青岛东明市场项目

青岛东明农副产品交易市场项目青岛东明农副产品交易市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 项目建设单位 青岛东明市场经营服务有限公司项目建设单位 青岛东明市场经营服务有限公司 青岛东明农副产品交易市场项目青岛东明农副产品交易市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位 青岛精信工程管理有限公司 总工程师 陈立志 审核 负 责 人 杨宗满 审核 参加人员 徐元飞 电 话 0532 86111088 传 真 0532 86111088 二 一 年四月 目目 录录 第一章 总论 1 1 1 建设单位概况 1 1 2 项目建设内容 2 1 3 研究工作依据 范围 结 论 3 第二章 项目建设必要性及可行性 5 2 1 项目建设背景 5 2 2 项目建设必要性 6 2 3 项目建设可行性 11 第三章 市场分析和拟建规模 12 3 1 市场分析 12 3 2 建设规模 13 第四章 建设方案 16 4 1 建设条件 16 4 2 具体建设方案研究 18 第五章 资源与节能分析 25 5 1 资源开发及综合利用分析 25 5 2 节能分析 25 第六章 土地利用 拆迁及安置分析 27 6 1 土地利用分析 27 6 2 拆迁及安置分析 27 第七章 环境及生态影响分析 28 7 1 执行的环境质量标准及排放标准 28 7 2 环境质量现状及保护目标 28 7 3 主要污染源治理规划 28 7 4 环境影响评价 28 第八章 防震设计 29 8 1 执行规范 29 8 2 抗震设防烈度 29 8 3 基本抗震措施 29 8 4 附属机电设备支架的基本抗震措施 30 第九章 消防及消防给水 32 9 1 消防 32 9 2 消防给水 33 第十章 组织机构和人员编制 35 10 1 组织机构 35 10 2 人员编制及来源 35 第十一章 工程进度 37 第十二章 投资估算与资金筹措 39 12 1 编制依据 39 12 2 投资估算 39 12 3 资金筹措 43 12 4 资金使用进度计划 43 第十三章 财务测算与评价 44 13 1 财务测算说明 44 13 2 经营利润测算 44 13 3 主要技术经济指标 45 第十四章 社会影响分析 46 14 1 社会影响效果分析 46 14 2 社会适应性分析 47 14 3 社会风险及对策分析 48 第十五章 结论与建议 49 1 第一章第一章总总 论论 1 11 1 建设单位概况建设单位概况 本项目由青岛东明市场经营服务有限公司负责承建并运营 青 岛东明市场经营服务有限公司是由胶南市铁山街道办事处丙村村民 委员会组建 铁山街道办事处地处胶南市西郊 总面积 101 平方公 里 耕地面积 2046 公顷 辖 43 个村民委员会 57 个自然村 总户 数 6995 户 总人口 22225 人 东临青岛经济技术开发区 北依胶济 铁路线 南接大珠山旅游区 琅琊台风景区及国家级滨海森林公园 铁山街道办事处地处交通便利 与青岛空港 前湾港 胶州火车站 分别相距 50 公里 20 公里和 40 公里 铁山街道办事处致力于生态经济建设 形成了生态工业 生态 农业 生态旅游和生态城镇有机结合的生态经济体系 2005 年完成 GDP3 72 亿元 地方财政收入 1143 万元 农民人均纯收入 5727 元 铁山新驻地始建于 1998 年 现有 100 多家企业 总投资在 20 亿元以上 主要有橡胶 太阳能 电子 服装加工 纺织品 皮件 箱包 纺织机械等产业 目前全处已实现道路 排水 通讯 供电 有线电视 宽带和场地平整 六通一平 形成了 四纵五横 为主 干道的 5 平方公里的发展框架 铁山街道办事处供水配套设施完善 供水条件优越 国家二级 水库铁山书库坐落在辖区内 水库水质良好 水价按国家统一标准 收取 电力配套设施完善 用电价格按青岛市供电部门低价格收取 2 劳动力资源丰富 劳动者素质较高 铁山及周边地区有可利用劳动 力 10 万余人 其中 25 岁左右 初中以上文化程度的青壮年劳动力 达 3 万余人 畜牧资源丰富 铁山自有 七山二水一分田 之说 山广草多 有雄厚的畜牧业基础 有利于反刍动物的养殖 市场前 景非常广阔 尤其是今年来该处调整了对畜牧业的优惠政策 把发 展畜牧业经济作为建设经济强市的龙头行业 以 公司 农户 为主 要模式 培植了康大饲料等一大批农字号龙头企业 成为有名的畜 牧业养殖基地 丙村位于铁山镇驻地北 0 5 公里处 全村共有 225 户 890 人 经济面积 1050 亩 距胶南市区 6 公里 同三高速公路 3 公里 市区 2 路公交车终点站设在该村村前 据传 明永乐年间 隋氏 张氏 卢氏 马氏四家先祖由云南 迁至此择地而居 因居住地附近有一条河 沿河道去向分布了三个 村庄 以甲 乙 丙区分 丙村因此得名 随后 宋氏 刘氏 王 氏 李氏纷至沓来 丙村历史悠久 文化底蕴深厚 果品和茶叶是丙村的主要农产 品作物 目前 全村 2 3 以上的村民均以务农为主 到 2007 年 全村 集体收入 90 万元 人均纯收入 6250 元 群众的福利待遇也有了很 大提高 60 岁以上老人每月可领到 80 元的生活补助 学生在九年 义务教育期间的学杂费免除 并且建立实施了新型合作医疗制度 切实解决了群众看病难的大问题 该村先后被市 镇评为 经济发展 3 示范村 先进党支部 文明村庄 等荣誉称号 1 21 2 项目建设内容项目建设内容 1 2 1 建设规模 青岛东明农副产品交易市场项目规划总用地 88 53 亩 约合 59019 2 平方米 建筑占地面积 35350 平方米 总建筑面积 52081 平方米 其中 入住业户商业用房 39801 平方米 市场大棚 24560 平方米 建筑面积按 12280 平方米计 停车位数量为 190 个 容积 率为 0 88 建筑密度 59 9 1 2 2 功能区划分 其中 市场大棚为 1 层 内部分为瓜果批发区和蔬菜批发区 项目区南部 1 入住业户商业用房为 3 层 2 入住业户商业用房为 1 层 主要经营蔬菜批发 东部 3 入住业户商业用房主体 4 层 局部 3 层 主要经营瓜果批发 1 层为冷库 用于瓜果冷藏保鲜 西部 7 入住业户商业用房为 3 层主要经营各类茶叶批发 北部 4 5 6 入住业户商业用房均为 5 层 主要经营瓜果批发 1 层 为冷库 用于瓜果冷藏保鲜 项目区内设两个主入口 一处位于项目区的西南角 面向临港 路 另一处为项目区东南角 临海西中路 同时设两个辅助出入口 1 2 3 项目建设范围及工期 本项目建设包括市场大棚 入住业户商业用房的建安工程 项 目区内的配套设施工程 建设周期为 2010 年 5 月至 2010 年 12 月 4 工期约为 8 月 1 31 3 研究工作依据 范围 结论研究工作依据 范围 结论 一 编制依据 1 胶南城市总体规划 2 胶南市 十一五 服务业发展规划 3 胶南市人民政府招商引资的若干优惠政策的规定 4 青岛东明农副产品交易市场用地规划 方案 5 建设项目经济评价方法与参数 第三版 二 编制范围 本项目建议书仅对规划范围内建设项目 按照建设项目的可行 性分析的要求进行分析研究 1 项目建设背景及必要性研究 一是从项目层次分析拟建项目 的必要性 二是从国民经济和社会发展层次分析拟建项目是否符合 合理配置和有效利用资源的要求 是否符合区域规划 行业发展规 划 城市规划的要求 是否符合国家产业政策和技术政策要求 是 否符合保护环境 可持续发展的要求 2 项目的建设方案研究 建筑工程 设备安装工程 绿化工程 排水管线工程 给水管线工程 照明工程 通讯管线工程 燃气工 程 3 环保 节能方案研究 4 项目投资估算 经济分析及敏感性分析 三 编制结论 5 1 通过本项目的实施 青岛东明农副产品交易市场的经营将带 来可观的经济效益 更快地促进胶南地区经济的发展 2 通过本项目的实施 很大程度上缓解了由当前经济危机引起 的就业难问题 有利于胶南地区社会经济的稳定发展 6 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 党的十七大报告指出 完善基本经济制度 健全现代市场体系 强调了市场在经济建设中起到的作用 同时要求中国的经济发展要 走中国特色城镇化道路 按照统筹城乡 布局合理 节约土地 功 能完善 以大带小的原则 促进大中小城市和小城镇协调发展 以 增强综合承载能力为重点 以特大城市为依托 形成辐射作用大的 城市群 培育新的经济增长点 加快市场培育体系 是建立社会主义市场经济体制的重要环节 之一 我市积极发展现代流通组织形式 在重要商品的产地 销地 或集散地 在推进农业化过程中 加强市场建设 培育形成本地生 产要素市场和农产品体系 是胶南市 十一五 期间的重要任务之 一 根据中共中央国务院 1 号文件 中共中央国务院关于加大统筹 城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见 指示 2010 年农业农村工作的总体要求是 全面贯彻党的十七大和十七届 三中 四中全会以及中央经济工作会议精神 高举中国特色社会主 义伟大旗帜 以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 深入 贯彻落实科学发展观 把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根 本要求 把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容 把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措 把发展现代农业作为转 变经济发展方式的重大任务 把建设社会主义新农村和推进城镇化 7 作为保持经济平稳较快发展的持久动力 按照稳粮保供给 增收惠 民生 改革促统筹 强基增后劲的基本思路 毫不松懈地抓好农业 农村工作 继续为改革发展稳定大局作出新的贡献 近年来 胶南市经济发展迅速 胶南市财贸局 2008 年工作总结 及 2009 年工作打算的汇报中指出 2008 年 商贸流通经济快速健 康增长 预计实现第三产业增加值 139 亿元 同比增长 11 4 实 现社会消费品零售总额 106 亿元 同比增长 18 并且 2009 年将以 促进商品市场建设发展 加快建立开放 活跃 繁荣的商品市场体 系为工作重点 改造提升一批村级农贸市场 一是对设施档次低 环境卫生及安全状况差的农贸市场区别情况 有计划地实施 农改 超 农加超 改造 协调有关部门 依法清理集贸市场占道经营 和 探头 市场 实施退路进市 室 规范化经营 联合有关执法 部门 对一些潜在隐患大 不符合安全经营条件的市场依法予以取 缔或搬迁 胶南市一直以来积极贯彻 执行国家政策 方针 大力推进农 业农村基础建设 强化民生工程落实实施 丙村作为胶南市重点发展地区 近年由于丙村失地情况严重 村民面临无地可种的尴尬境地 没有固定的经济来源 严重影响了 村民们日常生活问题 为缓解当前严峻形势 胶南市铁山街道办事处丙村村民委员会 提出对青岛东明农副产品交易市场项目的建设请求 以解决丙村村 民就业难问题 8 2 22 2 项目建设必要性项目建设必要性 2 2 1 项目建设必要性 当前胶南市的集贸市场仅有位于大哨头村的城南农副产品批发 市场一家 但是由于该批发市场距离市区较近 人口密集 商品流 通率大的缘故 导致交通经常堵塞 严重影响了市区群众的日常生 活 铁山街道办事处丙村位于胶南市西北部 西与寿光 五莲等大 型蔬菜生产基地相邻 东与青岛经济技术开发区 积米崖 黄岛等 瓜果 蔬菜需求量较大的地区相接 作为瓜果 蔬菜生产基地与需 求量较大地区的必经之路 丙村的交通条件和地理位置得天独厚 而且 丙村作为胶南市的城乡结合部 适合车流 人流的聚集 对 于城市交通不会造成任何不良的影响 适合瓜果 蔬菜的集散作业 铁山工业园建立于 1998 年 园区内现有各类企业近 200 家 职 工总数约为 8000 人 但迄今为止 园区内还没有较完整的商业服务 配套设施 无法满足各企业职工及客户的 吃 住 玩 等基本娱 乐要求 这个问题是制约铁山工业园快速发展的重要因素 青岛东 明农副产品交易市场的建设并投入使用可以很好的解决这一问题 该项目将充分利用现有资源 增大房屋使用率 提供约 7800 平方米 的商业用房用于各类餐饮食宿及娱乐场所使用 既丰富广大企业职 工业余生活 同时也能够增大招商引资力度 使铁山工业园在园区 形象提升上可以实现质的飞跃 9 其次 火车站的建设为铁山街道办事处的货物流通服务业发展 提供了良好的机遇 同时也为青岛东明农副产品交易市场提供了强 有力的交通支持 加大了胶南市与其他地区的各项贸易往来 使新 鲜的瓜果 蔬菜及时往来于各个地区 为铁山街道办事处实现全面 经济发展提供了载体 平台 另一方面 根据胶南市委市政府的要求 铁山街道办事处的各 项村居改造项目也正在抓紧进行当中 目前 已进入前期紧张筹备 阶段 青岛东明农副产品交易市场的建设能够为完善区域商业服务 功能配套设施 整体提升丙村及周边村居土地价值 为村居改造项 目的尽快落实实施打下坚实的基础 2 2 2 从区域规划 行业发展规划 城市规划 产业政策和技术政 策层次分析项目建设必要性 胶南市 十一五 服务业发展规划要求优化提升商贸流通业 积极推行现代流通方式 大力调整商贸流通业的布局和业态结构 全面扩大对外开放 深入推进内外贸融合 形成深购远销 高效畅 通的批发经营网络和布局合理 业态先进的零售商业格局 完善我 市现代商贸流通体系 推进传统商贸业向现代商贸业转型 到 2010 年 全市社会消费品零售额预计实现 128 亿元 年均增长 14 在具体操作上规划要求 一是重点提升优化以丙村为轴线的中 心商圈 规划建设铁山镇轴线的西部商圈 将铁山镇建设成为综合 性 高档次 多业态 多功能的市级农副产品流通中心 二是提高 商贸流通业的组织化程度 增强商贸企业的核心竞争力 吸引青岛 10 市内外知名批发 零售和贸易企业来我市开设瓜果 蔬菜直营连锁 三是推广新型流通方式和管理技术 提高流通业现代化水平 建立 以市场机制为基础 以现代流通为主的开放 高效 畅通 统一的 商品流通体系 运用现代新型业态和技术进步 改造提升传统商贸 流通业 积极发展连锁经营 物流配送 电子商务等现代营销方式 构建大中小结合 内外贸一体的现代流通体系 抓住国家商务部在 我市实施 万村千乡市场工程 试点的机遇 努力争取相关优惠政 策和资金支持 进一步完善我市农村流通服务网络 按照便民利民 原则 进一步完善商贸入住业户商业用房规划布局 健全城乡商贸 服务体系 完善城市综合服务功能 积极抓好各类有形商品市场建 设 加快推进市级 社区 农村三级商业网络的建立 形成以大型 购物中心为骨干 以超市 专卖店 便民店 仓储式商场为特色的 多元化 多层次的销售网络 四是大力培育各类新兴市场 适应农 副产品购销市场化改革 积极培育农产品流通服务组织 构建农副 产品流通体系和各类农业社会化服务体系 重点建设辐射面广 带 动作用强的大型农副产品批发市场 同时 采取 公司 农户 公司 基地 等方式 提高农产品流通的组织化程度 适应人民 生活水平提高和市场发展的要求 建立适合不同层次消费需求 购 买方便 遍布城乡 结构布局合理的零售网络 青岛东明农副产品交易市场项目的建设有利于加快第三产业发 展 实现产业结构调整 振兴国民经济 促进第一 二产业的协调 发展 缓解社会就业压力 保持社会稳定 胶南市铁山镇本身就是 11 著名的畜牧业养殖基地 东明农副产品交易市场的建设 使铁山镇 的畜牧业及农副产品更好的面向广大市场 对提高本区域经济产值 及人民生活水平都具有重要意义 从而促进第一 二产业的发展 增加许多的就业机会 因此该项目的建设是促进第三产业发展 实 现产业结构调整的需要 随着我市经济发展水平的不断增长 城区居民在追求物质生活 日益丰富的同时 也在不断追求精神生活的质量 同样 随着食品 安全的重要性越来越被人们所认知 建设一个规模大 交易规范的 农副产品交易市场就是有效的手段之一 一 经济发展的需要 青岛东明市场经营服务有限公司所在铁山街道办事处位于城市 规划区西部 同三线胶南段出口 泰山路都位于境内 依据此 青 岛东明农副产品交易市场将成为潍坊等地蔬菜输往半岛地区的重要 连接点 近年来 随着青岛 环湾保护 拥湾发展 挺进西海岸等 发展战略提出 胶南市委 市政府加快 以港兴市 和在科学发展 观指导下推进富强文明和谐的新胶南建设步伐的加快 临港经济开 发区等八大产业平台快速发展 青岛西海岸人流 物流 资金流 信息流等急剧 升温 在我处设立以蔬菜批发为主的市场将会更好 的服务区域经济发展 青岛东明农副产品交易市场设立后 可容纳 业户近 1500 户 解决近 5000 人就业 带动周边运输业 餐饮业 旅游业等相关产业发展 成为繁荣城乡经济 改善城乡居民生活购 物条件 加快新农村建设和城市发展步伐的极好载体 基于以上有 12 利条件 在我处设立市场具有水分有力的地理条件和极大的辐射带 动作用 二 城市环境发展的需要 目前 我市集贸市场的卫生环境还需进一步提高 以适应我市 良好的市容市貌 而目前我市大型超市所设置的蔬菜市场 肉类市 场等农副产品市场无疑提供了良好的发展模式 而建立专业的规模 化的市场是今后农贸市场发展的必由之路 三 整治规范市场的需要 我市的农副产品市场比较分散 没有想成一个完整的销售网络 体系 这不仅给市场管理带来了困难 也给消费者购买带来了不便 为使我市的政府管理更加规范方便 建立农副产品超市将成为整治 规范市场的一种自觉行为 同时 目前我市各类集贸市场不具备食品安全检测 检疫措施 这就对于人民群众的身体健康带来隐患 青岛东明农副产品交易市 场针对食品安全检疫 检测加大投资力度 从商品进入项目区到商 品离开项目区实施全程监控检测 对于有毒 有害食品 一经发现 做及时处理 确保人民群众能够吃上放心菜 青岛东明农副产品交易市场项目预建设成为大型的农副产品集 散基地 规范现有经营散户 改变以往 散 乱 局面 杜绝占道 经营现象 提升铁山镇乃至整个胶南市的城市风貌 四 社会发展稳定的需要 丙村作为胶南市重点发展乡村 群众大多以耕种为生计 近年 13 由于当地失地情况严重 村民面临无地可种的尴尬境地 没有固定 的经济来源 严重影响了村民们日常生活问题 青岛东明农副产品交易市场项目的建设 主要以解决丙村村民 生活 生计为目的 同时推进乡村经济建设 适应胶南市的整体规 划发展要求 2 32 3 项目建设可行性项目建设可行性 胶南市区现有固定人口 20 万 各地流动人口 20 万 根据青岛 市目前 港 铁 隧 桥 各项目的实施进程 胶南市人口预计还 会大幅度增加 这样就对人民群众的生活环境及生活质量提出更高 的要求 青岛东明农副产品交易市场项目的建设对于提高人民群众 的生活质量起到基础性作用 有助于提升城市形象 青岛东明农副产品交易市场项目是 2009 年胶南市委市政府督导 推进项目 是我市重点民生工程 2009 年 6 月 19 日 胶南市委市政府主要领导组织全市对丙村 进行了观摩考察 对于考察结果给予了高度赞扬及肯定 指示该项 目尽快落实实施 丙村位于胶南市的城乡结合部 具有良好的基础配套设施 拥 有便利的地理位置及交通条件 非常适合大型农副产品交易市场的 建设 充足的用地能够确保大量的人流 车流的聚集 该项目建成后 首先考虑以安排丙村失业村民就业为主 并实 施一定相关优惠政策鼓励村民 目前 丙村所有村民都强烈期盼该 项目的落实实施 14 综上所述 青岛东明农副产品交易市场的建设符合当前阶段城 市发展的要求 所创造的社会效益和经济效益是巨大的 15 第三章第三章 市场分析和拟建规模市场分析和拟建规模 3 13 1 市场市场分析分析 农贸市场是市场体系的基础 农副产品交换的场所 培育和建 设 农贸市场是完善农村服务体系 促进地方区域经济发展和增加农民 群众收入的重要渠道 对于促进商品交换 加快物资流转具有重要 作用 经胶南市铁山街道办事处丙村村民委员会领导研究 决定对 丙村原较为散乱的集贸市场进行整顿 重建 所以提出该项目可行 性研究报告 我市由于长期以来缺乏对于现有交易市场的系统管理 一方面 形 成了 以路为市 以地摆摊 占道经营 的弊端 另一方面是使街 道脏乱拥挤 交通堵塞 严重危及着广大交易者和当地人民群众的 生命及财产安全 从而严重制约的该地区的社会文明进步和经济发 展 因而根据胶南市铁山街道办事处的有关安排 为进一步加快我 市农村市场建设 为农民群众提供一个良好的交易环境 同时解除 以路为市带来的交通安全隐患 在丙村建设一个规模适当 结构合 理 功能齐备 管理规范 融经济 社会 生态效益为一体的商品 集贸市场显得非常必要 丙村位于胶南市西北部 地理位置十分优越 东接青岛经济技 术 开发区 西邻日照市和诸城市 交通四通八达 204 国道和省道泰 16 山路在城区交会 同三 青新 疏港高速和青岛滨海大道贯穿整个 胶南 距中国北方第一大港口青岛前湾港 23 公里 距青岛国际空港 60 公里 青岛跨海大桥和海底隧道建成通车后 至青岛市中心 30 分钟的车程 距上海 北京也仅有 6 7 小时的车程 青岛东明农副产品交易市场就位于胶南市城乡结合部的丙村 完善的基础设施 便利的交通条件 将形成以城区 小城镇 交通 枢纽和商品集散中心为重点的突出特色 做到与产业优势 资源优 势 区位优势相结合 城市和农村市场相结合 统筹规划 在优化 结构的基础上 逐步形成多种形式的 不同层次的市场体系和开放 式的市场格局 满足不同需求层次的要求 从而吸引更多的投资者 到此落户经营 另外 在市场开始建设后 可通过各种宣传手段 向社会招商 为生产者提供营销窗口 扩大市场的知名度 提升我市整体形象 同时 带动农副产品 海产品及小商品等行业的全面发展 使人均 收入及财政税收均得以提高 获得了社会效益及经济效益的双丰收 同时 铁山街道办事处丙村位于寿光 五莲等大型蔬菜生产基 地与青岛经济技术开发区 积米崖 黄岛等瓜果 蔬菜需求量较大 的地区的中心地带 地处瓜果 蔬菜生产基地与需求量较大地区的 必经之路 丙村的交通条件和地理位置得天独厚 而且 丙村作为 胶南市的城乡结合部 适合车流 人流的聚集 对于城市交通不会 造成任何不良的影响 适合瓜果 蔬菜的集散作业 17 铁山街道办事处自身也是生产果品 茶叶生产基地 青岛东明 农副产品交易市场的建立会为铁山街道办事处 乃至整个胶南提供 交易平台 大力推销我市的特色产品 综合以上分析 青岛东明农副产品交易市场项目具有良好的市 场发展前景 3 23 2 建设规模建设规模 根据规划 该项目建设规模如下 青岛东明农副产品交易市场项目规划总用地 88 53 亩 约合 59019 2 平方米 建筑占地面积 35350 平方米 总建筑面积 52081 平方米 其中 入住业户商业用房 39801 平方米 市场大棚 24560 平方米 建筑面积按 12280 平方米计 停车位数量为 190 个 容积 率为 0 88 建筑密度 59 9 其中 市场大棚为 1 层 内部分为瓜果批发区和蔬菜批发区 项目区南部 1 入住业户商业用房为 3 层 2 入住业户商业用房为 1 层 主要经营蔬菜批发 东部 3 入住业户商业用房主体 4 层 局部 3 层 主要经营瓜果批发 1 层为冷库 用于瓜果冷藏保鲜 西部 7 入住业户商业用房为 3 层主要经营各类茶叶批发 北部 4 5 6 入住业户商业用房均为 5 层 主要经营瓜果批发 1 层 为冷库 用于瓜果冷藏保鲜 项目区内设两个主入口 一处位于项目区的西南角 面向临港 路 另一处为项目区东南角 临海西中路 同时设两个辅助出入口 18 综合技术经济指标表 序号项目名称指标备注 1 总用地面积 平方米 59019 2m2 88 53 亩 2 总占地面积35350m2 3 总建筑面积52081m2 3 1 入住商户用房39801m2 3 2 市场大棚12280m2 4 容积率0 88 5 建筑密度59 9 19 20 第四章第四章 建设方案建设方案 4 14 1建设条件建设条件 4 1 1 场址的地理位置 项目场地位于胶南市铁山街道办事处驻地 4 1 2 场地的自然环境 社会经济条件 本区气象特征主要根据胶南气象站的资料 4 1 2 1 温度 历年年均气温 11 9 C 历年月平均最高气温 29 1 C 出现在 8 月 历年月平均最低气温 6 4 C 出现在 1 月 4 1 2 2 降水量 年平均降水量 863 6mm 年最多降水量 1281 0mm 日最多降水量 157 7mm 历年月最多降水量 209 8mm 本区降水主要集中在 6 8 月 约占全年降水量的 61 年日平 均降水量 25mm 天的天数为 10 3 天 4 1 2 3 风况 全年常风向为 NW 西北风 出现频率为 12 年平均风速 4 0m s 次常风向为 N 北风 出现频率为 10 年平均风速 4 3m s 强风向为 NW 西北风 实测最大风速为 28m s 本区年内 风向季节变化明显 4 8 月 SE 东南风 为主 9 翌年 3 月 21 NNW 北 西北风 为主 年平均大于 6 级大风的日数为 44d 天 4 1 2 4 雾 常年平均雾日 能见度 100 米 为 29 7d 天 历年最多雾 日为 57d 天 最少的仅为 19d 天 雾日年内分布不均 主要出 现在每年的 4 7 月 平均每月出现 4 6d 天 其中以 5 月为最 多 9 10 月雾日较少 平均每月出现 0 5 0 6d 天 4 1 2 5 冰雪 最大降雪厚度为 16CM 最大冻土厚度 37CM 胶南海区水域常年 不冻 4 1 2 6 地震烈度 本地区设防抗震烈度为 7 度 设计基本地震加速度为 0 05g 对 配套设施没有影响 4 1 3 场址地形地貌情况 本项目地层隶属华北地层大区 鲁东地层分区 胶南 东海 地层小区 地下所有岩层 均属区内最古老的区域变质岩系 地形 较平坦开阔 4 1 4 场址外部协作条件 4 1 4 1 场址周边概况 项目东依泰山路 北侧为宝山镇 西接诸城市 同三高速路入 口位于境内 4 1 4 2 交通运输 22 场址位于同三高速路北侧 连通泰山路 紧靠的泰山路为连接 胶南市区的主干道 胶南市作为国家最早批准的沿海开放城市之一 是青岛市的卫星城市 东与青岛经济技术开发区紧接 西与日照市 相邻 北连胶州 南临黄海 交通便利 临近青岛国际机场 胶济 铁路 济青高速公路和黄岛至青岛的轮渡码头 国家大环海高速公 路同三线 胶州湾高速公路和 204 国道经过胶南 方便的交通运输 条件为物流的发展提供了广阔的空间 4 1 4 3 场址公共配套条件 因项目所处的地理位置的特殊性 场区外部的市政管网等公共 基础设施配套齐全 能够满足项目使用的要求 因此本项目只需将 项目内部的配套设施接入市政管网即可 4 24 2 具体建设方案研究具体建设方案研究 4 2 1 项目构成 青岛东明农副产品交易市场项目规划总用地 88 53 亩 约合 59019 2 平方米 建筑占地面积 35350 平方米 总建筑面积 52081 平方米 其中 入住业户商业用房 39801 平方米 市场大棚 24560 平方米 建筑面积按 12280 平方米计 停车位数量为 190 个 容积 率为 0 88 建筑密度 59 9 其中 市场大棚为 1 层 内部分为瓜果批发区和蔬菜批发区 项目区南部 1 入住业户商业用房为 3 层 2 入住业户商业用房为 1 层 主要经营蔬菜批发 东部 3 入住业户商业用房主体 4 层 局部 3 层 主要经营瓜果批发 1 层为冷库 用于瓜果冷藏保鲜 西部 23 7 入住业户商业用房为 3 层主要经营各类茶叶批发 北部 4 5 6 入住业户商业用房均为 5 层 主要经营瓜果批发 1 层 为冷库 用于瓜果冷藏保鲜 项目区内设两个主入口 一处位于项目区的西南角 面向临港 路 另一处为项目区东南角 临海西中路 同时设两个辅助出入口 4 2 2 平面布置 1 按规划要求留退位线做为加宽人行道 2 平面设计 按照 青岛东明农副产品交易市场用地规划 方 案 进行平面的总体布置 布置中考虑市场人流进出较多 四面临 街 设 2 个主入口以及 2 个辅助出入口 集贸市场的开放式管理 极大方便了市民购物问题 同时将摊位引入室内 全面解决了道路 交通拥挤及占道经营问题 4 2 3 立向造型 1 简约明块的立面处理手法 具有时代主流气息 主体色彩 为淡黄色 2 市场入口处建筑物主立面屋顶采用一种流线飞檐形式 轻 盈充满动感 如古典宫殿 又好似招财进宝 象征大市场生意 蒸 蒸日上财源广进 4 2 4 建筑防火设计 该项目严格执行安全生产标准规范 达到安全生产要求 1 执行规范 24 建筑设计防火规范 GB 50016 2006 村镇建筑设计防火规范 GBJ 39 1990 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB 50067 1997 建筑内部装修设计防火规范 GB 50222 1995 建筑内部装修防火施工及验收规范 GB 50354 2005 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140 90 2 采取措施 本项目属服务行业 生产过程及消防要求按有关部门要求执行 建筑耐火等级为一级 公司按照 山东省消防管理办法 等有关规 定 制定严格的消防制度 确定专人负责消防和安全保卫工作 配 备灭火器 消防桶等消防设施 场区内道路满足消防车通行的要求 消防车可以形成环路 区 内交易区与交易区之间以及交易区与结算办公建筑物之间满足消防 间距的要求 集贸区内沿规划道路设室外消火栓 消火栓距建筑 5 米 距道 路 2 米 室外消防用水量为 20L S 采用市政管网直接供给 4 2 5 建筑构造 1 市场区域内砖混及框架结构耐火等级为一级 层数为 2 4 层 2 砖混结构中的墙体均为 240 粉煤灰烧结砖墙 为非燃烧体 耐火极限为 5 5 小时 满足 1 5 小时的要求 并砌至屋面板底部 3 各个区域的批发市场内做好各自范围内的防火分区 并采 25 用现浇混凝土墙做防火分隔 4 建筑物的屋顶均设置天窗 天窗面积要能够满足市场内通 风要求 4 2 6 给排水系统 4 2 6 1 给水系统 1 水源 采用城市自来水 由 DN300 主管道引入 2 水质 城市自来水符合国家饮用水标准 不再进行饮用水水质处理 3 生活冷水供水系统 本工程采用城市自来水管网直接供给 各批发区域水表设于室 外水表井内 4 生活热水供水系统 批发交易区的生活热水采用集中供应的方式进行管理 其他建 筑物采用电热水器供应 4 2 6 2 排水系统 环保处理 1 交易区外排水系统 室外排水采用雨污分流制 集中汇总后 排至城市污水检查井 2 交易区内排水系统 所有建筑排水采用雨污分流 重水排水 其中菜市场采用明沟单独排出 粪便污水排出经化粪池处理后排至 室外污水检查井 其它污水直接排到外污水检查井 屋面雨水经雨 水管排至室外污水检查井 污水排放进入胶南市政污水管网后 送 26 入胶南城市污水处理厂处理 达标后排海 总体来看目前项目 所在地的市政污水管已配套完善 故可将污水直接排入市政管 网 3 节水措施 洗脸盆配置加气龙头 以此增大水流体积 限制流出水龙头 大便器采用节水型大便器 4 2 7 电气 1 集贸市场用电由胶南市电网提供 本农贸市场总安装容量约 800 千伏安 属三类用电负荷 采用一路电源供电 选一台 10KV 变 压器可满足用电要求 2 电信电视 从城市道路引入邮电通讯和有线电视电缆 电信电缆采用 HYA 型 敷设方式为电缆穿钢管保护管地下直埋方式敷设 电视采用 SYKV 75 9 电缆穿管直埋 3 线路的敷设及各类插座的设置 1 室外电力电缆采用聚氯乙烯绝缘 聚氯乙烯护套内带铠装 铜芯电缆 敷设方式为直埋 室内导线为铜芯塑料线穿 PVC 阻燃塑 料管暗敷 每栋建筑物进户管线为 VV 5 25PVC32 每栋建筑物电话 进户管为 G80 在山墙上设楼头箱 室内电话为 RVVB2 0 5 有线电 视进户电缆为 SYV 75 9 室内分支电缆为 SYV 75 5 2 按使用功能要求设置电源插座 电视电话终端插座 防水 防溅式组合插座 27 3 计量方式为每栋建筑物设总表一块 按建筑物内功能分区 分别设置电度表 4 线路布置 整个集贸区线路全部实行管道敷设无架空线路 通信 电视 对讲 报警 宽带线路齐全 4 安防系统 全区实现闭路电视昼夜监控录像 在小区围墙四周安装周界报 警 24 小时设防 各建筑物内均设紧急报警按钮及对讲系统 一旦 发生紧急情况按此钮可通知安防管理人员并与安防管理人员进行直 接对话 4 2 8 防雷及接地 农贸市场属二级防雷建筑物 利用柱内主筋做引下线 基础内 钢筋做接地极 接地电阻 R 4 欧姆 在屋顶女儿墙等处设避雷带以 防直击雷 其冲击接地电阻不大于 20 欧姆 供电系统采用 TN S 接 地方式 并进行总等位联结 各回路均设漏电保护装置 对轻钢结构的建筑物利用建筑物本身钢结构作为避雷引下线使 用 另外安装避雷接地体 接地电阻 R 4 欧姆 4 2 9 抗震 根据中国地震强度区划 场址地区地震基本烈度为 7 度 建筑 物按地震基本烈度 7 度设防 4 2 10 建筑装饰工程 1 砖混结构外墙面采用 4cm 厚聚苯板保温层 并做丙烯酸高弹 防水涂料 轻钢结构外墙面采用彩钢压型板 28 2 批发区采用铝合金卷闸门 门窗为铝材 90 系列推拉窗 沿 街的窗不得向道路空间延伸 3 楼地面工程 所有批发交易区内地面采用为水磨地面 以方便环卫工人进行 卫生清洁 租赁摊位为白色磁砖 办公 结算等配套服务区楼地面采用 600 600 全瓷抛光地面砖 卫生间内采用 300 300 地面砖 并按设计要求做好 3mm 厚聚氨 脂防水层 防水层在进行蓄水试验合格后方能进行工程验收 室外路面采用 C25 混凝土路面 以满足集贸市场车辆运输的要 求 29 第五章第五章 资源与节能分析资源与节能分析 5 15 1 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 因本项目不属资源开发类项目 因此不需进行资源开发及综合 利用分析 5 25 2 节能分析节能分析 5 2 1 用能标准和节能规范 1 中华人民共和国节约能源法 2 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 3 青岛市公共建筑节能设计补充规定 5 2 2 能耗状况和能耗指标分析 阐述项目所在地的能源供应状况 分析拟建项目的能源消耗种 类和数量 根据项目特点选择计算各类能耗指标 与国际国内先进 水平进行对比分析 阐述是否符合能耗准入标准的要求 5 2 3 节能措施和节能效果分析 节能措施 要求设计单位提供节能方案的设计 聘任有关节能专业人员参 与到建筑方案设计的工作中 使得设计方案在满足合理的舒适度要 求前提下 通过技术手段减少能源消耗 提高能源的使用效率 满 足节能的要求 节能措施主要包括以下几个方面的内容 1 环境设计 通过对环境指标的调整 比如绿化率 硬化路面 分布及路面遮阳技术等等 减小热岛效应 降低既有建筑环境问题 30 带来的能耗 2 围护结构设计 针对现有的屋面 墙体 窗户等围护结构现 状 从保温 隔热 遮阳等方面入手研究相应的设计方案 3 采用流水线式作业方式生产 可减少物料的往返运输 减轻 工人劳动强度 提高生产效率 同时也节约了能源 节能设计需要有系统优化的思想 最佳的方案是社会成本最低 能源效率较高 又能满足需求的节能方案 所以 对新建项目进行 节能设计 针对每个项目将提出多个优化方案以进行比较 对各个 方案改造后的节能效果及其投资金额做出准确的评估 在综合考虑 的基础上选择最佳方案 31 第六章第六章 土地利用 拆迁及安置分析土地利用 拆迁及安置分析 6 16 1 土地利用分析土地利用分析 本建设项目为新建集贸市场 所用土地符合土地利用规划的要 求 属商业用地土地类别 并不占用耕地 拟建项目没有压覆矿床 和文物 不影响排洪和排涝 不影响通航 不影响军事设施安全 因此项目的土地利用合理 6 26 2 拆迁及安置分析拆迁及安置分析 因本项目是新建集贸市场 因此存在对地面原有房屋及附着物 的拆迁及安置 实质上主要问题是地上附着物的费用补偿 附着物的补偿费用标准按 胶南市人民政府关于印发收回国有 土地使用权补偿办法的通知南政发 2007 65 号 胶南市人民政 府关于贯彻实施青岛市城市房屋拆迁管理条例有关问题的通知南政 发 2006 98 号 胶南市城市房屋拆迁有关费用标准和支付办法 文件的规定执行 因需要补偿的范围主要处于集贸市场的绿化 停车场 道路位 置 此项工作可结合项目的具体情况 在本项目的主体工程建成后 进行 或同步进行 32 第七章第七章 环境及生态影响分析环境及生态影响分析 7 17 1 执行的环境质量标准及排放标准执行的环境质量标准及排放标准 1 建设项目环境保护设计规定国环字 002 号文 2 大气污染物综合排放标准 GB16297 1996 7 27 2 环境质量现状及保护目标环境质量现状及保护目标 7 2 1 环境空气质量现状 根据近 年的监测资料 综合分析胶南西部地区大气环境质量 现状 SO2 NOX TSP 浓度较低 均在国家环境空气质量 GB3095 1996 一级标准之内 大气环境质量现状良好 7 2 2 水环境质量现状 水环境质量现状从监测的结果看出 所有项目均符合 国家海 水水质标准 GB3097 1997 的一类与二类标准 表明海区水质良 好 7 37 3 主要污染源治理规划主要污染源治理规划 因本建设项目属第三产业新建项目 存在生活垃圾污染问题 因此需专门设立垃圾站收集集贸区垃圾 配备垃圾车及清扫人员 及时把生活垃圾运送到城市垃圾处理场 7 47 4 环境影响评价环境影响评价 本研究报告提出的各项污染物处理措施 满足国家及当地有 关污染物排放标准的要求 33 第八章第八章 防震设计防震设计 8 18 1 执行规范执行规范 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 构筑物抗震设计规范 GB50191 93 8 28 2 抗震设防烈度抗震设防烈度 胶南市抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震加速度值为 0 05g 8 38 3 基本抗震措施基本抗震措施 8 3 1 结构设计抗震设计要符合 建筑抗震设计规范 构筑物抗 震设计规范 相关要求 8 3 2 建筑非结构构件的抗震措施 1 建筑结构中 设置连接幕墙 围护墙 隔墙 女儿墙 雨蓬 商标 广告牌 顶篷支架 大型储物架等建筑非结构件的预埋件 锚固件的部位 应采取加强措施 以承受建筑非结构构件传给主体 结构的地震作用 2 非承重墙体的材料 选型和布置 应根据烈度 房屋高度 建筑体型 结构层间变形 墙体自身抗侧力性能的利用等因素 经 综合分析后确定 3 刚性非承重墙体的布置 应避免使结构形成刚度和强度分布 上的突变 4 墙体与主体结构应有可靠的拉结 应能适应主体结构不同方 向的层间位移 5 外墙板的连接件应具有足够的延性和适当的转动能力 宜满 34 足在设防烈度下主体结构层间变形的要求 6 砌体墙应采取措施减少对主体结构的不利影响 并应设置拉 结筋 水平系梁 构造柱等与主体结构可靠拦结 A 多层砌体结构中 后砌的非承重隔墙应沿墙高每隔 500mm 配 置 2 6 拉结钢筋与承重墙或柱拉结 每边伸入墙内不应少于 500mm B 钢筋混凝土结构中的砌体填充墙 宜与柱脱开或采用柔性连 接 C 墙梁宜采用现浇 当采用预制墙梁时 梁底应与砖墙顶面牢 固拉结并应与柱锚拉 D 砌体女儿墙在人流出入口应与主体结构锚固 防震缝处应留 有足够的宽度 缝两侧的自由端应予以加强 7 各类顶棚的构件与楼板的连接件 应能承受顶棚 悬挂重物 和有关机电设施的自重和地震附加作用 其锚固的承载力应大于连 接件的承载力 8 悬挑雨篷或一端由柱支承的雨篷 应与主体结构可靠连接 9 玻璃幕墙 预制墙板 附属于楼屋面的悬臂构件和大型储物 架的抗震构造 应符合相关专门标准的规定 8 48 4 附属机电设备支架的基本抗震措施附属机电设备支架的基本抗震措施 8 4 1 附属于建筑的照明和应急电源系统 烟火监测和消防系统 采暖和空气调节系统 通信系统 公用天线等与建筑结构的连接构 件和部件的抗震措施 应根据设防烈度 建筑使用功能 房屋高度 结构类型和变形牲 附属设备所处的位置和运转要求等 并按相关 35 专门标准的要求经综合分析后确定 下列附属机电设备的支架可无抗震设防要求 A 重力不超过 1 8kN 的设备 B 内径小于 25mm 的煤气管道和内径小于 60mm 的电气配管 C 矩形截面面积小于 0 38 和圆形直径小于 0 70m 的风管 D 吊杆计算长度不超过 300mm 的吊杆悬挂管道 8 4 2 建筑附属设备不应设置在可能导致其使用功能发生障碍等二 次灾害的部位 对于有隔振装置的设备 应注意其强烈振动对连接 件的影响 并防止设备和建筑结构发生谐振现象 建筑附属机电设备的支架应具有足够的刚度和承载力 其与建 筑结构应有可靠的连接和锚固 应使设备在遭遇设防烈度地震影响 后能迅速恢复运转 8 4 3 管道 电缆 通风管和设备的洞口设置 应减少对主要承重 结构构件的削弱 洞口边缘应有补强措施 管道和设备与建筑结构的连接 应能允许二者间有一定的相对 变位 8 4 4 建筑附属机电设备的基座或连接件应能将设备承受的地震作 用全部传递到建筑结构上 建筑结构中 用以固定建筑附属机电设 备预埋件 锚固件的部位 应采取加强措施 以承受附属机电设备 传给主体结构的地震作用 8 4 5 在设防烈度地震下需要连续工作的附属设备 宜设置在建筑 结构地震反应较小的部位 相关部位的结构构件应采取相应的加强 措施 36 第九章第九章 消防及消防给水消防及消防给水 9 19 1 消防消防 9 1 1 设计依据 9 1 1 1 建筑设计防火规范 GBJ16 87 1997 修订版 9 1 1 2 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 9 1 1 3 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140 90 9 1 2 建筑 9 1 2 1 建筑物结构类别为砖混结构 主体构件为现浇钢筋混凝土 柱 楼板 屋面板 楼梯 建筑物耐火等级为二级 9 1 2 2 建筑平面中设置两处入口 小区东侧为主入口 西侧为次 入口 其距离和宽度均满足防火规范要求 9 1 2 3 变配电房采用防火墙隔离 9 1 2 4 装修材料均为阻燃材料 9 1 3 电气消防 9 1 3 1 住宅楼房内供电线路采用多级自动开关保护 在用电设备 或线路出现过负荷及短路时 可及时可靠切断电源 线路均采用穿 钢管保护敷设方式 防止火灾 安全可靠 9 1 3 2 配电箱 柜 外壳 各建筑物内所有正常带电设备外壳均 可靠接地 9 1 3 3 各建筑物根据其防雷等级 按照防雷设计规范采取相应的 防雷措施 37 9 1 3 4 消防用电设备应采用单独的供电回路 当发生火灾切断生 活用电时 应仍能保证消防用电 其配电设备应有明显标志 9 1 3 5 在建筑各单元内设置火灾自动报警系统 火灾自动报警系 统采用 TA1000 系统并配备应急电源 9 1 3 6 各层楼均设置感烟器及感温器 在烟雾达到一定浓度时或 室温达到一定高度时 立即发出报警信号 以便及时采取措施 避 免可能发生的危险 9 29 2 消防给水消防给水 本项目的消防给水一般与生产 生