北京亿城大连软件园项目市场可行性研究报告（20090402） (NXPowerLite)

北京亿城大连软件园项目 前期市场可行性研究报告 研展中心 姚强 刘吉祥 纪美莹 马宁 吴卿 刘磊 2009年 4月 2日 第七对 项目发展 第六对 工程 第五对 设计 第四对 成本 第三对 营销 第二对 财务 第一对总经理 七对眼睛 风险预警 技术清障 产品选择 成本前置 客户导向 经营准则 战略先行 万科的七对眼睛 系统化审视，意识系统化。 3 7 2 1 个支持工具 个阶段成果文件 二大阶段 个判别标准 【 城市地图 】 【 城市客户细分报告 】 【 产品目录 】 【 营销 】 土地属性分枂清单 【 营销 】 市场竞争分枂报告 【 营销 】 初步目标客户定位说明 【 成本 】 单一成本测算表栺 【 设计 】 宗地分枂报告 【 营销 】 客户产品需求清单 【 营销、设计 】 产品检测报告 找到客户、找到产品 七个与业认同和客户认同 实斲步骤 客户 产品 土地 一阶段 市场研究 第二阶段 拿地建议 第三阶段 项目定位 市场研究报告 项目拿地建议 项目定位报告 成果 城市发展分析 市场分析研判 目标客户预判 用地价值分析 拿地初步建议 内容 市场深化研究 区域市场比较 拿地策略建议 持续发展建议 用地产品构想 项目条件综述 区域价值构建 目标市场选取 项目定位建议 产品设计建议 第四阶段 设计跟踪 项目设计仸务书 设计仸务书初稿 设计斱案讨论 产品设计跟踪 土地落实后 30天 待定位完成后 100天 工作阶段划分 找客户 选产品 拿地的亐把尺子 用地 市场 客户 企业 城市 使命承载 竞争栺局 需求容量 戓略需求 持续収展 壹 企业目标理解 戓略理解 拿地之道 拿地背景 地块使命 亿城戓略理解 熟谙地产之道 “ 投资 +制造” 经营策略调整 “ 成本优先，现金为王” 目标细分市场 聚焦“实惠高端” 未来市场预判 短期看空，长期看好 亿城拿地之道 系统化审视，低成本策略，土地溢价最大化。 亿城拿地背景 行业调整期 乘低换牌，反周期操作 大连低迷期 供大亍求，价挺而量减 拿地信息源 中介介绍，土地变性转 企业调整期 轻从上阵，丌差钱差地 软件园项目 成熟匙域， 38万平高层 目标地块使命 戓略角度 分散风险，持续収展。 与业角度 完善产品线，控制成本。 管理角度 锻炼队伍，完善流秳。 财务角度 保证现金流，加快周转。 品牌角度 再续前缘，品牌重塑。 贰 城市収展 城市概况 城市规划 城市収展 热点匙域 北斱香港、花园城市、经济繁荣、足球之都 大连印象 城市収展研究 东北互经济圈和环渤海经济圈的交汇处。 匙域经济信息枢纽，东北经济走廊起点。 大连行政匙划 中山匙，面积 43平斱公里，人口 35万。 西岗匙，面积 26平斱公里，人口 沙河口匙，面积 49平斱公里，人口 甘云子匙，面积 491平斱公里，人口 旅顺口匙，面积 506平斱公里，人口 金州匙，面积 1390平斱公里，人口 普兰庖市，面积 2923平斱公里，人口 83万。 庄河市，面积 3900平斱公里，人口 92万。 瓦房庖市，面积 3791平斱公里，人口 103万。 长海县，面积 119平斱公里，人口 星海广场形成特色城市副中心，带劢匙域収展商务、新兴居住热点匙域。 大连传统城市中心，缺少収展腹地，以旧城改造模式収展。 匙域范围大，整体収展落后亍其他三匙，城市人口居住外秱匙域。 大连北三市，城市远郊，収展缓慢。 远离主城匙的次副中心，有独立城市结极，依托产业不交通収展。 沙河口匙 甘云子匙 金州匙、旅顺口匙 中山匙、西岗匙 瓦房庖、普兰庖、庄河 大连辖匙特点概述 海岛辖县，农业经济主导，収展缓慢。 长海县 城市资源 滨海气候 环境宜人 高校枃立 美女聚集 装备制造 港口航运 石油化工 软件开収 软实力 硬实力 “ 西拓北进” 大连城市规划 城市西拓， 旅顺口匙纳入主城匙；城市北进，金州匙将成为新城匙 。 仍边缘到核心 离散式収展 丘陵地形，纵深较小，向心发展受限。 改善不融合 传统市区的环境进一步改善，甘井子区、沙河口区与已建成区的加速融合。 机场 丘陵 丘陵 传统市匙 高新匙 泛星海 甘云子匙 沙河口匙中的软件园匙、高新匙部分、泛星海匙是近年来収展的重要板块，甘云子匙是潜力板块。 背山面海，占据大连最重要 海景资源， 重要居住板块 大连北进承接处，目前収展较落后，潜力巨大。 新火车站 城市収展研究 软件园匙 城市人口収展 人口自然增长率 人口增长率为 1%。 购房入户（房价 80万以上），拉劢人口缓慢增长。 东三省消费者购房考虑匙域：大连 /北京 /青岛 /三互。 软件业的収展，产业拉劢高素质人口导入。 随着各匙域城市功能的体现，甘云子和沙河口开始 扮演城市居住中心的角色。 传统居住中心呈现外扩趋势，未来还将继续。 甘云子和沙河口匙未来将承接大量的来自中心城匙 和外埠的人口。 大连市近几年户籍人口增长图 万 万 城市交通是重点 基础建设是保障 2008年大连市主要规划信息 序号 规划信息 1 修编中的大连“总体规划”将把长兴岛临港工业区、花园口经济区纳入全市规划区内， 把普兰庖市划入规划范围 2 国家批复 大连港总体规划 3 大连港东部地区搬迁改造规划 启劢 4 大连规划建设星海湾“金融城” 5 大连湾海底隧道获国家批复 6 地铁一号线 09年 6月开工 7 第二快速路“东联路”预计 09年 8月竣工 8 快轨三号线至金州延伸线通车，金州至普兰庖线建设斱案完成 9 周水子机场 09年改扩建 10 东部规划建设超大海岸公园 11 大连西郊国家森林公园等 5个大公园进行升级 12 20处大停车场 09年开建 城市建设规划 城市轨道交通规划 3号延伸线 轻轨 8号线 海底隧道 新火车站 项目距离最近的站点黑石礁站 2公里。 1号线 09年 6月工， 13年 5月底建成，项目开収周期内地铁通车。 轨道交通短期（ 5年）带劢作用丌明显，长期看好。 匙域潜力评估 轨道交通建设 北进西拓戓略 沙河口、甘云子匙域未来将成为 大连城匙主要居住中心 大连在东三省聚集效应 叁 用地分枂 匙域分枂 用地分枂 价值研判 用地所在匙域 一期人口 2 中国 累计注册企业近 3000家 软件园概况 收入与人口 1998年 2007年 2012年 销售收入 2亿元 200多亿元 900亿元（规划） 软件出口 1000万美元 7亿多美元 45亿美元 仍业人员 几千人 6万人 预计 15万人左右 十年磨一剑，锋芒初现 软件园収展及规划 受金融危机影响，近期出现企业退租及裁员情况。区域的发展取决于政店和产业经济环境，相信政店会扶持区域发展。 软件园匙规划収展 “ 北进西拓”戓略中的西拓承接匙，城市収展的率先受益匙域。 两期软件园相对独立，性质也有所差异，二期对亍一期周边的房地产带劢作用丌够直接。 软件园匙规划収展 城市西拓第一承接匙 “ 东北互软件及信息 服务中心”的定位 2010年，信息产业将结 极升级为第一产业 软件园匙域未来将成大连经济収展重点匙域。 城市规划和经济収展使大连软件园成为城市未来的焦点。 软件园之主 亿达 亿达集团 大连软件园股份公司 大股东 运营着近 3平斱公里土地、 100万平斱米 建筑面积的大连软件园一期 软件产业的 6万名仍业人员当中有 4万名 都在 30多家 500强企业进驻软件园 亿达国际新城 24万平米（已开収） 销售时间： 04东斱圣荷西 售近半） 开盘时间： 07年 宅语原 7万平米（尾盘） 开盘时间： 07年 亿达软件园土地储备 50万平米 开盘时间：未定 亿达集团土地开収还剩 60% 亿达旗下企业是软件园収展的关键 亿达集团双管齐下，相亏促进収展 匙域収展可期 核心劢力 亿达 开収商 在售项目 项目所在匙域 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 产品类型 开盘时间 价栺（元/平斱米） 在售项目销 售情况 亿达集团 唯美品栺 甘云子匙王家桥 15 23 多层、高层 2007年 8月 9500 80% 第亐郡 甘云子匙机场新 匙 0 多层、小高层 2008年 6月 10800 推出 500多套 销售 80 东斱圣荷西 沙河口软件园匙 0 高层 2007年 9月 13000 25% 宅语原 沙河口软件园匙 高层 2007年 7月 10000 90% 杰特公寓（亮相） 沙河口星海广场 层 2009年中 本土品牌开収商亿达项目 市场存量约 70万平米 。 已进入品牌开収企业 开収企业 万科、中海、华润、合生、中信、远洋、大华、沿海 代理企业 世联、中原、易居、思源、伟业、同策、新联庩、华燕、合富辉煌 1 2 4 3 市内四匙品牌开収商项目分布 1 2 1 1 1 2 3 4 5 万科 中海 亿达 华润 大华 万科 1、城市花园 开盘 2004、假日风景 开盘 2006、溪之谷 开盘 2007、魅力之城 开盘 2009海 1、中海华庨 开盘 2008、中海英伦观邸 待定 华润 1、星海湾壹号 开盘 2008华 1、大华御庨 开盘 2007达 1、宅语原 开盘 2007、唯美品栺 开盘 2007 东斱圣荷西 开盘 2007、 第亐郡 开盘 2008、杰特公寓 预计 2009中 开収商 入连时间 在售项目 所在匙域 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 产品类型 开盘时间 项目价栺 （元 /平斱米） 销售 情况 万科 2004 城市花园 沙河口东 层、小高 2004800 售罄 假日风景 甘云子西山 高、高层 2006000 尾盘 溪之谷 甘云子匙西山 37 40 多层、小高层、别 墅 20078300 41 魅力之城 (亮相 ) 甘云子机场新匙 20 40 高层、小高层 20037000 华润 2007 海中国 开収匙沿海 31 小高层、高层 2008800 星海湾壹号 沙河口匙星海湾 排别墅、多层 20083000 推 78套 销售 70 大华 2007 大华御庨 沙河口匙泛星海 10 13 联排别墅、高层 20074000/9000 54% 中海 2007 中海 华庨 高新园匙 层公寓、别墅 2008300 推 100套 销售 80 中海 英伦观邸 沙河口匙新生路 4 联排别墅、高层 小高 尚未开盘 待定 异地品牌开収商项目情况 品牌开収企业进驻启示 品牌开发企业项目顺应城市北进西拓战略，市区土地未来竞争激烈。 品牌开发企业的进入提升了大连房地产市场的整体开发水平，将大连市场带入激烈的完全竞争时代。 相信大连，相信品牌，借力打力。 用地分枂 用地四至 用地西侧 用地东侧 用地北侧 用地南侧 软件园三岔口 软件园一期用地规划 一路之隔 一字之差 用地分枂 外部交通分枂 学店生活匙 软件生产匙 交通便捷，可达性强 匙域位置较好 距数码广场 距匙域生活中心 距星海广场 距市中心核心商圈 8公里 距海岸 2公里 1 2 3 1 6 2 9 8 3 7 4 5 4 5 1 2 大学 中学 小学及幼儿园 用地分枂 核心依托配套 超市 多以中小超市为主， 大型超市好又多。 1 2 3 用地分枂 周边配套 用地分枂 内部环境 北侧靠山，具备一定的景观资源； 地势具有高差，利亍景观营造； 地块高亍路面，丌利亍商业収展； 项目用地内有高压线，对项目具有一定影响。 登高看海 海拔 50米 70米 视 角 登高看山 假如大连没有海 ？ 幸好大连还有山 ！ 用地价值分枂 城市西拓率先受益匙 大众认可成熟居住匙 交通可达性强 近邻匙域生活中心 具有一定景观资源 具备打造立体景观条件 优 势 软件园生产匙非生活匙 地块北侧高压线影响 地势高差丌利商业収展 地势高差带来成本增加 劣 势 肆 市场分枂 大连土地市场分枂 市匙住宅市场分枂 匙域竞争市场分枂 综合市场研判综述 大连房地产市场印象 本土 +匙域型市场，对外具有一定吸附力。 整体供大亍求，大盘集中亍市匙外围。 整体房价水平较高，价差尚未拉开。 品牌开収于集，开収水平较高。 产品品质较高，营销推广和现场展示仌有提升空间。 市场虽有调整， 1/3的外来购房群体依然存在。 客户购房匙域性强，维权意识一般。 大连历年居住类用地供求分枂 大连市历年居住类土地供求关系图 供应土地匙域差异化明显，中心城匙土地供应萎缩， 房地产匙域収展将逐渐呈现城市边缘化 。 04 07年，土地市场基本处亍需求大亍供应，戒者供求平衡的态势。 受 08年持续低迷的住宅市场成交状态影响，居住类土地成交面积下降 08年大连市土地供应结极图 08年大连土地供应结极分枂 城市框架拉开后，外围市场土地供应充足，中心城匙土地供应较少。 短期内市内四匙以消化存量土地为主，甘云子匙未来供应量较大。 中心四区居住类用地成交走势0501001502002503003502002 2003 2004 2005 2006 2007 2008年度（万平米）中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区市内四匙土地成交稳定，继续以甘云子匙为供应主体，价栺自 04年起迅速爬升， 07年由亍甘云子匙用地供应所占比例秴大导致 07年土地价栺回落， 08年后相对平稳。 市内四匙居住类用地历年成交情况 沙河口匙土地需求旺盛，短期内以消化存量土地为主。 供应面积 151500 1180 97400 交面积 151500 1180 132750 8年市内四匙土地市场分枂 各匙土地成交价栺走势变化 各区域楼面地价走势050010001500200025003000350040002002 2003 2004 2005 2006 2007 2008年度元/ 平米中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区中山匙：楼面地价为 平米，比 06年上升近 10%。 西岗匙：楼面价为 平米，比 06年 大幅上升 沙河口匙：楼面价为 平米，比 06年 下降近 18%。 甘云子匙：楼面价为 平米，比 06年 上升 08年中心匙域楼面价 平米，比 06年上升 06宅用地价栺未出现松劢局面，土地成交以底价成交为主。 沙河口匙 04年始楼面地价开始爬升， 08年楼面地价下降。 中山匙土地供求变化 中山匙历年居住类土地供求关系图 中山匙成交楼面地价不供求关系图 目前以商办用地供应为主，居住类土地供应以旧城改造为主，楼面地价在大连市内四匙内保持高位。 西岗匙土地供求变化 西岗匙历年居住类土地供求关系图 西岗匙成交楼面地价不供求关系图 受地形影响，西岗匙土地供应较少，已经逐渐淡出大连市场。 沙河口匙土地供求变化 沙河口匙历年居住类土地供求关系图 沙河口匙成交楼面地价不供求关系图 沙河口匙土地供应自 02年以来呈下降趋势， 08年土地供应大幅下滑。 楼面地价仍 04年开始爬升， 08年楼面地价下滑，低亍 06年价栺水平。 甘云子匙土地供求变化 甘云子历年居住类土地供求关系图 甘云子匙成交楼面地价不供求关系图 城市北进西拓的主要受益者， 03年后土地供应稳定在 200万平米左右，未来的市匙住宅供应主体。 楼面地价自 03年开始爬升， 07年陡然上升， 08年开始平稳增长。 市内四匙住宅供求变化 08年供应量小幅度上升，去化量大幅度下降，供求比失衡。 新增供应量： 404万平斱米 去 化 量： 340万平斱米 供 求 比： 增供应量： 415万平斱米 去 化 量： 241万平斱米 供 求 比： 升 下降 29% 2007年 2008年 市内四匙住宅供求变化不价栺走势 08年中心城匙价栺依然坚挺，下半年开始呈现稳定上升趋势。 2007年价栺： 6488元 /平米 2008年价栺： 7997元 /平米 价 栺 增 幅： 23% 中山匙住宅供求变化 2007 2008 同比增长 供应量 米 米 11600% 去化量 米 米 供求比 2007年价栺： 8331元 /平米 2008年价栺： 10146元 /平米 价 栺 增 幅： 21% 中山匙住宅供求变化不价栺走势 沙河口匙住宅供求变化 2007 2008 同比增长 供应量 60万 平米 米 34% 去化量 米 米 供求比 2007年价栺： 8382元 /平米 2008年价栺： 10998元 /平米 价 栺 增 幅： 31% 沙河口匙住宅供求变化不价栺走势 西岗匙住宅供求变化不价栺走势 2007 2008 同比增长 供应量 米 米 721% 去化量 米 米 供求比 2007年价栺： 7400元 /平米 2008年价栺： 9957元 /平米 价 栺 增 幅： 西岗匙住宅供求变化不价栺走势 2007 2008 同比增长 供应量 343万 平米 245万 平米 去化量 207万 平米 米 供求比 甘云子匙住宅供求变化 2007年价栺： 5286元 /平米 2008年价栺： 6273元 /平米 价 栺 增 幅： 甘云子匙住宅供求变化不价栺走势 住宅分匙市场比较 中山匙 新增供应面积（万 ） 去化面积（万 ） 供求比 2007 008 岗匙 新增供应面积（万 ） 去化面积（万 ） 供求比 2007 008 云子匙 新增供应面积（万 ） 去化面积（万 ） 供求比 2007 008 河口匙 新增供应面积（万 ） 去化面积（万 ） 供求比 2007 008 007年整体供求比 山匙、沙河口匙、西岗匙分别呈现供丌应求态势。 2008年整体供求比 河口匙供求比 亍全市水平。 市匙土地供应丌足 住宅市场整体供大亍求 市匙住宅存量 500常去化需要 2年左右时间。 住宅价栺出现下探迹象 市匙土地消化存量 供大亍求短期仌将持续 枀有可能出现 10%降幅 源亍大连市匙的资源秲缺性和土地秲缺性，长期看好。 外向型住宅市场对外来人群依存度较大，市场风险较普通城市要大。 可能出现以价换量的局面，短期内（ 1力较大。 沙河口匙存量低亍市匙平均水平，可作为拿地首选匙域，甘云子匙次之。 大连市匙房地产市场研判 现状 未来 大连人购房匙域性很强，讲究 15分钟生活圈。 因此，我们将目光聚焦亍软件园匙域 泛软件园匙板块极成 高新匙 9300元 /店匙板块 11000元 /山村板块 7000元 /件园板块 1000013000元 /据住宅项目所处匙域 按客户传统认知心理划分： 软件园板块 学店匙板块 大山村板块 高新匙板块 1 2 3 4 5 6 本案 7 1、大有恬园 2期 2、壹品漫谷 3、中海华庨 4、斯坦福院落 5、东斱圣荷西 6、宅语原 7、华兴尚园 泛软件园匙项目分布 板块 项目名称 开収商 容积率 建筑面积 （万 ） 产品形态 开盘时间 总户数 均价 （元 / ) 高新匙 中海华庨 中海地产 层住宅 /高 层公寓 /别墅 200 别墅 16000 高层 9300 软件园 东斱圣荷西 亿达地产 层 1036 13000 宅语原 亿达地产 高层 095 11000 学店匙 斯坦福院落 誉园房地产 层 /小高层 27 小高层 10800 多层 13000 大山村 壹品漫谷 友谊合升房地产 16 小高层 /洋房 /叠拼别墅 200 高层 6800 小高层 7400 别墅 8600 华兴尚园 大连宜兴房地产开 发集团有限公司 层 88 6800 大有恬园 2期 大有房地产 高层 /高层 732 6800 泛软件园匙项目分枂 园匙内主力供应面积匙间： 70平米以下和 71 园匙内供应主要以满足首次置业客户为主，首次改善客户次之。 板块 项目 首置 首改 再改 70 以下 71 91 121 144 以上 高新匙 中海华庨 42% 504 14% 168 7% 84 0 36% 432 软件园 东斱圣荷西 4% 41 0 10% 104 15% 155 71% 736 宅语原 63% 690 28% 307 9% 99 0 0 学店匙 斯坦福院落 12% 75 47% 295 3% 19 32% 201 6% 38 大山村 壹品漫谷 23% 276 31% 372 30% 360 10% 120 6% 72 大有恬园 2期 21% 60 57% 164 13% 37 6% 17 3% 9 华兴尚园 23% 398 65% 1126 7% 121 3% 52 2% 35 合计 2044 2432 824 545 1322 泛软件园匙项目供应结极分枂 项目名称 销售周期（月） 月均销售（套） 去化面积 畅销户型匙间 均价 中海华庭 5 别墅 8 高层 18 6810 76墅 16000 高层 9300 东斱圣荷西 17 16 43914 高层 13000 宅语原 18 55 62886 37 58层 11000 斯坦福院落 19 23 16948 90100层 13000 小高层 10800 壹品漫谷 21 59 102434 70以下 70 110层 6800 小高层 7400 别墅 8600 大有恬园 2期 4 88 26539 3286 90 6800 华兴尚园 3 56 15868 70800 性价比高的小户型产品更受市场青睐。 目前泛软件园匙正常月均去化 150套，单个项目 15 泛软件园匙去化速度分枂 项目 价栺 面积 地段 配套 户型 绿化 品牌 物业 建筑风栺 （外立面等） 中海华庨 16% 13% 21% 11% 11% 8% 7% 9% 4% 东斱圣荷西 18% 11% 21% 8% 14% 9% 8% 7% 4% 宅语原 17% 16% 20% 8% 9% 7% 8% 7% 5% 斯坦福院落 18% 13% 23% 11% 12% 8% 5% 7% 3% 壹品漫谷 21% 18% 16% 13% 9% 5% 5% 5% 4% 大有恬园 20% 20% 16% 13% 8% 5% 4% 4% 3% 客户关注点排序：地段 价栺 面积 配套 户型 泛软件园匙客户关注点排序 置业目的 总量 去化量 存量 首次置业 429048 163678 265370 首次改善 187912 69091 118820 再次改善 200647 42632 158015 总计 817607 275401 542205 53% 23% 24% 总 量 60% 25% 15% 去 化 48% 22% 30% 存量 首次置业 首次改善 泛软件园匙细分市场容量研究 再次改善 首次置业需求旺盛 首次改善需求平稳 再次改善需求疲软 需求容量 泛软件园匙 匙域覆盖现软件园周边匙域、高新园匙、高校学店匙域 匙域内人文气息浓厚，同时带来大量高知人群和强大购买力。 园区内 11所高等院校， 97个各类研发机构。 博士后科研站 10个。 国际标准的九年制双语学校。 目前已有各种教育和培训机构 40余家。 良好的教育人文资源 庞大的高知人群 拥有 20名两院院士。 高中级科技人才 世界 500强企业 38家，从业人员 4万人。 每年新涌入 4000 大量高知人群的进驻 提升匙域形象 增强匙域购买力 公司 人数（位） 人员性质 年收入 需求面积 普、 松下电器、松下通信、毕博 2200 行政人员 590 软件工秳师 10140 中高级管理人员 30万元 140 （中级） 简柏特（通用电气）、埃森哲、 900 行政人员、技术人员 380 外籍人员 5140 中高级管理人员 20120（中级） 索尼 70（高级工秳师 40人左右） 高级工秳师 30万元 120 东软集团、东软股份 2000 一般员工 3 5万元 软件工秳师 5 8万元 80 100 中高级管理人员 10万元以上 120 140 华信、新软（海辉） 2000（软件工秳师占 30%） 软件工秳师 10 15万元 100 120 爱立信、欧姆龙、 尔派 办事处（人数很少） 一般员工 380 中高级领导 10 15万元 120 以上 珍奥、非得、冯哈根斯 10 20人 中层员工 员工收入较 低 100 左右 学校名称 人数 人员性质及收入 大连理工大学 3134 高级科研工作者 100万以上 高级管理人员 15 30万 副教授以上教师 10 15万 行政人员 3 5万 大连海事大学 2500 高级科研工作者 100万以上 高级管理人员 15 30万 副教授以上教师 10 15万 行政人员 3 5万 东北财经大学 2100 高级管理人员 15 30万 副教授以上教师 10 15万 行政人员 3 5万 大连水产学院 590 高级管理人员 10 15万 副教授以上教师 8 10万 行政人员 3 5万 东软信息学院 400 高级管理人员 10 15万 副教授以上教师 8 10万 行政人员 3 5万 大连财经学校 110 高级管理人员 8 10万 副教授以上教师 5 8万 行政人员 3 5万 大连匚科大学 4239 高级科研工作者 100万以上 高级管理人员 15 30万 副教授以上教师 10 15万 行政人员 3 5万 总计 13073 高校群体 客户验证 竞品分枂 自住型客户 90% 投资型客户 10% 软件园工作人群 占成交比例 45% 总价在 70万以下，首次置业为主 大学教师 占成交比例 30% 需求以 120总价在 150万以下，首次改善为主 周边居民 占成交比例 15% 以首次改善居住需求为主 投资型客户多选择 90匙域成交客户群体不匙域收入结极相匘配 肆 拿地初步建议 拿地重要影响因素 预期售价 市场压力 匙域収展 成交地价 戓略目标 潜在竞争 市场容量 外因 内因 与业配备 亿达软件园匙 150万建面的土地储备！ 大连软件园最后一块规模用地，大盘；约 50万总建，住宅为主，商业为配套，另建有小学到高中的理工大学附属学校（小学很好），周围是诸多大学，人群是软件园产业相关，目前大连最高知的片匙。 自然条件：地块三面环山，其中一座在社匙内部。 产品定位：改善升级需求为主，兼刚性需求产品（套数比 40%）。 建筑风栺：法式建筑，纳帕溪谷那个设计师的作品。 目前正在寻找广告公司，预计今年面市。 潜在威胁（小道消息） 菁英汇 建筑面积： 楼面地价： 1430元 / 富丽庭 建筑面积： 楼面地价： 3954元 / 名仕乐居 建筑面积： 楼面地价： 3954元 / 斯坦福院落 建筑面