有关住房政策的预测[1]1

有关住房政策的预测有关住房政策的预测 摘要摘要 从 2010 年 10 月至 2011 年 11 月 针对房地产市场问题 国家采取 了一系列的措施 限购令的出台 银行贷款利率的上调 存款准备金率 的升高 房产税的征收等等 对于这些出台的措施和人们的反应 房产 行业的未来是否会一直明朗 国家会不会一边打压房价 地方政府却一 边提高土地的价格 这些都是值得我们关注并且讨论的 房价一直居高 不下 这不是一个偶然的原因 对于中国的房产市场 受政策的影响是 非常大的 房价将会在这些政策的作用下产生巨大的化学反应 那么房 地产将来的走势又会如何 在这里 我就这个问题进行了深入的分析 关键词关键词 政策政策 房价房价 趋势趋势 08 年的金融危机爆发前 政府已经启动对国内房地产行业的限制政 策 在下半年 政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业 的控制 并出台了多种刺激性政策 2009 年 政府为了保证经济增长达 到 8 的增幅目标 放开银行信贷 以适度宽松 实际为泛滥 的货币政 策 同时放松对房地产的控制 1 但就是这些措施的出台 为现在房产市 场的运行埋下了很大的隐患 导致现在房地产市场自动调节的失灵 为了 控制这种局面 我国政府现又出台多种政策来对房地产市场进行宏观调 节 本文主要从 2010 年 10 月至 2011 年 11 月出台的一系列住房政策进 行分析 并结合这些政策对将来住房政策和房地产市场的走势进行预测 2010 年 10 月 19 日 央行首次加息 0 25 个百分点 金融机构一年期 存款 贷款基准利率上调 0 25 个百分点 加息的目的在于限制人们买房 但是这次加息对房价的遏制收效甚微 房价还是一个劲的往上蹿 10 月 20 日 中央决定上调个人住房公积金贷款利率 五年期以下 含五年 及五 年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 0 17 和 0 18 个百分点 11 月 4 日 二套房利率上浮 10 三套房停贷 11 月 16 日 央行上调存款 准备金率 0 5 个百分点 11 月 29 日 央行上调人民币存款准备金率 0 5 个百分点 12 月 10 日 央行上调存款准备金率 0 5 个百分点 12 月 26 日 12 月 26 日起上调利率 0 25 个百分点 从上可以看出 在 10 年 10 月到 12 月 中央都着力于经济的手段对房价进行打压 使得货币政策逐 步缩进 这些措施的出台对房地产市场有了一定的打击 也使房价增幅 在一定程度上逐步减少 但是却没有有效的遏制房价的上涨 再者 物 价上涨 通货膨胀加剧 这些问题接踵而来 为了有效的稳定房地产市 场 控制通货膨胀 在市场失灵的情况下进行宏观调控 于是国家继续 出台了一系列内容严厉的政策 2011 年 5 月 国土资源部出台了包括供 地计划 完善招拍挂制度 保障房用地供应 征地拆迁 价格异常地块 监测范围扩大到县级及以上城市等多项相关政策 政策出台密集且涉足 面广 在 2011 年对房地产影响最深的是 国家出台了内容严厉的 新国八 条 和房产税的征收 新国八条 配合先前的多项政策对市场形成高压 态势 再结合各个地方不同的政策来发生作用 使得房产市场逐步稳定 政策的叠加与组合发挥了巨大的作用 其出台的政策对房市的影响如下 图所示 楼市 信贷金 融 土地政策 政府监 管 财税政 策 保障房 合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标 主要城市拥有 2 套后不能 再 购房 严格实行地方政府问责制 加快建立个人住房信息系 统 增加土地供应 大力推广 限房价 竞地 价 加强闲置土地处置 房贷 二套最低首付 6 成 土地竞买必须说明资金来 源并提供相应证明 上海重庆开征房产税 不足 5 年全额征收营业税 加强土地增值税征管的监督 新国八条 政策对房地产市场的影响 第一 价格控制目标的制定将在控制房价过快上涨的基础上实现成 交量的稳定 第二 限购对首套房影响有限 对中端住宅的影响将大于高端住宅 第三 新国八条及相关政策对改善型需求 投资 投机性需求将会 产生较大的影响 2 第四 新国八条及相关政策将会对部分依赖异地市场的项目遭受重 创 第五 新政进一步挤压了开发商的盈利空间 第六 酒店式公寓等商务商用物业优势显现 成交价量将会增加 3 从上文可以看出 新国八条 的出台对房地产市场有了很大的 影响 房价在新政出台后也有了回落 但新政的调控对市场的各类 主体的影响是不尽相同的 其对不同客户的主要影响如下表所示 多种方式增加保障房供应 建设部与各地方政府签订保 障房军令状 客户类型影响程度主要影响原因对不同物业的影响 豪宅买家大一般拥有多套物业 限购不能再买 购买 新住宅的机会成本较 大 对中端住宅的影响大 于对高端住宅的影 响 首改买家较大二套 6 成 首付门槛 提高 中高端住宅受影响 首次置业者不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘影响 较小 投资客大限购 首付提高杠杆 下降 营业税增加 房产税开征 投资型住宅受影响 商务公寓 酒店式 公寓 商铺等受益 对于房地产市场 在市场调节失灵的情况下 只有政府对其进 行宏观调控 才能更好的 健康的运行 2011 年是国家 十二 五 规划的开篇之年 房地产走势与宏观经济密切相关 加强房地产市 场的调控 不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展 也有利于宏 观经济平稳运行和全面建设小康社会的目标的实现 因此 国家必 须大力对房地产市场进行调控 在货币政策方面 于房地产调控 央行要求按照中央关于 房地产调控决心不动摇 方向不改变 力 度不放松 的要求 进一步执行好差别化住房信贷政策 督促金融 机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款 促进房地产 市场健康平稳发展 对于新政的出台 在一定程度上遏制了房价的 上升 但是却未从根本上去解决问题 国家一方面限房价 一方面 又竞地价 这就压缩了房地产商的利益空间 在中国房地产市场中 最赚钱的应是当地政府和炒房团 当地政府的地价只增不减 现在 国家又来限制房价上涨 房地产商为了赚钱 房价是很难降下来的 因此 这些政策是无法在根本上解决问题的 再者 之后又出现了一种现象 新房价格是稳定下来了 但是 二手房价格却涨上去了 究其原因 二手房市场受新政的约束不大 二手房不受限购令的控制 所以对于投资者来说 二手房是一个很 好的选择 所以经这一弄 二手房价格已然一个劲的往上蹿 由于 新建房可以采取打折变相降价等方式促销 二手房的价格变化更能 反映市场状况 但是 由于政策和市场的相互作用 近几个月来 房价得到了有效的控制 前 5 个月 70 大中城市中二手住房价格下 降城市数量逐月增多至 30 见下图 各区域核心城市二手房价格 普遍下降 这反映了市场逐步景气 4 对于接下来房地产的走势和国家将会怎样对其进行宏观调 控 我认为是这样的 对于国家政策的走势 1 对房地产继续进行 严厉的政策调控 继续对房屋进行限购 有可能把限购伸向二手房 市场 调整和完善土地招拍挂制度 限地价 竞房价 限房价 竞地价 限定配建保障房面积 综合评标 等土地出让方式将 被推广采用 对土地政策进行改革 从根本上去解决房地产市场存 在的问题 2 国家将会继续从货币政策上去进行宏观调控 接下来 应会采取适度松紧的货币政策来调节市场 使其趋于稳定 3 加强 对保障房的建设 大量进行保障房建设不仅可以解决住房的需求 还可以对房价进行打击 这是从另一个方面来对房价进行影响 使 其逐步趋于稳定 对于房地产走势 1 由于 2010 年至今年上半年 受房屋新开 工大幅度增加后续的影响 在销售量方面 供应是充足的 但接下 来新开工建设的增幅将会逐步减少 2 在通胀持续发展的背景下 2012 年房地产市场发展的政策环境仍不会放松 所以接下来房地产 市场需求增长将继续受到抑制 目前抑制住房需求的政策主要包括 限购政策 二套房以上首付比例和贷款利率的提高 营业税征收等 这些控制住房需求的政策不仅坚决打击了投机投资的住房需求 对 改善性住房需求也有一定抑制作用 3 在房价走势方面 由于现在 我国现阶段住房需求并存养老性需求 改善性需求和刚性需求 住 房需求总体旺盛具有客观性 5 同时 通胀加剧会促使社会资金更倾 向于通过房市来避险 因此 住房需求增加有一定的压力 但在接 下来国家将保持的严厉房产地政策和适度松紧的