万科房地产开发案例经典集锦 房地产开发作业指导书

房地产开发作业指导书 目 录 1. 土地投 标 （商 务 ） 4 2. 土地投 标 （技 术 ） 6 3. 土地 状况调 研 8 4. 编 制可行性研究 报 告 10 5. 建立公共建筑和住宅小 区资 料 库 14 6. 建立优秀 设计师 信息 库 15 7. 编 制 设计 任 务书 16 8. 建筑方案招 标 19 9. 规 划方案 报审 22 计 划立 项 24 建 设 用地 规 划 许 可 证 25 房地 产开发 流程 计 划 26 号 座 标 网 络计 划（房地 产开发 企 业项 目管理通用范例） 30 托 31 计 优化 33 告的 编 制和 报 送 36 营销 策划 书 38 确定 营销 代理 40 扩 初 设计审 批 会 42 设计 送 审 43 场 地 质 勘探 46 设计 优化 49 管理 51 52 建 54 建 设 工程 规 划 许 可 证 56 量 报监 58 施工 许 可 证 60 监 理委托 62 承包招 标 64 理台 帐 68 理 70 71 会议纪 要 72 内审 73 设计 交底 75 、 临电 配套 77 开 工复 验红线 79 方案优化 81 83 宣 传资 料制作 85 届 物 业 管理 单 位 86 预 售 许 可 证 88 展 会 90 售合同的网上 备 案和登 记 91 案 93 工程 预 算 94 项 目 计 划 书 96 验 工月 报 98 款 100 102 105 108 修改 110 112 114 量事故 处 理 116 118 引路和封 样验 收 122 工程 验 收（土建） 124 工程 验 收程序（安 装 ） 126 案制 验 收 128 133 配套 135 139 142 144 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : 147 套 149 防疫 报 批 151 153 电视 配套工程 155 配套 157 配套 159 防范配套 160 报 批 162 “使用粘土 砖 ”核定 163 民防工程建 设 管理 164 案 编 制 验 收和 报 送 168 规 划 验 收 172 部 验 收 174 入 户许 可 证 175 大 产证 177 工程 决 算 179 移交和接 管 181 商品房的物 业 交付 183 小 产证 185 总结 186 资 金管理 188 贷 款 190 经济 效益 测评 192 194 201 究成果 报 告摘要 206 究成果 评审 意 见 209 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : 土地投 标 (商 务 ) 1作 业 目的 土地投 标 分 为 商 务标 和技 术标两 大部分。其中商 务标 包括投 标报 价、开发 企 业资质 、 企 业简 介、 从业业绩 、 银 行 资 信、可行 性 报 告等 内 容。由于商 务标 在整 个 投 标评 分系 统 中所占的比重往往 达 70%左右，因此能否 编 制好商 务标 是投 标 成 败 的关键 。 2作 业 依据 政府土地管理部 门发 布的土地公 开 招投 标 信息，公司年度 开发计 划，地 区 地形 图 。 岗 位 总经 理： 负责 土地投 标书 （商 务 ）的批准和 签发 。 主管 岗 位 总经济师 ： 负责 投 标书 的最后通稿，向 总经 理和董事 长汇报 并商量 决 定投 标 报 价。 协 管 岗 位 总会计师 ： 对财务 部提供信息 资 料的真 实 性 负责 ， 对筹资方案的可靠性 负责 。 主 办岗 位 土地 开发 ： 负责 向各相 关岗 位提出投 标书 所需信息 资 料收集的具体要求， 并 负责 按 时汇总 ， 编 制商 务标 的 标书 ，校核商 务标 和技 术标 的 连贯 性和一致性。 协办岗 位 营销 策划，成本控制，成本核算，融 资会计 ：按土地 开发岗 位的要求，按 时 提供 书 面的 资 料信息，并 对 其的真 实 性和客 观 性 负责 。 工作 条 件 获 得土地招 标 文件和相 关 技 术 指 标 要求。 描述 织现场 踏勘 由 总经济师 召集，本主 办岗 位 组织 ，由建筑 师 ，各 协办岗 位 参 加（ 详见 作 业 指 导书 土地 状况调 查）。其中 营销 策划重 点对现时 周 边 市 场 情 况进 行 详细调 查，完成市 场 分 析、市 场预测 ，以及未 来开发项 目的 产 品定位（ 总经济师认为 有必要 时 ，市 场调 研 业务 可安排 营销 策划 岗 位委托 专业 咨 询 公司 进 行）。土地 开发 重 点对 地 块及四周一定范 围内 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套 状况 、城市建 设规 划等情 况进 行 详细调 查，初 步确定 规 划 设计 方案的技 术 指 标 。 标 准 备会议 总经济师 召集上述所有 岗 位 举 行投 标 准 备会议 ，按投 标 期限制 订 工作计 划并布置任 务 ，各 岗 位明确 责 任、分工，在限定期限 内 把 编写 的文件 经 本部 门 主管 审 核后 汇总 到本 主 办岗 位。本主 办岗 位 应参 加招 标 地 块 的答疑 会 ，做好 详细记录 。 岗 位 责 任和分工 营销 策划： 负责编 制可行性 报 告。根据周 边 市 场 情 况进 行市 场 需求 预测 和平均售价 预测 ； 研究客 户 和 产 品的定位，据此 对规 划方案（技 术标 ）提出 设计 要求；提交初步 营销 方案、 销 售成本和 资 金回 笼计 划。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : 土地 开发 ：向各 负责 部 门 催 办 其部 门 和 岗 位 负责 提交的投 标 文件 资料，按照招 标 文件 规 定的格式 编 制商 务标 。 负责汇总项 目 总 投 资 和 预 期收益， 编 制 项 目 开发经济测 算 书 ， 测 估本公司的投 标报 价范 围 ，并 对 土地投 标 价格作敏感性分析。 通 过 各种途 径 了解 竞标对 手的情 况 ，收集与 该 土地招投 标 有 关 的各 项信息，及 时 反 馈给 各 负责 部 门 。 向土建 设计 管理 岗 位催 办 技 术标 。 成本控制： 负责编 制 现场 建 设 成本。 成本核算： 负责编 制 内 部管理成本和 税费 。 融 资会计 ： 负责 提供有 关银 行 资 信（信 誉 等 级 、存款 证 明）等方面的文字材料。 公司 办 公室： 负责 提供有 关开发 企 业资质级别 、 净资产 等 资质 方面的文字 内 容，近 两 年 开发 量、近三年 综 合素 质 等 从业业绩 方面的文字 内 容； 负责 投 标 文件封面、封底和 内 容 排版的 设计 ，印刷和 装订 ； 负责 各 类 需提交的投 标 文件的 盖 章、存 档 。 总经济师 ： 审阅 土地 开发岗 位整理提交的投 标 文件并 组织 修改。在向总经 理和董事 会汇 报 和商 讨 后于投 标 前一天 签 定最 终 投 标报 价，密封文件。 标 （商 务标 ）文件 内 容： 投 标 申 请 表；投 标书 ；投 标 文件目 录 、提要；投 标 保 证 金；企 业资质证 明、 从业业 绩 等 资 料；法定代表人 证 明及身份 证 复印件； 参 加 当 日投 标 人 员 的授权 委托 书 ；可行性 研究 报 告等。 投 标 文件 应 留有 备 份，以便投 标应 急使用和公司存 档 。 加投 标 ：投 标 授 权 委托人（通常即 为 本主 办岗 位） 应参 加 当 日的 开标 ， 开标当 日 将 投 标 文件 装 入指定文件袋， 骑缝盖 章，投入土地招投 标现场 指定的投 标 箱。 投 标当 日 现场应备 有 应 急的通 讯 和交通工具。被委托人必 须 密切 关 注评标过 程，及 时 向上 级领导汇报 。 标 工 作全 过 程的保密 纪 律： 有 参 与投 标 的 岗 位人 员 ，其 个 人 电脑 必 须设 置 开 机密 码 ，收集和 编写 的文件 资 料必 须 集中在一 个 目 录内 并 设 置加密。 件 资 料向本主 办岗 位 汇总时应 通 过内 部局域网 传 送，未 经 授权 不准打印和复 制。 岗 位 对 自用 电脑内 的投 标 信息承 担 保密 责 任， 总经济师对 最终报 价承 担 保密 责 任。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : （技 术 ） 目的 土地投 标 的技 术标 部分即 为 征集 规 划 设计 方案，是土地投 标书 的主要组 成部分。也可作 为 中 标 后甲方深化 设计 任 务书 的基 础 。 依据 从 政府土地管理部 门 取得的土地 开发 招 标书 。 3 决 策 岗 位 总经 理： 负责 土地投 标书 （技 术 ）的批准和 签发 。 主管 岗 位 总 建筑 师 ：布置本作 业 任 务 ，主持 内 部 评选会议 ，向 总经理推荐首 选 方案。 主 办岗 位 土建 设计 管理：按 时 完成以下作 业 描述中各 节点 作 业 。 4 紧 前工作 条 件 已 获 悉政府公布的土地公 开 招 标 信息，并已 办 理了投 标 申 请 手 续 ，取得地 块 的 规 划 参数 。 5 作 业 描述 制工作 进 度 计 划 因 为 投 标 期限往往都很 紧张 ，工作量又 十分巨大，而且 绝对 不容 许 延误时间 ，所以必 须 从 公司 决 定 参 加投 标时 起，本主 办岗 位就 应 立即与土地 开发岗 位一起启动 “土地投 标 ”工作 程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意 进 度 计 划 应 比投 标 截止日期提早 1 至 2 天，留有一定的 时间 余地。 托概念方案 设计 主 办岗 位按照 项 目的 规 模和特 点从 优秀 设计师 信息 库 中 选择 2 至 3 名分 属 不同 设计单 位 的合适人 选 ，并通 过选 中的 设计师 与其注 册 的 设计单 位 联 系委托 设计事宜。向 设计师 提供地 形 图 复印件和 规 划指 标 各一份，并在限定完成的截止 时 限前收 齐 各人的 设计资 料。 写 设计 任 务书 草稿 详见 作 业 指 导书 编 制 设计 任 务书 。此 项 作 业应 在概念方案 设计阶段 内 同 时 完成，其 中主要 内 容 应尽 早与 设计单 位 沟 通。 念方案的 设计 成果 必 须严 格遵照招 标 文件中的 规 划成果要求和文本格式。通常的要求为 ： 划 设计 成果： 本格式的 规 划 说 明 书 和 图纸 ，与投 标 文件 综 合 装订 成 册 。 划 内 容与深度 规 划 说 明 书 ：包括 现状条 件分析， 规 划 总 体构思， 规 划 总 体布局，主要空 间组织 和 景 观 特色，道路 绿 化 设计 ，主要市政 设 施 综 合考 虑 ；用地平衡表，主 要技 术经济 指 标 （ 总 用地面 积 、 总 建筑面 积 、 住宅建筑面 积 、公建建筑面 积 、容 积 率、建筑密度、 绿 地率、 集中 绿 地率等）。 还 可根据方案构思的特 点 建 议画龙点 睛的物 业 名 称 。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ：包括小 区 住宅建筑布局、公建与市政 设 施 设 置、建筑层数 、建筑 间 距、 绿 化布局（集中 绿 地面 积 ）、道路布局、停 车 泊位 数 量（停 车库面 积 ）、周 边 情 况 反 映、比例尺、指北 针 、日照分析等。 小 区 公建 设 施： 应 按土地招 标书 相 关 要求配置，招 标书 中未提及 则 在出 让 范 围内 按 城市居住 区 公共服 务设 施 设 置 标 准（ 10189求 为 小 区 配置。 表 达规 划 设计 意 图 的效果 图 ：如 总 体 鸟 瞰 图 ， 总 体景 观 效果，建筑 单体效果 图 等。 部 评选 一侯方案 资 料收全，本主 办岗 位立即 组织内 部 评选 ， 会议 由 总 建筑 师主持，由本主 办岗 位 组织会务 ，包括确定 参会 人 员 名 单 （以本公司和本系 统 的 营销 策划 为 主），分 发会议 通知， 落 实设计师 介 绍 方案思路。由 总 建筑 师 确定首 选 方案后， 报总经 理批准。 订设计 咨 询 合同 与 内 部批准方案的 设计单 位 签订设计 咨 询 合同，如是格式化合同， 应在 专项说 明中 补 充 保密 责 任和知 识产权归属 等 条 款。如 对 方提出要求， 还 可承 诺 同意 将对 方作 为 甲方推荐 单 位 参 加 规 划方案招投 标 。 部 审 核 本主 办岗 位 对 批准方案再次仔 细 核 对 是否符合土地招 标书 的要求，包括 规 划 参数 ，匿名 要求，方案的完整性， 图纸 和模型的一致性等。 发现问题 必 须 限定 设计师 在投 标 截止日期前 修改完成，如 时间 尚 许 可， 应 把 内 部 评议 的优化意 见 与 设计单 位 沟 通，由 设计单 位酌情修改。 料移交 在投 标 截止日期之前把 装帧 成 册 的方案移交土地 开发岗 位，作 为 技 术标 并入土地投 标 文 件。 密 责 任 本主 办岗 位承 担 投 标 方案的保密 责 任。 过 程中的往 来 文件和方案成果 均需妥善保密保 管，复印 资 料的分 发应严 格登 记 并加 盖 密 级 印戳， 无 保留价值的 资 料随时 粉碎 销毁 ， 严 禁向 无关 人 员 透露投 标 方案的 内 容。一旦查 实 有泄密 现 象，不管是否中 标 ，均要追究本主 办岗 位 的 责 任。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ， 为决 定是否 参 加投 标 和 编 制土地投 标书 作好前期 资 料准 备 。 依据 公司年度 开发计 划，土地招 标书 ，地 区 地形 图 ，地 区 管 线图 。 位 总经济师 ：熟悉 现场内 外 环 境情 况 ， 纠 正 调 研 报 告中的错误 。 协 管 岗 位 总 建筑 师 ， 总 工程 师 ：熟悉 现场内 外 环 境情 况 及地 质 情 况 。 主 办岗 位 土地 开发 ： 负责现场调 研的 组织 工作， 编 制 调 研 报 告。 协办岗 位 营销 策划：熟悉 现场内 外 环 境情 况 。 工作 条 件 已 获 取相 关 土地 将 要招 标 的信息。 5作 业 要求 勘 现场 需要 组织 多次，每次踏勘的重 点 有所不同，本 岗 位可根据需要 组织 不同的 专业 人 员 ， 从 以下 内 容中 选择调 研 项 目。 勘 现场 必 须编 制 调 研 报 告，形式 为摄 影照片和文字 说 明 组 成，可以是 纸质 照相簿，也 可以是 子相 册 文件。 报 告 经 多次踏勘得到不 断补 充直至包含以下全部 内 容，在建筑方 案招投 标结 束之前整理完成。 作 业 形成的 调 研 报 告的 编 制 质 量接受 总经济师 的 检 查和 评 价。 6作 业 描述： 研外部 环 境： 活 环 境：包括地理位置、周 边 商 业 、教 卫 、公交、 娱乐设 置等布局情 况 。 评 估是否 有拾 遗补 缺的需要甚至 创 建特色街 区 的可能。 源 环 境：包括供 电 ，供水，供燃气等能源容量 现状 和与本地块 最理想的接口位置。 政 环 境：包括周 边 道路 级别 ，有否拓 路 计 划；雨水和排污管径 ，有否改造 计 划，与 本地 块 最理想的接口位置。 筑 环 境：特 别 注意地 块 南北 两侧 原有建筑的用途性 质 、 层数 、总 高度等是否存在日 照的相互影 响 。周 边 建筑的 风 格，色彩， 档 次 标 准。 对贴 近 规 划 红线的 区 外建筑 还 需 调 查其 建造年代， 结 构 稳 固 状况 ，是否是政府命名的保 护 性建筑。 质 水文 环 境：了解地 块 地貌的 历 史 变迁 ，是否有淹 涝 的 历 史记载 ，是否存在高成本 的地基 处 理可能性。 研 内 部 环 境： 面障 碍 物： 动 拆 迁进 展情 况 或 场 地平整情 况 ，有否需要保留的大 树 、古 树 、水面、 建筑。如地形 图 上 没 有 标记 的 应补 上。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : 。 对 于坡地起伏的地 块 须 向 当 地 测绘 部 门 申 领标 有等高 线 的地形 图 。 中障 碍 物：有否途 经 和穿越本地 块 的架空 线 路，如地形 图 上没 有 标记 的 应补 上。 下障 碍 物： 对 照地 区 管 线图 ，核 实 地 块内 有否需要搬 迁 或改道的管 线 。 小 区 比 较 理想的出入口位置。 于流 经 本地 块 的河流， 须 了解其上游的水 质 和下游的通 畅 程 度，常年的水位，打听 有 没 有淹 涝 的 历 史 纪录 。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : 。 项 目初步 可行性研究是 获 取 开发 土地前最重要的技 术 性工作之一，是投 资 者 进行投 资决 策的主要依 据。在土地使用 权 正式 获 取后， 项 目 开发 者 还 需 进 行更 为详尽 的深度可行性研究， 为随 后的 项 目 方案 设计 提供依据。 过 去 计 划 经济 体制下的 项 目可行性研究 报 告在某种意 义 上只是投 资 决 策 层 既定意志的体 现 ，然而在 现时 市 场经济条 件下， 项 目可行性研究 报 告必 须 真正体 现 市 场 的 趋势 ，遵循市 场规 律，反映市 场现实 ， 为项 目的投 资寻 找到真正的可行之路。 要求 为 保 证 可行性研究 报 告的 质 量， 应 切 实 作好 编 制前的准 备 工作，占有充分信息 资 料， 进 行科 学 分析比 选论证 ，做到 编 制依据可靠、 结 构 内 容完整、文本格式规 范、附表附件 齐 全。 报 告的表述形式 尽 可能 数 字化、 图 表化， 报 告深度能 满 足投 资决 策和编 制初步 设计 方案的需 要。 位 总经 济师 ： 组 建工作小 组 ，批准工作 计 划， 组织 优化和修改 报 告， 审 定 报 告。 协 管 岗 位 总 建筑 师 ， 总 工程 师 ， 总会计师 ： 审阅 相 关专业 的章 节 ，提出优化修改意 见 ， 协 助 总经济师 把 关 。 主 办岗 位 营销 策划：制 订 工作 计 划，分配任 务 ， 汇总编辑 ，优化修改督 办 。 协办岗 位：工作小 组 成 员 ：按各自的 专业 或 专长 分 头进 行 调 查研究和编写报 告章 节 ，并根 据 总经济师 的意 见 优化修改。 工作 条 件 初步可行性研究：已 进 行市 场调 研和 现场调 查，已取得相 关 土地技 术指 标 ； 深度可行性研究：已 获 得土地使用 权 ，已有明确的地 区 控制性 详规 和相 关 的 经济 技 术 指 标 。 描述 经济师组 建工作小 组 ，成 员 主要 来 自公司 内 部各 业务 部 门 ，并基本固定。有特殊要求 的可聘 请 社 会专业 人 员参 加。 主 办岗 位制 订 工作 计 划，明确可行性研究工作的范 围 ，重 点 ，深度， 报 告提 纲 ，章 节 分工， 进 度安排， 费 用 预 算等。工作 计 划 报总经济师 批准后，布置安排落 实 。 成 员 按照 专业 分工 调 查研究收集 资 料，必要 时 再次 进 行 实 地 调查和市 场调 查。 组 集体 讨论 ， 议题为 ： 场 研究。包括分析市 场 信息，市 场动态 和政策 导 向等。 目分析和 项 目建 议 。 对项 目本体 进 行分析， 分析 项 目优劣 势 ，并 进 行 项 目的市 场预 测 ；提出 项 目的建 设规 模、 产 品定位、 规 划方案、 进 度 计 划以及 资 金筹 措方案等，方案 经 比 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ，提出推荐方案。 济 技 术评 价。 对 推荐方案 进 行 财务评 价及 风险 分析，以判 别项 目的 经济 可行性和抗 风险 能力。 当 有 关评 价指 标结论 不足以支持 项 目方案成立 时 ，可 对 原 设计 方案 进 行 调 整或重 新 设计 。 写 研究 报 告。 经过 技 术经济论证 和优化之后，各 成 员 分工 编写章 节 ，由本主 办岗 位 协 调综 合 汇总 ， 编 制 报 告初稿。 经总经济师 批 阅 意 见 后，修改完善，形成正式 报 告。 步可行性研究 报 告 内 容： 场 分析 体市 场 分析 全市及各主要分 区 的市 场总 供 应 量和 总 需求量； 全市及各主要分 区项 目年度新 开 工面 积 、竣工面 积 、 销 售面 积 、存量面 积 、平均空置率。 分市 场 分析 物 业类 型、 楼盘 名 称 、位置、占地面 积 、 总 建筑面 积 ； 总户数 、 户 型及面 积 、 楼 高、售价 /租金； 开 工 时间 、 预计 竣工 时间 ； 投 资 商 /开发 商、承建商、 规 划建筑 设计 公司、租售代 理公司、 广 告公司。 规 政策分析 开发 建 设 法 规 、 专业 服 务 法 规 ； 规 划 设计导 向，城市建 设 信息； 其它 经济 信息及政策指引。 目分析 目基本情 况 地 块 位置、四至、 规 划指 标 （ 总 占地面 积 、建 设 用地面 积 、 总 建筑面积 、用地性 质 、容 积 率、 绿 化率、建筑密度、建筑高度、商 业 /居住 /办 公及其它功能面积 要求、 车 位 数 、主要 出入口等）。 目周 边 情 况 主要道路、景 观 （河流、山 峦 、人文建筑、旅游景 点 等）、配套 设 施情 况 （商 业 、 娱乐 、 教育、 医疗 、公交、 邮电 、 银 行等）。 目优劣 势 分析（ 析） 项 目 竞争 情 况 （ 现时 /潜 在 竞争对 手）、优 势 （ S）、劣 势 （ W）、威胁 （ O）、机 会 （ T）。 目 发 展前景 预测 市 场 前景、价格走 势 、 项 目切入 点 等。 目 开发 建 议 与 评 价 目主要定位 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : （市 场 形象、主 题 品牌）； 客 户 定位（主要客 户对 象）； 价格定位（均价、最低价、最高价）。 目 开发 规 模和 产 品 类 型 整体 开发 /分期 开发 、 产 品 类 型（商 业 /居住 /办 公 /其它）。 目 规 划及建筑构想 建筑 风 格、建筑 栋数 、 楼 宇高度、主要 户 型、分 户 建筑面 积 ； 小 区总 体 规 划布局、景 观绿 化、 车 位安排、 会 所等附 属设 施。 目 开发进 度 总 体 进 度要求、分 阶 段 进 度要求。 目 财务 分析 建筑 总 成本、市 场总 价值（ 销 售收入、租 赁经营 价值）、 净 利 润 、 项目 净现 值、成本利 润 率、投 资 收益率、 财务内 部收益率、投 资 回收期等。 目 风险 分析与敏感性分析 风险 分析、主要指 标 的敏感性分析。 目研究 结论 和建 议 。 件（包括附 图 和附表）。 度可行性研究 报 告 内 容： 论 项 目 开发 背景，建 设规 模与目 标 ， 预计 的 项 目 总 投入及效益情 况 等主要技 术经济 指 标 。 目 区 位分析 项 目地形、地貌、地 质条 件，周 边 建筑物与 环 境 条 件，城市 规 划或 区域性 规 划要求，交 通 条 件，公共配套 设 施等。 品供需分析 市 场现状调 查，市 场 供求 预测 和价格 预测 ， 风险 分析。 筑方案 选择 建筑 设计 指 导 思想与原 则 ， 项 目 总 体 规 划方案，建筑方案比 选 。 目 实 施 进 度 建 设 工期， 实 施 进 度表（或 横线图 ）。 资 估算与 资 金 筹 措 建 设总 投 资 估算， 资 本金 筹 措， 债务资 金 筹 措，融 资 方案分析。 务评 价 财务评 价基 础数 据与 参数选 取， 销 售收入与成本 费 用估算， 财务评 价指 标 ，盈利能力分 析， 偿债 能力分析，不确定性分析， 财务评 价 结论 。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ， 风险 程度分析，防范 风险对 策。 论 与建 议 表 投 资 估算表， 项 目投入 资 金估算 汇总 表，主要 单项 工程投 资 估算表，分年度投 资计 划表； 财务评 价 报 表（包括 营业 收入及 营业税 金估算表， 总 成本 费 用估算表，财务现 金流量表，利 润 及利 润 分配表，借款 偿还计 划表）。 图 片 区 控制性 详规 ，宗地 图 ，管 线图 ， 总 平面方案等。 件 土地出 让 合同、 项 目建 议书 （或初步可行性研究 报 告）的批复文件、规 划管理部 门对规 划方案的批复文件。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ， 为 提高本 岗 位 设计 管理的专业 水平，吸收和 借 鉴 同行 业 的 宝贵经验 和成功案例，提供大量的直 观 信息。在收集和制作的 过 程中，本 岗 位 的思路得以拓展， 视 野得以 宽广 ，分析判 断 能力得以提高。 位 总 建筑 师 ： 负责 本作 业 工作 质 量的 检 查和 评 价。 主 办岗 位 设计 管理： 负责 按以下作 业 描述，持之以恒地做好 资 料 库的信息收集和使用。 协办岗 位 营销 策划： 将业务 接触或房展 会 上收集的 图 片 资 料提供 给主 办岗 位。 3作 业设备 本 岗 位 须 配 备电脑 、 数码 相机、 扫 描 仪 等 办 公 设备 。 要求 作 电 子相 册 ， 随时补 充，不 断积 累。 入公司局域网共享平台，供公司其它 业务 人 员调 用。 作 业 的工作 质 量接受 总 建筑 师 的 检 查和 评 价。 描述 料收集途 径 售 楼处 ，房展 会 ， 画册 刊物，城建 档 案 馆 ， 实 景拍 摄 ，网上下 载 ， 国内 外考察。 子相 册 制作方法 以下分 类 制成分 册 ： 独 立 别 墅， 联 排 别 墅，多 层 住宅，高 层住宅， 办 公 楼 ，商 场 ， 会 所，小品雕塑，优秀 历 史建筑，优秀小 区规 划，室 内装 修。 幢建筑 须 包括立面效果 图 、平面布置 图 及地址、建筑名 称 、建成年份、 设计单 位、 简 要 评论 等 说 明。 纸质 的 图 片或相片需 经过扫 描制成 件，然后插 入 电 子相 册 。 自 数码 相机和网 页 的 图 像可直接插入 电 子相 册 。 明和 评论 文字可以文本框形式插入 页 面的下方或右 侧 ，建筑名 称 可以美 术标题 的形 式插入 页 面合适的部位。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ，优秀的 设计 成果 来 源于具 备创 新精神，具 备职业 道德，具 备 精湛技 术 的 设计师 ， 为 了使每 个项 目都能有 针对 性地得到合适的 设计师设计 ，需要收集和 积 累 来 自各种渠道的信息，建立 动态 的优秀 设计师 的信息 库 。 这 是公司的一 项 日常的，基本 的信息管理工作。 位 总 建筑 师 ： 负责 本作 业 工作 质 量的 检 查和 评 价，批准 进入首 选 信息 库 的名 单 。 主 办岗 位 设计 管理： 负责 按以下作 业 要求和描述，持之以恒地做好信息 库 的建立和使用。 要求 首 选 信息 库 和 备 用信息 库两类 。首 选 信息 库 始 终 保持 20 名左右，因淘汰引起的缺 额 从备 用 库内补 充。 息 库 以 电 子相 册 的格式制作和 调 用。 求本 岗 位与首 选库 的 设计师们 保持 经 常性的 业务 上的和感情上的 联 系，了解他 们 近期 的 设计 活 动内 容，也包括上 门请 教咨 询 ， 协 助他 们 解 决 公司范 围内 能够 提供的各种 帮 助，采 取不同的途 径 表 达 公司 对 他 们 的 关爱 ，必要 时 可向 总 建筑 师 申 请经费 。 4作 业 描述 集 资 料：本 岗 位 应 把 参 加各种房展 会当 作自己的 业务 工作， 关心媒体 对 各种优秀建筑 的 评论 ，注意各种优秀建筑和 设计师 的 评 比活 动 ，查 阅 新出版的建筑刊物和 书 籍， 经 常性地 到网上收索， 从 各种途 径 收集优秀 设计师 个 人信息和他 们 的作品 样本。 作方法：一人一 个 文件目 录 ，每 个 文件的首 页 是 个 人信息 资 料，其余是代表作品的 数 码 照片， 图 片的 扫 描件等。 人 资 料以表格形式制作，其中信息如一 时没条 件填 齐 ，可以 陆续补 充。 格形式由主 办岗 位自行 设计 ，但至少 应 包含以下信息：姓名、性 别 、出生年目前的 注 册单 位和注 册 等 级 、 职称职务 、 荣誉称号 、工作 经历 、擅 长专业 、业 余 爱 好、性格特征、 公 关 途 径 、代表性作品和 论着 等。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ， 设计 任 务书 都是表 达着开发单 位 针对 具体 开发项 目的 开发 理念和品牌意 识 。 设计 任 务书 也是 设计单 位最主要的 设计 依据。一份宏 观 概念清晰， 细 部要 求朦 胧 ，指 标 体系适宜的 设计 任 务书 必定 会 触 发设计 人 员 的 创 作 灵 感和 创 新意 识 ，避免大量 的徒 劳无 益的返工和修改，加快深化和优化的 过 程。成功的 设计 作品往往起始于一份既要求 明确又有 广阔创 作空 间 的 设计 任 务书 。 依据 市 场调 研 报 告，土地 状况调 研 报 告和 选 址意 见书 批复。 岗 位 总经 理： 负 责 最后 审 查和 签发 。 主管 岗 位 总 建筑 师 ： 拟 定 设计 任 务书 提 纲 ，提出修改意 见 ，批准 设计 任 务书 。 协 管 岗 位 总经济师 ， 总 工程 师 ： 会签 草稿，提出修改意 见 。 主 办岗 位 设计 管理：起草 设计 任 务书 ，并依照 总经济师 和 总 建筑 师的意 见 修改。 协办岗 位 营销 策划：提供市 场调 研 报 告，和主 办岗 位研究 讨论 市 场定位和 设计 指 标 。 工作 条 件：市 场调 研完成，已按土地招 标 方式取得土地使用 权 。 描述 绍现场 地理情 况 ，包括地址、面 积 、界址、地形、地貌、需避让 的建筑、构作物、河 流、名 贵树 木等。 绍场 外的 环 境情 况 ， 包括道路河流、周 边 建筑的体量和高度、用途和 风 貌、人文景 观 等。 阶 段 实 施 滚动开发 的大至 区 域范 围 。 划和建筑 风 貌 趋 向（只宜粗分 为传统为 主和 现 代 为 主 两 种）。 场 定位：包括建筑 标 准 档 次的定位和客 户类 型的定向。 划 设计 控制指 标 ，包括 综 合容 积 率、各种用途建筑的比例、建筑覆 盖 率、建筑限高、 绿 化率、集中 绿 化率等。 宅 设计 指 标 ：包括 户 型面 积 控制范 围 ，大中小 户 型的比例， 车 辆 泊位与 户数 的比例等。 共建筑 设计 指 标 ：包括建筑占地和高度的控制范 围 ，功能， 经营 方式，服 务 范 围 等。 板 区 ， 样 板房，售 楼处 的 设计 要求：包括 区 域位置、展示要求、临时 的 还 是永久性的 等。 计 深度要求：分概念性方案 设计 ，建筑方案 设计 和初步方案（即 扩 初） 设计 三种。 注明除符合 规 范 规 定的深度外有何特殊的 设计 深度要求。 品表 达 方式：明确各 个阶 段 应该 提交的成果，包括文本、模型、展板、 电 子文件等 形式及 规 格。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ：注意 尽 量 给 于充足的 时间 ， 一般情 况 下不得少于3040 个 工作日，催得太 急，方案构思和制作 质 量肯定大打折扣。 务书 的跟 踪补 充 设计过 程中，甲方可以 对设计 任 务书 作 书 面 补 充，但如引起 设计 返工，甲方 应实 事求 是地 给 以 经济补偿 和延 长设计时 限。 设计进 入 扩 初 阶 段 时 ，甲方 应 重新 审视 原 来 的 设计 任 务书 ，按照建筑方案的 审 批意 见 ， 同 时 吸取 会审专 家的优化建 议 ， 补 充完善 设计 任 务书 ，重新 递 交 设计单 位。 务书应 附以下附件 地 规 划部 门 出具的 规 划 选 址意 见书 。 有 规 划 红线 的 1:500 地形 图 （地 处 郊 区 的 附 1:1000 的地形图 ），并在所有 红线 拐角 点 处标 上城市坐 标 （ 当时 如 无 此 条 件的，必 须 在 设计进 入 扩 初前 补 上）。 务书编进设计 招 标书时 ，部分章 节 与招 标书 有所重复， 设计 任 务书 相 关内 容可以 简 略。 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ，促 进 技 术进 步，集思 广 益地 择 优 选 用 设计 成果，树 立公司持久的品 牌， 缩 短 设计 周期，提高 经济 效益，凡公司 开发 地 块 的 规 划 设计 都必须进 行方 案招投 标 。 依据： 建筑工程 设计 招 标 投 标 管理 办 法（中 华 人民共和 国 建 设 部 2000 年第82 号 ）。 上海市建 设 工程 设计 招 标 投 标 管理 暂 行 办 法。 上海市建 设 工程 设计 招 标 投 标 管理 暂 行 办 法 实 施 细则 。 位 总 建筑 师 ： 负责 招 标 全 过 程工作， 组 建 设计 招 标 工作小组 ，推荐 评标 小 组 的 专 家， 决 策前征求 总经 理和董事 长 的意 见 。 主 办岗 位 招 标 工作小 组 成 员 ：按照 组长 的指令承 担 招 标 具体事 务 。 工作 条 件 已通 过 拍 卖 或招投 标 等形式 获 得土地。市 场调 研 报 告正式成文，修建性 详细规 划已 获 批 准。 步 骤 （即下 图 ） 6 作 业 描述 本 项 工作可以委托 设计 招投 标 代理机构 进 行，也可以由本公司自行 组织实 施；可以公 开 招 标 ，也可以邀 请 招 标 。但不管是公 开还 是邀 请 招 标 ，都必 须 接受 设计 招 标 投 标办 公室（以 建筑与房 地 产 技 术 资 料 免 费 下 载 地 址 : ）的全程 监 督和管理。 立招 标 工作小 组 建筑 师担 任 组长 ，并由其指定四名相 关岗 位上的人 员为 兼 职组员 ，具体分工由 组长 安排。人 员 相 对稳 定，以熟 练 承 担 公司所有 开发项 目的 设计 招 标 工作。 标 工作小 组 的主要工作 内 容是： 编 制 设计 招 标书 ， 拟 定 评标 小 组 名 单 ， 报设 招 办审 批； 接受投 标 人的 报 名， 负责资质审 查，确定最 终参 加投 标 人名 单 ， 报设招 办备 案； 发 放 设计 招 标书 ，收取投 标 保 证 金， 组织 投 标 人踏勘 现场 ，解 释 和答疑，接受和保管投 标 文件与模型； 组织开标会议 ； 对 投 标 人的 标书 、 单 位名 称进 行 编号 ，并作保密 处 理后送交 评标 小 组评审 ； 填 报 建 设 工程 设计 招 标 投 标 中 标 通知 书 ， 经设 招 办见证 后 发给 中 标人； 办 理 签订设计 委托合同； 向未中 标 人返回投 标 保 证 金和投 标书编 制 补偿 金； 向 设 招 办缴纳 招 标 管理 费 ； 写 招 标 工作 综 合 报 告， 报设 招 办备 案； 整理招 标 工作