某酒店投资预算回报分析及项目运营思路(DOC-12页)

1 酒店项目市场调查报告酒店项目市场调查报告 暨项目投资经营方向设想暨项目投资经营方向设想 郑州酒店市场竞争日趋激烈 酒店业经营越来越国际化 标准化 作为达到 高星级标准化酒店的项目 酒店项目的筹建一系列工作 必须进行认真的细致 调研 这样我们的市场定位和开拓才会顺畅 一 一 项目市场调查项目市场调查 根据本项目所处的地域性 我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研 情况大致如下 郑州酒店调查表郑州酒店调查表 酒店名称 调研项目 国际酒店 酒店 国际酒店 大酒店 酒店 区域 区 区 区 区 区 星级等级准五星 五星 五星 准三星 准三星 营业面积6 2 万平米 28F 4 万平米 24F 4 2 万平米 22F 1 万平米 10F1 2 万平米 配套设施中餐厅 西餐 厅 日式餐厅 意大利餐厅 38 间 KTV 包 房 游泳馆 洗浴中心 海港大酒楼 阳光西餐厅 游泳馆 夜 总会 桑拿 中心 6 个不同风格 的餐厅 豪情 天地歌舞剧院 汤城桑拿中心 游泳馆 保龄 球馆 中餐厅 宴会大 厅 金驼洗浴 广场 中 餐厅 宴 会厅 客房数400 间 套284 间 套130 间 套60 间 套 客房价位 标房 门市价 RMB988 现行价 RMB598 协议价 RMB448 门市价 888 现行价 666 协议价 330 门市价 898 现行价 449 协议价 380 门市价 198 现行价 178 协议价 160 门市价 268 现行价 214 协议价 180 餐位数 人均消费1700 150 200500 100 1501200 100 150800 50 70600 50 100 婚宴标准1580 桌起1280 桌起1380 桌起698 桌起506 桌起 会议设施14 间3 间6 间1 间 车位配备有停车场 地下门前 地下门前 地下门前泊车有停车场 优点建筑大气 装 修豪华 配套 设施齐全 具 备五星级酒店 的气质 本土企业 有自己的企 业文化及管 理模式 包头地区最早 的五星级酒店 性价比较高的酒 店 东河区硬 件较好的 酒店 缺点硬件绝对五星 软件有待提高 客房设计一 般 配品一 整体装修装饰 过于老化 服 客房卫生较差 消费群体过于单 过于重视 洗浴广场 2 简单的退房服 务竟然可以拖 延至半个小时 般 面积不 是很大 务还停留在国 企老大的观念 上 一因客房过 少 难有 作为 二 二 项目特点项目特点 1 项目有利因素 1 主楼形象较好 酒店主楼高 22 层 具有一定的视觉冲击力 是 区的地 标建筑 2 交通环境 项目位于 住宅密集区和商业中心区 具火车东站及商业街 均是一步之遥 距离飞机场更是 6 分钟的车程 3 市场环境 目前 区高端酒店还是空白 2 项目不利因素 1 项目所在区域不是郑州的 CBD 也不是高端消费密集区 2 所在区域消费能力还有待考证 消费观念还有待加强 三 三 项目定位项目定位 结合对郑州酒店业的市场调研 以及对本项目的形势分析 建议将酒店打造 成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四 四 项目投资及经营方向设想项目投资及经营方向设想 目前 全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个 一是传统高星级 酒店 二是连锁型经济型酒店 从 2009 年全国的酒店市场状况来看 也反映 出这种趋势 酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象 尤其是散 客群体 下降幅度很大 究其原因 主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低 对价格过于敏感 在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后 跳槽 频 发 因此 积极寻找新的 高成长性的目标市场 确定今后酒店投资方向是我 们现在必须开始考虑的战略问题 在进入主题之前 我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清 醒的认识 首先 经济型酒店存在巨大的竞争风险 首先 经济型酒店存在巨大的竞争风险 经济型酒店的良好竞争力是相对 于星级宾馆而言的 一旦市场上出现大量的经济型酒店后 他们之间的竞争将 是相当惨烈的 道理很简单 经济型酒店一开始就是以 廉价 为营销策略的 当大家都以此为竞争手段 受服务内容限制 很有可能是唯一竞争手段 结 果可想而知 其次 经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实 其次 经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实 尽管经济型 酒店人力成本相对节约 使整体利润率要高于一般的星级酒店 但由于房价偏 低 客房数量有限 客房数量受人力成本制约 绝对利润额不会很高 最后 经济型酒店服务含量较低 无法有效提升投资者管理酒店的能力和最后 经济型酒店服务含量较低 无法有效提升投资者管理酒店的能力和 品牌效应 品牌效应 举个形象的例子 经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里 3 的便利店 所提供的产品和服务都是走低端路线的 从长远看 的确无法承担 起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任 就象肯德基和麦当劳 在目前 的中国似乎是地位颇高 但在国外 象这样的快餐店几乎遍地都是 就象国内 的大排档一样 没什么希奇的 那么 什么样的酒店才值得投资呢 换句话说 面对何种消费群体的酒店 才是我们的 梦中情人 呢 如今是网络时代 是时尚达人的年代 做一个时尚如今是网络时代 是时尚达人的年代 做一个时尚 的精品酒店才能迎合主流 才能在酒店市场立于不败之地的精品酒店才能迎合主流 才能在酒店市场立于不败之地 时尚精品酒店的消 费群体是哪些呢 如果按社会身份划分 他们应该包括但不只包括以下几种人 外企白领和部分中高层管理人员 IT 广告 咨询等新型行业从业人员 外 贸公司营销人员 有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活 工作经历的各类人员 如果说中国将来会出现 中产阶级 这一阶层 他们一 定会成为最主要的组成部分 而国外的社会发展历史表明 这一群体不仅消费 能力最强 而且能引领消费潮流 甚至形成社会上主流的消费意识 目前 国 内的类似群体还在初步形成的过程中 数量还不够庞大 但可以预见 随着中 国开放型经济的深入发展 全球化浪潮进一步升温 在不远的将来 所谓的 中 产阶级 一定会出现在我们的周围 所以 投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标 重要的是 至少在内蒙 这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有 因此 投资这 样的酒店具备 掘第一桶金 的潜力 其次 这样的酒店不同于传统的高星级酒 店 投资额不会过于巨大 投资者资金压力比较小 第三 由于面对的顾客群 体喜欢简单的服务和自助式服务 对人员面对面服务要求不高 使酒店可以有 效地控制人力成本 1 时尚精品酒店设计 服务和管理的一些特点 时尚精品酒店设计 服务和管理的一些特点 时尚精品酒店消 费群体的特点 消费群体对时尚精 品酒店服务的需求 特点 满足时尚精品酒店设计 服务和管 理 出生于上世纪 60 70 年代的大 中城市 大部分是独生 子女 简单快速的服务 强调私人空间 不喜欢经常被打扰 服务人员保持适可而止的服务 态度 可以不热情 但必须业务熟 练 动作快速准确 简洁 明快 新颖 现代的酒店 环境设计 避免单纯式的豪华 4 家境殷实 受 到良好的教育 普遍没有吃的经 历 日常生活中经 常表现出独来独 往 表现低调的 特性 比较自我 在 传统人士眼里可 能有点自私 喜欢宽畅的住宿 空间 喜欢自己帮助服 务 不喜欢过多的 服务语言交流 对不舒适的酒店 环境难以忍受 耐 心有限 提供大开间式 有隔断的类套房 客房 做到 顾客不要求 员工不出现 尽量少打扰客人 酒店各种硬件必须万无一失 实现其应有功能 提供自助服务区 如洗衣 简易 厨房 很容易接受新 事物 尤其是高 科技产品 跟随潮流 但 不盲从 不是简 单的 追星族 对互联网高度 热衷 喜欢网络 聊天 但现实中 喜欢酒店提供各 种具有科技含量的 设施设备 喜欢每次酒店住 宿经历都有新鲜变 化 不喜欢在酒店看 到每个酒店都有的 大路货 提供床头多用途小型电子产品 全酒店实现无线上网 客房内配 置多个高速网线接口 包括洗手间 提供酒店所在城市 时尚地图 小 册子 客房提供各种时尚杂志 提供北欧简易风格的客房家具及 5 的社交能力有退 化趋势 装饰 客房配备液晶电视 主观意识强 对传统观念有所 保留 奉行 只要 我喜欢 有什么 不可以 的信条 消费能力很强 但不盲目消费 对自己喜欢的事 物舍得花大钱 对自己不喜欢的 事物可以很吝啬 等级观念较淡 薄 喜欢被平等 的对待及对待别 人 不喜欢服务员过 于谦卑的服务态度 不过于计较酒店 价格 但要求物有 所值 喜欢酒店的产品 和服务拥有有别于 传统之处 酒店服务人员的服装外表趋于生 活化 点缀设计精巧的配饰 酒店配置 24 小时精品 个性便 利小店 可以出售有酒店特征的客 用品 要求服务人员尽量以平等 生活 化的语言 态度服务顾客 模糊员工岗位等级 尽量给予服 务人员现场决策权 服务员应经常接受现代知识培训 拥有一定的时尚品位 提供时尚品牌洗漱用品 追求享受 不 喜欢严格区分 工 要求酒店提供综 合娱乐 工作等功 客房内提供多用途打印机 电 脑 6 作 休闲 娱乐 的界限 对 SOHO 瑜珈 SPA 等新兴生活 休闲方式比较喜 欢 比较接受西方 文化 但同时又 是对其保持一定 敌意的民族主义 者 能的客房等产品和 服务 提供融合 FUSION 东西方 文化的餐饮服务 要求酒店有放 松身心的服务场所 可以高速上网的 时尚舒适的 小会议室 酒店配置兼顾正餐 酒吧服务 的 具有融合风格的餐厅 21 提供瑜珈 SPA 等配套服 务场所 2 时尚精品酒店的基本特征时尚精品酒店的基本特征 根据上面的描述 我们可以把这样的酒店具体化 比较全国酒店市场目前 的状况 基本可以得出以下框架 特征特征项目描述特征项目框架理由 1 酒 店地址 1 市中心或 接近市中心 1 可以使酒店尽可能靠近城市最有活力的地区 利用周边资源提高顾客满意度 2 客 房数量 2 120 150 间左右 2 控制客房数量可以有效节余人力资源 且可以 使顾客享受相对宽裕的酒店环境 7 3 客 房模式 3 新型客房 3 主题客房 一房一主题 家具家私要有颠覆性 创造性 注重本土文化元素 设施设备体现高科技 注重设计的元素 追求特别的感觉 让人感觉很有味 道 4 配 套设施 4 多功能餐 厅 24 小时 精品便利小店 及其它 4 其中最关键是要有多功能餐厅提供从早餐直到 酒吧等全时段服务 其次是要有 24 小时便利小店 满足需求 客房内不再设置小吧 以上配套设施 必须酒店自己经营 5 酒 店档次 5 接近四星 具备一点五星 气质 5 突出酒店的客房功能 超越一般四星级客房产 品服务水准 在设计细节上强调时尚元素 6 人 员配置 6 尽量精减 接近经济型酒 店 6 人员配置可以尽量精减的前提是酒店面对的目 标市场不需要过多的人员服务 接受用硬件替代 软件的事实 7 客 房住宿率 7 80 左右 7 参考目前包头四 五星级酒店 60 70 的住宿 率 故住宿率应在 80 左右 8 平 均房价 8 230 元以 上 8 参考目前包头四 五星级酒店 330 500 元以上 的平均房价区间 故平均房价应至少在 230 元以 上 9 客房 配置 9 具有精品 时尚 商务特 点 9 整合各种商务科技用品 笔记本电脑 MP3 CD 音乐播放器 打印输出 网线以及客房手机充电器等 都能立即连接 可升降调整的人体多功能座椅 体贴 工作辛劳的商务客 37 英寸数码液晶电视 搭配 DVD 家庭剧院 笔记本电脑画面可切换到液晶电视上 或用随身携带的音乐播放器连接到 5 1 声道环绕音响 享受绝佳的影音效果 具备打印 复印 扫描功能的 8 多功能事务机 24 小时待命 10 酒 店服务 10 个性化服 务 尊贵管家 服务 10 服务是精品酒店的灵魂 提供直接参观客房 房间内登记 还可以提供会员退房免查房服务 附表一 项目投资预算 不含土建装修 附表一 项目投资预算 不含土建装修 项目投资预算一览表项目投资预算一览表 项目项目 类别类别 备注备注预算预算 资金资金 空调空调 大楼总面积大楼总面积 3000030000 平米 空调占总面积的平米 空调占总面积的 70 70 一平 一平 米约米约 200200 元元 约约 420420 万万 电梯电梯 载重一顿 标准配置 含电梯内装潢酒店图纸显示共载重一顿 标准配置 含电梯内装潢酒店图纸显示共 7 7 部电梯部电梯 约约 210210 万万 家电家电 类类 客房电视约客房电视约 150150 台 台 3737 吋 每台约吋 每台约 50005000 元 电脑 元 电脑 小冰箱 保险柜等小冰箱 保险柜等 约约 100100 万万 9 家具家具 家俬家俬 客房客房 140140 间间 10000 10000 元元 间 餐饮大厅间 餐饮大厅 40004000 元元 套套 20 20 套 套 各办公室 公共区 休闲区 健身房 各办公室 公共区 休闲区 健身房 约约 160160 万万 厨房厨房 设备设备 灶具 蒸箱 冰柜 操作台 排烟系统 冷库等灶具 蒸箱 冰柜 操作台 排烟系统 冷库等约约 5050 万万 消防消防 系统系统 酒店面积约酒店面积约 2000020000 平米 消防系统均价按照建筑面积平米 消防系统均价按照建筑面积 计算约计算约 200200 元元 平米平米 约约 400400 万万 弱电弱电 系统系统 电话 监控 网络 软件 有线电视 包括材料 线电话 监控 网络 软件 有线电视 包括材料 线 材 设备 工费 材 设备 工费 约约 150150 万万 锅炉锅炉 燃油 燃气两用燃油 燃气两用 1 51 5 吨 加压力泵 水箱 工费吨 加压力泵 水箱 工费约约 3030 万万 杂项杂项 餐具 垃圾桶 布草车 标牌类 清洁器具 低值易餐具 垃圾桶 布草车 标牌类 清洁器具 低值易 耗品耗品 约约 5050 万万 布草布草 类类 客房床单 被罩 枕套一备三 床搭防滑垫 被芯 客房床单 被罩 枕套一备三 床搭防滑垫 被芯 枕芯一备一 另各备枕芯一备一 另各备 100100 件 餐饮底台布一备二 面件 餐饮底台布一备二 面 台布一备三 浴巾 面巾 地巾一备三 台布一备三 浴巾 面巾 地巾一备三 窗帘按实际尺寸丈量为准窗帘按实际尺寸丈量为准 约约 5050 万万 其它其它 类类 印刷品 服装 工艺绿植等印刷品 服装 工艺绿植等约约 3030 万万 项目总计投入预算为 项目总计投入预算为 16501650 万元万元 10 附表二 酒店运营收支预算 不含折旧 附表二 酒店运营收支预算 不含折旧 酒店客房运营收支预算酒店客房运营收支预算 客房客房 140 间间经营一般经营良好经营优异 年入住率率50 60 70 年平均房价200 元240 元280 元 人员工资 占营业收入 8 8 8 水电燃气 占营业收入 8 8 8 营 业 税 占营业收入 5 5 5 低值易耗 占营业收入 10 10 10 管 理 费 占营业收入 4 4 4 营销广告费 占营业收入 3 3 3 其 他 占营业收入 2 2 2 客房年营业额511 万736 万1002 万 客房利润率60 60 60 客房年利润307 万442 万601 万 餐饮运营收支预算餐饮运营收支预算 餐饮总餐位 600 个 其中宴会餐位 400 个 散台包房 为 200 个 宴会毛利率为 60 零点 散台包房 毛利率 为 50 根据不同营业情况作以下预算 零点 散台 包房 11