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卓顶最新某国际著名公司项目总体策划和定位分析报告 某国际著名公司项目总体策划和定位分析报告【目录】项目总评部分（可行定位）【第一部分】项目主题概念和策划方法论【第二部分】区域发展和城市运营评价与分析【第三部分】项目开发的模式理论与研究【第四部分】项目开发的定位系统分析和推广【第五部分】项目规划和建筑设计的系统分析（略）【第六部分】项目总体投资的评估和分析（略）项目总评部分经过我们详细的分析，对于地块的位置地利和将来的地段，发展趋势预估后发现，该地块后续升值空间极大；作为商业地产有着【第一部分】项目主题概念和策划方法论（）项目的主题和概念设计（）项目策划的思想方法和系统原则（）项目的主题和概念设计（一）“二元复合”的主题定位对于本项目地，我们认为1）首先，它属于“新城区的大型综合市场”；2）其次，它是“（集合型）物流集散区”。 （二）“新城区的大型综合市场”1）“新城区”是“城市成长”的历史必然；2）“新城区”的运行，必须依赖高效率的“运输系统”和有大型的“（集合型）物流集散区”来做为依托；3）“新城区”的存在，依赖于“产业扩散”的进化，现实地解决“居住”和“商业”的空间组合关系。 （三）“新城区的大型综合市场集聚区”1）直观的感性印象我们直观地观察项目的地形、地势和未来各类型的市场的布局和形态，我们产生了一个强烈的印象它就是整个市场中“综合业态中有机的一环和必然的补充”它是沿着“新城经济带”延伸和合理规划的必然；综合巨大的“新城区的大型综合市场集聚区”；整体商业区域经营的补充。 2）地利分析首先，是“一个商业集聚的综合区和集散地”；其次，是“新的经济走廊带”最后，是“政府规划下的大型商业集中地”（）项目策划的思想方法和系统原则 1、【项目策划】的前提分析规律性?首先确定项目开发的战略方向和要点，总体的思考和策划是最重要的；?第二步再进入到技术层面的规划和业态定位设计；?最后是市场和经济方面的论证；-只有这样，才是符合“规律”和“逻辑”的。 结语“想透了、看透了，才能做得透”。 2、【项目策划】的方法论坚持“思想先行”的原则，把握正确的“思维体系”和“方法论”是项目策划和运作成败的核心问题方向性?把握“宏观层面”的战略方向和总体原则；?确定“微观层面”的可行性和操作性。 -实现招商与市场的“无缝”链接。 操作性?遵循项目开发的“科学规律”和坚持“常规动作”的运用；?体现“创新”精神和发挥“自选动作”的想象空间。 原则性?思维的在横向上的“宽度”，将决定项目的市场“区隔”和“差异性”的竞争地位；?思维的在纵向上的“深度”，将决定项目“产品链条”和“投入产出”的可操作性；技术性?用“加法”原则来思考项目和产品的“设计”和“制造”商业地产企业的产品“定位”和“创新”仍将遵循“加法原则”，即把市场、交通、业态选择进行有机的整合以后，进行“集大成”的组织和聚合，不断地打造“升级换代”的产品，确保商业地产的增值性和良好的获利空间。 ?用“减法”原则来操作市场和营销的“焦点”和“眼球”效应“商业地产”是房地产市场化后的结果；从营销传播的角度来看，“业态定位”是必不可少的，它是与竞争者相区别的符合系统和获利的基础；当然，“业态定位”必须建立在科学论述的基础上，它应该有真实的内涵和一定的外延，并且具有可以预见的获利性。 3、运用和实践创新性?“体验经济”和“前景营销”也是重要的理论基石和实践内容。 政策性由于历史的原因，XX城XX、南二环路线聚集了多种市场。 这已产生了3方面的问题首先是影响交通；其次，一些自发行成的违规建设的市场已经占用了高压线走廊带、城市泄洪道，存在安全隐患；最后，大量的低端市场的存在，严重影响了市容市貌。 为此，政府在作新城规划时已经定案为集体化的二环线市场的转移和搬迁。 这也是对整个二环路周边批发市场进行搬迁的重要原因。 集聚商业区的形成本项目地位于未来新XX城的XX三环沿线，该区目前已经形成建材、橡胶、汽配、灯具等大型综合批发市场，而机电类市场尚属空白。 一个商圈的形成不仅仅需要大量商家的前期资金投入，资金背后的业态互补也是必须。 例如本项目地以工业品为主打销售类别，但最具出口潜力的机电类工业品在该市场却未见雏形。 据有关资料显示，XX市对孟加拉、印度等南亚国家的机电产品出口贸易大幅增长，占出口总值的60%以上。 如此高比例的出口额度已经成为XX对外贸易的重头，政府对发展此类市场也大为支持。 本项目地对机电市场的开发正迎合了这种需求，一方面能拉动周边其他工业品的区位经济，另一方面也将全盘带动该区域整体经济，形成互补，从而把“蛋糕”做大。 未来交通的改观（A）、二环路改建工程今年七月，XX市启动了“XX主城XX、南二环市政基础设施建设征地拆迁工作”，涉及到XX、XX、XX三个区的众多汽车、食品、建材、五金机电市场。 XX主城二环路于上个世纪XX年代后期全线通车，但随着城市的发展，原来处于城市外缘的二环路现在已经成为了主城区的一部分。 由于该路承担了主城核心区与城市外围的连接重任，因此交通流量十分巨大，加之沿线各种市场密布，交通堵塞问题已经十分严重。 针对这种情况，XX市政府下决心要从根上彻底解决城区交通堵塞的问题。 将来，二环路将建成城市快速道路，承担主城核心区交通快速疏散的功能，因此，各大主要商业性市场都要往外向三环迁移。 （B）、三环路的建设二环的拆迁拓宽伴随着三环的建设，拟建的“三环路”各段合计全长40.5公里，尚须施工的区段长度为24.38公里。 道路将分为XX南XX北4段，其中XX市区段由世博园向南经过XX林学院、XX理工大、XX市委党校在虹桥与XX连接线支线相交设立交桥一座，而后向南过十里铺村，进入凉亭货场片区。 由于受巫家坝机场净空限制，该道路在此需下穿凉亭编组站，接上贵昆公路和昆洛公路朱家村三叉口达XX市区段止点，全长8.1公里，宽40米，全部为新建，标准为双向6车道城市主干道。 南市区段规划XX起贵昆公路朱家村三叉口，向南沿昆洛路至官雨路口，沿官雨路口穿过未来搬迁后的巫家坝机场，接上春城路至日新立交桥，而后沿十里长街与官南路、前卫路、滇池路相交后，穿过草海在第三污水厂前接上石安公路，在此设立交桥一座，全长14.81公里，宽度为40米。 本项目地块正好位于南三环与XX三环联结处，是未来新XX城向南出城，进入南亚地区的重要交通枢纽。 据XX海关进出口统计数据表明，在XX出口贸易中，五金机电产品占到出口总额的60。 在此地段建设大型机电批发市场，具有得天独厚的区位优势，更会吸引原二环机电市场商家的迁移，势必将成为未来XX省对外出口机电产品的重要集散中心。 【第二部分】区域经济发展和城市运营评价与分析（）区域经济发展和商业地产开发的分析（）区域经济开发和市场土地政策的分析（）商业项目开发和“城市运营”的理论基础（）区域经济发展和商业地产开发的分析（一）区域经济和城市发展的评价 1、XX城市概况XX是XX地区的中心城市，XX省省会，中国历史文化名城，著名旅游风景区，总面积2万多平方公里，辖5区1市8县，其中市区面积为98平方公里；总人口578万人，其中市区人口220多万人。 XX一个以中转和出口为主要城市生长点的城市；外接XX盟十六国，内达国内各重要的工业城市，有着悠久的外贸转运历史和复杂畅达的交通网线，是水运、空运、陆运兼备的口岸型城市。 XX地处云贵高原，市域为高原地貌，地势“北高南低”，绝大部分地区海拔在15002800米之间。 2、“现代新XX”的城市规划XX省政府制定了建设“一湖四环”，“一湖四片”是“现代新XX”战略决策和规划；也决定了XX大区域城市时代到来。 由于XX的区位特点，大区域城市时代的XX，必然是整个商业和物流的中心。 20XX年，总人口将从现在的578万发展到800万，城镇人口由300万发展到650万，城镇化率由52%提高到81%。 其中，主城区从现在180平方公里发展到460万平方公里，人口由245万发展到450万。 城市的扩张势在必行。 呈贡新城的开发是城市未来发展的方向，在新城区和旧城区之间由于有着畅达的交通网络，已经有了大型的商业交易市场；成为了辐射XX和外接XX盟各国的物流中转贸易中心。 3、XX城市社会和经济发展的趋势分析1）GDP的增长近几年，XX宏观经济运营状况和态势良好，每年都保持在两位数左右的增长；同时，XX的GDP（国内生产总值）一直占XX省的百分之三十以上，近两年来比重还在不断增加。 20XX年，XX省的GDP为2074亿元，XX的GDP就为673亿元。 20XX年，XXGDP是730亿元，比20XX年同比增长9.2。 20XX年，XX的国内生产总值为812亿元，人均GDP大约达到2000美元的标准。 20XX年，XX全省GDP达到约2920亿元，比20XX年增长10.8，XX的GDP是942.14亿元，6年来增幅首次超过11，实际增长为12。 20XX年，XX人均GDP为2290美元，年增长率10.9。 2）GDP与“城市商业分化”的关联度分析国外“城市商业分化”发展的规律表明，当城市化率超过30之后，城市的辐射力开始增强，“城市商业分化”进入加速发展阶段。 所以，XX城市在未来的发展过程中出现城市“中心商业化”（在大城市的中心部位出现大型的物流中转中心）的现象是必然趋势。 3）城市的自然属性在后工业时代的信息社会，作为面向南亚的空港和商业中转站，XX市无力营造自给自足的自生经济模式，因而需要大力发展外向型中转经济，依托其在区位上优势发展中转型经济，向大型物流集散地的方向发展（二）区域性商业地产业投资和开发的“梯度分析” 1、中国房地产业发展的“超长周期”分析总体来说，正如一个流行的说法“21世纪，世界的进步和发展中最重大的事件包括“美国的信息化”和“中国的城市化”浪潮。 具体而言，正如下述的分析目前，中国房地产产业正在以年平均20%的速度发展，预计在2XX0年前，“城市化率”达到40.5%（目前是30%多），将有1.6亿人成为城市人口（目前是4亿人）；随着经济的大规模集中化和大区域辐射力的增加；它将为中国的房地产的开发带来巨大的、超长周期的商业机会。 而城市就业人口的增加也为大型的商业区聚集提供或创造了机会。 2、城市商业地产投资价值的评价20XX年，在一项针对商业地产开发的“100个（ 二、三线）最具投资价值中型城市”的专项研究中，XX城市的排名如下XX XXXX评估值排名评估值排名评估值排名城市综合增0282049032长率623188240综合人均收入0534043580619城市经济实力029390830685综合竞争力1727578372171XX8910住宅市场潜力04231064103854房地产投资水平0212810010413总体潜在需求0637100103619商业地产市场容量07941649117316综合投资价值4838331454218347111）商业地产开发和消费的“潜力区域”分析如上表（所表明），在中国的城市群中，对XX商业地产市场的“总体潜在需求”指标的评估是极其突出的。 2）商业地产开发和消费的“热点区域”分析一般性的分析认为，随着中国的房地产市场的“梯度推移”，刚刚开始的商业地产迎来了新的发展机遇，其“热点区域”包括一是XX、成都、XX等的“XX地区”；二是如XX、XX、XX和XX等的“沿海地区”，它们的发展速度都超过了XX、XX、XX等的“一线城市”。 过去的一年里实际情况也是这样的。 （20XX年9月-20XX年9月）中国商业地产价格涨幅较大的城市地区涨幅全国144%XX396%XX3085%XX186%XX3061%XX304%XX26%（三）XX商业地产市场的总体分析1）市场投资开发和“供应量”分析 （1）投资总量商业地产投资20XX年、20XX年整个市场放量分别为32亿元和41亿元，20XX年计划投资为52亿元，实际完成38亿元；2）开发总量商业地产开发面积稳步增长，据不完全统计，20XX年为31万平方米，20XX年增至48.9万平方米，20XX年达到80万平方米，其中底商类商业地产分别占80.12、89.90%和88.32。 底商在现实的意义中不属于专业型的商业地产。 （只对小区域配套起有益补充的特性对周边区域的辐射性低。 ）竣工面积20XX年、20XX年全国商业地产的竣工面积分别占总开发面积的42%和47%，20XX年全年仍不低于40%。 3）商业地产市场的结构20XX年，XX商业地产（一级）市场的销售总量与（ 二、三）级“存量”房市场交易总量的比例是“12.5”；20XX年，XX商业地产（一级）市场的销售总量与（ 二、三）级“存量”房市场的交易总量比例是“11.25”。 XX市场结构的比例已经超过先进的一些城市，如XX（11.09）、XX（10.3）；这说明，其“多级”市场已经形成良性互动，和“优化”的市场结构和“梯度消费”。 4）商业地产市场的消费水平20XX年，XX人均拥有的商业面积为0.4平米，比1999年（世博会）增加近0.2平方米；这个数值离全国大城市平均水平（3.7平米）还有较大距离差距；同时，以及发达国家的标准（5平米）则更远；因此，商业地产市场的需求潜力和发展空间也是巨大的。 5）商业地产市场的价格趋势分析 （1）（20XX年-20XX年）房价与街铺价格趋势（一级市场）铺面房价格趋势街铺价格增长率（一级市场）商品房价格趋势住宅价格增长率20XX年1071元/平米20XX年1265元/平米18%20XX年13XX元/平米3% （2）（20XX年）XX商业地产（分类型）价格（租金）水平根据我们的调查显示，XX年第四季度的各类商业地产的供应情况如下A、普通街铺普通零售商铺主要集中在一环沿线董家湾附近，商铺平均每日销售额在300元至500元间，由于该市场规模及销售量较小，属于向城内零售机电产品的区域，同时对于该项目来说，并不是该项目的直接针对商家，因此不再过多分析。 B、专业商业区商铺主要以平层商铺为主，面积大小不等，但以2030平米面积的商铺居多。 商铺主要用于堆放货物，仅留很少20XX年4XX7元/平米20XX年4184元/平米10.8%20XX年5711元/平米24%的货物展示空间。 严格上来说，商铺与库房混为一体。 该类商铺的营业形式较为简单，如遇搬迁，较容易操作。 商业成本 （1）、地价成本商业地段的平均成本租价为20元/平米/月，市场根据商铺与道路相差距离进行价格调整，同时也根据商家与市场主达成协议进行调整。 调整后的综合地价在40元/平米/月，根据各市场招商情况及经营情况，市场整体的价格也有所波动，如XX村机电市场平均地价为50元/平米/月，而菊盛达及大型机电市场为45元/平米/月。 考虑综合费用后，该片区商家平均每日的运营成本在5560元之间，每月综合成本在15001700元上下浮动。 （2）、销售成本该片区市场内属于混合经营，根据经营的商品存在不同的滞销期，以及积压成本的不同可以对其进行分类机电类行业，每月积压成本在500元左右，阀门机械在600700元，灯具在400元左右，橡胶在300元左右，由此可以算出平均积压成本在550元左右. （3）综合商业成本销售成本与地价成本综合以后再考虑该区生活成本，可得出该片区商家每月的平均成本在25002700元之间。 （4）、销售额该区市场商铺每日销售额在15002000元之间，根据销售商品的不同，收益也有所不同。 5）商业地产市场的其他评价 （1）铺面房的“空置率”分析按照积压警戒线（25%）水平来衡量。 本土商业地产有积压和长线持盘的风险。 （2）从事商业地产的企业和投资结构从事商业地产企业（登记户数）20XX年为12家，20XX年增至45家，20XX年9月末已达112家，开发企业群体显著壮大；商业地产投资占全市固定资产投资总额的比重（地块价值）20XX年为11%，20XX年为21.12%，20XX年9月末为45.9%；商业地产对经济总量的增长贡献商业地产增加值占全市国内生产总值的比重，20XX年达到5%以上；同时，商业地产开发投资直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。 商业地产业正在成长为XX本土经济的支柱产业。 （3）投资购卖比例大幅度提高20XX年，XX市个人投资商业地产的份额占年度产销量的45%，达到全国先进水平。 （4）商业地产投资中的“金字塔型”目前，商业地产类“中低档”门面房的需求仍占有较大比重，但专业是商业投资再逐步增长，投资呈“金字塔型”；商业地产中借位和价位分析和构成 （5）“远景政策”是主要的支撑力量，“投资性购卖”比例迅速上升目前，XX地产销售量的80%以上是投资为主，“不确定使用”是市场的投资的主流，但也加剧商业地产的风险性。 但是，随着市场的“区域一体化”程度的不断提高，XX商业地产类的项目也已经成为一个面对国内为主的区域市场。 20XX年，外地投资者亦开始大量涌入，如据估计，市域外购买者约占40%，外地投资者已经成为XX商业地产市场增长的重要力量。 同时，购买者的“经营性需求”也逐步占有一定比重。 6）市场分析的结论我们认为 （1）市场发展阶段目前，XX商业地产市场的发展还处于“市场化的初期”，无论是市场规模和价格水平都较低；市场在出现“井喷”现象和经历“加速突破”发展的阶段后，在未来，应该过渡为理性的“快速增长”的阶段。 （2）“供需两旺”和“量价齐升”再如，XX的商业地产市场价格在保持几年的“缓慢上升”时期后，至20XX年出现了超过10%的增长速度“突变”（一般性认为“5%8%”是自然增长率）的现象，同时呈现出供应量成倍增长、销售需求也大幅提高的“供需两旺”和“量价齐升”的繁荣景象。 （3）市场“景气周期”因此，伴随着XX社会经济的高速发展和城市规划、建设进入新的阶段，XX的房地产市场也将进入新一轮发展的“景气周期”。 （三）20XX年XX房地产市场的发展趋势分析1）新城规划和政策需求由于新城开发的体量和区域巨大，商业地产在不同区域内地块成熟的时间也不同；但城市发展的必然会给新商业地产带来广阔的商机。 2）商业地产市场供应量、需求量和价格的预测 （1）一般性预测供应量（平米）增长率需求量（平米）增长率价格（元/平米）增长率20XX年900万600万25%10% （2）重点说明和分析20XX年，由于外地开发商开始大批进入XX，大盘开发增加，市场供给将集中放量投放，市场竞争加速；据统计，至少有超过10个50万平米的“大盘项目”在近两年里进入市场，如“世纪城”、“滇池卫城”、“世博城”、“体育城”、“大商汇”等专业的大型商业集聚区将会出现。 “世纪城”（世纪广场）资料世纪金源集团总投资100亿元，规划占地3500亩，总建筑面积400万平方米340万平米高中档住宅区，35万平米SHOPPINGMALL、7。 5万平米超五星级酒店、8万平米商业街、400亩城市公园、5。 5万平米学校和3。 6万平米医院等。 商业地产已经成为本土地产市场不可或缺的一部分。 3）20XX年，XX房地产市场总体发展的前瞻性分析 （1）20XX年，XX商业地产市场将会加速由“地域性”市场变为“全国性”市场和“国际性”市场，外地开发商和境外开发商在商业房地产市场上的份额会越来越大。 （2）20XX年，XX商业地产业将会从“粗放型”向“集约型”发展，开始进入了“大盘聚集、业态综合、物流配套和创新时代”；商业地产市场竞争会由简单的价格和地段竞争变为“性价比竞争、开发规模竞争、业态分类竞争”和细节梳理竞争。 （3）20XX年，XX城市二环拆建的“拆建改造”和“内在优化”，也将促进商业地产业的发展，如据分析，有大约70%的市场需求将于大规模的市场迁移。 （4）20XX年，XX商业地产将会进入以实用性和经济性为主导的“商业地产的大盘时代”。 完成由“底商时代”到“专业型大规模商业区”的转移。 （5）20XX年，XX商业地产市场将会兴起商业地产“区域化和聚集化”；商业地产区域化和聚集化的比例将迅速上升，专业化大型市场初具规模（）商业项目区域开发和土地政策的分析（一）商业地产开发和市场“区域格局”的演变 （1）XX区该区域可划分为“XX路延长线”版块、“银河”版块和“世博”版块；随着“建设新XX”的城市规划布局，XX区将成为XX的“副城区”，即未来的“北部新城”。 （2）南市区该区域是连接“新”旧XX的“节点地域”，因其良好的自然环境和空气质量，上风（XX风）上水（滇池）之地，同时交通便捷，区域的认同感、归属感都较高，同时，各项配套完善，所以将是新城规划后的“大型建材和机电”的开发和中转的中心区域。 （3）XX市区该区域是传统的厂矿工业区，未来以高新技术产业为核心的发展战略，以及生活、商业、教育等配套设施的完善，适宜住宅类房地产项目的开发。 （4）XX市区该区域的“XX三环、XX绕城线”的建设，将使土地开发放量进入市场城区，同时，最有潜力的“XX城外环”板块也将崛起。 （5）市中区旧商业的集中区，也是传统商业集中地，是底商开发的优选地。 （二）区域开发的土地政策研究1）房地产业的政策环境变化的“内在逻辑”和“客观趋势” （1）国家的“土地管理法、土地利用总体规划、城镇总体规划和城市规划”等的法律和法规，将比以往的任何时候都更重要和受到重视。 （2）国家在实施“总量”的调控后，将转向“结构性”的整治，如重点对“高尔夫球场、大型商业Mall”用地和开发等的专项限制；以及对“别墅”等的高档物业的贷款限制等。 另外一方面，国家在实施“行政性”的调控措施后，将转向“市场化”的政策实施和定向规划，如在一定区域内兴建专业型大型市场等。 （3）中央政府将更加强调和强化“游戏规则”的严肃性；更多的、与此相关的法律、法规和政策仍然将继续配套建立和实施。 （4）土地审批和交易方面，“公开市场操作”方式是未来的主流模式。 （5）土地收益和分配方面，重新的“配置”和“再分配”的方向和过程刚刚开始，在政府间、企业间都会产生明显的“集中”趋势。 商业集中区是其具体的表现之一； （6）土地开发和商业地产的发展，“增量土地”的开发方式会逐步转向“存量土地”的开发模式。 （7）商业地产企业的投资和开发，将出现2种“差异化类型”的模式一种是“消费主导”的“零库存”的生产方式（先期不需要土地储备，按照市场需求再计划购买什么样的土地）；一种是“生产主导”的“囤积原材料”的生产方式（先期进行大量的土地储备，按照市场发展再决定如何开发）。 2）20XX年中国主要城市商业用地土地价格水平和发展分析（国土资源部的统计和分析）20XX年，我国重点地区和主要城市的地价总体水平继续呈现稳中有升的态势，综合地价水平为1198元平方米，与20XX年相比增长了6.08%。 我国主要城市地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势，但地上涨幅度小于房价上涨幅度；地价与GDP增长率、固定投资增长基本同步，但增速低于GDP增长率和固定资产投资增长率。 20XX年，随着我国宏观经济形势继续向好，需求依然旺盛，土地管理与调控力度不断加大，城市地价将继续保持“稳中有升”的态势。 20XX年，商业用地平均地价为每平方米1988元，与20XX年相比增长6.67%；工业用地平均地价为每平方米481元，与20XX年相比增长1.92%。 在XX南、中南、XX、华北、XX北、XX北六区中，对于商业用地，增长幅度最大的是“XX地区，增长率为16.98%”。 3）XX的土地供应情况和未来地价分析20XX年、20XX年1至9月的近两年来，XX市房地产用地供应量分别为5418亩和9236亩；但大部分所谓的生地在交通流线畅达的前提下将转向商业性的开发。 20XX年的供应量大幅度增加，主要是因为历史遗留补偿用地的入市、治理整顿土地市场相关用地手续的完善和招商引资力度加大的“三大原因”导致。 从宏观角度看，今后随着城市化步伐的加快，城市建设还将会消耗大量的土地，因此，XX对土地的需求，将会在很长一段时期处在“供不应求”阶段。 20XX年，XX的土地政策更加严格，地价还会有所上涨，幅度预计在8%-15%之间。 （）项目开发和“城市运营”的理论基础（一）城市“定位”的解读1）文化和产业定位“民族文化、旅游大省、经济大省”；2）国际和区域定位“XX盟自由贸易区”的中心城市；3）中心城市定位A）“XX贸易区”的中心城市内接国内各工业城市，向外辐射XX盟十六国等；B）“现代新XX”规划“一湖四环”和“一湖四片”的战略。 4）特色城市定位“XX方的日内瓦”。 （二）“城市运营”的必然性“营销XX”的战略、“住在XX”的口号，小城镇开发的兴起都预示着“经营城市”的正式启动；同时，大盘开发商也将逐步转向“城市运营商”。 商业地产的兴起。 （三）“新XX”城市规划的方向“现代新XX”城市规划的总用地将达到460平方公里、总人口将达到450万人；现代新XX”的将围绕“滇池”进行规划和发展 1、北城（主城市区、核心区）总规划用地220平方公里、人口220万人；“区域定位”是金融、商贸、旅游服务中心。 2、南城（晋城新街新城）总规划用地80平方公里、人口75万人；“区域定位”是旅游度假、体育休闲的新城。 3、XX城（呈贡新城）总规划用地100平方公里、人口95万人；“区域定位”是花卉基地、科研文教、现代物流中心区。 4、XX城（昆阳海口新城）总规划用地60平方公里、人口60万人；“区域定位”是矿产加工、机械制造、电子仪表等的工业城。 （四）项目区域的“层级”定位系统1）城市发展和商业“演变”的方向未来，XX城市的城市发展和建筑的“进化”是成长型的，将沿着两个方向发展一是城市内部的“更新和再造”，即“内在优化”，体现在“新都市计划”的开发模式和发展方向；二是城市外部的“郊区化”，即“外延扩展”，体现出“新经济带”的开发趋势和发展方向。 2）城市“发展轴”上的“新经济带”变化1城郊和城际间的“节点”由现在的“贵昆线、昆曲、昆洛路”和未来的“XX三环、XX绕城路和机场高速路”将形成“多维度的”城市交通网络，使项目地和城市外接交通线紧密连接。 因此，使“交通主导”的商业地产开发模式和方向迅速发展。 因此，项目区域未来的发展是“多元性”和“复合性”的，具有整体的规模经济优势。 变化3“新移民、外向型”经济带无论是“世纪城”的建设，还是“XX盟（使馆）商务区”的规划和建设，都会使项目区域发展成为一个“新移民、外向型”经济带（圈）的“新经济带”。 （五）产业的“递延”定位系统前提在中国，现在和未来较长的一段时间里，“规模型商业地产”的投资无疑是最具有发展前途、最稳定增长和最主要的投资市场；因此，“多业态混杂”的开发和经营不会是我们的选择。 但尽管如此，我们仍然需要考虑“业态补充和合理规划的关系，特别是在“郊区化”的项目开发中，我们要十分强调思考和重视发展区域的“产业关联的问题”亦即，我们必须思考区位和业态的关系；我们又必须思考区域内的“产业关联”是什么？是什么样的业态氛围。 2）城市南部的经济发展带在城市的南部，一个新的经济区正在成型；随着新XX建设的推进，一个新的经济走廊带正在形成，依托XX物流中转的区位优势和一贯传统；以XX三环建设为契机，XX新区的开发；三环沿线将迅速的成长为一个以大型贸易中转集散的物资辐射中心。 3）核心产业的“关联”发展“第一阶段”物流系统畅达的交通决定了该区商业氛围的成熟，新三环的建设是该区域能够迅速崛起的主要原因；“第二阶段”业态互补市场定位对区域内市场起到了有机互补的用；“第三阶段”政策支持新三环建设和二环路市场的拆建，政府规划下的大型商业集中地；“第四阶段”城市新区经济带的意义对周边口岸的辐射力对城市属性的再次定义大型物流中转中心。 （关于“城市新区经济带”的分析和说明）“城市新区经济带”，是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。 它发端于欧美，XX世纪中叶初露端倪。 进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与商业相关的便逐渐地应运而生。 XX世纪XX年代更进入快速发展时期。 【第三部分】项目开发的模式理论与研究（）项目开发的产品模式研究（）商业地产“区域化集中化”的操作模式分析（）商业地产开发和“城市成长”的分析（）项目的开发战略设计和目标体系（）项目开发的模式研究（一）商业地产市场的“热点”区域和发展20XX年，XX房商业地产市场的“热点”区域，将会产生在城市“边缘地带”的各个社区开发组团中，这主要是因为城市内部的土地资源是有限的，城区规划项目是在产品、成本和价格等方面的“刚性”较强，可以“容纳”的空间不大；无法在中心的城区建设大型的专业化市场所致。 而城市边缘地带的项目的“弹性”则很大，无论是“圈地”的规模、成本的差别，还是业态类型的组合，以及城郊专业市场积累的多样化，都使项目的确定性增大，总之，项目可发挥的余地和“可组合”的空间也是广阔的，也因此而可以确定机电化专业市场对整个周边市场是具有补充性的。 同时，“专业化的机电市场”的开发将成为一个“主流”产品和市场。 （二）商业地产开发的产品模式分析1）“专业化商业地产”的概念“专业化”是相对于城区区域内容积率较高的底商而言的；它也是现在商业房地产开发市场当中一个比较典型的产品，包括“自然市场和底商”等形态的产品，建筑“容积率”相对较高，适宜大区域的开发建设，形成业态互补，是专业化的区域集聚型的市场。 2）“专业化”市场发展的原因随着城市中心地区土地供应越来越紧张，大型的专业化市场不得不向近郊区发展；“专业化市场”的区位大都在城市交通环线外的近郊区，有着畅达的交通流线系统，也可称为“专业化的物流集散中心”。 城市运营的理论研究和实践表明，特别是在城市高速的经济发展时，发展近郊区“专业化大型物流集散中心”的趋势会大大加速。 3）“聚集型的专业化市场”的类型A）单业态市场一般分布在郊区或者近郊区，沿高速公路形成的贸易区，户型面积在20平方米左右的单位。 B）综合分区经营一般分布在城市边缘地带甚至城市区域内，户型面积在20平方米左右的经营单位。 C）底商中心区“SHOPPINGMALL和CBD产品”，为城市集中区，以精品百货、小商品、服饰饮食等为主，也有小机电等产品以展示零售为主。 （）商业地产“专业化开发”的操作模式分析（一）市场发展的必然性第一，XX的商业地产市场将会加速由“地域性”市场变为“外向性”的市场，以XX口岸城市的属性来说，中转型的市场份额会越来越大。 第二，商业地产开发至少已经历3个阶段从“初始的自然开发时期”到“聚集市场”的突起，再到“区域品牌”争雄的阶段。 目前，商业地产开发将进入第4个阶段“专业化市场”时代、或者“综合业态竞争”时代。 未来，XX的房地产开发也将进入“区域品牌”主导的“专业化市场开发”时代。 （二）商业地产“专业化市场开发”的规模和标准商业地产“专业化市场开发”的规模和标准是“相对性”的。 那么，对于XX市场来说，“专业化市场开发”的（最低）规模和标准也应该在业态和规模上来考虑，在一定区域内形成集聚效应，以加强对周边的辐射能力。 （三）商业地产“专业化开发”的类型和特征目前，XX商业地产“专业化”开发类型主要包括1）“专营型”如“螺蛳湾服装批发市场”等；2）“杂合型”如“玉带河批发市场”等；3）“互补型”如“菊华机电市场”等；（四）商业地产“专业化开发”的原则和规律商业地产“专业化”开发与一般性的“底商地产项目”的建设存在巨大的“差异性”，甚至可以说具有完全不同的开发原则和规律1）战略方向 （1）企业必须确定开发的“核心理念”和“战略计划”； （2）企业必须研究和分析“区域发展”和“城市规划”； （3）企业必须重视和解决“产业经济”和“互补配套”； （4）企业必须重视和推动“定位策略”和“区位建设”等等。 2）核心原则 （1）首先，要重视和发展“环境空间”的原则，应该从“功能性+社会性”等方面来理解，并且作为第一位的设计和生活“要素”来认识和把握外部“环境空间”的核心价值。 （2）其次，重视和发展“系统控制”的原则，如应该从“总体战略和规划”进行把握，强调在单位区域内的“整体性”，同时，对“结构性”和“互补性”也要有充分的认识等等。 （3）再次，重视和发展“产品组合”的原则，如“专业”项目不应该是“纯粹”和“孤立”性的，而应该是“组合性”的，包括对周边业态的互补和自身经营中方向的定位。 3）运行规律 （1）“周期和时间”规律商业地产“专业化”开发和建设的很大程度上受政府政策的调控和影响。 （2）“集聚型市场”的规律商业地产“专业化”开发和建设的成功运行，应该是市场经过一定时间的发展和积淀所自然分化的结果。 （3）“交通主导”规律商业地产“专业化聚集区”开发和建设的成败，很大程度上是由“交通”因素来主导的。 （4）“第三因素”规律商业地产“专业化聚集区”开发和建设的成败，不完全是项目本身能够决定的，很大程度上是由“基础设施”（道路、水、电等）和“商业氛围”（业态、政策、定位经营等）的解决和完善来决定。 （）房地产开发和“城市成长”的分析商业地产的“专业化开发”已经超越了传统的自发市场的模式，它不仅在规模和“量”的方面发生了变化，而且在“质”上也产生了飞跃；它与社会发展、政府主导和城市规划等在“全方位”上都发生关系，甚至导致“逻辑性”的互相作用的关系。 我们认为，至少已经出现几方面的方向性变化 1、“综合开发”目前，中国“城市运营”的潮流和口号甚嚣尘上，但是，在这场必须由政府主导、企业参与的“大餐”中，各方的利益关系和积极性并尽管是“一致性”的，但是也产生了很多的不协调。 事实上，一种新型的“综合开发”的合作方式、或者超常规的“聚合”模式正在酝酿中。 2、“多业态互补”它是指依赖于“交通运输系统”所提供的市场活动和区域利益，同时，强调各业态有机的“密切合作”的实际行为和各种责权利的约定。 （）项目的开发战略设计和目标体系（一）项目开发的战略设计 1、市场竞争策略选择 （1）价格竞争策略“价格竞争策略”的运用受到成本的限制及竞争者的挤压，因此有效的价格竞争策略是“低价入市、逐步成长”，以达到首先获取市场份额再攫取市场利润的目的。 （2）差别竞争策略“差别竞争策略”是个性化消费时代的必然选择，有效的差别竞争策略可以获取进入“无竞争领域”的最大利益。 房地产界具体实施的类型及手段包括?体现市场的功能（效用）和服务的差别；?体现特殊地理的地缘差别；?体现业态互补市场化的差别；?体现其在区域内经济价值的符号差别。 （3）“做唯一（领导型）”的竞争策略社会的“焦点、热点”总是那些“唯一的、最好的、划时代的”事件。 因此，选择“做得最好”的竞争策略往往能够获取巨大的增殖利益。 即在整个区域内是唯一的、无可替代的。 2、市场竞争的发展趋势“专业”决胜未来过去，商业地产界曾经流行过一种幼稚的说法，产品比品牌更重要，因为“项目”的销售是第一位的，消费者在购买时并不看“企业”的品牌。 但现在商业地产也需要品牌，而且是“强势”品牌，这一点已经没有人怀疑了。 （二）项目开发的目标体系1）项目开发的社会目标 （1）“专业化的大型商业聚集区”； （2）“新城发展中”的“经济集聚区”； （3）是城市发展中“自然市场-专业规划下的区域性市场”；“是市场分化后的必然结果”； （4）打造“专业创造市场价值”的“核心理念”。 2）项目开发的经济目标 （1）“价值最大化”的目标按照城市经济学的基本观点城市化的高速发展和成熟，专业型的城市功能性分区必然会出现；这不仅是城市规划的需要，也是市场的必然。 城市“大型聚集型专业市场”的出现是该类型项目和产品的市场需求出现“理论峰值”的时点； （2）“投入-产出”最优化的目标我们应该思考和把握城市发展的战略方向和市场进步的节奏，通过确立创前瞻性的总体策划，创新的市场策略的运作，实现这一目标。 3）项目开发的建设目标 （1）前提事实上，“专业化市场”的成功是需要强势企业和“定位经营”来支持和主导的；反过来说，“专业化市场”也有助于知名“定位经营”的塑造和成长；因此，它是“互动性”的。 （2）目标努力塑造和成为“区域性”和“中转型”的物流的项目品牌，同时促进各相关业态的成长。 【第四部分】项目开发的定位系统分析（）项目开发的定位和分析（）项目用地的评价和分析（）项目开发的定位分析（一）项目开发的“总体”定位我们在对本项目进行反复的思考和分析的过程中，曾经出现两种比较矛盾的方向和思路这样的区域和地块-城市郊区、一块专业化“市场聚集地”-按照逻辑和规律，其“定位”至少可以选择两种模式1）开发“单一化”的商业市场 （1）优势表现在一是可能就作为“对周边业态的补充和调合”了；二是畅达的“交通和配套”。 （2）矛盾问题是项目规模和位置（65亩）过小，假设作为纯粹的“单一业态”市场来开发，由于其客户的容量限制和市场消化速度等方面的约束，开发周期和市场风险都是巨大的。 而且，三环建设和二环搬迁时间的不确定性我们认为，三环机电市场70%的投资者将二环市场的搬迁。 2）开发“混合的、多元化”机电市场 （1）优势表现在一是可以较好地适应“多元化”的市场需求；同时也能很好地化解和分散项目“小市场不能互补”的问题。 二是对城市发展的“前瞻性”具有一定的把握，充分相信“”的发展趋势是一定会出现的，那么，“聚集型专业化市场”成为“区域性互补”也是可以预期的。 （2）矛盾问题是一是必须考虑和建设常规的“交通和配套”，以适应“区域化经济带”发展的需要。 二是可能会因为项目产品的类型、时间和位置关系，不能实现土地价值和开发投入产出的“最大化”。 （二）项目开发的“目标市场”定位我们一般地选择“STP定位原则”进行分析。 （细分市场Segmenting；目标市场Targeting；产品定位Positioning）1）“目标客户”的我们必须强调的是“市场是营造出来的，从来就不是调查出来的”。 特别地，一个商业地产开发的“专业区”，我们唯一可以借鉴的是现有同类区域内市场的调查和分析可供参考，因此，我们所做的一切工作只能是“比较性分析”和“引导型研究”；最后，我们似乎是将某种业态定位后的产品类型“强制性”地加到了他们的头上。 一般性的分析，“主要客户”的包括三类 （1）“投资性置业需求”的客户； （2）“拆迁、搬迁派生需求”的客户； （3）“新行业尝试”的客户；*“拆迁、搬迁派生需求”的客户有可能是最大的投资群。 2）“目标客户”投资心理特征前提对市场地块前景价值看好者。 （1）“投资性置业需求”的客户以炒