国有房地产商

1 / 12国有房地产商 中国房地产开发商拿地的十六种模式发布时间：XX-3-21 14:24:00 编辑：北海房产网1、 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题 1：土地闲置费问题。问题 2：契税问题。财税【XX】134 号、国税函【XX】603 号问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。问题 4：返还的土地出让金问题。财税【XX】151号、财税【XX】87 号文件。例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上2 / 12支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。 、 商品房销售许可证 。二书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 。一表是指竣工验收备案表 。2 住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定, 与合同具有同等效力。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围住宅质量保证书一般约定地下室及管道渗漏为 1 年；并写在工程质量保证书中。五证中最重要的是国有土地使用证和商品房销售许可证 ，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 商品房销售许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。两书可以作为的补充约定，并且是在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。13 土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者使用国有土3 / 12地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖国土房管局划拨土地使用证专用章 、 国土房管局有偿土地使用证专用章. 4 建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。 -法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。5 建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证4 / 12有关建设单位和个人的合法权益。 法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。6 建筑工程施工许可证建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开.7 商品房销售许可证商品房销售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证 。 5 / 128 住宅质量保证书住宅质量保证书都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和 住宅质量保证书2住宅使用说明书 。 住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为 3 年；墙面、厨房和卫生间地面为 1 年；地下室及管道渗漏为 1 年；墙面、顶棚抹灰层脱落为 1 年；地面空鼓开裂、大面积起沙为 1 年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为 1 年；灯具、电器开关损坏为 6 个月；管道堵塞为 2 个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。9 住宅使用说明书住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的6 / 12应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。中国房地产开发商拿地的十六种模式发布时间：XX-3-21 14:24:00 编辑：北海房产网1、 招、拍、挂最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。问题 1：土地闲置费问题。 问题 2：契税问题。财税【XX】134 号、国税函【XX】603 号问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定7 / 12是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题 4：返还的土地出让金问题。财税【XX】151号、财税【XX】87 号文件。例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？问题 5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）2 、 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税不征税，土地增值税第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，8 / 12解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。3、购买转让土地买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式。注意问题：卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税 2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？卖地的土地增值税1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？2、生地变熟地的扣除项目。3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。拆迁补偿费的税务处理1、营业税：国税函发【1995】549 号；2、土地增值税：国税函【XX】220 号；3 企业所得税；4、个人所得税变共同成本为直接成本。4 、 “购买股权”将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司 100%股9 / 12权，该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。卖方：只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。买方：税负较重，风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了。万科拿地多是股权模式。2、标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业账上有 3000 万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。4、该企业的其他潜在负债。5、 “创造境外卖股权”境外卖股权。将使得企业所得税税率从 25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。将增值分段，创造境外卖股权。1、在境外避税港先建立全资子公司；2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延 10 年。例如，计税基础 1 亿元，市场公允价值为 5亿元，可以 3 亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，10 / 12虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。 ；3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价 5 亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照 10%交纳预提所得税税负比较：如果长期股权投资计税基础为 1 亿元，市场公允价格为 5 亿元。则第一步投资的时候，可以按照3 亿元投资，此时 2 亿元的所得额可以递延 10 年实现。第二步，境外销售价格为 5 亿元，此时增值额为 2 亿元，此时预提所得税税负为 10%。6、 “设立 spv 购买股权”大的地产企业经常运用，但是在国税函【XX】698号文件颁布以后，收到了一些限制。股权架构设计：1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3 、香港的公司全资控股大陆有地一方。操作模式：1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。2、理论上，中国大陆没有征税权。反避税：1、国税函【XX】698 号文件，可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权11 / 1250%，中国大陆有征税权。第二议定书确定，这里的 50%是在 36 个月之内，曾经达到过 50%。疑问：维尔京群岛转让股权，是否会被 SAT 认定为适用中港税收协定的不动产条款？7、 直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权。情况描述：甲公司准备购买乙公司的土地，乙公司先将其他资产清理掉，只有一块土地。操作模式：1、甲公司直接将乙公司吸收合并； 2、12 个月后，乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。点评：企业合并法律程序比较复杂，但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手，如果能够操作成功，税收利益很大。8 、 有地一方投资到地产公司，然后卖股权情况表述：有地一方将土地投资到房地产公司，然后将所持有的股权变现。1、投资及将来转让股权均不缴纳营业税2、投资到地产公司，自 XX 年 3 月 2 日以来，需要交纳土地增值税。3、投资行为，需要交纳企业所得税。总结：节省税负有限，只省略了营业税，好处是