富阳农村污水项目建议书(修改)

安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 1 of 11 富富通通项项目目 营营销销策策划划方方案案 一 项项目目现现状状分分析析 由于项目前期入市时间比较早 销售工作搁置时间比较长 为后期销售 工作启动带来了一定的难度 市场层面上同类产品已在抢市 是本项目后期 销售最直接的竞争对手 产品层面上商场运营等工作有待完善 商场运营状 况的好坏成为决定销售工作成败的关键 如何打开销售局面必须认清如下问题 市市场场现现状状 市市场场唯唯一一性性概概念念被被打打破破 新新的的妇妇幼幼产产品品出出现现 项目 入市初期是合肥唯一以妇幼产品为主题的商城 一定程度上弥补了市场空 白 并且这一主题的定位在销售初期极大的促进了产品销售 但是本项目停 滞销售的这段时间里 城城隍隍庙庙大大世世界界立足原来城隍庙市场也定位为女性 儿童产品专业化市场 使原来的差异化不在差异 直直接接抢抢占占了了本本项项目目原原 先先定定位位的的市市场场高高度度 使使 我我项项目目后后期期推推广广陷陷入入尴尴尬尬局局面面 竞竞争争面面举举证证 新银河通讯商城 产品定位 手机通讯商城 价格定位 一楼 40000 元 平方 二楼 万元 平方 营销策略 返租 年 一楼前三年一次性返 二楼前四年一次性返 前十 年年收益率为 后两年收益率为 城隍庙大世界 产品定位 安徽首席女性儿童生活馆 价格定位 一楼 40000 元 平方 二楼 元 平方 三楼 元 平方 四楼 元 平方 负一层 元 平方 营销策略 一次性返租三年 年收益率 产产品品经经营营现现状状 不不温温不不火火 市市场场经经营营状状况况不不容容乐乐观观 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 2 of 11 亲子家园接手 项目经营 以来 商场的运营状况有所好转 但是由于前期经 营客户遗留问题 不良口碑宣传问题 市场运营前期相关单位协调配合问题 市场 本身问题等众多因素的影响 给项目后期再次运营带来了相当的难度 从而使市场 运营没有达到预期效果 价价格格现现状状 价价格格 市市场场最最敏敏感感的的因因素素 价格 后期销售无法回避的问题 如果销售价格 按照一楼 38000 平方 二楼 万 平方 市场抗性不言而喻 在同类别投资产品中无优势可言 如何弱化 销售价格 如何在此价格的基础上完成目标销售任务 给予本公司最大的考 验 二二 项项目目营营销销策策略略思思考考 思思考考一一 针针对对市市场场竞竞争争面面的的思思考考 竞竞争争对对手手分分析析 城隍庙大世界 立足于原城隍庙市场 城隍庙在合肥市民的印象中是一个中低 端市场 其经营的产品也是中低端的 然而在目前经济条件下随着生活水平的提高 更加注重产品的品质感和对品牌的信任 对妇幼产品更加注重 因此 我我们们 的的项项目目是是妇妇幼幼产产品品的的精精品品 品品牌牌性性市市场场 一一个个妇妇幼幼产产品品的的高高端端市市场场 而城隍 庙大世界是一个低端市场 所以不在一个市场层面 从 而确定项目的市场高 度 妇妇幼幼产产品品精精品品广广场场 新银河通讯商城 由于原先市场比较成熟 在合肥市场当中已经形成了一定 的知名度 市场认可度比较高 同时 开发商通过返租形式刺激了市场 分流了部 分投资型客户 使得市场销售相对较好 营销策略分析 这两个项目都以返租形式对外销售 一定程度上刺激 了销售 新银河通讯商城利用 年返租形式在市场上引起了投资热潮 但是由于开 发商在返租问题上采取转嫁风险的方式 将后期收益转嫁给运营公司 使 得客户后期风险增加 客户一但意识到此问题必然造成市场恐慌 滞销 退铺 的现象随至而来 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 3 of 11 城隍庙大世界 优势在于依托城隍庙市场 但是同时其低中端市场形象可能 影响产品定位和后期经营 另外 其定价过高 销售 抗性比较大 三年返租 政策难以弱化其销售抗性 市场操作难度比较大 总结 返租形式不在是商业地产销售的最佳方式 增加了后期的经营风险 同时容易引起纠纷 所以本项目在营销策略上需要注意规避以上问题我们需要思 考 思思考考二二 如如何何弱弱化化产产品品总总价价 变变相相返返租租 你你付付首首付付 我我还还余余额额 产品单价 高造成总价过高 为了降低价格因素产生的市场抗性 拟定以返组 的形式予以化解 但是目前市场状况是 投资客户对返租这种概念并不敏感 我们 要思考的是如果本项目也以返租形式推向市场能产生多大的作用 能否通过提提高高首首付付弱弱化化总总价价 具体操作如下 通常商业用房贷款为 五成十年 我们将首付提高到六成 另外四成通过出让 其五年的经营权由开发商支付 避免返租后前几年客户无法用租金收益还银行按 揭的情形 同时项目在销售单价上体现了一定的优势 有利于市场操作 同时也 保证了开发商的利益 减轻了返租期过长而产生的后期资金压力 思思考考 三三 目目前前急急需需解解决决的的问问题题 一一个个方方案案 一一个个案案场场 一一种种态态度度 一一个个方方案案 由于项目性质比较特殊 涉及到开发商 运营商 代理公司 所以各 方通过有效沟通 尽快达成一致性 可执行的方案 有利于后期销售工作的顺 利进行 一一个个案案场场 销售案场的作用不能忽视 是开发商实力的象征 也是于形象推广 衔接的重要因素 房地产营销工作更加注重细节 细节对客户心理影响很大 不可 以让案场成为影响销售工作开展的原因 一一种种态态度度 三方要以真诚合作的态度 相互配合 相互理解 做好项目的 商场运营和完成相应销售任务 从而达到三赢的结果 思思考考 四四 最最终终 目目的的和和目目标标 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 4 of 11 我我们们的的目目的的 顺利完成产品销售 使物业充分变现 我我们们的的目目标标 保证开发商的利润最大化 思思考考 五五 营营 销销 如如何何互互动动 发发展展 营 指市场运营 销 指后期销售 成功的市场运营管理将直接推动销售 我们最终的目标是完成销售 可以说 运营工作是销售的前锋 我们 的思路是 增增强强投投资资信信心心 促促进进物物业业升升值值 激激活活消消费费市市场场 提提高高项项目目品品牌牌 思思考考 六六 如如何何通通过过推推广广促促进进销销售售 造造市市 造造势势 造造梦梦 造造市市 通过加强运营推广 短时间内积聚消费人气 迅速活跃市场 从而造成市场经营旺盛的局面 给予投资信心 造造势势 通过 加强 销售推广 形成市场热点 重新强势 树立 市场 形象 从而分流竞争对手客户 完成销售时的客户积累促进销售 造造梦梦 通过 变变相相返返租租 为目标客户制订一个可行 完美的 投资收益计划 同时弱化价格存在的销售抗性 综述以上思考提出以下营销策略思路 一一个个立立足足 一一 种种合合作作 两两个个面面向向 一一个个立立足足 立足于安徽妇幼保健 院 以此作为项目后期销售的最大卖点 同时 也是商场运营工作的立足点 充分利用这一资源 一一种种合合作作 加强 与亲子家园的合作 整合双方资源 保证项目运营 销售工作 的顺利开展 两两个个面面向向 面向投资者 面向消费者 做好市场运营工作树立投资信心 最最终终实实现现 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 5 of 11 以以运运营营推推动动销销售售 以以推推广广促促进进销销售售 三三 产产品品入入市市思思路路 全全新新包包装装 高高调调入入市市 完完成成销销售售 面临市场同类别投资产品 我们是在打一场攻攻坚坚战战 目前合肥市场上以带租约销售的项目比较多如新银河商城 城隍庙大世界 等 特别是城隍庙大世界直接以妇幼产品定位 与我案直接形成竞争形式 并且项 目已经面市 形象宣传上抢得了先机 另外 由于我项目为后期物业重新入市所以 目前处于不利地位 因此 需要通过概概念念包包装装 产产品品包包装装 经经营营包包 装装 销销售售包包装装 形形象象包包装装对产品进行拔高 重新夺取市场标高 安安徽徽 国国际际妇妇幼幼保保健健精精品品广广场场 四四 营营销销工工作作执执行行策策略略 1 营营销销 战战略略及及销销售售对对策策 总总的的营营销销战战略略 深深层层次次 多多渠渠道道 异异地地 联联动动 销销售售 扩扩大大营营销销面面 通过对 目标客户的分析 选择多种销售渠道和销售方式 增加直销方式 充分 利利用用我我司司销销售售渠渠道道和和客客户户资资源源 实实现现众众多多案案场场联联动动营营销销 适当的走出合肥面 向省内有较强消费能力的城市进行销售如淮南 蚌埠 马鞍山 扩大销售空间 范围 直接锁定客户终端 增加销售可能 销销售售对对策策 针针锋锋相相对对 业业务务精精英英 强强势势销销售售 回回访访客客户户 在在战战略略上上重重视视对对手手 战战术术上上也也要要重重 视视对对手手 针针锋锋相相对对 目前 市场层面上存在 众多竞争对手 面对新银河商城目前的旺 销局面 面临城隍庙大世界白热化 同质化的竞争 我们只有充分分析其销售策略 和操盘手法 有针对性打击和规避 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 6 of 11 业业务务精精英英 从公司各大案场选调业务精英 结合项目自身强化培训 充 分利用销售经验和销售技巧促进销售 强强势势销销售售 产品一旦面市 就要对自己的产品保有充分的信心 我们是 一一个个朝朝阳阳的的产产业业 一一个个稀稀缺缺性性的的市市场场 一一种种少少数数人人把把握握和和认认可可的的财财富富 因此 我们在销售时要有底气 做到有理有节 回回访访客客户户 整理前期积累的客户 利用现有政策对老客户回访 进行深层次 的沟通 为其讲解政策 促进销售 2 营营销销准准备备工工作作 一个成成熟熟的的 返返租租 方方案案 是本项目销售的前提条件 开发商和代理公司做好充分的沟通确定返租 方案 制订返租协议 并有针对性的做销售说辞 一个售售楼楼部部 结合项目选择一个位置较佳的售楼部 对其进行装修充分展现新项目面市 的氛围 售楼部的选择非常重要 一个销销售售团团队队 迅速组建销售团队 完成销售培训 早日上岗 一些销销售售道道具具 根据项目需要制作必要的销售单页 展板 报广 制作价格表 销控表以及相 关销售表格 3 价价格格策策略略 定定价价原原则则 在制定价格时 我们考虑到项目为内铺 主要价值决定因素为人流流向 以及消费习惯 性价比的关系 结合各个铺位的优劣势 制定各个铺位的价格 53 号在商场内所处的位置为中心位置 决定以53 号铺位为价格制定基准单位 对靠近桐城路位置铺位进行价格销控 入口处加 2000 3000 占有两条通道 加 500 两边开门加500 转角加 200 面积较大减500 元 平米 门面宽度超过 2 4 米加 100 元 少于 2 4 米减 100 元 平方 每向内推进一个铺位减100 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 7 of 11 300 元 平方 端头减 200 500 元 平方 建议将 45 号铺位分割到44 号铺位 中 项目为内铺 价格差距控制在4000 元 平方 左右 价价格格定定位位 根据以上定价原则 项目入市前一楼均价定为37848 元 平方 二楼均 价定为 20000 元 平方 价价格格策策略略 由于 本项目 属于二次包装面市 价格过高 存在一定的市场抗性 因此通过 变相 返租 的形式来弥补价格劣势 减少市场抗性 刺激成交 付付款款方方式式及及折折扣扣控控制制 销售初期为了消化部分对价格非常敏感的客户 便于销售工作的顺利开展 建 议初期 定房客户给予一定优惠 优惠幅度在1 3 之间 价价格格控控制制 在销售完成50 时取消折扣策略 在销售完成70 时提价 3 5 回回款款预预估估 未未计计算算二二楼楼销销售售面面积积 8 87 72 2 1 11 1 3 37 78 84 48 8 元元 五五年年经经营营权权收收益益约约1 13 30 0 5 5 4 45 50 0 万万 最最终终收收益益约约 元元 价价格格表表 见附件 五五 营营销销推推广广 执执行行策策略略 产品 的市场特殊性决定了其目标客户群的特殊性 此产品客户多为投资型客户 且由于产品价值比较高造成了客户面比较狭窄 因此 我们基于扩大客户面 有效 的寻找目标客户的思维制定以下策略 总总体体策策略略思思路路 运运营营推推广广 营营销销推推广广 双双剑剑合合壁壁 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 8 of 11 运营推广推动销售 营销推广促进销售 通过 营销推广支持运营推广 满足运营公司的利益 从而将运营公司纳入 项目的利益体系 使之更好的配合销售工作 同时 通过运营工作的有效开展使市 场充满生机 达到造市的目的促进销售 1 营营销销推推广广部部分分 财财富富论论坛坛 报报纸纸广广告告 直直邮邮单单页页 新新闻闻策策划划 财财富富论论坛坛一一 股票投资论坛 利用近期股票市场的大好局面 与国泰证券公司合作举办股票投资论坛 由我公司出资赞助 国泰证券利用其客户信息而举办的一次会议 股票投资论坛不 是目的 宣传项目才是主题 从而达到借势的目的 充分挖掘股票市场的投资客 财财富富论论坛坛二二 朝阳产业 阳光投资 举办论坛对妇幼保健产业进行阐述 分析其发展前景 利用妇幼保健产品和服 务产生的价值数据进行透析 激发客户的投资热情和投资信心 进一步瓦解客户 产生的疑虑 从而促进销售 财财富富论论坛坛 三三 如何挖掘 妇幼保健院商机 充分利用项目紧邻妇幼保健医院这一资源优势 稳固客户的同时 给予竞争对手 进行直接打击 阐述妇幼保健商城和妇幼保健医院的关系 灌输只有距离这样医 院市场 才能产生相应的产品市场 报报纸纸广广告告 通过软文和硬广形式展现 起到软硬兼施的效果 利用软文配合财富论坛 使其效果发挥最大 增加论坛效应的持续性 同时 软文可以更加详细的解释项目 对竞争对手进行打击 扩大营销战果 硬广主要以销售广告的形式对外发布 将销售卖点逐一展现 对广告主题 和文案进行严密的提炼 使使广广告告主主题题表表现现上上具具有有排排他他性性 冲冲击击力力 力力争争做做 具具有有销销售售力力的的广广告告 形形象象定定位位 安安徽徽 国国际际妇妇幼幼保保健健 精精品品广广场场 非第一家 不能称为首座 拒绝复制 富通模式 开创安徽首座妇幼精品广场 通过排他性广告主题思路 对竞争对手进行精确打击 从而在市场 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 9 of 11 层面上夺取先机 确定地位 广广告告主主题题 系系列列广广告告一一 我我们们距距妇妇幼幼保保健健院院 不不远远 离离财财富富 最最近近 一一个个妇妇幼幼保保健健院院 一一坐坐妇妇幼幼保保健健商商城城 朝朝阳阳财财富富 惊惊喜喜绽绽现现 系系列列广广告告二二 财财富富观观 现现实实是是美美好好的的 理理想想是是残残酷酷的的 放着 旺铺不买 为何追求那虚无缥缈8 的承诺呢 60 的投入 360 的收益 看的见的收益 何乐而不为呢 DM 单单页页 利用单页配合财富论坛 将产品的优势和前景全面的传达给客户 并 且对前期已经积累的客户通过直邮的方式进行有效沟通配合电话回访 从而提高成交的几率 2 运运营营推推广广部部分分 主要由运营公司负责 代理公司参与 并由开发商审核 所拟方案 和所需费用需接受代理公司和开发商的监督 制定的运营计划和代理 公司的销售推广计划相互配合 六六 营营销销推推广广计计划划及及费费用用预预算算 营营销销推推广广计计划划 三三轮轮攻攻击击波波 直直击击目目标标 第第一一轮轮攻攻击击波波 报报纸纸广广告告 财财富富论论坛坛 软软文文 新新闻闻策策划划 广广告告目目标标 打打击击城城隍隍庙庙大大世世界界 重重新新确确立立市市场场标标高高 内内容容 非第一家 不能称为首座 安徽 第一家妇幼保健 精品广场 新闻策划 合肥妇幼市场在哪里 第第二二轮轮攻攻击击波波 报报纸纸广广告告 财财富富论论坛坛 软软文文 DM 单单页页 新新闻闻策策划划 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 10 of 11 广广告告目目标标 继继续续打打击击竞竞争争对对手手 同同时时传传达达项项目目良良好好的的市市场场前前景景 为为销销售售积积累累客客户户 促促进进销销售售 内内容容 我们距妇幼保健院不远 离财富最近 新闻策划 妇幼保健院带来新的商机 第第三三轮轮攻攻击击波波 报报纸纸广广告告 财财富富论论坛坛 软软文文 DM 单单页页 促促销销活活动动 目目标标 对已积累的客户进行消化 消除客户心存的疑虑 进一 步促进产品的销售 从而最终完成目标销售任务 总总结结 在宣传和销售的 过程中 进一步 分析客户心理和销售 中可能存在的问题 做到有针对性的方案 调整 从而 使整个营销推广过程更加灵活有效 真正的能帮助销售 促进销售 费用安排及预算 费用安排及预算 推广费用 按照总销售额的3 计提约 50 万 具体如下 报纸广告 元 财富论坛 50000 元 促销活动 30000 元 销售道具 售楼部装修 销售单页 礼品等 40000 元 不可预测费用 30000 元 年年前前广广告告分分配配计计划划 媒体类别投放频率备注 安徽商报12 月中旬 2 月中旬 每周两次半版为主 新安晚报每周一次半版 合肥晚报每月两次半版 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 11 of 11 安安徽徽天天地地行行房房地地产产投投资资顾顾问问有有限限公公司司 Page 12 of 11 房号 12345678 建面16 0316 0315 1415 1415 1415 1415 1415 1417 8517 8517 8517 8519 3519 3514 414 4 单价 3690037200374003760038000385003900039000 折后单价 2214022320224402256022800231002340023400 总价 折后总价 2 8 6 4 房号 910111214151617 建面14 3914 3914 414 414 714 714 714 714 714 714 714 715 2315 2316 4216 42 单价 3880038600384003830038300384003800039000 折后单价 2328023160230402298022980230402280023400 总价 折后总价 2 房号 1819202122232425 建面17 6117 6118 818 8202045 245 214 3814 3814 1814 1814 714 715 2315 23 单价 4200042000420003700038500380003780037500 折后单价 2520025200252002220023100228002268022500 总价 折后总价 房号 2627282930313233 建面10 2510 2510 6210 6210 1910 1910 1910 1912 6112 6112 6112 6112 6112 6112 6112 61 单价 37000365003630036100360003600036100 折后单价