某县旧城改造项目建议书1019522223汇总

F 县旧城改造项目 1 F 县旧城改造项目建议书县旧城改造项目建议书 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目的背景及由来项目的背景及由来 F 县 Y 镇属 F 县城老城区 城市建设的设施完备 人口密集 但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差 房屋是危房 道路 是市场 迫切要求予以改善 F 县委 县政府对本改造项目高度重 视和大力支持 审时度势 及时抓住发展机遇 将改造该区域列入 重要议事议程 投资兴建一个融商贸 居住于一体的富有现代化气 息的住宅区 F 县旧城改造项目位于 AW 市 F 县中心位置 拥有优越的地理位 置 良好的人文环境 项目建成后将成为改变 F 城市面貌 提升城 市品位 提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程 成为 F 最为繁华之地 第二节第二节 项目简介项目简介 旧城改造开发土地位于 F 县中心 以现有的大戏院为中心 开 发面积约 127 3 亩 项目建设主要以高层公寓为主 配备道路 绿地 生活设施等 基础建设 强调 以人为本 的原则 实现商业贸易 房产开发 居 民安置的三大功能 导入专业化的园林规划 窗口 风格建筑设计 F 县旧城改造项目 2 人性化的户型设计 项目建成后 必将项目所在区域塑造成为一个 崭新的 绚丽的 F 中心 第三节第三节 主要经济指标主要经济指标 1 总用地面积 127 3 亩 2 总建筑面积 约 33 万平方米 3 高层住宅面积 约 23 万平方米 4 商铺面积 近 10 万平方米 5 容积率 3 88 6 总投资 13 亿元人民币 第四节第四节 结论与建议结论与建议 1 结论 随着 W 市 F 县经济的高速发展 基础设施的建设及其它配套 服务的加强 本区开发的增值潜力巨大 市场前景广阔 F 旧城改 造项目在改变原有城区旧貌的同时 也使区域内的经济发展得到提 高 人们生活水平上升 城市建设加快前进步伐 2 建议 1 本区周边交通条件优越 生活配套设施齐全 南邻峨西河 具备舒适宜人的居住环境 项目建设过程注重与环境的协调 达到 合理统一 F 县旧城改造项目 3 2 项目的拆迁量较大 牵涉的住户很多 工程开始时要慎重考 虑居民的安置问题 以免拖延建设进度 影响全部施工 3 政府针对本项目出台扶持政策 第二章第二章 项目建设的必要性与意义项目建设的必要性与意义 1 房地产业的发展促使国民经济稳定发展 提高国民收入 房地产业是从事房地产开发建设 经营管理和综合服务等社会 经济活动的第三产业部门 它是国民经济的基础产业和先行产业 具有高附加值性和对相关产业的导向性 在许多国家 房地产业是 国民经济的支柱产业 在任何国家和地区 房地产业都为其国民生产和生活提供大量 必须的生产资料和生活资料 房地产兴旺发达 其经济也就欣欣向 荣 房地产业衰退落后 其经济形势也就不容乐观 因此 要保持 某地区社会经济的长期稳定发展 房地产业是必须大力发展的产业 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关 一方面房地产业 是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物 没有发达的社会经 济基础 没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑 就没有 发达的房地产业 另一方面 房地产业是国民经济的基础产业 先 导产业和导向性产业 能为社会经济发展和人民提供必须的生产资 料和生活资料等物质基础 两者的关系是相辅相成 紧密相连的 2 项目建设与 F 县的规划思想相一致 F 县旧城改造项目 4 十一五 时期 F 县经济和社会发展的指导思想是 以邓小 平理论和 三个代表 重要思想为指导 以科学发展观统领全局 以更快更好地发展为主题 以提高人民生活为根本出发点 强工业 优农业 兴三产 加快工业化进程 建立合理的三次产业结构 推 进城乡统筹 加快城市化进程 建设社会主义新农村 强化科教兴 县 加快转变经济增长方式 保持经济持续快速健康发展 加速工 化业 城镇化和信息化进程 加快产业结构调理 积极发展房地产业 加快与国际经济对接和融合 提高国民经济整体素质和竞争力 全 面建设小康社会 根据国家产业政策和未来走向 结合 F 实际情况 未来 15 年战略重点之一是以旧城改造 小区建设 安居工程为主体 的房地产业 到 十一五 末 F 县工业总产值 当年价 达到 200 亿元 年均增长 29 51 实现地区生产总值 90 亿元 当年价 年均增长 17 增长按可比价 人均地区生产总值 3500 美元 财政总收入 15 亿元 年均增长 22 9 在岗职工年平均工资达到 28000 元 年 均增长 12 32 农民人均纯收入 5800 元 年均增长 8 47 城乡居 民居住环境进一步改善 居住面积继续提高 城市化进程显著加快 城镇化率达到 50 以上 目前 A 省以皖江区域为核心 融入长三角 联结中西部 积极承接产业转移 构筑起一个集高新技术产业 商 贸金融 旅游休闲为一体的皖江城市带承接产业转移示范区 而 F 县所在的 W 市为这一示范区的核心之一 经过努力 力争使 F 县发 展成为皖江城市带的一个重镇 F 县旧城改造项目 5 3 项目建设符合县政府的旧城改造目的 本区作为 F 县的旧城区 以其深厚的历史沉淀 一直承载着 F 的城市中心区功能 随着国家改革开放政策的逐渐深入 社会的进 步 经济体制与增长方式的转型 旧城区承载的职能逐渐多元化 复杂化 旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施 更显著的是 随着房地产市场的开放 城市土地有偿使用制度的实施 土地级差 效应的发挥 优化了土地利用结构 提高了其综合服务功能 加快 旧城改造 可使城市功能布局更趋合理 4 项目建设可改观旧城住房面貌 优化人居环境 随着旧城区的改造 F 县建成了一批经济适用房和廉租房用于 安置拆迁户 目前已有部分居民搬进了配套设施完善 环境优美的 居住小区 旧城改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间 更 全面拉动了 F 的经济增长 激活了房地产市场 第三章第三章 市场分析市场分析 1 皖江城市带承接产业转移示范区核心区域 皖江城市带承接产业转移示范区规划从皖江城市带各市产业现 状 资源状况和未来发展趋势考虑 提出了构建 一轴双核两翼 的产业空间格局的构想 一轴 包括安庆 池州 铜陵 巢湖 W 马鞍山 6 个沿江市 这是承接产业转移的主轴线 两核 指合 肥 W 这是 A 省目前乃至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的 F 县旧城改造项目 6 两大增长极 是承接产业转移的核心区域 两翼 包括滁州和宣 城市 着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带 W 市成为皖江城市带承接产业转移示范区核心城市将对全市 包括 F 县的国民经济产生重大而深远的影响 沿海发达地区一些劳动密 集型和资源消耗型产业 资金开始加速向中西部地区转移 有利于 我县发挥区位 资源 文化等优势 更多更好地承接产业和资金转 移 加速产业结构调整和升级 越来越多的国内外企业进驻 A 省各 城市 这些利好条件也必将对作为国民经济支柱产业的房地产业产 生巨大的影响 2 F 经济环境良好为房产发展提供了机遇 改革开放以来 F 的社会经济就一直持续稳定的发展 使 F 综 合实力大大增强 社会生产力 国民收入 人民生活水平也有极大 的提高和改善 十五 期间 F 经济总量不断扩大 综合实力明 显增强 2005 年实现地区生产总值 45 7 亿元 GDP 当年价 比 九五 末增长 90 6 年平均增长 13 8 增长按可比价 人均 GDP 由 2000 年的 4530 元提高到 2005 年的 9905 元 财政总收入 6 135 亿元 比 九五 末增长 227 8 年平均增长 27 4 全社会 固定资产投资五年累计达 76 7 亿元 是 九五 时期的 2 57 倍 年平均递增 27 4 良好的经济运行环境 持续增长的国民经济 快速提高的国民 收入 为 F 县房地产业的发展提供了极好的发展基础 可靠的财政 资金支持和巨大的发展空间 经济越发展 所需的房地产也就越多 F 县旧城改造项目 7 人民收入水平越高 改善住房条件的愿望就越强烈 有效需求也就 越大 房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大 3 F 的商品住宅进入一个新的换代期 随着新世纪的到来 由于国力增强 人们生活水平的普遍提高 对住宅开始了从量的需求向质的需求转变 追求质量好 品质高的 住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势 全县住宅商品化市场日趋成熟 不同需求的档次已经拉开 而 其中的中高档住宅已率先进入换代期 由于房贷政策的不断完善 买得起好房子的人越来越多 这是换代住宅开始形成的市场基础 从旧有住宅的布点看 有相当一部分已过早地进入了淘汰期 有的房屋甚至出现墙体开裂 渗水 屋顶漏水 阳台倾斜 钢筋外 露等安全隐患 这也是与经济不发达 早期建造的住宅一次投资过 低使得住宅寿命下降有关 换代是不可避免的 而且 建材和建筑 部品的短缺状况已结束 品种和类型的多样化有力支持了住宅的升 级换代 4 F 县城中心房产市场空缺大 具有极佳的开发优势 商品房的贫乏 既是 F 的遗憾 也是巨大的商机 目前 F 县城 中心在建的高档商品房项目几乎还没有 周边有几个项目虽在开发 当中 但其区域位置 产品档次都有各自的欠缺 故对县中心旧城 改造有着极大的市场前景 F 县旧城改造项目 8 第四章第四章 项目的市场定位项目的市场定位 项目建成后 将形成三大功能 一是商业贸易功能 商贸市场 是贸易商品和生产产品流通的主要载体 在市场经 济条件下 本区开展商贸业开发 既占有广阔的商贸市场 可形成 一定规模的商贸营销渠道与网络 又能有效地促进商贸流通 进而 促进全区经济的发展 二是房产开发功能 项目拟建部分中 高档住宅 以经济 美观 人性化的设计 倡导全新的居住理念 吸引更多的人口前来入住 打造 F 县中心的 舒适住宅环境 三是居民安置功能 通过良好的周边环境 优质的生活配套服务 解决拆迁居民的 安置问题 满足居民的住房需求 提高当地居民的生活质量和居住 条件 形成高起点 高品位 高质量的住宅区 改变现有面貌 成 为 F 的一个亮点工程 第五章第五章 项目的选址条件项目的选址条件 1 地理位置 本项目地处 F 县中心 以现有的大戏院为中心 开发面积约 127 3 亩 具体以项目用地红线为准 2 气候条件 F 县旧城改造项目 9 属亚热带湿润季风气候 气候温和 雨量丰沛 四季分明 年 均气温 15 16 摄氏度 极端最高气温 39 3 摄氏度 极端最低气温 13 1 摄氏度 年平均相对湿度 78 最大年相对湿度 89 无霜期 219 240 天 年日照时数为 2016 小时 年平均降雨量 1195 5 毫米 日最大值 233 2 毫米 时最大值 81 1 毫米 最大积雪 350 毫米 3 土壤 地质条件 主要持力层为洪积亚黏土 部分地区基岩埋藏很浅 地基耐压 力高 工程地质良好 工程建设成本相对较低 4 交通条件 空路 距南京禄口国际机场 合肥骆岗机场只有 90 分钟左右车程 水路 拥有长江 黄金水道 29 公里 沿线多为深水良港 可常年 停泊万吨级船舶 陆路 沿江高速公路 沿江高等级公路横穿而过 省道南新线 芜 铜线和三荻线 淮九路纵贯全境 滁黄高速 W 长江二桥即将建设 铁路 沪铜铁路穿境 21 公里 沿途分设客运站和货运站 扩能改建 复线工程正在筹建 5 邮电 通讯条件 本区域的光缆线路 电信电缆的长途和程控线路 移动 联通 的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准 尤其是电信宽带网 络已延伸到此 6 其它条件 F 县旧城改造项目 10 区域内配套设施齐备 服务项目完善 居住环境极佳 整个区 域周围学校 银行 医院等管理服务机构一应俱全 第六章第六章 项目的建设方案项目的建设方案 第一节第一节 项目建设的原则项目建设的原则 1 项目要贯彻 以人为本 的原则 项目要把生态环境与人文环 境放在重要的地位 使居民更多地接近自然环境 营造安定 健康 和谐的社区环境 2 项目要贯彻 高效 便捷 的功能原则 从规划到建设 从交 通到绿化 都要突出以人为本的思想 各区域和功能空间之间形成 高效 便捷的网络 要结合人们对生产生活的需要 3 项目要贯彻 可持续发展 的原则 项目要把生态 环保放在 重要的地位 从宏观规划到微观设计 具体技术的采用都要坚持可 持续化发展要求 4 项目要贯彻 适用 经济 在可能条件下注意美观 的原则 突出 F 历史文化 创造建设品牌 成为旧城改造样板工程 区内建 筑力图实现精致 典雅 具有美感 第二节第二节 项目的建设内容项目的建设内容 项目主要建设高层公寓 采用专业化的园林规划 窗口 风格 建筑设计 人性化的户型设计 建设部分商铺 以满足商业贸易发 展的需求 F 县旧城改造项目 11 区域内将打造步行商业休闲街 充分利用原先的夫子庙历史古 迹建设夫子庙广场 形成商业 休闲人流的目标点 沿峨西河打造滨河景观带 进一步提升区域层次 吸引人气 并可成为 F 对外宣传的城市名片之一 第三节第三节 项目建设规模项目建设规模 1 项目占地面积为占地面积 127 3 亩 85000 0 万平方米 其中 一号地块 金路迎路交叉口以南 河以北扇形地块 面积约 23 亩 二号地块 迎路以南 金路以东 沿河北路以北 峨路以西地 块 面积约 52 3 亩 三号地块 春路以南 金路以东 迎路以北 峨路以西 面积 约 52 亩 2 容积率暂定为 3 88 规划开发面积 33 万平方米 其中住宅 面积 23 万平方米 商业铺面 10 万平方米 3 土地 127 3 亩 拆迁房屋约 18 万平方米 第七章第七章 投资估算与经济效益估算投资估算与经济效益估算 项目投资估算依据 F 县旧城改造项目 12 1 参照 W 市近期同类工程实际造价资料估算 2 参照国家的有关政策估算 据估算 建筑总面积 33 万平方米 拆迁总面积 18 万平方米 项目总成本 13 亿元人民币 销售总收入 11 25 亿元人民币 故项目若没有相关支持措施而仅按常规的操作方式开发 将有总 额达 1 75 亿元的亏损 经济效益面临比较大的困难 第九章第九章 社会环境效益分析社会环境效益分析 1 产业效益 项目建成后 进行住宅 商铺的销售 可搞活当地市场 促进 当地人们增收 建设的住房 店铺等不仅可以满足原来居民的居住 生活之需 还可以面向整个 F 县及 W 市的市场 甚至辐射到周边其 他地区 2 地租效益 旧改区建成后 将通过市场的集散作用 辐射带动周