顶级写字楼新的评判标准6E

顶级写字楼新的评判标准顶级写字楼新的评判标准 不得不承认 到目前为止 何谓顶级写字楼仍然没有一个统一 的标准 这确实给开发商在设计和开发过程中增加了模糊空间 与 5A 写字楼不同 顶级写字楼更像是一种约定俗成的统称 有如住宅 市场上的豪宅 缺乏刚性指标为之厘定 作为地产晴雨表的写字楼 市场 对投资与投机的分析需要在诸如顶级 甲级 智能 5A 中分 组来定量和加权 而目前这些称谓呈现重叠和互相交织的局面 缺 乏区格的结果是使得分析数据缺乏说服力 有没有泡沫也就因此会 喋喋不休地争论下去 单就顶级写字楼 我们近期仔细研究了佳程广场 并同佳程广 场负责人王哲一起深入探讨 总结 认为至少要满足下面六个条件 才能称之为顶级 这些指标尽管没有全部量化 也不可能全部量化 时代在前进 建筑的标准也时刻在向前演化 但足以在目前模糊的 定位空间中提供一个相对清晰的参照系 我们把这 6 个指标依据其 关键词称为 6E 即 Essential business location Elegant building Excellent facility and service Extraordinary tenant Exact place forbusiness Exception of sale 1 Essential business location 重要的商务区 重要的商务区 毫无疑问 地段是顶级写字楼的首要标准 顶级写字楼必须位 于成熟的大型商务区之中 远离城市商务区的写字楼再豪华 再前 卫也不能算作顶级写字楼 因为 一座写字楼需要有周边环境的辅 助 包括商务氛围 交通状况 产业链条是否完整等等 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身 它与周边环境是 一个分不开的整体 作为顶级写字楼而言 更强调其规模的伸展力 及拓展性 作为顶级写字楼的客户 更加看重知名企业的群聚效应 这是形成商务气氛的基本条件 同时 规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条 的完整性上 因此 容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大 足够 成熟 这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求 因此顶级写字楼与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境 即项目周边必须要有强大的综合配套 形成一个集写字楼 公寓 商住 星级酒店 会展中心 休闲娱乐及购物中心于一体的大空间 在地点选择方面 很多欧美企业遵循一个 4M 的标准 亦即 把一次性成本降到最低 包括地产成本 搬迁成本和建筑成本等 把持续性运营成本降到最低 包括劳动力成本 交通 公用设施和 税收等 把风险降到最低 考虑到各种风险因素 如政府管制 恐 怖袭击和电力供应等等 把机会最大化 即要把公司选址和搬迁作 为公司发展战略的一部分 而在大规模的商务区内 对于顶级写字 楼的潜在需求者来说 4M 标准完全可以在某些程度上达到最优配比 写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身 实际上来 说 写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值 所以 作 为顶级写字楼的判断标准之一 应该是位置十分优越 一般居于城 市商务中心或商业聚集区 交通十分便利 四通八达的交通 浓厚 的商务气氛以及相对完整的产业链条 一定是其顶级价值的重要支 撑 2 Elegant building 有品位的建筑 有品位的建筑 有品位 是顶级写字楼的建筑语言 不但如此 顶级写字楼还 要充当所在商务区标志性建筑的角色 标志性建筑让人们联想起的不仅仅只是其建筑本身 往往还让 人们很自然地联想到它的地位 作用 艺术价值等等 这类建筑已 经不再仅仅是砖木钢砼的简单堆积和砌筑 它的形成汇聚了某个时 期的思想 精神 理念和信仰 在一定的空间区域具有独特之处 具有定位和指向作用 从而成为历史的写照 或是时代的象征 或 是精神的凝聚 具有高度的代表性和现实意义 在今天 能够作为区域标志性建筑的顶级写字楼 更加强调的 是现代商业精神的代表性 这一点在大型商务区体现尤为突出 无 论从国际还是从国内来看 成为大型商务区的新地标已经成为顶级 写字楼的必备要素 如位于美国芝加哥的西尔斯大厦和日本横滨的 里程碑大厦 更多时候 顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的 有力支撑 这些写字楼多为国际建筑大师设计 能最大限度地彰显 个性 彰显现代商业精神 并保证了顶级写字楼在一定时期内不会 被新建筑潮流所淘汰 比如 1931 年建成的克莱斯勒大厦至今仍然被 认为是纽约市装饰派艺术雍容华贵之最了不起的代表 深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时 也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向 因此 很多在这样 的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建 筑载体 并深以为傲 3 Excellent facility and service 超一流的硬件设施与服务 超一流的硬件设施与服务 顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标 所支撑 并且 顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字 楼市场最高标准的融合和提高 比如 5A OA 办公智能化 BA 楼宇自动化 CA 通讯传输智能化 FA 消防智能化 SA 安保 智能化 已经是顶级写字楼的基础指标之一 顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂 是由很多的细节充实起 来 有一些已经根据时代的要求逐渐量化 比如电梯 在几年前 对电梯速度的要求是 2m s 今天 尽管有些顶级写字楼的电梯速度 已经达到 4m s 但仍然不能满足要求 更多的是用等候时间进行衡 量 比如北京的佳程广场 已经可以保证客户在按下按钮后的 32 秒 之内进入电梯 诸如此类的可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯仰皆是 比如层高 比如单位通风量 比如采光 比如使用率与公共面积的 平衡 等等这些都达到了当前市场所能达到的最高水平 另一个评价顶级的是写字楼的软环境 也就是物业管理水平 这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标 作为顶级写字楼 一定会有一个极为专业的物业管理公司为写 字楼提供出色的服务 这一点毋须质疑 目前在国际上被广泛认可 的物业管理公司有第一太平洋戴维斯 FPDsavills 仲量联行 Jones Lang Lasalle 世邦魏理仕 CB Richard Ellis 戴德梁行 DTZ 高 力国际 Colliers International 高纬物业 Cushman wakefield 这些 公司都以房地产垂直一体化的专业服务而闻名 很多跨国企业在选 址过程中已经把这些公司视为可信赖伙伴 并将其作为选址的必要 条件 4 Extraordinary tenant 出众的客户 出众的客户 顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身 其所容纳 的客户也是极为重要的参考指标之一 世界知名企业好比顶级写字 楼里的灵魂 使得写字楼的内在气质充盈并附满张力 并保证了顶 级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的 一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引 写字楼因企业的 一流而具备顶级的内涵 这就如同硬币的两个面 形成了顶级写字 楼由外而内再由内而外的品质诉求过程 一流企业非常关心自己的邻居是谁 有同质化的需求 希望同 样重量级的企业能够在一起 以此来互相衬托彼此的实力和地位 5 Exact place for business 纯商务 纯商务 与发达国家的写字楼不同 国内目前的写字楼非常倾向于商业 与办公一体化 大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商 将 写字楼做成一个综合体 而在发达国家 顶级写字楼是非常单纯的 办公就是办公 购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现 最大限度地实现功能的专一化 国内写字楼这种建筑综合体的做法其实在很大程度上有着现实 局限性 绝大多数是囿于所处的商务区规模还不够大 功能还不够 完善的因素 这种情况下 其有着一般写字楼项目所无法拥有的综 合优势 这在北京国贸中心的经营中得到实证 国贸中心拥有一个 五星级酒店 两栋写字楼以及公寓 商场等多种物业形态 酒店 公寓 商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套 形象和人气的保 障 写字楼为酒店 公寓及商场提供了客源 相对于一些单一建筑 形式的建筑 国贸中心在共生 互利的前提下 实现了多功能的综 合 使建筑在硬件构成上具有很大优势 从而当写字楼市场需求发 生变化时能进行自我调整 然而 随着商务区规模的不断扩大 功能的不断完善 建筑综 合体的劣势逐渐显现出来 比如底商等设施看似方便 却存在商务 人流和外来人流混杂的现象 会给写字楼的业主带来不便 在安全 性方面也会增加更多的成本 而欧美等国际公司他们都要求纯粹的 商务办公环境 纯粹的办公氛围 而办公之外的其他需求在顶级写 字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现 这也就是为什么顶级 写字楼必须位于重要商务区 Essential business location 之内的原 因 这一点从北京佳程广场的招租过程中可以看出来 佳程广场的 定位就是专一功能的纯商务顶级写字楼 而目前 6 家世界 500 强企 业已经签约佳程 其结果说明了纯商务已经被列为跨国企业选择顶 级写字楼的要素之一 6 Exception of sale 非卖 非卖 评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售 意即统一的业权 这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标 统一的业权不但意味着 发展商的实力无需置疑 同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持 在超一流的水平 如果业权不统一会带来以下三个方面的问题 首先是增加了入驻企业扩张规模的成本和难度 国际大型企业 在租用写字楼时 会留下充足的扩张空间 但是如果写字楼零散卖 给了小业主 那么企业在扩张时要与很多小业主进行谈判 不仅费 时费力 而且不容易与众多小业主达成共识 当有别的选择时 跨 国企业必走无疑 其次是硬件设施容易落伍 写字楼对智能化要求高 容易出现 技术性贬值 如果业权不统一 更新很难 写字楼的品质也会极快 下降 最后是很难维持租金水平 而顶级写字楼的一个特点就是高租 金 在有众多小业主的情况下 一个小业主的租金跳水 那么写字 楼的整体形象和租金水平都会跟着下跌 这是跨国企业最不愿意看 到的 一旦出现这样的情况 顶级写字楼的品质就无法维持高度统 一 最后的结果是楼宇只留下一个徒有其