的处理方法容易引发我方与施工单位之间的经济纠纷 再者 想通过签证审核这一环节 要求施工 单位 听话 不听话的施工单位我们就拖住对方的签证不给及时审核 而等到自己愿意审核时却发现错过了时机 无法判定对方的 工作量到底做了多少 9 不了解合约原则 空口许 诺 一是容易引发我方与施工单位的经济纠纷 二是降低了合作双方的信任感 三是在发现违背合约原则时 为了 兑现 自己的诺言 从其他方面为施工单位 想办法 03 施工现场管理环节 10 对我方本可以向施工单位 索赔的事实没有意识 如工工期延误 质量缺陷等等 不向相关部门通报情况 不作积极的资料准备 而一旦施工单位向我方索赔时 手中却没有工具用于 防御 导致我方在造价控制上陷入被动 1 遵重合约 任何人 任何部门都不要擅自更改合约范围 不要改变合约条件 合约条件和范围的修改 必须按照规定的程序进行 个人和部门都不得越权行事 2 一旦合同确立 对于施工单位 我们首先要抱着合作的态度 在心态上不要搞对抗 而是尽一切可能帮助对方来按时按质地完成工程施工任务 这才是我们的共 同目标 3 项目部管理人员在工程管理过程中不要越权 该设计部门决定的事项项目部就不要自己决定 属合约部门处理的事项 就不要单方面地向施工单位许诺 各方面 的工作人员一定要认识到自己的职责 不能随心所欲 03 增强合约成本意识 4 对与工程有关的任何事情 不要只看事情本身和表面 对于任何事情要将它折算成金钱来对待 再将折算的金额与自己的薪水作比较 使我们在 金钱 这个问 题上时时处于敏感状态 中海地产 建安成本核心指标控制 5 时时把握住设计这一关 设计要求不能含糊不清 任由施工单位发挥 不同档次 不同造价水平的材料 工艺不能混在一起而由施工单位任选 设计图纸尤其是 装饰工程类以及室外工程类的图纸一定要与现场的实物对照检查 防止出现设计错误和漏项 不能只在纸上 谈兵 建筑构造做法与工艺要与当前的施工技术发展 水平和工程施工习惯做法相适应 因为落后的设计要求在施工过程中往往需要更改 而过于先进的做法则是往往达不到应有的效果 对施工过程中发生