商业管理公司物业工程部筹备及各岗位职责

第第 1 1 章章 物业的筹备与计划物业的筹备与计划 第一节 物业前期介入工作 一 设备安装工程阶段一 设备安装工程阶段 主要有以下工作 1 确认物业的可行性研究 各专业设计图纸 对不适应日后使用 管理 维护的因素向 浩宇置业公司提出报告及改善建议 2 监督施工质量 了解隐蔽工程情况 防止施工单位粗制滥造 维护业主 商户 的利 益 3 协助业主 商户 办理水 电 气等方面的有关手续 建立档案 为日后管理打下基 础 4 制定浩宇国际广场各类管理性文件 5 协助业主 商户 收集 整理物业图纸资料 建立专业化物业档案 6 协助业主 商户 收集 保存 管理各类定货备品 备件 防止流失造成损失 7 调查 确认整个物业使用材料 设备详细情况 编制清册和备品 备件准备计划 8 协助业主 商户 制定施工期间的安防方案 适时介入成品保护工作 9 组织专业人员参加设备系统调试工作 使所有设备系统完全达到设计要求 二 接管验收和物业管理的前期准备阶段二 接管验收和物业管理的前期准备阶段 1 参加浩宇国际广场各设备系统的调试 进行楼宇及设备的全面验收 建立详细的交接 档案 2 根据设备交验情况 建立缺陷档案 协助甲方督促施工整改 3 制定管理机构 人员组成 建立人事制度及各级员工岗位责任制 4 适时招聘所需员工 根据工作分阶段进行专业化的岗前培训 5 编制工程 保洁 安防业务工作大纲和具体的工作质量标准 6 根据日后物业使用要求 设计交通组织 车辆停泊 垃圾清运方案 7 准备各类接管验收及业户入伙的文件 表格 编制工程验收工作指导书和入伙接待工 作指导 书 使有关员工熟练掌握 三 二装协管监管 成品保护 保洁开荒阶段三 二装协管监管 成品保护 保洁开荒阶段 二装协管及监管详见第二章 成品保护 对已接管的设施 设备进行防护和保护 最大限度减少未开业前对设施 设备的损坏 1 由安防部和工程部共同负责商业的成品保护工作 各司其职 2 落实成品保护队伍及人员和物资器材 3 制定成品保护方案和责任制及工作检查制度 开荒保洁 1 开荒保洁内容为 外墙的开荒清洗 卖场内的开荒清洁 石材及不锈钢表面的养护和清 洁 卫生间的开荒保洁 2 开荒由商管部统一组织 由专业外包单位承担 3 完工后按合同标准组织验收 四 业主 商户 入伙进场阶段四 业主 商户 入伙进场阶段 1 在这一时期中华城物业将组成专业保洁队伍进驻项目 进行开荒性保洁工作 在最短 的时间内 使整个物业从建设期形象迅速转变为营业期窗明地亮 清洁优美的形象 使业主 商户 精心设计 装饰的杰作 充分地展示在业主 来宾及社会的面前 2 由训练有素 具有丰富经验的专业人员组成物业服务团队 按照统一的程序 热情接 待 为其办妥入驻装修手续 第第 2 2 节节 物业部架构及人员编制物业部架构及人员编制 总监 1 人 工程部 经理 人 员工 7 人 设备设施运行 各项维修 工装监管 设备技术管理 倒班工作 安防部 主管 人 员工 4 15 人 整体安防部工作 消防安全 监控中心 义务消防队的建立 车辆管理 外包公司监管 公安机关及对外协调 倒班工作 保洁部 外包 员工 10 人 项目公共区域的卫生保结管理 外包驻场管理人员 1 人 中华城物业部合计 39 人 说明 以上物业部人员编制视工程进度及开业区域状况而确定 第三节第三节 岗位职责岗位职责 一 物业总监岗位职责一 物业总监岗位职责 1 在总经理授权下全面主持物业管理工作 安防 保洁 绿化 工程及设备维修养护 并结合国家和地方法律法规 发展趋势 配合总经理就公司经营管理重大问题进行决策 2 统筹 分管遵义易九国际商业 住宅 购物中心 品质等部门 全面提升物业管理水平 和服务品质 推进年度物业公司绩效目标的实现 3 在集团授权体系的指导下 负责组织物业管理相关招投标 重大协议 合同等评审工作 并在权限内签订公司相关合同 协议等文件 4 配合总经理制定公司中长期发展规划 年度计划 各种专项计划 物业管理方案和重大 工作计划 如人事 财务 融资等 5 协调 维护公司发展的对内 对外重大公众关系 统筹外协 为各部门开展工作创造有 利条件 6 全面调动多方资源 确保有足够的人力 物力 财力实现管理目标 并对重 大安全事故或服务投诉负责 7 努力开展增收节支 经营创收工作 控制资金合理支出 确保企业经济效益的保值增值 8 全面配合总经理完成各项工作 确保实现企业经营和管理目标 二 工程部经理岗位职责二 工程部经理岗位职责 1 安排 协调 帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作 2 组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收 发现问题及时提出报告 汇总后交上级公司 以求得解决 3 提出物业区域设施增补改造的初步方案 4 掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况 组织各专业技术主管按时制订维修保养 计划 措施 检查完成情况 5 代表物业办理有关工程机电方面的各项业务 6 向中华城物业介绍物业管理有关工程方面的经验 提高管理服务水平 7 负责对物业技术资料 设备说明书 技术档案等整理存档 8 负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作 9 完成领导交办的其他有关任务或工作 三 安防部主管岗位职责三 安防部主管岗位职责 1 领导并负责安防部的全面工作 严格执行公司的各项规章制度 2 负责编制安防人员训练计划 督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核 按时总结 3 负责本部门的作风纪律检查 督促管理 及时掌握队员思想动态 进行定期和不定期检 查 发现违章 严肃查处 4 负责按要求编制安防通讯和警械用品的购置计划 并对损坏警械的人员提出处理意见 5 负责查处整个安防部管辖范围内的治安案件工作 并与属地公安机关保持联系 依法办 事 6 负责撰写有关工作总结 报告 通知 编制各类规章制度 建立台帐 7 安排部门例会 不折不扣执行上级指示 收集 分析有关业务资料 当好参谋 8 完成公司领导交办的其它工作 四 工程领班岗位职责四 工程领班岗位职责 1 直接对工程经理负责 领导各专业岗位员工完成各项工作任务 确保电器通讯设备和电 梯 空调系统的正常运行 2 认真做好本专业分管设备的年 季 月的检修 保养 编制材料计划 将批准后的计划 下达到班组 并检查落实情况 3 负责组织检查所管设备的使用 维护和保养情况 掌握设备技术资料 负责解决有关技 术问题 负责设备事故的处理 4 协助工程经理制定专业内各项管理措施 操作规程和技术培训计划 负责做好维修用料 统计 配合劳动部门做好电梯的安全检查工作 5 组织本专业人员的技术学习和培训 做好员工工作量的统计 加强对维修工的考核 为 主管领导提供奖惩依据 6 坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检 7 带领本专业员工合理 经济地操作 注意节能降耗 杜绝跑 冒 滴 漏等浪费现象 8 完善专业资料的收集 汇总 归档 9 完成领导交办的其它任务 五 消防主管 安防主管兼 岗位职责五 消防主管 安防主管兼 岗位职责 1 配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育 提高业主及内部员工的防火意识和自防自 救能力 2 组织和指导义务消防队员进行学习和训练 考核 组织义务消防队员 安防人员进行消 防实战训练 3 建立消防安全疏散灭火预案 发现火警 火灾必须迅速赶赴现场 协助领导组织扑救 4 组织安全疏散 控制局势 调查火警火灾原因 拿出处理意见 5 负责按规范配置消防器材 做好日常的测试 保养 管理工作 6 完成领导交办的其它任务 六 电工班班长岗位职责六 电工班班长岗位职责 1 按照主管领导下达的工作任务和指令 将每项工作落实到具体员工 调配人员分工 检 查全面供电情况 保证正常供电 2 负责组织物业区域内所有安全通道指示灯 电器标牌 室内外灯箱 楼层强电井 开关 柜的检查 修理 3 检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程 及时发现并消除各种不安全因素 杜 绝设备及人身安全事故的发生 确保物业区域弱电设备 系统的正常运行 4 负责组织物业区域内的服务区域 办公区域 公共场所等室内外照明灯具 电器开关 插座的日常保养 检修 5 做好备件领用和废件回收 做好本班组所用维修材料的统计 妥善保管好班组的共用工 具 6 搞好班组建设 做好配电室 井内的清洁卫生工作 创建文明班组 全心全意为业主提 供优良服务 为业主排忧解难 7 负责制定供电线路及设备的维护保养计划 并按计划检查维保工作质量 组织 好全班 的技术学习和培训 8 完成上级领导交办的其它任务 七 水工班班长岗位职责七 水工班班长岗位职责 1 按照主管领导下达的工作任务和指令 将每项工作落实到具体员工 2 保证所管设备处于良好的技术状态 定期检查所管设备的使用 维护 保养的情况 并 做好所管设备的安全检查工作 3 安排物业区域内各种主管道 阀门 卫生洁具的维护 维修以及屋面垃圾和下水道的疏 通工作 4 负责所有给排水 空调 冷凝水的主管道和阀门正常运行及消防系统的维修 保养 检 查 5 确保各类泵站正常运转 地漏 下水道 集水坑及时疏通清理 妥善保管好班组的共用 工具 6 督促全班严格执行公司各项制度和安全操作规程 及时发现并消除各种不安全因素 杜 绝各种事故发生 7 做好备件领用和废件回收 做好本班组所用维修材料的统计 记好考勤 8 搞好班组建设 创建文明班组 全心全意为业主提供优良服务 做到随叫随到 随报随 修 9 完成上级领导交办的其它任务 八 高压值班电工岗位职责八 高压值班电工岗位职责 1 必须保证物业区域电器设备安全运行 不得擅离职守 不中断连续供电 发生停电故障 迅速 报告 有关部门和领导 启动备电供电 2 值班电工应严格执行两票三制 工作票 操作票 工作许可制 工作监护制 工作间断 转移和终结制 迅速正确的按命令进行倒闸操作 确安防全运行 3 值班电工应了解配电房内设备的性能状况 严格遵守巡回检查制度 定期 定时按巡检 规定 认真检查 遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录 4 进入配电房内进行维修保养设备 值班电工应严格按规定布置现场安全 做好安全防范 保证人员安全 5 值班电工应严格遵守各项制度 按要求穿戴劳动防护用品 严守岗位 持证上岗 6 做好所内设备和现场清洁卫生工作 防火 防水 防小动物进入配电房 搞好文明生产 7 严格遵守配电房管理制度 执行配电房出入制度 未经批准不得擅自允许外人进入房内 8 完成领导交办的其它任务 九 空调工岗位职责九 空调工岗位职责 1 空调工应严格按照操作规程及要求 精心操作制冷机组 水泵及辅助设施 2 每班调节设备负荷以达到合理的程度 定时巡查各设备的运行 重点检查空调运行 温 度 做到节能降耗 3 认真做好各类设备的维护 保养工作 检查压力表及添加剂 杜绝跑 冒 滴 漏等浪 费现象 4 做好空调设备运行记录 值班日记 工作日报表力求准确无误 正常履行交接班手续 并在值班记录本上签字 5 每班做好机房值班范围内的环境卫生和设备清洁 安防部工作 定期检查空调管线和风 机及阀门 确保空调运行正常 6 坚持修旧利废 控制能源消耗 降低成本 提高效益 热情为业主提供优良服务 7 热情接待业主投拆 遇有实发事件立即向上级 报告 为业主排忧解难 8 按时完成领导交办的其它任务 十 电梯工岗位职责十 电梯工岗位职责 1 电梯工必须正点上下班 坚守工作岗位 按规定着装并佩带工作证 仪表端庄 精神饱 满 实行定时值班制 随叫随到 热情为业主排忧解难 2 自觉遵守公司制定的各项规章制度 工作时思想集中不闲聊 不抽烟 不做与工作无关 的事情 严禁酒后上岗 3 熟练掌握电梯的基本原理 能看懂电梯的原理图 熟悉电梯内部构造 积极配合设备厂 家或承揽维保方做好电梯的维修保养工作 搞好电梯的年检 年审 4 持证上岗 每天负责对电梯 对讲机 电梯机房进行清扫 保养 巡视检查 严格执行 电梯定期保养制度 做好维修保养记录备查 5 维修保养电梯时在一楼轿门或扶梯口处挂停用牌 严禁违章操作 保障检修安全 电梯 在运行中发生停机故障 要迅速赶到现场 全力以赴抢救人员 抢修设备 减低对业主的 影响 6 工作中认真负责 精益求精 努力提高维修保养水平 确保所管设备正常运转 如发现 电梯运行过程中的异常现象 及时查明原因 报上级尽快解决 7 值班时必须严格交接班制度 修旧利废 节能省耗 维修中不浪费材料 努力降低维修 成本 8 讲文明 以礼待人 虚心接受群众监督 全心全意为业主提供优良服务 业主投诉要立 即处理 重大问题要迅速向上级汇报 9 完成领导交办的任务 十一 水工岗位职责十一 水工岗位职责 1 负责保证物业区域的生活用水 消防用水的供应和污水排放 热情为业主提供周到服务 随叫随到 随报随修 为业主排忧解难 2 每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作 发现问题及时处理 保质保量完成各 类给排水维修任务 3 负责各类加压泵 提升泵的日常维保工作 确保设备运行正常 做到机房无积水 无杂 物堆放 设备无灰尘 无锈迹 4 做好物业区域日常维修 疏通及堵漏工作 杜绝跑 冒 滴 漏等浪费现象 维修工作 保证质量 工完场清 5 每周巡查水池水质 按管理要求做好消毒处理工作 定期清洁蓄水池 污水坑和积水坑 6 按季度 年度工作计划要求 定时对外阀门做好防锈及润滑处理 管道要做防锈和水处 理 7 修旧利废 励行节约 做到维修不浪费材料 努力降低维修成本 8 负责物业区域小规模管道安装工作 十二 综合维修工岗位职责十二 综合维修工岗位职责 1 全面负责管理区域内土建 木工项目的维修养护工作 2 保质保量完成土建 木工等各项维修任务 3 做好日常的巡查维护 发现问题主动及时处理 做到维修质量上乘 工完场清 4 修旧利废 励行节约 做到维修不浪费材料 努力降低维修成本 5 热情为业主提供优良服务 做到随叫随到 随报随修 为业主排忧解难 十三 安防班长岗位职责十三 安防班长岗位职责 1 在主管领导下 做好班内各岗位的工作安排 并做好班内的日常管理工作 2 检查班内队员的着装 仪表 坚持每天巡查各岗工作执行情况 3 处理当班发生的各类情况与问题 遇重大情况或问题时 立即上报 4 熟悉物业区域消防控制中心的设备 遇突发事件带领全班按应急程序快速反应 妥善保 护现场并及时上报 5 抓好班内的学习 训练工作 掌握队员的思想动态 做好思想教育工作 6 做好所辖队员的考勤 考评工作 发现违规违章及时纠正 并记录在案 7 做好交接班工作 确实做到交接清楚 责任明确 并起承上启下的作用 8 尽职尽责 文明执勤 秉公办事 敢于向各类违法行为作坚决的斗争 安防物业区域的 安全 9 热情接待客户 文明服务 礼貌待人 努力完成领导交办的其它任务 十四 巡视队员岗位职责十四 巡视队员岗位职责 1 按巡更要求负责物业区域巡逻 并认真做好巡更记录 2 处理突发事件 对危害公共安全 公众利益的人和事敢于挺身而出作斗争 3 劝阻小摊小贩及各种推销人员进入管辖区域 扶老携幼 为老弱病残提供帮助 4 纠正物业区域内不文明 有碍观瞻的行为或现象 确保管辖区域整洁有序 文明安全 5 加强物业区域各楼层的房间门窗 走道 电梯间 设备间 卫生间的巡查 检查有无异 常情况 6 巡查消防 监控等器材设备是否完好 供水 供电有无跑 冒 滴 漏导常情况及气味 7 巡查施工人员是否佩带临时出入证 是否按装修管理规定规范施工 是否有非该作业区 域的人员进入和乱扔装修垃圾等情况 8 检查消防通道是否畅通 有无侵占公共部位现象 电梯运作是否正常 9 积极主动调解民事纠纷 防止矛盾激化 防止发生治安案件 刑事案件 10 夜间注意询问从各楼道进出的可疑人员 加强人员进出管理 确保物业区域安全 11 完成领导交办的其它任务 十五 监控中心值班员岗位职责十五 监控中心值班员岗位职责 1 正确操作和爱护消防报警设备 安全监控设备等 2 做好值班详细记录和交接班工作 保持室内整洁和设备无故障 3 对安全监控设备有关摄录资料做好存放管