可行性报告范文

可行性报告范文可行性报告范文 需需需需需需需秀秀秀秀秀秀秀魁魁魁魁魁魁魁魁魁魁魁魁魁颊颊 颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊颊广广广 灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯灯臼 构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构晶 晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶晶库库库库库库库 库库库库库库库库库库库库库库库库豁豁豁豁豁豁豁豁豁豁豁豁豁 豁豁豁豁豁豁豁豁豁扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳扳 扳归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归归 归东东东东东东东东东东东东东东东东东东东匪匪匪匪匪匪匪匪匪 匪匪匪匪匪匪匪词词词词词词词词词词词词词词词词词词词词词词 词词裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹裹必必必必必必 必必必必必必膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊 膊膊膊绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘绘件件件件件件件件件件 件件件件件件件件件件件件件件件箭雇雇雇雇雇雇雇雇雇雇雇雇雇 雇雇雇雇雇雇雇雇雇雇雇抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖抖 抖抖抖揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪沮浅浅浅浅浅浅 浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅浅硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒 硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄龄洒洒 洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒洒巷巷巷巷巷巷巷巷巷巷巷巷 巷巷巷巷巷巷巷巷巷巷巷细细细细细细细细细细细细细细细细细细 细细细细细碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰碰猎猎猎猎 猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎猎离离离离离离离离离 离离离离离离离离离离离离离离离离鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟鸟 鸟鸟鸟鸟妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹亮亮亮亮亮亮亮亮 亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮无无无无无无无无 无无无无无巫脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄 蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄蹄枝枝枝枝枝枝枝枝枝枝 枝枝枝枝枝枝枝枝枝枝枝蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄 蓄蓄揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖 揖洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲墟墟墟墟墟墟墟 墟墟墟墟墟墟墟墟墟墟帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜帜 帜帜泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳戌戌戌 戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴浴 浴浴浴浴浴樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱樱 樱樱樱樱蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴蕴雁雁 雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁睁睁睁睁睁睁睁睁睁睁睁睁 睁睁睁睁睁睁豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫豫 豫豫豫豫豫唁唁唁唁唁唁唁唁唁唁唁唁唁唁唁循盏盏盏盏盏盏盏盏 盏盏盏盏盏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏脏 脏脏脏脏脏乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍选选选选选选选选选选选选 选选选选选选选选选选选选选医医医医医医医医医医医医医医医医 医医医医医医医障障障障障障障障障障障障障障障障障障障诈诈诈 诈诈诈诈诈诈诈诈诈诈诈诈诈诈著著著著著著著著著著著著著著著 著著著迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼 幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼意意意意意意意意意意意意意意允 允允允允允允允允允允允允允允允锈锈锈锈锈锈锈锈锈锈锈锈锈锈 锈锈锈锈锈锈锈锈芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝芝渝渝渝 渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝植植植植植植植植植植植 植植植植植植植植植植植植植植贷款可行性评荤估报告范文第荤一 部分概要一荤 评估说明本荤评估报告是根据中国农业银行广搞东 省分行营业部 以下搞简称委托方 的委托搞 对项目申请开发贷款 搞的可行性进行评估 评搞估基准日为xx年搞9月17日 本评估报搞告只为委托方审核贷款 搞申请提供参考 不作其搞他用途 二 搞评估目的为委搞托方审核贷款申请提供搞参考 三 评估搞依据本报告依搞据国家现行法律 法规搞 政策以及委 托方 借搞款企业 提供的相关搞资料进行评估 委托方搞和借款 企业应对其提供搞资料的合法性 真实性搞 有效性和完整性负责 搞 主要评估依据有搞 1 全国人大 搞国务院及有关部委 广搞东省和广州市有关部门广 颁发的法律 法规和政广策 2 委托广方和借款企业提供的有广关资料 3 广广州市房地产市广场价格信息 广 4 我司掌握的有关资广料及评估人员现场实地广勘察所获取资料 广 5 其他资料 广 四 项目概况广 1 地理位置及广环境项目位于机广场路和黄石路交汇处东诡南角 西为机场路 北镀邻黄石路 东面和南面镀均有新规划路联络 南 镀面的白云国际机场即将镀搬迁到花都区新国际机镀场 周边有多 个大型商镀住小区已建成入住或正镀在建设当中 机场路和镀黄石 路有多条公交线路镀通过 且邻近地镀铁二号线站 交通十分便 利 邻近镀有祥景花园 白云骏景镀花园 黄石街办 白云镀金贵客运 站 北区供电局等 公建及城市基础配套设施伴完善 目前 伴白云国际机场即将搬迁伴 其原有用地计划用于伴兴建超 大型综合居住区伴 白云新城 该项目伴处于未来白云新城北侧伴 占地总面积约11 伴5万平方米 总建筑面伴积近22 6万平方米伴 预计总投资约伴8 3亿元 整个 项目伴建成后 将成为广州市伴内大型生态居住社区之伴一 2 项目缸背景项目由广缸州发展有限公司 向缸广州市白云区新景 街萧缸岗经济联合社征地 进缸行商品房开发建设 该缸花园共分 东区 西区和缸南区三部分 除东区由缸公司开发建设外 西 缸 南两区由公司进行开发缸建设 西区占地近3万缸平方米 建筑面积6 缸6万平方米的楼宇已建缸成 并全部售出入住 南缸区占地面积85802缸平方米 规划建筑面积缸 172408平方米 缸目前正在开发建设当中缸 其中第一期8幢12缸层 预计可于xx年缸4月竣工交付使用 第缸二期15幢小高层和高缸层预 计于xx年3缸月全部竣工交付使用 缸 3 项目规划缸情况根据广州缸市规划局 关于项目修缸建性详细规 划的批复 缸 项目总体的控制性技缸术指标为1缸 建筑容积率2 5 4缸5 2 建筑缸密度26 5薄 3 总建薄筑面积172408平薄方米 其 中地上建筑面薄积153951平方米薄 地下室建筑面积18薄457平方米 小学建薄筑面积12000平方薄米及其他配套建筑面积薄1765平方米 薄4 绿地率37薄 5 根据薄总体规划方案 项目共薄建设23幢 小高层和高薄层住宅楼和商住楼 地薄上层数分别为12至1薄9层 住宅建筑面积合薄共13xx 2平薄方米 商业建筑面积合薄计8183平 方米 地薄下室1层 建筑面积合薄计18457平方米 薄另有配套小 学和商业 薄居委会 公厕和煤气调压站 晶 4 项目工程进度安排晶据公司称 项晶目从xx年5月开晶始动工建 设 施工单位晶为广东建筑有限公司 晶到xx年9月17晶日 第一期 8幢楼宇已晶分别建至地上第7层和晶第10层 并已领取预晶售许可 证 按公司的建晶设计划 第一期8幢楼晶字预计于xx年3晶月完工交付 使用 第二晶期15幢预计在200晶3年11月开始拆迁和晶工程建设 预计200晶5年3月以前可先后竣晶工交付使用 晶第二部分项目合秽法性与建设条件评价秽 一 项目合法性秽评价目前 项秽目已办理 建设用地规秽划许可 证 第一期楼秽字已办理 建设工程报秽建审核书 建设工 秽程规划许可证 建秽筑工程施工许可证 秽 广州市国有 土地使用秽权出让合同 建设秽用地批准书 国有秽土地 使用证 商品秽房预售许可证 等手续父 也就是说 除未进 行父拆迁的第二期楼字外 父该南区项目的规划 报父建 施工 用地等各项父手续均全部办理齐全 父具体详见附件资料 父据公 司称 其第二期楼父宇的各项手续正在申报父办理过程中 父 二 项目建设条件评价父 1 项目技术父经济指标据司父提供的 关于项目南区父修建性详细 规划的批复父 项目的总建筑面积父172408平方米 父包括地上 建筑面积15父3951平方米 地下父室建筑面积18457父平方米 各功 能部分及父其面积具体详见表1父父父父父宾宾宾单宾位平方米 个 序号宾项目指宾标备宾注第三部分宾市场研究与分析宾 一 项目投资环境分宾析 略 二 宾房地产市场分析宾xx年上半年 宾广东省房地产开发投资宾 增速回落 全社会固定宾资产投资1834 1宾9亿元 增长27 9宾 房地产开发投资5宾06 88亿元 增长宾7 6 增幅比去年宾同期下 降25 2 宾其中商品房投资额37宾9 52亿元 占房地宾产开发投 资的74 9宾 同比增长6 6 宾 xx年上半年广宾东房地产开发投资未受宾非典影响 商品房销售宾 保持稳定增长 价格波宾动小 空置面积增长速宾度有明显放缓迹 象 上宾半年商品房销售额33宾5 20亿元 销售面睹积1003 99万平睹方 米 分别增长27 睹3 和27 全省商睹品房平均销售价格33睹39 元 平方米 比去睹年同期略高7元 平方睹米 商品房空置面积的 睹增长速度由1月至2月睹的36 3 下降到上睹半年的15 5 睹xx年1 睹8月 广州市十区批准睹预售的商品房面积为5睹37 90万平方米 睹比去年同期增长9 1睹6 其中 原八区批睹准预售的商品房面 积为睹330 65万平方米睹 与去年同期相比增长睹18 81 广州市睹十区商品房交易面积为睹609 71万平方米睹 交易金额为2 71 睹98亿元 与去年同期睹相比 分别增长8 8睹4 和6 79 其 睹中 原八区商品房交易睹面积为393 87万睹平方米 交易金额为2 睹08 24亿元 与去睹年同期相比 分别增长爵13 56 和11 爵43 据统计 今年爵上半年广州市商品住宅爵均价为4279元 同爵比下 降5 1 反映爵房地产市场竞争的激烈爵导致开发商利润的降低爵 开发商 只有不断让利爵于消费者 不断提升产爵品档次 才能立于不败爵 之地 由此亦说明广州爵的房地产市场不断趋于爵成熟和规范 爵 三 周边楼盘调查分析爵在项目周边一爵带有多个在建或已建成爵 交付使用的商住小区 爵经实地调查 他们目前爵的大致状况如下 爵 1 祥景花园在爵黄石路北边 于九十年爵代中后期开始投资建设爵 共有38幢多层和1婚3幢高层住宅或商住楼婚 现已全部交付使用 婚小区内配套有小学 省婚一级幼儿园和市场等 婚其中第一期 已售完 第婚二期亦已售出近半 第婚三期将于今年10月发婚售 住宅售价幅度大约遇在3700一4000遇元 平方米之间 均价遇约为3 900元 平方遇米 二手住宅成交价约遇为3100一3500遇元 平方米 首层商业遇铺位的租价约为35 遇60元 平方米 且大遇部分商业面积已出租 遇地下室车位只租 不售 遇月租金为400 45遇0元 个 现已接近租遇满 2 白云遇骏景花园属同一档次遇的商住小区 占地面积遇约40000 平方米 遇由16幢小高层组成 遇配套有幼儿园和近10遇000平方米 地中海式遇园林 东 南 北边均遇为规划路 目前交通相遇对不 便 预计第一期于遇xx年3月建成交遇付使用 其住宅售价幅遇度约 为3800 50遇00元 平方米之间 在均价约为4480元 在平方米 地下室车位约在250个 目前的销售在策略为只租不售 在 3 元邦航空家园在机场路和黄石路交角在西北侧 属中型商住商在 务小区 现已建成多幢在商住楼并入住 另沿黄在石路面有一幢商 务楼即在将交付使用 住宅售价在幅度约在4100 4在800元 平方米之间在 均价约为4400元在 平方米 部分首层临在街商铺已售出 目前大在部分商铺正招租未经营在 招租价约为80元 在平方米 地下室车位售在价60000 900在00元 个 在 4 富力阳光美居机在场路和黄石路交界西南在侧 在元邦航空家园 南在面 属大型商住小区 在第一期已售完 现推售在第二期两幢 高层住宅楼在 另第三期计划于10在月发售 住宅均价约为在4400 元 平方米 在配套的商业面积较少 在个别首层临街商铺售价在 约为8000 100在00元 平方米 招租在价约为100元 平方在米 地下室车位 数量较哲多 但出租率很低 如哲由业主购买 售价可低哲至30000 元 个 哲 5 汇侨新城哲在黄石路以南 属大哲型商住综合小区 已建哲有多 幢小高层和高层住哲宅楼和商住楼 大部分哲住户已入住 现二手 住哲宅售价约为3100一哲3600元 平方米 哲个别成交价为2600哲 元 平方米 地下室车哲位售价为80000元哲 个经市场调哲查 项 目与周边多个楼哲盘的功能设计 配套设哲施和目标客户等均较相 哲近 由于目前该区域的哲人口持续增加 居住环哲境不断改善 总的来说哲 其住宅与祥景花园 哲白云骏景花园和富力阳哲光美 居接近 故选用以医上楼盘的价格作为住宅医的比较对象 以市场 比医较法作为评估方法测算医其住宅的销售价值 另医因为其配套商业和地下医室车位主要以出租经营医为主 故选 用收益还原医法作为评估方法测算其医商业和车位的销售价值医 四 项目优医劣势分析通过医市场调查分析项目与医同在机场路和 黄石路一医带的几个周边楼盘的产医品定位和目标客户亦非医常接 近 相互差异相对医较少 其优势和劣势主医要体现在与该区域内 早医期建设的功能设计较旧医的住宅和缺乏配套设施医的小型项目 的差别上 医具体来说 这个项目有医以下优势 医1 地理位置优越 项医目地处广州市未来城市医副中心 白云新城北医侧 临近黄石路 商业医和生活配套设施不断完讯善 规划路网完善 尤讯其是地铁二号线 末通讯车站段 在南区项目 周讯边设置了出口 并正在讯施工建设中 预计规划讯路开通和地 铁通车后 讯将大大改善目前萧岗村讯一带的对外交通状况 讯极 大地有利于吸引更多讯居民和商家入住和经营讯 2 配套讯设施起点高 位于南区讯项目范围内小学已于今讯年9月 正式入学 由于讯现时消费者对教育配套讯设施的要求越来越高 讯政府有关部门亦不断以讯推动教育配套为吸引投讯资的手段 作 为设计等讯级非常高的民办实验学讯校 该小学将大大提高讯项目 配套的水平 长远讯来看 将大大提高竞争讯力 3 该讯开发集团在房地产行业讯内多次获奖 花园亦已讯在该区域 内成功进行了讯市场开发 销售业绩理讯想 形成了一定的品牌讯 效应 因而将对南区项讯目的开发建设产生正面讯推动作用 另讯一方面 项目自身存在讯某些劣势 主要表现在鸦 1 项目榨位处机场路以西 黄石榨路以南 目前 对外交榨通主要 为附近萧岗村旧榨路和北面花园东区的小榨区道路 规划路尚未正 榨式直接开通至机场路和榨黄石路 南区项目短期榨内对外交通相 对不够便榨利 2 邻榨近区域同类物业存量及榨新增供应量较大 项目榨竞争对手 较多 建成后榨区域市场内的竞争将较榨激烈 五 榨预期销售价格评估榨 1 评估方法市榨场比较法 收益还原法榨 2 评估原榨则遵循合法原则 最榨佳利用原则 替代原则榨和评估 期日原则 榨 3 评估过程根榨据项目所在区域及其实榨际情况 确定选取其住榨 宅的比较对象 来测算榨其住宅的开发价值 又榨使用收益还原法 来测算榨其商业和车位的开发价榨值 具体过程如下榨 1 住宅销售榨价值的确定由榨于南区项目住宅的目标榨客户和产品 定位与样景榨花园 白云骏景花园和咱富力阳光美居三个楼盘咱比 较接近 故选取他们咱作为比较对象 通过比咱较测算确定其销售 单价咱 具体过程见下表2咱咱咱咱咱咱咱咱咱咱单位元 咱经以 上测算盐 确定南区住宅的平均盐销售单价为4149元盐 平方米 预计住宅部盐分总建筑面积1320盐03 2平方米的销售盐价值为54768 万元盐 2 商业盐销售价值的确定盐 先通过市场调查盐确定南区项目商 业铺位盐的平均租金 再用收益盐还原法 估算其商业铺盐位的销 售单价 经调查盐 确定南区商业铺位建盐成交付使用时的月租金盐单价为6 5元 平方米盐 通过收盐益还原法测算销售单价盐的参数如表3盐注房产税等综 盐合税率和管理费率以月盐租金单价为计算依据 盐维修费率和保 险费率以盐工程造价为计算依据 盐根据盐以上参数 计算得到南盐区商业铺位的平均销售盐单价804 6元 平方盐米 则商业铺位部分总盐建筑面积8183平方盐米的销售价值为658盐4万 元 3张 地下室车位销售价值张的确定 先张通过市场调查确定南区 张项目车位的平均租金 张再用收益还原法 估算张其车位的销售 单价 经张调查 确定南区车位建张成交付使用时的月租金张单价为450元 个 张 通过收益张还原法测算销售单价的张参数如表4张注房产税等 综合张税率和管理费率以月租张金单价为计算依据 维张修费率和 保险费率以工张程造价为计算依据 张以工程造价张为计算依据 张根据以上参数 计算得张到南区车位的平均销售张单价63000元 个张 则360个可售地下张室车位的销售价值为2张268万元 张 4 经以上计算 南张区项目预计总销售收入张合共63620万元 张 5 项目预张计销售进度按张公司提供的施工进度 张到xx年3月将 完张成全部南区第一期和第拄二期的工程建设并交付拄使用 预计 在xx拄年5月底可以售完 项拄目建设期约为1 75拄年 销售期约为 1 7拄5年 总开发期自20拄03年5月至xx拄年5月接近2年 预计拄销 售进度如表5拄第四部分拄项目投资估算分析拄 一 项目投资概述拄项目计划总拄投资50137万元 拄公司目前已完 成项目投拄资9911万元 包括拄土地费用2279万元拄 前期费用464 万元拄 建安工程费5687拄万元 小区基础设施配拄套建设费313万 元 拄开发期税费559万元拄 不可预见费用171拄万元 企业管理 费11拄4万元 销售费用32拄5万元 项目预计到拄xx年3月全部完拄工并交付使用 拄按我司估算 至估价拄时点 南区项目已投入拄资金约为9911万 元拄 约占项目计划总投资拄的19 77 公司喻计划向银行贷款1 5喻亿元用于部分后续投入喻 不足部分以 项目销售喻楼款作滚动投入 直至喻项目完工 二喻 投资成本费用估算喻根据项目的规划喻建设情况 结合已投 入喻资金的情况 对项目的喻投资成本进行了估算 喻具体详见 南区项目投喻资估 概 算表 珍 三 项目资金筹珍措及资金平衡分析珍按照计划 项目投珍入资金 主要为企业珍自有资金 银行贷款和珍销售收入 目前南区项珍目已投入资金全部可视珍为企业自有资金 其后珍续 开发建设资金的珍主要由银行贷款和项目珍预售收入组成 按照项珍目施工计划 现第一期珍8幢楼宇已领取预售证珍 按估算 在项目进入珍销售阶段后 仍需投入珍合共约39848万元珍项目建 设资金 主要为珍土地费用 工程建设费珍用和开发税费 银行珍 贷款和销售收入可用于珍支付项目后续建设资金珍投入 从xx年第 珍四季度开始 第一期8珍幢楼宇的销售工作将进珍入高潮 销售收 入可用珍于支付项目部分后续建珍设资金投入 并支付银珍行贷款 利息 待第二期珍15幢楼字领取预售证以并进行销售阶段后 可以 逐步偿还银行贷款本息以 具体详见 项目财务以 资金 平衡表 表以6 第五以部分项目偿债能力以分析 一 项目以财务效益分析以按照公司提供的开发建以设计划 项目 的总开发以期约为2年 预计建设以期约1 75年 从2以003年5月到2 00以5年3月 销售期共1以 75年 从xx以年9月到xx年5以月 根据项目以的现金流量表和损益测以算表 通过分析和计算以 项 目的各项财务指标以如下项目的净现值大以于0 内部收益率高于以 行业基准收益率10 以 表明项目抗风险能力以强 从动态角度分 析在以经济上和财务上是可行以的 二 项目以盈亏平衡分析以项目的全部销售收入为以63620万元 扣 除以开发建设投资 销售费以用 营业税及附加和所蛰得税 税后 净利润为6抖476万元 以501抖37万元的项目总投资抖计算 盈亏平衡点为7抖8 81 如 以可售抖的住宅销售收入计 则抖住宅售出91 55 抖时可收回全部 投资 建抖议公司在项目建设期和抖销售初期做好销售推广抖工作 以迅 速回笼资金抖偿还银行贷款 并在销抖售过程中积极开展商铺抖的 租赁业务 以减少空抖置增加现金收入 抖 三 项目敏感性分抖析根据项目敏抖感性分析数据显示 见抖表7 项目对售价下抖调5 10 敏感 抖销售价格下调时 内部抖收益 率仍高于行业平均抖收益率 项目对建安成抖本上升5 10 敏抖 感 成本上升时 内部抖收益率仍高于行业平均抖收益率 以上分 析表明抖项目具有相当抗风险能抖力 各项指标详见表7抖 另外 从项目的抖现金流量表分析可知 抖项目由于开发周期不算 抖太长 前期投入资金占抖用成本相对较少 在销浑售价格定位适 当的情况浑下 可以取得一定的竞浑争优势 通过预售收入浑再投 入 可形成连续的浑资金链 保证后续投资浑 降低开发建设风险 浑第七部分项目贷浑款风险分析贷浑款风险项目外部和浑项目自身 两个方面 主浑要有 1 市浑场风险当前房浑地产市场竞争比较激烈浑 近几年广州市商 品房浑市场整体保持稳定 住浑宅交易量不断增加 项浑目的开发增加了该区域班的商品房供应量 一方班面加强了周 边地区的居班住氛围 另一方面也加班剧了同周边商住小区的班竞 争 机场路 黄石路班一带已有多个大型商住班小区正在建设或筹建当 班中 故市场上存在供应班量已很大 且潜在供应班量在今后几年 内将增加班较快 因此激烈竞争将班难以避免 虽涪然西区 东区前期开发涪的房屋已售完 市场接涪受程度理想 但为了在涪激烈的市场竞争中取得涪主导地位 建议公司在涪保 持小区建筑风格和客涪户定位一致的思路下 涪继续进行建筑设计 客涪户服务 入住后物业管涪理等方面的创新 以保涪持项目竞 争力 涪 2 工程建设风险项涪目资金需求量大 而企涪业自有资金不足 项 目涪能否按计划进行 除目涪前正在开展的第一期销涪售工作能否 顺利按计划涪进行外 银行贷款资金涪是关键 建议荣星公司涪加紧落实好开发建设资涪金 严格控制好建设工涪 期 保证开发建设工作涪的顺利进行 以配合销涪售工作的实施 涪 3 开发成本风险涪本项目对投资成涪本的变动相对敏感 投涪资成 本的上升直接影响涪到项目的收益水平 为涪提高项目的经济效益 建涪议开发企业 施工单位涪和监理单位更好地控制涪开发成本 力争减小贷涪款的偿还风险 掸 4 政策风险政策风掸险主要包括国家对房地掸产业的宏观调控及当 地掸政府对项目所在区域的掸整体规划 旧白云机场掸的搬迁将于明年实施 掸其原有用地初步规划为掸起 大型商住综合居住区掸 现黄石路一带已建成掸多个大型居住小区 居掸住人口持续增加 由此掸可见 该地段属于政府掸引导投资 建设区域 各掸方面资金将不断增加投掸入 长远来说对于项目掸 本身是非常有利的 掸另外 近期广州掸市房地产管理部门为加掸强管理 对在建商品 房掸项目的办理预售工作和掸预售抵押工作提高了要掸求 如要达到 结构封顶掸等 长远来说 有可掸能对项目未来的销售工掸作产生 影响 掸第八部分评估结掸论上述分析表掸明 项目从静态和动态掸角度 看在经济上和财务掸上都是可行的 其开发掸产品的市场有保障 但掸公司自有资金不足 急掸需银行贷款支持其继续掸分行开发建 设 汉由于公司只进行和南汉区的开发 未再有其他汉投资项目 其三 个投资汉方亦为相关联的企业 汉故为保证贷款银行的利汉益 建 议委托方依据项汉目工程建设进度发放贷汉款 并密切监控其贷款 汉资金的使用 以缩短工汉期尽快回笼资金 减少汉放贷风险 汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉厂厂厂厂厂 厂厂厂厂厂厂厂厂厂厂厂搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞搞 搞搞搞搞搞搞搞搞搞遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍 遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍遍揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪 揪揪揪揪揪膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊 膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊不秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽 秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽秽板板板板板板板板 板板板板板板板板板板板板板板单单单单单单单单单单单单单单单 单单单单单单单单单单单单单单单单单单单单掸晶晶晶晶晶晶晶晶 晶晶晶晶晶晶晶晶晶韭逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞 逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞逞劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣 劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣劣薯薯薯薯薯薯薯薯薯 薯薯薯添添添添添添添添添