正规的期房合同及购买注意事项

1 如何签订规范有效的期房购买合同如何签订规范有效的期房购买合同 一 合同应标明所购商品房的应用面积 刘先生与某房产商签定了一份购房合同 房屋面积为 120 平方米 但入住时 刘先 生实测房屋面积只有 111 平方米 相差 9 个平方米 以每平方米 2500 元计算 刘先生多 付了 22500 元 这可不是一个小数目 因此 签订合同时应对每一个房间 阳台等实际 面积进行确定 另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间 走廊 楼梯等应有明确界 定 以免日后麻烦 二 合同里要有建筑及装修质量标准细则 如墙面材料 颜色 窗格材料 地面的辅设用料 卫浴设备 电线的铺设等 因为 有些开发商为了吸引消费者购房 会有很多口头承诺 只有这些口头承诺以文字的形式 在合同中出现 才具有法律效用 否则没在合同里出现的承诺 在消费者接收入住时发 现没有兑现也会因无凭据而不能再加追究 三 合同应有对附属配套设施建设的有效制约 现在 一般房产开发商都会对住宅区配套设施建设有种种承诺 如花园绿地 学校 超市 泳池 球场等 这些都应在合同中体现出来 以免今后房产商的许诺兑现起来遥 遥无期 四 合同中应有物业管理的服务条款及相关收费 2 有些房产商故意不在合同中体现物业管理这一项 往往等购房者入住后 才发现物 业管理的不完善及收费的不合理 但是面对已经入住的既成事实 许多购房者也只好交 纳高额的管理费 为了避免这一情况的发生 最好在入住之前的购房合同中应有所约定 五 合同应有详细的付款方式 一般房产商都会要求购房者先预付部分预付款 其余款项将分期支付或等交房时一 次付清 从预付款交付之日起购房者都有权知其所购房屋的建设进程 以督促房产商按 期交房 因此 购房者可在合同中以分期付款及退款的方式来约束 督促房产商 六 合同中必须有具体交房日期及房产商若延期交房应有的罚则 房产商会因资金 材料 施工 天气等影响交房日期 购房者因房屋拖延交付入住 而导致利益受损 购房者有权要求房产商予以经济赔偿 签订规范 有效的房屋购销合同是很重要的 所以合同要尽量详尽 面面俱到 因 此 除了签定购销合同之外 购房者还要与房产商签订补充协议 以便更好地保护自己 的合法权益 一 买期房时注意的事项 1 开发商的开发经营资格必须合法 就是开发商必须具有 企业法人营业执照 和 房 地产开发企业资质证书 并在其资质规定的业务范围进行开发的 2 开发建设的手续必须合法 开发项目必须取得 土地使用权证 建设用地规划许 可证 建设工程规划许可证 和 建设工程施工许可证 3 经营行为合法 现房销售除上述条件外必须经过验收合格 项目道路 给排水 供电 供气 供热 通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期 落实了拆迁安置 落实了物业管理 并且按规定向房地产管理部门验核了 房地产开发项目手册 期房 3 预售除上述条件外还必须取得 商品房预售许可证 4 在签订合同时 一是要选用国家工商行政管理局和建设部的 商品房买卖合同 示 范文本 该合同文本内容比较全 并且规范 二是注意把开发商承诺的内容写进合同 5 如果你买的是住宅 在交房时 要向开发商索取 住宅使用说明书 和 住宅质量保 证书 办房地产权证时应该注意 产权面积和合同面积是否相同 如果不同 可以根据建设部 商品房销售管理办法 处理 另外办理了 房屋所有权证 后 还要办 土地使用权 证 相关费用注意除了楼上那位说的外 还有交易费和测量费 是应该开发商出的 但是开发商经常利用购买人不熟悉法规 转嫁给购买人 二 购房流程 流程第一步 签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后 一般会设立售楼处 购房人在认可本项目后 可到售 楼处签订认购书 并缴纳订金 销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况 并 将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人 签订认购书是商品房销售程序的一个环节 买卖双方签订认购书的主要内容包括 1 开发商名称 地址 电话 销售代理商名称 地址 电话 认购方名称 地址 电 话 身份证件 指定律师所名称 地址 电话 2 认购物业的楼层 户型 房号 面积 3 房价 包括单价 总价 4 付款方式 包括一次性付款 分期付款 按揭付款 5 认购条件 包括 定金金额 签订正式契约的时间 地点 付款地址和帐户 签认 购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式 当签订完认购书后 销售方应给购房人 签约需知 以使购房人清楚下一环节及签约 有关细节 签约须知主要内容包括 1 项目法律文件 国有土地使用证号 销售许可证 2 购房人应携带的有效身份证件 公司应携带的文件 购房批文等 3 房款支付方式 4 购房应缴纳的税费说明 印花税 契税 手续费 房产权属登记费 权证工本费 权证印花税 购买商品房流程第二步 签订买卖契约 购房人在签订认购书后 应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约 契约包 括 内销商品房销售契约 内销商品房预售契约 外销商品房销售契约 外销商品房预 售契约 经济适用住房买卖契约等 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环 契约也是销售中最重要的法律文件 契约 一般为一式肆份 其中正本贰份 开发商和购房人各执壹份 副本贰份 开发商和当地 房管部门各壹份 契约的主要条款包括 1 土地使用证号及使用年限 2 商品房销售许可证号 3 房产名称及购房人购买房产的类型 4 4 所购物业的楼层 面积 房号 户型 交付使用日期 5 房价款 包括单价和总价 6 付款方式 7 双方违约条款 8 保修条款 9 买方接受物业管理公司管理条款 10 预售登记 11 房屋转让 12 房屋过户 13 纠纷 争议的解决方式 14 附件一 房屋户型图 15 附件二 装修设备标准 16 附件三 共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款 购买商品房流程第三步 预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后 契约方能具备法律效力 买卖双方应在契约签订后 30 日内 到所属房屋土地管理局市场处办理 同时交纳印花税 在此期间 买方如转让其 所购房产 买方与受让人应在契约上做背书 在背书签字之日起十五日内 双方持有关 证件到市场处办理转让登记 在转让登记申请表上签字 市场处在办理转让登记之日起 十日内通知卖方 购买商品房流程第四步 签订管理公约 办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后 开发商入住通知单 并安排购房人与物管公 司接洽 物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准 当购房人与物管公司签订管理 公约并付清管理费后 就可以拿钥匙入住了 购买商品房流程第五步 办理产权过户 领房产证 要看开发商有没有 五证 建议不要买期房 万一到时开发商不能承诺他当时所说的 或者拿着你的钱跑了 也不 是没有可能啊 购买期房应注意 首先看他的商品房五证是否齐全 其次注意开发商的资金实力 会不会出现拖延工期 烂尾楼等现象 再者看他们的品牌信誉如何 不过基本上所有开发商的房子做出来都更 宣传的有很大出入 还有注意合同的各项条款 特别是如果是卖建筑面积的 可能出现 收房的时候公摊面积增大 而套内面积减小 但建筑面积只要没超过正负 3 你就拿他没 辙 最好是去了解下他以前开发的楼盘已入住业主的口碑 总之 要做好不管到哪买房都是买遗憾的心理准备 不过遗憾是多是少就是自己前期的 决策问题了 购买期房时 先要对住宅市场进行了解 在确定要购买某一家开发公司的商品房后 要 看对方有没有预售许可证 所购的房子与预售许可证上的项目是否一致 如不一致则要 查清后再决定 由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行 而销售则由另一家代 理商负责 所以 购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议 有售房协 议的就可以放心买 5 购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金 按揭贷款 因为购买期房与现房相 比 存在两个方面风险 一是楼盘烂尾 也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了 二是房屋竣工后 房屋设施 质量 配套与约定不一致 如一次性交齐房款 那么买方 承担的风险很大 分期付款或公积金 按揭贷款 承担的资金风险就小一点 当然 购 买信誉好 资金雄厚的开发公司的商品房 可以一次性付款 这样可以享受房屋升值带 来的利益 商品房预售是房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售 并由承购人支付定金或房价 款 近年来 因商品房预售行为发生纠纷呈上升趋势 其主要原因在于商品房开发商不 按约定的时间 内容履行合同 严重损害了预售方的权益 因此 消费者关注商品房价 格因素的同时 还应进行 五看 一要看三证是否齐全商品房预售必须取得土地使用权证书 建设工程规划许可证和商品 房预售许可证 二要看房地产开发商的信誉和资信状况预售商市场信誉好 建设资金雄厚 经济实力强 是消费者选择是否购买此房的首先要素 三要看建筑设计图纸设计的商品房屋的主要结构及设备应合理 符合预购者的实际需求 四要看建筑施工队伍的资格和工程质量工程施工单位应达到设计所要求的建筑资质 施 工质量高 并且没有转包给资质低或无资质的施工队伍的现象 五要看预售商品房合同是否规范 预售合同应载明商品房的位置 面积 装修标准 预售款的给付 交付使用日期 交付 使用后的物业管理以及社区服务和房屋产权证的办理等条款 还应专门约定双方的违约 责任 一 购房前 您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件 我国目前对商品房预售实行的是许可证制度 商品房预售许可证 是政府对房产公司预售行为进行有效监管的 法定证件 也是开发商资信状况的重要证明 房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房 则该行为直接违反了建设部 城市商品房预售管理办法 的 规定 属于违法行为 所以您在购买期房时应当要求房产公司出示 商品房预售许可证 如果该公司不能提供 许 可证 您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项 二 要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项 期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的 6 1 竣工日期及房屋的交付时间 对于期房来说 购房者最关心的事情莫过于何时入住 而开发商往往不能按时交房 少则延误一两个月 多则一 两年 购房者巨额房款全部交付 而入住无望 赔偿艰难 实在苦不堪言 因此必须严格规定房产的交付日期及入住 程序 并对延期交房的免责条件做出限定 所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情 况 比如洪水 地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房 是可以接受的免责条件 免责条件决 不能笼统约定 只能明确限定一种或几种 以免开发商在日后以 设计变更 或 资金问题 作为不能按期交房的免责理 由 以逃避责任 2 详细约定付款的时间及方式 建议您最好采用分期付款的方式支付房款 这样不仅可以减轻经济压力 同时也是对开发商如期履行合同最好的 约束 双方可约定按房产的工程进度逐笔付款 直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项 3 违约责任 关于本条款 特别要提醒您的是对预期违约的约定 在现存的各种商品房购销合同文本中 即使是由主管部门推 行的条款相当完善的格式合同当中 对于违约责任也只是做了一般约定 即约定如果开发商不能按期交房 应如何赔 偿购房者的经济损失 根据一般的违约条款 购房者只能等合同约定时间到期后 方可要求赔偿或退款 而这个期间 不但包括合同本身的期限 还要包括漫长的协商 谈判或是诉讼期限 非常不利于购房者的权利保护 而事先在合同 中订立 预期违约 条款后 如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况 或到期根本无法交房的情况时 购 房者可按合同规定提前终止合同 并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款 协商不成 可直接采取起诉 仲裁等 司法补救方法 这在时间 具体上都更加切实保护了购房者的权利 三 双方签署 商品房预售合同 后 您最好还应该了解开发商是否在合同订立后 30 日内 到房产管理部门办理 登记 备案手续 以便从程序上保证该合同的法律效力 购买期房注意事项购买期房注意事项 一 注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件一 注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 城市房地产管理法 对商品房预售的条件作出以下规定 1 已经交付了全部土地使用权的出让金 取得了土地使用权证书取得了土地使用权证书 拥有合法的 土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件 在未取得土地使用权 的土地上开发的房屋是非法建筑 购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使 7 用权证 以确保该房屋的合法性用权证 以确保该房屋的合法性 2 持有建设工程规划许可证 此项规定是房屋开工建设的前提 房地产开发企业只 有在其建设项目符合城市规划 领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3 按照预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以上 并且已经确定施工进度和竣工交付日期施工进度和竣工交付日期 此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交 房 避免开发商过分依赖预售款从事项目开发 防止无法如期交房损害购房者的利益 4 向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记 取得商品房预向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记 取得商品房预 售许可证明售许可证明 开发房地产的企业应到本市房地产管理局登记备案并取得该局开发房地产的企业应到本市房地产管理局登记备案并取得该局 颁发的商品房预售许可证明颁发的商品房预售许可证明 此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地 产管理部门的监督之下 从而保证商品房预售的合法性 二 了解商品房预售合同基本的内容二 了解商品房预售合同基本的内容 1 主体 即房地产开发企业和购房人 应写明双方的名称地址等 2 预售的商品房的基本情况 预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区 座落 土地使用权证号 土地使用权取得方式 土地使用性质 建设工程规划许可证号 商品 房预售许可证号 房屋建筑面积 房屋结构 房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3 面积 预售商品房的面积应以平方米为单位计算 并明确是建筑面积 使用面积 还是其他面积 4 价款 即预售商品房的价金 包括单价和总价 如每平方米多少元 我国 城市 房地产管理法 虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定 但对预售款实收的数额和 期限却没有统一的规定 当事人应在合同中明确 5 房屋交付方式和期限 逾期交房的免则条件 例如合同中可以约定由于一定的自 8 然事件 如地震 洪水 恶劣天气的影响 房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6 房屋使用性质 是住宅用房 办公用房还是生产用房或其他 7 违约责任 包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时 按质 按 量交房的责任 8 房地产权属登记义务 9 物业管理条款 10 纠纷解决方式 如选择诉讼还是仲裁 11 其他条款或当事人约定的条款 购买购买 期房期房 五项注意五项注意 目前 在房地产消费市场 购买 期房 房产是一种常见的现象 但存在较多的风 险 如房屋竣工后 房屋设施 质量配套等未能如约履行 为此 消费者在购买时应注 意以下有关事项 1 查看卖方的营业执照和房地产开发资质证书 以及本项目的有关查看卖方的营业执照和房地产开发资质证书 以及本项目的有关 五证五证 即 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工即 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工 程施工许可证及商品房预售许可证程施工许可证及商品房预售许可证 此外 购买人还要详细查验欲买房是否与许可证中批准的具体项目幢号 层购买人还要详细查验欲买房是否与许可证中批准的具体项目幢号 层 次一致 次一致 此外 由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行 而销售则由另一家代 理商负责 所以 购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议代理商与原开发商有无委托销售协议 2 要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间内向房管部门办理登记备案要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间内向房管部门办理登记备案 买卖合同应采用国家统一制定的买卖合同应采用国家统一制定的 商品房销售合同文本商品房销售合同文本 合同应尽可能详细 准确 合同应尽可能详细 准确 9 明确房产的结构 建筑面积 明确房产的结构 建筑面积 合同中必须规定出可接受的超出面积的具体大小合同中必须规定出可接受的超出面积的具体大小 价格 交房确切日期 税费负担和违约责任等价格 交房确切日期 税费负担和违约责任等 同时 双方对一些未能在合同中体现出 来的具体事项进行约定 并附在正式合同后 其附件的基本内容应包括 所购买房屋的 平面图 房屋的装修标准及公共配套设施 购买停车位所签订补充协议 明确买卖双方 的权利 义务 以及正式合同文本中未列明的其他事项 3 购买购买 期房期房 最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款 公积金贷款 按揭贷 款将部分风险转移到银行方面 购房者的风险小些 但如果购房者资金充裕 而开发商 信誉好 资金雄厚 不妨选择一次性付款 4 购买购买 期房期房 要准确房屋的位置要准确房屋的位置 购买者要认真弄清所购的具体位置 以及所处 的周围环境和中长期建设规划 不要被广告所迷惑 避免房屋建成交房时 才与开发商 交涉 甚至发生纠纷 5 如果购买的如果购买的 期房期房 未能如期交付 购房者要勇于维护自己的合法权利未能如期交付 购房者要勇于维护自己的合法权利 在房地产交易中 商品房分为现房和期房 顾名思义 现房既现买现住的房产 这类商品 房因是已建成的房产 房屋面积测量多已经完成 对购房者来说 所购房产的面积是固定的 不会有变化 可就房论价 购为所得 但对期房来说 仅从面积方面来看 问题就相对多些 在房产买卖过程中 如今一期房交易为常见 期房分为不同的阶段 有的期房仅是图纸一 张 有的期房刚破土动工 但不管处在哪一阶段 期房多是现买而不能现住的房产 只能在约 定的时间竣工后才能入住 不言而喻 购买期房有一定的风险性 因为从动工到竣工 验收 其 间会有许多不确定因素 这些多变情形往往导致购房者所购置的期房面积与约定的不符 而 给交房时双方结算带来麻烦 所以作为购房者须注意预售房产契约的条款约定 以规避面积 风险 10 现在不论销售期房或是现房 发展商大多采用格式合同 格式合同中关于房屋面积格式合同中关于房屋面积 的约定较为简单的约定较为简单 面积一般都以暂测为基础 将来以实测为准 通常买卖双方多同意暂测 与实测面积不超过正负 2 3 时 不再另行结算 然而一旦误差面积超出 2 3 的范畴时 问题就出来了 因格式合同中的规定较为简单 一般多以一般多以 超出部分按房屋售价进行结算超出部分按房屋售价进行结算 一一 言代之言代之 如果误差面积超出几平方米 买方尚能接受 如果误差面积高达数十平方米如果误差面积高达数十平方米 买买 方就很难承受方就很难承受 这时根据上述合同的规定这时根据上述合同的规定 发展商要求买方按房屋售价进行结算发展商要求买方按房屋售价进行结算 买方若不买方若不 按售价进行结算按售价进行结算 就有违约之嫌就有违约之嫌 这就使买方处于一种非常尴尬的境地 因此 合同中合同中 必须规定可接受的超出面积的具体大小 必须规定可接受的超出面积的具体大小 购买期房注意 一看开发商 了解其是否合法 一看开发商 了解其是否合法 购买期房与现房相比 存在两方面风险 一是楼盘烂尾 也就是工程进行到一定程 度因某种原因停建了 二是房屋竣工后 房屋设施 质量 配套与约定不一致 如一次 性交齐房款 那么买方承担的风险很大 分期付款或公积金 按揭贷款 承担的资金风 险就会小一点 为了规避风险 最好的办法就是找信誉好 资金雄厚的开发公司买房子 具体的考察方法是 看对方有没有国有土地使用证 建设国有土地使用证 建设规划规划许可证 商品许可证 商品 房销售许可证 建设工程开工许可证等相关证件房销售许可证 建设工程开工许可证等相关证件 看自己所购的房子与销售许可证上的项目是否一致看自己所购的房子与销售许可证上的项目是否一致 如不一致则要查清后 再决定 看代理商与开发商有无委托销售协议看代理商与开发商有无委托销售协议 因为很多商品房的开发是由某一个开 11 发公司进行 而销售则由另一家代理商负责的 二看楼书 了解楼盘是否是自己想要的 二看楼书 了解楼盘是否是自己想要的 人们所说的 楼书 实际上是开发商为推销房屋 自己精心制作的一种印有房屋图 形和文字说明的广告性宣传材料 需要明确的是 楼书 上的东西属于一种要约邀请 如果在签合同时没有确认 打起官司来也会很麻烦 楼书楼书 一般包括以下八个方面 外一般包括以下八个方面 外 观图 小区整体布局图 地理位置 楼宇简介 房屋平面图 房屋主体结构 出售价格观图 小区整体布局图 地理位置 楼宇简介 房屋平面图 房屋主体结构 出售价格 及附加条件 如代办按揭 及附加条件 如代办按揭 配套设施 物业管理 配套设施 物业管理 看外观图 小区整体布局图 可以初步判断楼宇是单体建筑或是联体建筑或是成片 小区 是高档 中档或是低档 用途是居住 办公或是商住两用 需要注意的是 很多 外观图经过处理 看起来的效果往往比实际效果要好 看地理位置图 可以了解楼宇的具体位置 同时也可以估计房屋的大概价格 需要 注意的是 现在很多地理位置图均标名 示意图 因而有很大的任意性 很多都未能按 比例绘制 会对地点的选择形成误导 最好的办法还是现场看一看比较好 看房屋平面图 可以选择设计合理 适合自己居住或办公的面积 房型 需要注意 的是 很多平面图面积并不按比例来做 方方正正的户型 到实际施工时可能会出现这 样那样的偏差 这就需要在签合同时对房屋的宽度和进深均有所约定 方不会吃亏 三看图纸 了解承诺与实际是否一致 三看图纸 了解承诺与实际是否一致 通过看图纸 可以了解房子的很多具体情况 如建筑规模 楼层数 房型结构 平 面布置及建房时选用的主要材料 主要部位 结点 的工艺设计及要求达到的水准 如 果发现楼书承诺内容与设计内容不一致的地方时 应向专业人员请教 并与销售商进行 探讨 可以避免将来因双方理解程度的偏差造成房屋外观 布局 质量 设施等的纠纷 12 四看地段 了解出行是否便利四看地段 了解出行是否便利 无论在何处购房 交通都是必须要考虑的因素 有车族考虑的是出行方便 它包括 小区位置是否临近城市交通主干道 道路通行能力 路面路况 高峰堵车状况 交通是 否经常被限制 如出行受到单双号的限制 小区内私家车停车条件 收费标准等等 工薪族考虑出行是否方便时 可以就以下 8 个问题进行考察 1 大公交到小区吗 2 工交车运行的起止时间 间隔时间是怎样的 3 路途堵车 吗 4 从住宅到公交车站的距离是多少 5 夫妻上下班 孩子上学有没有直达车到门 口 转车方便吗 6 打的 乘车方便吗 7 小区到市区有没有直达公交车 8 一旦 发生应急情况 出行方便吗 能应急吗 五看配套 了解居住是否方便五看配套 了解居住是否方便 一般来说 居住区社区规模越大 居住者就会感到居住的环境更加舒适 生活更加 方便 比如购物 子女就学 医疗 娱乐设施及物业管理等等方面 只有社区达到一定 规模 这些条件才会同时具备 六看户型 了解户型设计是否成功六看户型 了解户型设计是否成功 看户型需要专业知识 对一般的购房者来说 如果以下 4 个条件都能符合 就差不 多了 条件 1 自然采光 每套住宅卧室和使用面积在 10 平方米以上的起居室 厅 均应直接采光 且至少应有一间卧室或起居室 厅 具有良好的朝向 能直接获得日照 一般为南向 南偏东或南偏西不可大于 45 度 条件 2 通风情况好 住宅应有良好的自然通风 即应有在外墙上开窗所形成的 13 穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风 对单朝向的套型必须有通风措施 厨房应 有直接对外的采光 通风窗 包括开向天井的窗 卫生间应设有直接采光 通风窗 考 虑到建筑平面设计的灵活性和可能性 对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道 并 合理安排进风和排风管道 五证齐全 一 建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认 该项目 位置范围符合城市规划的法律凭证 二 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证 三 国有土地使用证 经土地使用者申请 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证 该证主要 载明土地使用者名称 土地座落 用途 土地使用面积 使用年限 和 四至 范围 四 建筑工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的 建筑属违章建筑 不受法律保护 五 商品房销售 预售 许可证 市 县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件 商品房销售合同 合同应尽可能详细 准确 明确房产的结构 建筑面积 使用面积 或套内面积 公 摊面积 价格 交房确切日期 税费负担和违约责任等 附件的基本内容应包括 所购 买房屋的平面图 房屋的装修标准及公共配套设施 及其它补充协议 合同或协议内还需要明确的事项 第一 应该把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去 第二 明确交楼日期 如未能按期交楼可以退房并支付利息 免责条件仅限自然灾害等 不能预见的情况 第三 明确房屋所有权证 房产证 办理的时间 14 第四 明确关于公摊建筑面积 不能有一个笼统的公摊面积的数字 而且要明确公摊的 是哪一部分 要确定公摊的位置 第五 明确交楼标准 看批准的规划书上阳台是不是全封闭的 阳台封闭的话是什么标准和材料 分摊的共有建筑面积包括 1 各产权户的电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 配电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室 以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋 2 套 单元 与公共建筑空间之的分隔墙 以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一 半 不应公摊的共有建筑面积包括 1 从属于人防工程的地下室 半地下室 2 供出租或出售的固定车位或专用车库 3 幢外的用做公共休憩的设施或架空层 签约注意事项 1 会所同时使用 否则罚款 2 大堂规格 3 广告做附件 4 楼层描述说明 5 保证多久产权证到手 6 所有涉及到的证件复印附上 7 签字人委托书正本副本 8 查 商品房销售管理办法 9 要求查附上面积测定证明 10 审查开发商的资质 销售资格 11 地上物的排他权 房屋结构 户型 套内建筑面积 公摊面积 价款及付款期限 房屋及产权 证书的交付时间 质量条款 保修责任等关键内容更应审慎对待 12 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房 应当考虑到贷款不成的情况 因为银行在放贷 前既要审查楼房的建设情况 也要审查贷款人的资信和还贷能力 因此 事先在补充协议中约定贷款 不成时买卖契约可因此解除 可以省去很多麻烦 购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13 一 面积误差比绝对值在 3 以内的 含 3 据实结算房价款 二 面积误差比绝对值超 出 3 时 买受人有权退房 买受人退房的 出卖方应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已 付房价款退还给买受人 同时支付已付房价款利息 买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定 面积时 面积误差比在 3 以内 含 3 部分的房价款由买受人补足 超出 3 部分的房价款由房地产 开发企业承担 产权归买受人 产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在 3 以内 含 3 部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 绝对值超出 3 部分的房价款由房地产开发企业双倍 返还买受人 15 14 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金 也可以 约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 15 中心花园面积 泳池确认入合同 16 查五证 土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房 预售许可证 土地是否出让 土地的批准文件 持有建设工程规划许可证 施工许可证 1 国有土地使 用权证 证明开发商已合法取得该土地的使用权 并交纳了土地出让金 2 建设工程规划许可证 该房屋的规划已取得规划部门的许可 3 建设用地规划许可证 允许在该土地上进行该项目的开发建设 4 建设工程开工许可证 允许该项目的工程进行施工建设 5 销售许可证 允许销售该房屋 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本 任何修改都必须即使通知我方 我方保留权 利 17 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押 预售许可证上包不包括房地产商正在出 售的房屋 并且还告诫买房人只看 五证 不够 还要了解房地产商有没有资质 了解小区的整体规划 了解要买的房是否已被房地产商抵押 证实无抵押 1 建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及 建设用地规划许可证 经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的 通过看此证和查规划并不能保证买房人所买 房屋的规划环境不会改变 2 有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家 按建设部相关规定和合同示范文本 有土地使用 批准文件的就可以出售 批准文件真伪和有效性 普通买房人更难辨别 3 按我国抵押法的相关规定 有抵押的不等于不能转让 出售 经抵押人同意 被抵押物一样可以转 让 出售 在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事 没有周转资金 房子迟迟盖不起来 对买房人不同样是风险 4 房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来 最近北京某小区的面积纠纷实际上是 房地产商在公摊上做手脚 所有房号都包括在许可证范围之内 当时从许可证上很难看出破绽 5 没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示 五证 正本 售楼人员经常给买房人出示 的都是影印件 如果房地产商在影印件上做手脚 买房人还是防不胜防 鉴于以上分析 笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手 将风险 转嫁 给政府 和房地产商 的合同在第六条 付款方式及期限 中约定清楚 第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后 天内 这样所有查证手续都由政府完成 将来出什么问题也由政府负责 目前法院判定合同是否为有 效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记 银行能否给买房人发放贷款的前提同样也 是合同有没有在政府主管部门备案登记 对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入 手 要求房地产商注明光照 房子间距等条件 这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18 用电负荷 19 道路不得收费 20 环保家装无异味 21 产权和土地使用权年限自何时开始 至何时结束 22 房产允许抵押 置押 23 垃圾何处处理 24 万分之一违约款太低 25 按照合同约定及法律规定 收房时一定要查看相应的法律文件 一表二书等 避免因入住行为造 16 成既成事实给自己带来被动 26 确认楼层和楼号的描述 不能只写号码 防止开发商以更换号码的方式变换房屋位置 27 开发商对赠送的产品质量负责 28 要开发商承诺工程进度比予以监督 以便在对方万一破产前打官司 29 开发商对产权不得抵押 30 印花税双方出 31 是否需支付土地使用税 购买期房仅有一个 商品房买卖合同 是不够的 购房人应该通过与开发商谈判 补充 协议 以弥补 商品房买卖合同 示范文本的不足 1 增加如 墙面裂缝 管道的位置妨碍装修等 居住安全的房屋质量条款 注明无 论是轻微的房屋质量问题 还是影响居住安全的房屋质量问题 开发商都应承担的维修 责任和法律责任 2 小区规划比如 绿地 湖面被缩小了或被挪动位置了 或者在房屋的窗前兀然增 建了一座建筑 令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空 这种情况在商品房开发小 区非常普遍 开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由 拒绝承担责任 你无法阻止开发商改变小区规划 你所能做到的就是争取在 补充协议 中订立这样一 个条款 如果开发商改变小区规划 你将获得哪些权利 所以 补充协议 在针对开 发商改变小区规划进行设计时 退房 应作为下下策 不退房而获得开发商更多的赔 偿金 应作为争取的首要目标 但是 在 补充协议 中明确地写上这一要求 开发商 可能不会同意 你可以采取这样一个办法 将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里 比如 将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一 同时 在违约责任条款里 将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任 一起罗列 约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例 或金额 3 房屋交付使用的条件 迄今为止 没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件 做出规定 比如 水 电 燃气 暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕 符合 综合验收合格条件 但若开发商没有与水 电 燃气 暖气的供应商签订供应合同 不 能保证在购房人入住时就有水 电 燃气 暖气的供应 购房人就无法在房子里住下去 除非购房人购买房屋不是为了居住 补充协议 里约定清楚独立供应的水 暖气或燃 17 气的价格 在你入住以后 开发商将单方确定一个价格 开发商单方确定的价格 可能 使你十分难受 4 补充协议 必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺 如果开发商拒绝在 补 充协议 中做出承诺 建议你放弃这个楼盘 5 公共财产 注意 归出卖人 之类的文字 补充协议 时 不要在哪些属 于公共财产 哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠 如果开发商坚持要在 补充协议 中写些什么 就让他写吧 干脆将他想归他所有的都写成归他所有 让他满心欢喜 以 此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码 6 为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险 补充协议 应当做到 1 要求开发商在 补充协议 中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示 2 要求开发商在 补充协议 中承诺在签订 补充协议 后不将土地使用权或房屋 抵押 3 约定开发商违反以上承诺的违约责任 7 房屋面积防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差 但开发商一般不会同意 因为这样一来 他没法做手脚 退而求其次的办法是 在 补 充协议 中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百 分比 8 补充协议 中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房