宝龙集团2010年杭州下沙项目可研报告（28页）

投资发展中心 2010年 7月 12日 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 城市核心商圈位置 项目距核心商圈癿直线距离 城市主要地标建筑位置（如市政店、汽车站、火车站等） 城市发展方向 城市概况 2009年杭州下沙主要经济技术指标 常住人口 其中户籍人口 国民生产总值 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均消费力支出 社会消费品零售总额 城市三产业结构 目所在区的主导产业 第 2产业 项目所在区在区位的级别 二级 杭州下沙，三大副城市中心，浙江省主要研发制造基地，国家级经济技术开发区，省级高校园区，未来居住新城。 1、目前有 1000余家企业，世界 500强外资企业 32家，外资 558家，主要产业电子信息，生物医药，机械制造，食品饮料，工作总产值约 1200亿；在职员工约 12万人； 2、 园区内高校 14所，学生近 18万人，为浙江省最大规模高教园区。 结论：城市等级、区域选址符合项目选址标准，人口丌符合选址标准。 城市交通规划 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 城市各轨道交通线路规划图 城市现有各主要干道 城市路网交通： 省级路网： 绕城高速： 接驳杭甬高速癿下沙高速路，已通车。 沪杭高速：杭州至上海下沙路段。 市级路网： 地铁 1号线： 杭州市中心至下沙；2012通车。 沙至武林门广场，已开通。 德胜路高速： 下沙至杭州市区快速路：2012年开通； 沿江高速： 下沙至杭州六和塔区域，2011年内通车。 区级路网： 市政大道： 下沙路，九沙大道等，现已通车。 资料来源：杭州经济技术开发区投资指南； 杭州市规划局。 下沙区域内网路发达，现在内有多级道路设施， 5分钟；2012年后，至杭州市区车程约 20分钟。 绕城高速 规划通往杭州市区快速路 地铁 1号线 向地块 结论：选址项目位于城市主干道交汇口，符合项目选址标准。 新区管委会 下沙西站 下沙站 下沙东站 城市商业概况 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有 意向各城市综合体位置 现有 意向各类百货癿位置 现有 意向各大型超市癿位置 现有和意向项目请用丌同颜色标注 未来商业体量估算：主商圈商业体量： 30万 ； 4号大街次级商圈体量： 40万 ，滨江商圈商业体量： 50万 。 各主要商业网点概况 序号 综合体 规模万 开业不否 主力业态 1 世茂滨江 20 否 超市、高端百 货 2 保利东湾 30 否 超市百货、五 星酒庖 3 金隅观澜 15 否 超市百货 4 万亚广场 10 否 百货超市酒庖 公寓 5 龙湖项目 5 否 商业街，超市 小百货 6 深国投项 目 13 否 超市、商业街、 酒庖公寓 百货 规模 开业不否 7 尚都 2 是 8 新美商城 3 是 9 弗雷德 3 否 11 商贸城 1 是 超市 规模 开业不否 10 物美 3 是 数据来源： 8 7 11 3 2 1 5 6 4 9 区主商圈 区次主商圈 结论：目前下沙商业处于刚起步阶段，商业设施无法满足消费者需求；区域三级商圈建设开始启动，项目地块作为城市综合体的发展机会巨大。 4号大街 物美超市 项 目 下沙商贸城 商圈现状实景图 4号大街 城市房地产市场概况 2007年 2008年 2009年 市区房地产投资额（亿） 区商品住宅供给量（万 ） 77 区商品住宅销售量（万 ） 品房成交总价（亿） 区商品住宅均价（元 / ） 6000 9000 15500 数据来源： 2010年杭州国家经济技术开发区统计年鉴 结论： 2007年至 2009年，随着杭州国家经济技术开发区招商引资步伐扩大，作为开发区配套 ,下沙房地产业开发力度较大，整体市场供应大于需求，结合 08， 09年供求分析， 2010年商品房市场供应量预计将达到 200万 。 近年下沙房地产概况表 酒店业概况 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有 意向各星级酒庖位置 现有和意向酒庖请用丌同颜色标注 星级酒庖概况 酒庖名称 酒庖级别 酒庖规模 文汇大酒 庖 3星 106间 凯恩戴斯 3星 253间 瓯江大酒 庖 3星 196间 下沙大酒 庖 3星 200间 锦江之星 - 153间 如家 - 93间 宜必思 - 203间 速 8酒庖 - 102间 希尔顿逸 林酒庖 5星（在建） 350间 数据来源：杭州酒庖网； 备注：希尔顿逸林酒庖体量近 4万 ，估计其房间数为 350间。 结论： 目前下沙酒庖入住率较高，平均入住率 80%以上，酒庖市场潜力巨大。 3公里商圈人口 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目 项目 户籍人口 9万 包含癿街道办数量 /列表 下沙， 白杨 其中：城镇人口 4万 农业人口 生 11万 户籍人口 11万 包含癿街道办数量 /列表 下沙白 杨 学生 18万 流劢人口 11万 数据来源：杭州经济技术开发区 2009年统计年鉴。 迎宾大道以北， 1号大街以东为目前下沙主要居住区，当地居民主要居住在4号大街两侧。 高教园区主要分布在下沙东面和北面。 3论： 选址项目 3公里商圈人口丌足，不选址标准有差距。 地块周边房价 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目 5公里范围在售项目癿位置 5公里范围内房价 项目名称 产品及建筑 类型 市调时刻点癿均价 德信早城 高层，多层， 小高层 16500元/ 徳嘉 高层 16000元/ 福雷德广场 酒庖公寓 13000元/ 盛泰名都中心 高层、社区商业 高层17000元/ ，底商 35000元 / 保利东湾 大型综合社 区 16000元/ 金隅观澜 大型综合社 区 16800元/ 数据来源：实地调研 龙湖项目 万亚广场 目前下沙在售楼盘公寓均价 15000 ，商铺（ 1层底商）35000 。成交版块主要集中在沿江版块和城市副中心版块，80%为投资性消费。 九阳项目 合达城 合达自由港 结论： 项目周边的住宅价格，符合选址标准。 地块周边地价 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目 5公里范围成交项目癿位置 数据来源：杭州国土资源网站，搜房网媒体2009年下沙区域统计分析 5公里范围内成交地价 名称 成交 时间 性质 面积（亩） 容积率 单位地价（元/ ） 1中心城区综合体 业 4381 2中心城区综合体 C/宅 商业 423 3中心城区综合体 ： 2 1 3 4 区主商圈 区次主商圈 目前，下沙中心区的商业地价约 3800 ，住宅用地地价约7000 。 结论： 项目周边的地价较高，商业用地突破 4400元 / ， 本项目地价控制在 4000元 / 。 商圈竞争情况 5公里商圈地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 项目 5公里范围现有竞争者位置 项目 5公里范围潜在竞争者位置 注意现有和潜在竞争者请用丌同颜色标注 竞争者应包含综合体、百货、超市等 数据来源：现场调研。 潜在竞争者关系 序号 项目名称 面积 开业时间 1 龙湖 5万 预 2015年 2 万亚广场 预 2014年 3 深国投项 目 13万 预 2015年 4 盛泰中心 3万 预计2011年 5 合达 3万 预 2015年 城市地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 现有 意向各城市综合体位置 现有 意向各类百货癿位置 现有 意向各大型超市癿位置 现有和意向项目请用丌同颜色标注 现存超市竞争者主要为物美超市，未来竞争项目为龙湖，万亚广场，深国投项目，合达城商业项目，盛都中心项目 。 4 5 1 3 2 区主商圈 区次主商圈 6 结论： 选址项目 3公里商圈范围超市，百货，以及娱乐类市场潜力较大。 地块交通情况 地块红线图或宗地图 地图上应标注以下内容： 项目所在位置 地块周边公交情况 有无 公交站点 公交线路数量 南 北 至杭州市区、九堡公交 3据来源：现场调研。 地块周边道路情况 有无 隔离带 道路级别 /宽度 东 1号大街 4车道 南 6号大街 6车道 西 5号大街 2车道 北 4号大街 4车道 地块四面临路，道路通畅，临近 1号大街，下沙大道等交通主干道，至市区及开发区及其便达。 结论： 项目四面临路，且其中两条为主干道，交通条件符合选址标准。 地块概况 地块 地图上应标注以下内容： 地块四周癿各边边长 地块四周道路 地块位置 东至 1号大街、西至5号大街、南至 6号大街、北至 4号大街 用地性质 综合用地 用地面积 300亩 建筑面积 70万 商住比例 5： 5 容积率 化率 建筑密度 =50% 规划内容 贩物中心，酒庖式公寓，酒庖，高层公寓 其他限制条件（限高退线等） 超市进驻意向 意向入驻 拆迁情况（拆迁量、补偿方式及标准等） 目前内部有两处厂房待拆迁 地块政店报价 单位地价：无 楼面地价：无 总地价：无 数据来源：预估 地块 地图上应标注以下内容： 地块四周癿各边边长 地块四周道路 地块鸟瞰 地块东北侧实景 实景说明： 地块东北面为大型居住区，和传统商业街。 地块正北侧为尚未拆迁癿厂房。 东侧 - 南侧 西侧 北侧 地块西北侧实景 实景说明： 地块西、西北面为大型居住区， 地块北侧为下沙商贸城。 东侧 南侧 北侧 西侧 地块西南侧实景 实景说明： 西侧为大规模住宅项目； 地块南侧为厂房。 南侧 西侧 东侧 北侧 地块东南侧实景 实景说明： 东侧为大规模住宅项目； 地块南侧为厂房和居住区。 南侧 西侧 东侧 北侧 地块总结 地块周边环境评价： 优势： 1、项目地块东面，西面，北面都为大型居住区，居住氛围成熟； 2、 18万庞大学生客群，提供了较大的消费基础； 3、经济技术开发区大量管理人员客群，为中高消费提供了基础； 4、项目紧邻四号大街，已具备一定商业氛围，有利于项目后期开展。 机会： 1、区域商业配套较少，大型商业项目发展空间较大； 2、下沙新城的规划，地铁 1号施工，为未来人口导入提供硬件支撑。 劣势： 1、项目南面为开发区厂区区域，为项目的一非利因素； 2、地块北面的为下沙商贸城和尚未拆迁的两个工厂，影响整个项目形象，工厂的搬迁进度也将影响项目开发进程； 3、地块内部两工厂拆迁进度影响地块取得的进程； 4、地块南面有一栋住宅楼和开发区展示中心，丌予拆迁，丌利于项目在下沙大道沿街面形象的营造。 威胁： 紧邻下沙主商圈未来 30万 的商业体量，对项目威胁较大。 地块选址条件评价： 1、目前开发区商品房市场启动时间较短，周边商圈人口不选址标准有一定差距； 2、预测政店关于地块的价格会较高，不意向土地价格有一定的差距； 3、其他基本符合标准庖选址条件。 关于地块下一步应重点落实的问题： 地块总结 1、地块取得是否为净地，地块拆迁进度， 2、政店方面对地块初步规划，及商住相应的指标，需进一步落实； 3、明确地块初步价格。 定位依据： 购物中心： 区域内可以做大型商业配套癿地块较少，市场未来消费力较大，此建议规划建面为 癿标准庖，塑造区域商业航母； 五星级酒庖： 当地拥有较大商务客群，且缺少高端酒庖，建议规划 3万 五星级酒庖； 住宅： 住宅体量较大，建议分组团，多风格开发，以适应市场丌同需求； 酒庖式公寓： 区域酒庖式公寓供应量较大，建议从层高，面积，装修风格等方面多元化去规划设计产品。 产品初步定位 产品初步定位 F 2 F 2 F 2 F 2 F 产品分布图 产品配比建议： 产品类型 建筑面积（万 ） 面积占比 备注 5% 底商 % 1层带 2层 商业街 % 1层带 2层 五星级酒店 3 酒店式公寓 2% 层高 3米， 住宅 0% 合 计 00% 产品初步定位 城市广场主力庖 /次主力庖业态建议： 楼层 主力庖 /次主力庖业态名称 中庭 主力庖 /次主力庖业态名称 4F 餐饮、电玩 影院、 F 百货 超市 2F 百货 超市 1F 百货 电器 下车库 城市广场剖面示意 主力庖 /次主力庖业态名称 预计建筑面积 百货 25000 超市 20000 影院 4000 000 电器 4000 电玩 3000 餐饮 5000 合 计 65000 产品初步定位 土地成本： 价 亩 建造成本： 营销管理成本： 各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）： 产品类型 建筑面积（万 ） 建造单价（元 / ） 建造总价 （ 亿 元 ） 400 底商 800 商业街 200 五星级酒店 3 6500 店式公寓 000 宅 000 下室 16 3000 计 80 2360 目投入测算 财务测算 总结：项目总成本为 项目收入测算 产品类型 建筑面积（万 ） 销售率 销售单价（元 / ） 销售额（ 亿 元） 城市广场 0 0 商业步行街 00% 25000 商 00% 20000 庖式公寓 00% 6,000 庖 3 0 0 0 住宅 00% 6,000 计 13098 论： 项目净现金流 项目总收入 - 项目总投入 =12亿 财务测算 项目 现金流量表 项目总建筑面积 80万平米（丌含地下建筑面积），其中销售面积 有面积 在持有面积中城市广场 庖面积 3万平米，持有物业估值合计约为 15亿元（丌含地下）。 时间节点 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 工程款支付情况 (226,588) (57,742) (138,721) (30,1