大悦城商业策划报告.doc

大悦城商业策划报告 大悦城商业策划报告大悦城商业策划报告JOY CITYSHANGHAI华贸中心区位及周边情况北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。 至首都国际机场只需20分钟。 运营团队北京国华置业有限公司（项目开发）于xx年4月30日正式成立，系具有国家房地产开发一级资质的大型地产商。 美国KPF（建筑设计）美国KPF，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。 美国EDAW（景观设计）美国EDAW，在全球共有23个分公司，主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心等。 在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。 美国WATG（酒店设计）WATG经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设计领域占据全球领导地位。 美国WATG在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。 第一太平戴维斯（物业管理顾问）负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管FPD（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。 规划布局在总体规划上，本案由3栋高层建筑、一栋大型购物中心、若干公寓楼及2座超五星级酒店以环形形态矗立其中，南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低分明，形成整洁的空间秩序。 另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。 为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。 通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。 业态排布业态类型5A级写字楼+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心各业态类型规划配比项目定位构筑大都市顶级商业巨无霸总占地15万平米总建面83万平米3栋5A智能写字楼4座国际化商业2座五星级酒店6栋国际公寓华贸中心-新光天地定位营造富含商业人文气息的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。 “EQ:IQ全球第一家形象店”“CLUB MONACO北京的第一家店”“MAX&CO中国第一家形象店”“FAUCHON首次进入中国的旗舰店”“化妆品区为中国最完整的化妆品区域”“都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域”“78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市”新光天地细节及附加功能占地1200的松下概念体验馆不收取门票，供顾客参观浏览对电子环保文化产品是推广性质的，有助于品牌文化的衍生；让顾客在购物之余，增加对文化资讯、时尚资讯的了解。 细节及附加功能菲仕乐绿野仙踪之“德锅”环保森林专区非凡的体验专区及创意灵感带给顾客视觉与味觉的非凡感受具体业态分布运营模式5A-体验式一站购物；囊括全球顶级品牌到街头个性时尚；艺术时尚品味营造出创新商业气息；超前和人性化的细节功能设置；将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为“购物是休闲生活”的现代商业格局。 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值；华贸中心-华贸购物中心xx年4月11日，华茂中心开幕。 华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。 购物环境宁静幽雅，周末原因客流较少，VERSACE（范思哲）,A1.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,澳洲银行等国际品牌已进驻华贸购物中心。 具体业态分布华贸购物中心运营模式相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心为新光的补充；自行招商，自主经营。 新光天地开业一周年之际，商业氛围初现，启动购物中心；华贸中心-华贸广场华贸中心光产地带几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，露天溜冰场，汇聚了一个城市的趣味，成为了时尚一族的最佳“聚点”。 EMPORIO ARMANI（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等，为现代都会人仕提供全新体验。 华贸中心写字楼竞争优势区位优势长安街上国际商务巨头，位于CBD黄金交汇点。 个性化定制针对跨国企业业主，量身定做租务方案。 硬件设施完善四面环景办公空间 (2)国际领先玻璃幕墙 (3)先进空调系统跨国公司理想的办公空间标准层面积2200-2300平米。 优良环境华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。 只租不售长期持有经营，确保物业高品质高端物管第一太平戴维斯五星级酒店北京丽思卡尔顿酒店，于xx年12月12日正式开业。 由世界著名酒店设计顾问公司Hirsch BednerAssociates主持内部设计装潢，完整地呈现了十八世纪英伦庄园风格。 拥有305间客房，宴会及会议场所面积多达1,100平方米。 北京JW万豪酒店不仅是北京第一家JW品牌酒店，更是万豪国际集团第三千家酒店。 酒店建筑设计与内部装饰均由世界知名团队完成。 拥有588间客房的酒店，内部装饰凸现独特的世界现代艺术气息，五个现代的餐饮及娱乐场所，以及万豪独创品牌“泉”水疗中心，配备最先进设施的健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备。 华茂国际公寓华贸国际公寓层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米。 ?户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅；华茂商务楼华贸行政级商务楼，摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，激发创作的冲动。 华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合艺术工作室等个性化公司入驻，享有高舒适度创意办公空间。 华贸商务楼，100-700平米商务办公空间自由选择，极其适合中坚成长型企业及大型公司整栋办公。 华贸商务楼呈半环抱式拥抱着中央水景花园，环境宜人。 华贸商务楼，享有数千余车位整体配套资源，拥有独立的交通动线。 对于向国际化迈进的公司而言，入驻华贸商务楼，融入华贸国际化商圈，就拥有了无限成长性和商业机会。 业态组合及盈利模式项目开发策划策略处于回收资金目的，第一期开发公寓产品，虽凭借庞大的综合体量规划取得了当时较高的利润回报，但在商业核心未形成的情况下，价值未能实现最大化；引进外资，引进品牌商业运营商，保证商业及写字楼的整体运营价值，为后期自主经营的物业建立档次及形象；项目借鉴华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；?商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流；?为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；?2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了