论当前房价上涨的成因与对策

论文摘要论文摘要 改革开放以来 我国房地产业得到迅速发展 近年来房地产价格持续稳定上涨 已远远超过 一般人所能承受的经济能力 过高的房价有可能超出经济系统的承受能力 从而最终影响经济的稳定 为 此基于对我国房价上涨的成因分析 并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议 论文关键词论文关键词 高房价 成因 对策 改革开放以来 我国房地产业得到迅速发展 住房作为市民赖以生存的安居场所 住房价格又是房地 产的一条生命线 贯穿于住房的销售与使用当中 因此越来越被人们所关注 近年来房地产价格持续稳定上涨 已远远超过一般人所能承受的经济能力 特别是一些弱势群体即低 收入的困难家庭需要住房 但因房价之高而无力购买 有部分人能拥有几套房产 而有部分急需住房有些 却是超前的需求 过高的房价有可能超出经济系统的承受能力 从而最终影响经济的稳定 导致房价上涨的因素很复杂 如果结合到我国房地产市场的实际 则房价上升主要原因有经济持续高 速增长 住房需求旺盛 资本和劳动力向中心城市流动 土地资源约束且价格上升 资金可获得性高且成 本低 供不应求 虽然市场透明度不高可能导致误判 下的投机炒作行为等 一 住房价格上涨的成因分析 近几年来 在我国经济持续快速增长的同时 房地产业也得到了迅猛的发展 为广大市民提供了舒适 的住所 但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼 在市场经济条件下 一种商品的价格是由市场上 的供需关系所决定的 但在房地产领域 支撑房价持续上涨的因素很复杂 不仅仅是由房子的供需关系所 影响 还有其他的因素 通过对房地产业的分析 结合我国房地产市场的实际 导致我国房地产业住房价 格上涨的原因主要有以下几个方面 一 总体需求呈旺盛趋势 近年来 随着社会经济的发展 人民生活水平的不断提高 对居住的要求和需求也日益提高 在我国 的很多城市 都出现了住房供不应求的现象 导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关 系紧张 而影响住房总体需求快速增长的因素有很多 概括起来主要包括正常住房需求 超前住房需求 被动住房需求和投机型住房需求 都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高 共同推动了房价的上 涨 而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的 1 所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长 现有各城镇居民可支配收入的增加 从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快 大量农村人口进入城镇所产生的对住房 的合理需求 特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲 消费型住房需求增长 直接拉动房价的上涨 2 超前住房需求 这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求 从微观经济学上说 一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量 根据 定义来分析房地产业的住房需求 住房需求是指在现行的住房价格水平下 购房者既有购买欲望又有购买 能力来购买房子的有效需求 如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力 就不能算作有效需求 而是一种超前需求 但在现时生活中 这种有效需求是无法完全得到满足的 因为大部分购房者是没有实 际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求 2005 年 我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收 入的比重高达 24 07 这超出了部分人的经济承受能力 产生了大量所谓的 房奴 今年以上海为例 根据中国人民银行 9 日发布的 7 月份上海市货币运行情况 数据表明 上海中资商业银行个人住房贷款大 幅增加 58 7 亿元 比上月多增 13 2 亿元 相当于第二季度的全部增量 月末政策性个人住房公积金贷款 余额首次突破 500 亿元 高达 501 6 亿元 当月新增住房公积金贷款 39 2 亿元 为上半年月均增量的 5 倍 多 创三年来单月增量新高 此外 在急剧增加的外资银行贷款中 也有 23 9 亿元投向了房地产业 可 见 上海房地产业总体需求旺盛 但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的 并不是有效需求 从购房者的经济承受能力来看 这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力 我们不难看出 住 房需求是缺乏弹性的 因为住房价格上涨 并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛 致使房地 产开发商的销售收入不断增加 并且利润丰厚 使得房地产市场的供需关系紧张 供不应求 当然这类需 求也包含了一部分的正常住房需求 被动住房需求和投机型住房需求 3 被动住房需求 是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求 近几年 一些地方片面强调经营城 市 盲目大规模拆建 引起大量的被动住房需求 根据有关统计资料推算 每年因房屋拆迁导致的住房需 求在 3 亿平方米左右 而这几年每年新增商品房面积仅约为 5 5 亿平方米 住房缺口由此被撕开 虽然通 过对城镇居民旧房屋进行拆迁 可增加土地的供给量 解决城市土地供给不足的问题 但这增加的拆迁成 本 最终还是会转移到消费者的身上 从而抬高了房价 4 投机型住房需求 是指由于投机炒作而形成的需求 住房本身具有消费品和投资品的双重属性 购买住房除了正常消费之外 还可用来投资 便出现了专门 炒房 的人群 人为地拉动住房需求 造成房 价暴涨 使房地产背离了市场的价值规律 然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有 一方面 人民币面临较大的升值压力 大量外资涌入房地产业做短线操作 引发了涉外投机需求 另一方面 民众 的可支配收入增加 虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距 但大部分舆论还是看好房地产 有的 学者认为中国的房地产价格还会持续上涨 8 10 年 预期末来房地产还有很大的升值空间 人们的投资动 力主要来源于投资回报与资金成本的比较 近几年来 中国企业的总投资回报率一路上升 资金成本或者 说贷款利率虽有小幅上调 但速度远远赶不上企业的投资回报率 再者 目前我国的贸易顺差和外汇储备 较大 货币流通速度较快 其结果是要么会拉动物价上涨 要么会推高资产价格 但在储蓄率较高的情况 下物价很难被持续推高 所以人们便会选择购买房子作为投资 不仅可以获得租金收入 又可以等待房子 的升值 从而形成了一种投机性住房需求 直接推动房价上涨 可见 以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力 影响了房地产总体需求水平的提高 二 人口的高速增长 资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长 居民收入的阶段性积累 使住房需求集中释放 导致房价持续上涨 近年来 我国大中城市 尤其是东南沿海城市 外来人口的大量涌入 在促进了沿海城市的经济增长 房地产市场 的快速发展的同时 也给这些城市带来了较大的住房压力 基于我国 人多地少 人多房少的 基本国情 从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨 我国在快速城市化和全球化的过程中 为寻求更好的发展 机会和更高的生活质量 资本和劳动力向中心城市流动 这就形成了美国经济学家定义的 超级明星城市 在这些城市中 房地产市场不再仅仅是本地人的市场 城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度 不断提高 但资本和劳动力仍然争相流向这些城市 原因很简单 资本和劳动力流动时 其追求的不是房 价高低 而是城市质量 发展潜力和发展机会 资本和劳动力向中心城市流动 是导致这些城市房价上涨 的重要原因 三 住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明 商品住房投资 供应结构还不够合理 经济适用房的比重不断下降 住 房空置不断增加 成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一 随着商品住房供应量的增加 由于不少地 方政府执行住房供应保障政策不力 部分开发商热衷于大户型 高档房的建设 使得经济适用房的竣工面 积所占比重下降 1998 2006 年 商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显 别墅 高档公寓空置面积比重逐年增加 从而影响了商品住房的供应结构 为了进一步改善我国的住房供应结构 2007 年 8 月 13 日上午 国务院办公厅在中国政府网发布了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见 简称 意见 明确表示 加快建立健全以廉租住房制度为重点 多渠道解决城市低收 入家庭住房困难的政策体系 在 意见 的基础上 各部委正在联动制定配套政策 并且将通过 两步走 进行房地产调控 意见 的出台 将使中国住房保障机制进入到一个 廉租房 的新时代 对我国住房供 应结构的不合理将得到进一步的改善 解决城市低收入困难家庭的住房问题 有助于人们实现 居者有其 屋 的目标 四 资金可获得性高且成本低 这些年来 我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发 不管是从建筑商的流动资金还是 从消费者的资金来源来看 这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款 所占比例差不多达到全部房 地产资金的 80 左右 我国自从 1998 年以来连续八次降息 使名义利率达到了历史上的最低位 一方面 对房地产业来说 过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升 致使他们产生了一种对房 地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期 从而助长了开发商们盲目的投资 另一方面对购房 者来说 住房投资和住房消费都属于人们的经济决策 一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作 机会成本的考虑 会衡量一笔资金的利用率 也就是如何利用该笔资金才是最合理的 如果投资者用自有 资金购买房子作为投资 在不考虑税金和其他费用的情况下 所获得的投资年收益率只要高于银行存款利 率或购买债券的利率 那么该项投资就是合算的 否则就不合算 如果投资者是从银行或其他地方借来的 资金 只要所获得的投资年收益率高于融资成本即贷款利率 那么这一投资仍然是合算的 否则就不合算 可见 在利率过低的情况下 购买住房不仅适用于房产投资 也适用于住房消费 银行贷款利率越低 住 房资金成本就越低 购房者 投资或消费 的购房成本也越低 从而提高房地产市场的需求 逐步拉动房价 上升 中央银行从去年起连续提高存贷利率和存款准备金率 收紧银根 按道理说会对房地产业产生影响 利率上升后 一方面 房地产开发商的资金成本上升 促使房价上升 购买者 投机者 的购房成本也就 越高 从而抑制房产需求 另一方面 购买人按揭贷款利率的上升 就意味着购房者每月偿付的房息增加 将会影响其他消费和生活质量 更是直接抑制购房的需求 但是央行这两年多次加息后 房价还是稳中上 升 这是为什么呢 一方面 外资大量涌入房地产业 近几年来 央行推出的加息等系列调控措施 收紧 了房地产业的资金链 在某种程度上对抑制房地产投资过热是有积极作用的 但是 外资的大量涌入化解 了加息等调控措施所产生的效果 使得我国的金融调控作用失灵 另一方面 虽然央行几次上调存贷利率 加大了购房者的还贷压力 但房产增值保值的上涨空间也很大 而且按照目前的趋势 房产价格增幅大于 利率增幅的可能性大一些 但大部份购买者因央行的历次加息已彻底地成为了房奴 因宏观经济政策的时 滞性 随着加息力度的加大 将会大大抑制了投机者的购房欲望 从而逐步抑制房地产的需求 我国居民 购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款的 我国住房按揭市场的潜在风险是政府不容忽视的 美国次 级债券危机打破了国内房地产市场中认为 住房按揭贷款是优质资产 的神话 中国的住房按揭贷款风险可 能比美国次级债券风险还要高 如果央行一旦大幅度提息 房地产市场需求就会立刻做出强烈的反应 一 旦房地产市场价格出现逆转而又无人接盘 就会使银行潜在的巨大风险变成现实的风险 到时贷款无法收 回 形成巨额的不良资产 金融体系将要承受巨大的打击 从而影响整个社会经济的稳定发展 这是政府 和我们每个人都不愿意看到的结果 再者 城市郊区的房价比市中心的房价相对较低 一些投机者对房地产的投资目标便从市中心转移到 了市郊区的房地产 促使房价还是稳中上涨的趋势 五 土地资源严格控制且价格上升 推动房价和地价互动上涨 对地价和房价的关系有两个截然不同的观点 一个观点认为地价是由市场决定的 另一个观点认为地 价上涨推动了房价上涨 我认为两者是相互交替影响的 房价带动了地价 地价推动了房价 近年来 城 市土地供应紧缩 住宅产品供给压力不断增大 直接导致供求关系紧张 致使地价快速走高 2007 年 8 月 13 日 国家发展改革委 国家统计局最新统计数字显示 二季度 全国 70 个大中城市房价与去年同季 度相比上涨 6 3 与此同时 土地交易价格却上涨了 13 5 较房价上涨幅度 2 倍还多 一方面 自从 2004 年 8 31 大限之后 开发商只能通过招 拍 挂三种方式取得土地 成本和难度都有所增加 另一方 面 从保证我国粮食安全的战略高度出发 为防止农用地无序转用 国家明确规定了对耕地总面积的严格 保护 并出台了相关法律法规 强化了土地计划管理的长期战略 这两方面的因素都向市场发出了土地供 给偏紧的信息 地价不断创出新高是缘于土地偏紧 而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续 从地 理上看 我国虽然有 960 万平方公里的国土面积 但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的 12 左右 而且 90 的平地集中在沿海地带 地价作为房价的重要组成部分 而快速增长的住房需求又进一步加剧了 房地产开发土地的供需矛盾 从而导致新一轮房价的快速上涨 从微观经济上看 土地供给缺乏弹性和需 求不断增长之间的矛盾尤为突出 一 从土地区位看 同一城市内部 城市中心区人口集中 拆迁成本大 存量土地的可供量日益减少 所以房价上涨成为带动地价上涨的原因之一 二 从土地成本上看 公共设 施的日趋完善和良好的公共服务体系的成为推动地价上涨的原因 土地的价值增加 简而言之 房地产用地供应的持续减少 导致房地产市场供求关系日趋紧张 使得未来房价上涨的压 力不断增大 这是我国房地产价格持续上升的直接原因 土地资源的有限性 土地占用的从严控制使得土 地成本不断提高 土地成本的提高决定了住房的高起点价 也是拉动土地价格不断走高的成因 房地产市 场的旺盛需求 住宅销售的活跃 房地产开发的日趋激烈 导致地价持续保持较高水平 房价和地价两者 之间互相促进 互相提高对方的价格 使双方价格都不断攀升 六 建筑开发成本上涨 近几年来 我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升 从不回头 重要原因之一就是我国 1998 年以来连续八次降息 使名义利率达到了历史上最低位 就房地产业而言 过度的低利率助长了开 发商的盲目投资 引发了钢铁 水泥等行业的盲目发展 使得建材价格一直处于高位运行 建筑用钢材价 格居高不下 其它建材如水泥和玻璃 价格也处于总体上涨的态势 使国民经济越来越失调 建材价格的 上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨 建筑所需的土地成本 材料成本 人力成本 资金成本和管 理成本等也随市场行情不断提高 它们的提高也会影响到住房的价格 七 住房周边硬件条件的完善 城市土地成本是构成住宅产品的主要因素 住房周边硬件条件 基础设施的不断完善提高了地段的价 值空间 直接促使房价的总体上升 地铁线路建设的开展 快速干道的逐步开通 相关城市硬件设施的不 断完善 住房周围的一些重要市政设施 公益工程的建成都间接的提升了住房的价格 因此从城市开发建 设的速度与规模上看 在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨 八 外资的大举进入 在一个逐步开放的市场中 房地产价格和一国币值关系密切 从国际经验来看 货币升值对房地产市 场会产生巨大的影响与冲击 如 1985 年 广场协议 签订后 日元不断升值 成为日本房地产泡沫经济 形成的主要因素之一 今年以来人民币升值速度的加快有可能会增强国际市场对人民币将进一步升值的预 期 加之国内房地产市场涨势依旧 国际上的热钱就会流入我国房地产市场进行赚房价上涨和人民币升值 双重收益的投资 中国人民银行 8 月 8 日发布的 二季度货币执行报告 显示 今年上半年外资大举进入我 国房地产开发领域 同比增幅高达 68 7 增幅比上年同期提高了 36 2 个百分点 国家统计局最新公布的 中国经济景气月报 数据也表明 今年上半年 房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的 比重达到 24 1 比 2006 年全年比重提高近 11 个百分点 虽说外资入房地产所占比例不大 只有 20 左右 却使我国金融调控政策失灵 使得炒房者底气变得 更足 从另一个角度来看 外资进入房市将抬高房价构成成本 在我国收紧银行贷款的时候 外资利用房 地产开发企业渴求资金的迫切心情 借机与开发商等市场主体联姻 但这种合作是以获利为目的的 而由 这些利润所增加的成本必然计入房价之中 转嫁给消费者 从而造成房价的上涨 外资的进入也进一步加 剧人民币升值的压力 加大我国宏观调控的难度 一旦人民币升值预期不复存在 这些国外投机者就会迅 速撤资 导致我国房价出现快速下跌 民众资产大幅缩水 这些情况都非常值得我们关注 市场不是万能的 市场也有失灵的时候 现在 房地产市场虚火过旺 为保证经济和金融安全 政府 适时进场干预是非常必要的 国务院近期发出的通知 对房地产开发 不含经济适用房项目 等相关行业的 固定资产投资项目资本金比例 由 20 及以上提高到 35 及以上 此举无疑是希望从源头上将银根抽紧 特别是 8 月份央行的新一轮加息 将会大大地遏制过度投资 二 缓减房价上涨的对策和建议 随着房价的不断升高 进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题 如何能够有效的 抑制房价的持续上涨 对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决 试提出如下对策建议 一 加强住房需求的管理 为区别对待各类住房需求 对不同的对象要通过不同的手段进行管理 即对住房需求进行差异化的管 理 做到不同收入的人选择不同新旧 不同价格的住房 避免盲目跟风购买新房 好房 从而也有效的遏 制了住房的价格上涨 当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系 基于我国人多地少 人多房少的基 本国情下 房价上涨是长期趋势 适度增加住房供给 鼓励正常需求 限制集团购房 抑制超前需求 控 制城市房屋拆迁面积 减缓被动的住房需求 运用多种手段 打击投机需求 强化住房租赁管理 要建立 和健全租赁市场的规章制度 维护双方当事人的利益 规范租赁市场的健康 正常和有序发展 培育住房 梯度消费 强化合理消费观念 倡导建设小户型住房 购买二手房 租赁住房等方式 让住房市场回归正 常的供需状态 二 加快我国农村城市化的建设 进一步扩大城市化的空间 我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的 如果是采取农民进城的方式 大量 的农村人口涌入城市 便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力 而我国是个农业大国 农村人口占总人口 的 80 以上 必须要改变农民进城的方式 通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设 据有 关方面研究 发展中国家城市化水平平均为 40 左右 发达国家 80 90 而我国只有 36 与经济发 达国家相比 我国农村城市化水平明显滞后 所以我国要积极推进县域经济的发展 扩大城市化的空间 吸引和鼓励农民不断向县城集中 资本不断向工业园区集中 实行工业化和城市化双轮驱动 吸纳农村剩 余劳动力 在解决 三农 问题的同时 也解决了大量农民进城的情形 从而缓减了城市住房需求过旺的 压力 促进房价下降 使农村和城市形成一个 双赢 格局 三 提高房地产开发中的土地使用效率 调整土地供应计划的制定 当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着 铺张浪费 的情况 对房地产开发中容积率等问 题应当作出相关的规定 许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业 压缩了住房用地的需求 政府在制定土地供应计划时 可以考虑单独制定新增住房用地的计划 同时 在合理规划存量房屋拆迁面 积的基础上 制定存量住房用地的供给计划 市场化供地是大势所趋 在推行过程中一方面需要将经营性 用地统统纳入市场范围 解决低价供地 无序竞争问题 要建立土地 房地产管理部门协调机制 在遵循 土地利用规划 城市规划的基础上 调控土地供短期内 适度控制拆迁 适度放量土地的同时 规范土地 市场 打击土地投机 从而间接调控住房价格 四 强化资金监控力度 合理引导资金流向 政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款 打破目前银行体系中视 住房按揭贷款为优质 资产 的神话 加强银行资金的管理 加强对房地产信贷管理 控制银行对房地产的信贷比例 对开发贷款从严审批 严厉打击少数不法开 发商的囤积居奇 散布虚假信息等违规销售行为 另一方面 加强审核个人住房抵押贷款 对多次购房的 可探讨实施抵押贷款递减制度 强化外资的监控力度 国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向 为科学评估房地产风险提供 依据 加快制定外资投资房地产的规章制度 将外资进入房地产领域纳入管理范畴 加强对国外热钱进入 房地产市场的监控力度 并制定外资投资房地产的详细规定 合理引导资金在 楼市 股市 汇市 债市 中的流向和分配 当前可以考虑制定优惠政策 引导资金 流向旅游产业 文化产业 高科技产业和农业等领域 五 完善房地产税制 政府应该减免房地产税费 从而降低住房价格 在房地产商开发的过程中 要缴纳各种税 这些收费 最终都要归结到住房的成本中 房价自然就提高了 另外通过提高办事效率 减少办事环节 公开办事程 序 公布税费标准 允许产权 规则 市政 交易等资料 信息公开查询等 这些方式不但可以大大提高 开发商对开发项目的可控性 减少交易费用 降低开发成本 从而为降低房价提供有力的保证 第一 要尽快开征物业税 有学者认为 开征物业税不仅增加了住房的保有成本 有助于活跃二手房 市场 缓解新增住房市场的压力 而且能够改变住房购买者对未来的预期 抑制超前消费 减缓房价上涨 的势头 不仅如此 它还为地方政府提供了新的税收增长点 调动了他们的积极性 有利于中央宏观调控 政策的贯彻落实 第二 转变土地增值税的征收手段 考虑到现行增值税在实际征缴中的困难