专业知识9月4日版

基本部分 基本部分 1 房屋双证 房屋双证 房产证 土地证 2 小产权房的概念 小产权房的概念 在集体建设用地上建成的 即 宅基地 上建成的房子 只属于该农村的集体所有者 只有房屋的使用权限 没有 独立的土地使用年限 3 经济适用房 经济适用房 社会保障性质的商品住宅 价格低 特殊的人群 1 经济适用房规定未满 5 年不得正式上市交易 2 政策规定满 5 年后 补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售 4 按照户型区分房屋 按照户型区分房屋 平层 跃层 面积不等 层高相等 错层 同等高度有层次 复式 上下面积相等 花园洋房 独栋 联排 双拼 叠拼 5 楼层高度 只限普通住宅 楼层高度 只限普通住宅 国家规定 2 8m 3m 建成后为 2 75m 2 8m 一般回答 2 8m 左右 6 楼栋叫法 楼栋叫法 1 3 层称低层 4 6 层为多层 7 9 层为中高层 10 层及以上为高层 楼栋高度超过 7 层 包括 7 层 需要增加电梯 7 得房率 得房率 是指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比 多层得 85 90 小高层 75 80 高层 70 75 8 土地使用年限 土地使用年限 住宅 70 年 商铺 40 年 工业工地 50 年 9 房屋性质 房屋性质 住宅 普通住宅 非普通住宅 商铺 商住两用 商住两用房有 40 年产权 爱乐 和 70 年产权 新世纪国际 40 年产权只有商铺和商住两用 10 产权开始时间 产权开始时间 开发商将土地拍卖得到的日期开始 11 产权到期 产权到期 到期房地产 业主需继续使用该土地的 在不改变用途的情况下 按有偿使用土地的原则延长土地使用年期 12 单身证明 单身证明 户口所在地的民政局 常熟市本地单身证明有效期为 15 天 外地人单身证明有效期为 30 天 13 小区内有车库车位的条件 小区内有车库车位的条件 必须有本小区房子 14 未成年人买房 未成年人买房 可以买房 但是未成年人无法贷款 必须一次性全额付款 且需要其监护人代为签字 15 未成年人卖方过户时操作流程 未成年人卖方过户时操作流程 可以不需要到现场签字 只需要其监护人 父母双方 带好身份证 户口本 结婚证及产权人的户口本 出生证明 公证书代为签字即可 16 婚前财产出售时配偶是否需要签字 婚前财产出售时配偶是否需要签字 配偶不需要到场签字 只需要产权人带好结婚证即可 若是满五唯一的产权 则需要将配偶的身份证 户口本带 上以便查档 18 维修基金 维修基金 是维修基金又称 公共维修基金 专项维修基金 是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施 设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户 并授权业主委员会统一管理和使用的基金 随房屋存在 而存在 灭失而灭失 不因具体业主的变更而变化 因房屋产权变更成为新业主时 维修基金也应经旧业主更名 为新业主名下 19 装修押金 装修押金 装修押金是在装修的时候物业管理公司要收取的装修保证金 在业主装修完毕经物业公司检查合格 在一定时间 内返还给业主 任何人 包括业主 如果改变原户型承重结构墙或损害小区公共设施 物业公司都有权且必须给 予制止 已经造成损失的要照价赔偿 这本来就是物业管理公司应尽的职责 因此 所谓的 装修押金 就是物业 公司为了缓解自己的资金压力 向业主的乱收费 现在有些地方已经明令禁止物业公司收取装修押金 贷款部分 贷款部分 1 常熟市转户口条件 常熟市转户口条件 A 购买市区成套商品住房 75 平方米以上 取得房屋所有权证 3 年以上 劳动合同满 3 年 按规定参加社保 3 年 以上 具有合法稳定的经济收入的 允许其本人 配偶及其未成年子女整户迁入 B 本科学历 户口迁到人才市场的集体户口 只要常熟市有房屋就可以将户口迁到房屋内 商业用房不得迁户口 2 贷款条件 贷款条件 商贷 常熟本地户口 苏州市范围内社保满一年 苏州市内缴满一年个税 公积金贷款 常熟市本地公积金连续缴满 12 个月 3 贷款方式 贷款方式 商贷 公积金贷款 组合贷款 能不能进行商贷全部依照信用报告中的房贷记录次数为准 2 次以后不能再使用商贷 信用报告中的商贷记录不 论房屋性质 商贷商贷 第一次最高可贷房屋评估总价的 70 第二次最高可贷房屋评估总价的 40 贷款利率上浮 10 15 第三次不可贷款 公积金贷款公积金贷款 新建普通住房每笔最高 夫妻 50 万元 个人 30 万元 二手房每笔最高 夫妻 35 万元 个人 21 万元 需要从客户的公积金缴纳基准上判定贷款额度 一般月缴纳 600 元左右即可 公积金贷款额度 第一次最高贷款额度 贷房屋评估总价的 70 第二次最高贷款额度 贷房屋评估总价的 40 组合贷款组合贷款 最多可贷房屋评估总价的 60 贷款计算方式 贷款总额 公积金最高贷款额 商贷额 组合贷款额度 第一次最高贷款额度 贷房屋评估总价的 60 第二次最高贷款额度 贷房屋评估总价的 40 商贷次数判断标准商贷次数判断标准 以银行中房贷记录判断进行几次商贷 商铺和商住两用房不可使用公积金贷款 第一次商贷最高贷 50 第二次商贷最高贷 40 全部算入房屋的贷款记录中 A 面积小于 60 平方 房龄超出 20 年 基本不好进行商业贷款 B 公积金和商贷都只可以使用两次 C 商贷的第一次和第二次贷款额度不一样 4 还款方式 还款方式 商业贷款 等额本息 先还利息后还本金 好处 每月还款数固定 坏处 需还款总额很多 等额本金 先还本金后还利息 好处 贷款利息少 几年后可一次性还款 坏处 前期还款额度较多 普通住宅可使用公积金顶首付 还可以办理公积金代还商贷 商住两用房 必须用住宅性质的房屋才能使用 只使用公积金顶首付 5 贷款年龄限制 贷款年龄限制 男方不得超过 60 周岁 女方不得超过 55 周岁 6 首套 首套 二套概念 二套概念 全部依照家庭为单位 首套二套评定时需要调查夫妻双方的情况 贷款首套 依照夫妻双方的信贷记录来评定是否为首次贷款 贷款首套 二套特点 无地域性差异 全国统一 全部依照信贷记录中有无房贷记录进行评定 以家庭为单位 双方都无贷款记录才能为首套 和有多少房屋无关 只要没有贷款记录 全部按照首套进行处理 有时间限定 还款完毕后 贷款记录五年内 简称 银行认贷不认房银行认贷不认房 税费首套 依照夫妻双方名下的房屋产证记录来评定是否为首套税费 贷款首套 二套特点 有地域性差异 只依照在本市夫妻双方名下有无产证进行评定 以家庭为单位 双方都无产证记录才能为首套 和有贷款无关 只要即时没有产证记录 全部按照首套进行处理 无时间限定 只看当时名下有无产证记录 简称 交易中心认房不认贷交易中心认房不认贷 费用部分 费用部分 1 税费计算 税费计算 A 契税的计算需要考虑买家名下的房屋数量和购买的房屋面积和房屋性质 B 营业税的计算需要考虑到房屋的购买年限和房屋面积 144 平以上的房屋需要确认房屋的买入价 C 个税的计算 只要是卖主名下的满五唯一套 住宅性质就不用缴纳 D 车库税的缴纳方式需要特别谨记 有车库的房子需要确认车库是否有房产证 E 住宅不需要缴纳土地增值税 F 税收评估是有税收单位进行的评估 与贷款评估方式不同 但是一般评估价相差不多 G 144 平方以上的房子满五年也要缴纳税费 H 商铺的营业税可以按照全额或者差额的 5 6 进行缴纳 不分满不满五 但是缴纳方式影响到土地增值税的缴 纳方式 I 产证加急费用为 1 本 1 千 J 各付个税 房东出营业税 个税和中介费 K 他项权证压在银行 贷款还完后必须到银行进行注销 否则会显示房屋仍然有贷款 只是不需要还贷 2 夫妻已有贷款买房 如何进行再次进行首套房处理 夫妻已有贷款买房 如何进行再次进行首套房处理 不花钱的方法 拉信用报告 看是否都用贷款记录 如果都有 则不能按照首套房进行处理 如果只有一个人有且房产证上的名字相同 则办理离婚证 没有贷款记录的一方可以按照首套房处理 花钱的方法 房产证上是两个人的名字 而且必须是贷款还清才可以处理 处理的方法是花钱去银行进行贷款记 录的消除 报价在 3 万 3 直更名 直更名 商品房购房者只是与开发商签订合同 一直没有办理房产证和缴纳契税 此种房屋可以进行直更名 就是将原房东和开发商之间的合同重新做成客户与开发之间的合同 由于新房的贷款是由开发商到银行进行办理 的 所以直更名房屋的贷款额只能按照当初开发商与原房东之间的合同价格进行计算 二手房流程 二手房流程 1 二手房流程 二手房流程 签约 收材料 挂网签 审贷 还款 过户 银行放款 交房 审贷材料 买家 身份证 婚姻状况证明 结婚证 单身证明 户口本 薪资证明 信用报告 非本地户口需社保清单或者 个税单 卖家 身份证 婚姻状况证明 结婚证 单身证明 户口本 房产证 土地证 物业公司出具的三联单 款项支付时间 1 签约时支付定金 2 在买家审贷完成后才能支付首付款项 3 最好首付放在过户时进行支付 收入证明 收入证明 收入证明的上的金额是月还款额的 2 倍 个人收入证明超出 8000 元 月或者年薪 10 万 银行会进行实际审核 公积金收入证明必须是固定模板的公积金收入证明 户口本复印方法 公安局盖章页 户主页 个人页 家庭页 2 其它补税价格 其它补税价格 补个税 6000 建行 工商 补社保 1 万 不能用 有余额 1 5 万 能继续用 身份证复印件 两张 2 吋的蓝底照片 补到苏州市 继续使用需签回 二套做首套 2 万低价 垫资案最低 3 个点 放款人所有证件全部压在公司 产证加急 1 本 1 千 两到三天 3 租房开发票流程 租房开发票流程 房东身份证复印件 房产证复印件 A 开给个人 需加客户身份证复印件 合同复印件 有中介公司公章 B 开给公司 合同复印件 有中介公司公章 乙方有自己公司盖章 税费是发票额度的 5 但必须银行划卡 不接受现金处理 中介费发票 公司自己能开 4 挂网签所需材料 挂网签所需材料 房产证 土地证 买卖双方身份证复印件 评估单价 贷款总额 5 交房事项 交房事项 买房 尾款支付卖方 卖方 五卡 水 电 煤气 门禁 解除代扣水电银行卡 二单 有线电视开通通知单 水电物业结清账单 一书 房屋质量保证书 一票 维修基金发票 一钥 房屋钥匙 我方 确认以上事项 装修屋需确认合同内物品是否有损坏 提供交房确认书 带客户过户水电煤气 有线电视 物 业 6 水电煤气过户时所需资料 水电煤气过户时所需资料 前提是原房东的代扣水电银行卡已解除绑定 水过户 水卡 新户主房产证 新户主身份证复印件 天然气过户 煤气卡 新户主房产证 新户主身份证复印件 电过户 电卡 新户主房产证 新户主身份证复印件 有线电视 新户主房产证 新户主身份证复印件 本人 原房东的身份证复印件 物业 直接到物业更换姓名 7 外籍人士购房需求资料 外籍人士购房需求资料 台湾人 台胞证 户籍誊本 过户前需做买卖契约公证或户籍誊本认证 台湾认证会寄到南京海基会的认证 需要 30 天 外籍人士 护照 中国驻本国大使馆出具的中英文对照的护照认证及婚姻关系认证 过户前需做买卖契约公证 7 基本生活办理 基本生活办理 常熟市中法水务 长江路 276 号 长江路和华山路交界处 国家电网 黄河路 8 号 润欣花园后面 95598 民用 早晨九点后峰电每度 0 558 元 晚上九点后低谷电每度 0 358 元 商业 1 元 有线电视 海虞北路闽江路口 1 初装费 个人住宅用户 400 元 2 2 基本收视费 个人住宅用户第一端 24 元 月 第二端 0 元 月 第三端 0 元 月 第四