以买卖合同作为借款担保的法律效力

以买卖合同作为借款担保以买卖合同作为借款担保 的行为的行为 效力效力 20142014 年第年第 1212 期的期的 最高人民法院公报最高人民法院公报 登载了登载了 朱俊芳与山西嘉和泰房朱俊芳与山西嘉和泰房 地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 20112011 民提字第 民提字第 344344 号判号判 决 有分析认为 该案通过决 有分析认为 该案通过 以房抵债以房抵债 协议的特殊约定 规避物权法协议的特殊约定 规避物权法 对对 流押流押 的禁止 得到了最高法的认可 但是 针对几乎完全相同的的禁止 得到了最高法的认可 但是 针对几乎完全相同的 案情和法律关系 最高法机关刊案情和法律关系 最高法机关刊 人民司法人民司法 2014 2014 年第年第 1616 期引用的期引用的 广广 西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案 20132013 民提字第 民提字第 135135 号判决却做出了截然相反的结论 号判决却做出了截然相反的结论 两份不同结论的判决引起的争论点是 以买卖合同作为借贷合同的担保 两份不同结论的判决引起的争论点是 以买卖合同作为借贷合同的担保 是否违法了法律 法规的禁止性规定 具体规定指是否违法了法律 法规的禁止性规定 具体规定指 物权法物权法 第第 186186 条条 禁止流押禁止流押 条款 抵押权人在债务履行期届满前 不得与抵押人约定条款 抵押权人在债务履行期届满前 不得与抵押人约定 债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有 债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有 禁止流押 质 旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益 造成禁止流押 质 旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益 造成 对抵押人实质上的不公平 对抵押人实质上的不公平 在 在 20132013 民提字第 民提字第 135135 号案交易模式下 债权人通过房地产买卖合同号案交易模式下 债权人通过房地产买卖合同 在债务到期之前就固定了担保物的价值 且由于预售登记的存在 债务在债务到期之前就固定了担保物的价值 且由于预售登记的存在 债务 人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值 房地产买卖合同事人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值 房地产买卖合同事 实上达到了实上达到了 流押 质 流押 质 契约的效果 有违强制性规定 契约的效果 有违强制性规定 在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下 将买卖合同的债权作为在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下 将买卖合同的债权作为 借款债权的担保 属于非典型担保 其担保物实际上是买卖合同标的物借款债权的担保 属于非典型担保 其担保物实际上是买卖合同标的物 的物权 物权法的物权 物权法 禁止流押 质 禁止流押 质 的原则自然应一并适用于这种非典的原则自然应一并适用于这种非典 型的物的担保 型的物的担保 根据根据 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 第第 2424 条规定 条规定 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保 借款到期后借款人不当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保 借款到期后借款人不 能还款 出借人请求履行买卖合同的 人民法院应当按照民间借贷法律能还款 出借人请求履行买卖合同的 人民法院应当按照民间借贷法律 关系审理 并向当事人释明变更诉讼请求 当事人拒绝变更的 人民法关系审理 并向当事人释明变更诉讼请求 当事人拒绝变更的 人民法 院裁定驳回起诉 院裁定驳回起诉 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后 借款人不履行生效判决按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后 借款人不履行生效判决 确定的金钱债务 出借人可以申请拍卖买卖合同标的物 以偿还债务 确定的金钱债务 出借人可以申请拍卖买卖合同标的物 以偿还债务 就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额 借款人或者出借人有就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额 借款人或者出借人有 权主张返还或补偿 权主张返还或补偿 根据该条第一款可知 在案件审理过程中 人民法院应当按照民间借贷根据该条第一款可知 在案件审理过程中 人民法院应当按照民间借贷 法律关系审理房屋买卖合同纠纷 并向当事人释明变更诉求 也就是说 法律关系审理房屋买卖合同纠纷 并向当事人释明变更诉求 也就是说 在案件审理过程中 对房屋买卖合同的效力不予认可 在案件审理过程中 对房屋买卖合同的效力不予认可 根据该条第二款可知 在案件作出判决后 借款人不履行生效判决确定根据该条第二款可知 在案件作出判决后 借款人不履行生效判决确定 的债务 出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物 也就是说 关于买卖的债务 出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物 也就是说 关于买卖 合同中涉及到的标的物 需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿 合同中涉及到的标的物 需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保法当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保法 律效力如何 律效力如何 民间借贷司法实践中 出现了一些新的担保形式 有的债权人为民间借贷司法实践中 出现了一些新的担保形式 有的债权人为 了避免债务人到期无力偿还借款 同时为了增加自己债权实现的了避免债务人到期无力偿还借款 同时为了增加自己债权实现的 可能性 在与借款人签订借款合同的同时 同时又会与借款人签可能性 在与借款人签订借款合同的同时 同时又会与借款人签 订买卖合同 实践中以房屋买卖合同居多 约定当债务人不能偿订买卖合同 实践中以房屋买卖合同居多 约定当债务人不能偿 还债务时 则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务 还债务时 则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务 在这种情在这种情 况下 买卖合同实际是为借款设定的担保 在国外立法中 这种况下 买卖合同实际是为借款设定的担保 在国外立法中 这种 担保方式又被称呼为担保方式又被称呼为让与担保让与担保 此类案件中如何认定合同的性质和效力 如何加以处理 关系到此类案件中如何认定合同的性质和效力 如何加以处理 关系到 人民法院裁判的统一 关系到当事人切身利益的维护 同时 正人民法院裁判的统一 关系到当事人切身利益的维护 同时 正 确处理此类案件 对于防范虚假诉讼 健全担保规范 促进经济确处理此类案件 对于防范虚假诉讼 健全担保规范 促进经济 健康发展都具有重要意义 健康发展都具有重要意义 根据根据 新借贷规定新借贷规定 第二十四条规定第二十四条规定 当事人以签订买卖合同作 当事人以签订买卖合同作 为民间借贷合同的担保 借款到期后借款人不能还款 出借人请为民间借贷合同的担保 借款到期后借款人不能还款 出借人请 求履行买卖合同的 人民法院应当按照民间借贷法律关系审理 求履行买卖合同的 人民法院应当按照民间借贷法律关系审理 并向当事人释明变更诉讼请求 当事人拒绝变更的 人民法院裁并向当事人释明变更诉讼请求 当事人拒绝变更的 人民法院裁 定驳回起诉 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后 借定驳回起诉 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后 借 款人不履行生效判决确定的金钱债务 出借人可以申请拍卖买卖款人不履行生效判决确定的金钱债务 出借人可以申请拍卖买卖 合同标的物 以偿还债务 就拍卖所得的价款与应偿还借款本息合同标的物 以偿还债务 就拍卖所得的价款与应偿还借款本息 之间的差额 借款人或者出借人有权主张返还或补偿 之间的差额 借款人或者出借人有权主张返还或补偿 根据上述规定 根据上述规定 在这种情况下 不会按照房屋买卖合同来审理 在这种情况下 不会按照房屋买卖合同来审理 而是会认定为是民间借贷法律关系 对于相应买卖合同的标的物 而是会认定为是民间借贷法律关系 对于相应买卖合同的标的物 也需要通过拍卖的方式来实现债权 也需要通过拍卖的方式来实现债权 对于本条所反映的精神 在之前司法实践中就已经有所体现 在对于本条所反映的精神 在之前司法实践中就已经有所体现 在 最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合 同纠纷再审案中 法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得同纠纷再审案中 法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得 340340 万元的万元的 真实意思是融资还债 其与杨伟鹏签订真实意思是融资还债 其与杨伟鹏签订 商品房买卖合同商品房买卖合同 的目的目 的 则是为了担保债务的履行 鉴于双方未办理抵押登记 其约的 则是为了担保债务的履行 鉴于双方未办理抵押登记 其约 定也不符合定也不符合 中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法 规定的担保方式 故双方规定的担保方式 故双方 签订签订 商品房买卖合同商品房买卖合同 并办理商品房备案登记的行为应认定为并办理商品房备案登记的行为应认定为 非典型的担保方式 非典型的担保方式 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法 第一百八十六条第一百八十六条 规定 抵押权人在债务履行期限届满前 不得与抵押人约定债务规定 抵押权人在债务履行期限届满前 不得与抵押人约定债务 人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有 该规定主要是基于人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有 该规定主要是基于 平衡双方当事人利益的考虑 防止居于优势地位的债权人牟取不平衡双方当事人利益的考虑 防止居于优势地位的债权人牟取不 当暴利 损害债务人特别是其他债权人的利益 尽管本案中双方当暴利 损害债务人特别是其他债权人的利益 尽管本案中双方 当事人签订当事人签订 商品房买卖合同商品房买卖合同 并办理商品房备案登记的行为并并办理商品房备案登记的行为并 不导致抵押权的成立 但足以在双方当事人之间成立一种非典型不导致抵押权的成立 但足以在双方当事人之间成立一种非典型 的担保关系 既然属于担保 就应遵循物权法有关禁止流质的原的担保关系 既然属于担保 就应遵循物权法有关禁止流质的原 则 也就是说在债权人实现担保债权时 对设定的担保财产 应则 也就是说在债权人实现担保债权时 对设定的担保财产 应 当以拍卖或者变卖的方式受偿 当以拍卖或者变卖的方式受偿 20132013 年年 江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议 纪要纪要 第三条第第三条第 三三 项也规定 当事人之间以借贷为目的签订房项也规定 当事人之间以借贷为目的签订房 屋买卖合同作为担保的 人民法院应当认定双方名为房屋