拿地到开盘(6个月)的设计.doc

接下来说几个注意的事项:1.一期尽可能不设大底盘地下车库,以便尽快达到预售形象.2.售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.3.设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.4.所有计划对外按提前5天执行,内部计划完全保密.我们在做先期设计计划的时候,会出现两个主要线路,一个是一期建设的,因为建设进度直接影响了预售许可证的取得,另一个是样板区域,这是开盘活动的必要一部分,也是楼盘首先面对市场的窗口,好与坏,直接影响销售全局!一期的建设我们要快,因为越快的开盘对建设工期越苛刻,什么时间能建设多少东西,作为一个设计管理者应该是很清楚的.所以在那么短的时间内想开盘,一期尽量不设大底盘地下室,除非地型特别,或者地下室上抬,否则不要做,如果必须做的情况下,建议大开挖以后,先起住楼,后铺开,这样能有效的避免工期问题!售楼部尽快选定位置,做为临建上报,将来转正.售楼部的开工时间,和最后的展示区关门时间是对应的,所以也建议售楼部能在政府私下沟通的情况下尽快确定,抓紧设计,但是施工图的关门节点要和总规批复的节点,对牢,不要盲目的去赶,浪费点设计费不算什么,工程可是反不起的!在我上传的计划中售楼部的开工时间正好是规划上会的时间,这个节点是确认的关连节点,要注意的,还有一个情况是售楼部要拆的,不过那个不太建议,样板体系如果是永久性的,可能营造的时候会仔细一点,成本的投入是划算的,如果要拆,你是多投入还是少投入呢?往往那样的售楼部保不长,可能浪费很大!接下来举一个超级浪费的例子!某楼盘,规划设计方案没有批复的时候就建了售楼部,由于用地是分商业和住宅的,所以把售楼部建在商业地块上,先做住宅,有利于资金链,规划批复的时候,售楼部也建好了,但是在规委会上,市长强行意见,先做商业地块,后做住宅地块,结果房地产公司以为可以做工作挽回,但是住宅已经封顶了,还是拿不到预售许可证,原因就是熟楼部在商业地块上,商业地块无法启动,商业不建就不给预售许可证,最后炸掉了,3000万的楼,连盘都没开就炸了,然后在万达租一个地方做售楼,那可叫个惨啊设计单位选择那种不挤车,能打硬仗,负责任的.高速开发对设计院的要求:这样的高速开发中,设计计划紧,所以设计单位的选择应该说是外界比较至关要的环节,话说概括一点,就是一定要有实力.以下说几个心得!1.不管你牌子有多大,你给我空出5个建筑5个结构来,如果这个他说无法接受,再大的设计单位,人都铺到别的地方了,你看着干着急,你也没办法,他也没办法!2.不管你有多牛,项目负责人一定要给我派最好的,当然这前提是你了解他们院.3.不管你们有事没事,12:00以前最好有个人陪我加班.这样一来才能有效的控制设计力量,不过希望还是选择熟悉的设计单位,相互合作的多,彼此之间了解,什么事情都好做!设计单位的好坏直接影响品质,好的设计单位对效果的控制是不一样的,下面针对装饰产品线的管理装饰线来说一下,因为装饰线和品质的关系比较大!第一,用装饰做外脑:当你的户型图出来了,所有人都说没问题了,建议你去问一下装饰设计公司,对户型的建议,不要等到出来施工图当做设计条件给人家,这样人家也不好过!开盘条件是0.000G1G2两个文件是方案的阶段我拿给装饰公司给点意见,当然也是讲明白了,只是关于装饰的问题,提点建议,这样一来他给了几个建议,在我们建筑师来说,不太注意的地方就是细节,我记得很多装饰设计师都说我们建筑设计是粗线条,其实就是这样,建筑师考虑的肯定没有他们细!最好是找他们要点小建议,有利于你的方案再次出彩色,为什么说这是用外脑呢?因为针对这样的户型问题,万科研究的就很细,但是是他们自己研究的,一般的房地产公司没有那种实力,所以建议请专业外脑!后面几张图是装饰公司做的效果图,我们认可了这个方向,然后施工图,样板等等一应俱全,最后做出来,我刚刚去拍的照片,大家可以看一下,这样的设计单位才能叫合格,只有这样的技术力量在背后支持,才能使项目在高速运做的同时,保留那么一点品质.设计计划那个图上有具体的时间,到时候我们大家可以一起分析,我接着说!时间概念的控制接下来我说基本的一个时间概念,分为两部分,一部分是对自己的时间概念,一方面是对全局的时间概念!那个图大家都看一下,1月和2月基本上都在折腾方案,规划方案是有两个月的过程,在这个过程中不要停下来,这也反应了我上面说的,为什么希望有全专业的设计部,因为全专业可以分线干事情,所有的计划都不能停,都要穿插,但是最主要的是方案报批后全部都要动的时候,我们要留多少时间给自己,这就是对自己的时间概念对自己的时间概念经验数值:10万平米土建施工图35-45天.1万平景观施工图10-20天.3000平内装饰施工图25-30天.3000-8000平幕墙施工图15-25天.以上是我个人的经验,可以参考,不过不同地区不同情况,建议大家还是按照自己的经验时间!然后针对公司的开发计划我们要学会要时间,并不是成本,工程,说哪天要就哪天要的,也不是你设计说哪天给就哪天给的,要给大家一个合理的时间,就必须协调一下!计划中的成果碰口:元月25日规划报建文本,开发部上报.2月底基本确定,约25天时间.2月25日售楼部可以破土动工.我们集团和中建是合作,不需要土建招标.如果按照费率招标也没问题的.3月1日景观可以招标,3月10动工.3月15日内外装饰招标,按照工程计划,售楼部土建45天,安装与装饰同步,4月10日内外装可以动工交叉施工.4月15日景观方案成果结束,所有外装饰方案结束,沙盘,宣传动画和宣传效果图可以开始,5月25日全部结束.工程5月25日结束,5天软装饰,6月1日开放,历时5个月.一个月的续客,7月初开盘.以上是计划中的一些预计时间,这个预计时间是设计部门用来说服别人留给自己更多时间的一个争取点,凡事要讲理,你不为难别人,别人也不会为难你!综合以上两个时间的分析,就可以落手计划,在落手计划的同时,我那个表是我重点想说的一点个人想发!我有一个制表原则,就是一个专业一条线,有很多人在做计划的时候喜欢搞成树型的,或者圈型的,我觉得应该是做成推进格型的,并以箭头分析关系,这样的话一目了然,该干什么,缺什么,很清楚!接下来说最后一个环节,分析关键点!第一个关键点:方案文本的形成.:注意点,在大方向确定的情况下,容积率和日照是重点-针对高层住宅项目方案文本的形成是所有计划的起点,这个文本给的时间不能长,深度也不做什么要求,但是控制点就是在满足策划和品质要求的情况下,不牺牲容积率,不浪费建筑密度,合理利用地下室,完善日照分析!这个大家都明白的,后面可以讨论,我就不展开了!第二个关键点:方案文本的政府沟通最理想的是私下的,把上上下下意见征求好,不断跟进更新,让别人在第一轮方案就能提出建议,然后修改,然后再报,最后的话大家意见也就少了很多.方案文本和政府沟通,我觉得渐进式的是最好的,因为在我门国家,长官意识比较浓厚,在不违反自己的原则和在自己可以接受的条件上,永远不要想去说服政府,没用的,政府的人是顶着帽子做事情,领导一句话,你改也要改,不改也要改,最好的办法是私下,各级都沟通一下,一方面听取领导意见,另一方面让别人了解你的项目,这样报起来就快一点.千万不要以为下面的人就不重要,你要知道,他请一天病假你都会晚一天,大神都拜了,还漏那小鬼干什么,何况他只是听领导的,一般不会有什么意见!第三个关键点: 展示区域和售楼处的确定设计方案报建明朗化的时候,确定展示区域和售楼处建筑,各专业最好能在前期就碰方案,节省一定的时间,分专业交叉的条件和先后关系一定要清晰.这个关键点就是在我表中的2月底到3月5日