博思堂_2008年苏州浒新金榈湾项目推广方案(ppt 39)

博思堂 浒新 金榈湾 08年度项目推广方案 浒新 金榈湾项目组 2008 1 15 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 新区市场竞争分析 1、新 区 房 产 发 展 历 程 分 析 处于由被动转为主动郊区化历程的初期 博思堂 2、新 区 住 宅 市 场 板 块 划 分 南密北散、南多北少 木渎 板块 西部 板块 新区市场竞争分析 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 项目地块竞争分析 一级土地市场存量分析 竞的单位 地块位置 基地面积 ( ) 建筑面积 ( ) 容积 率 用途 出让年限 (年 ) 成交价 元 / 楼面单价 元 / 产品形态预判 苏州新创建设 发展有限公司 高新区 312国道西鸿福路南 住 /商业 70/40 1200/2500 706/1563 小高层、高层 苏州永新置 地有限公司 高新区兴贤路北312国道东 住 /商服 70/40 2000/3000 1000/1500 高层 苏州阳山置 业有限公司 高新区兴贤路南、规划道路东 8377 住 70 2025 1125 小高层、高层 福建闽信投资 顾问有限公司 高新区鸿禧路北出口加工区东 7161 住 70 2992 4986 别墅 万佳房产 金阊区富相路南、富强路东 住 70 3600 3600 多层、 别墅 南山地产 金阊富强路西、规划虎新路北 居住 70 3400 1932 小高层、 高层 存量合计 地块周边规划项目很多，目前共 约有 86万方 的住宅存量尚未推出 , 未来存在一定竞争压力；从土地的容积率来看， 未来产品多以小高层、高层为主 博思堂 现有竞争、未来竞争并存 金光大道 新创理想城 新港名墅花园 新创地块 永新地块 阳山地块 闽信地块 万佳地块 南山地块 现有竞争 未来竞争 云锦城 现有竞争项目 产品 形态 均价 元 /平米 去化率 已推量 (万方 ) 未推量 (万方 ) 首次 开盘 金光大道 多层、层： 6000 500 98% 8 0 + 云锦城 别墅、高层 新港名墅 别墅、洋房、小高层 二期别墅预计： 7000 93% 8 10 想城 多层、小高层、高层 小高层 5800多层 6300 94% 26 23 计 44 目周边竞争分析 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 预计 08年 5月份推出，产品主要为高层、别墅为主，与我们的产品有竞争，客源主要以新区为主，对于本案西部客源的拦截也是比较明显，故 明年我们项目的小高层面对新区市场竞争压力比较大。 竞争个案分析 争分析 ： 该地块同样位于浒关目前在规划阶段，产品同样以高层为主，推出时间预计在 08年下半年，故我们可以 打时间差，在 08年 6月份之前完成项目的主体销售 ，可以将影响降到最低。 博思堂 该项目目前同样在前期规划阶段，高层、高层产品为主，与我们项目的产品基本雷同，其客源主要以金阊新城、新庄一带为主，基本与本案南部客源冲突，预计推出时间在 08年下半年，故 本案应该快速建立区域品牌价值高度、快速完成项目销售。 该项目位于新区，区域认同度较强，客源主要以新区为主，对本案西部新区客源的拦截作用比较明显。 08年上半年将推出小高层（面积以 100平米以上为主）与本案明年推出的小高层有冲突，但 本案在户型面积上有较大的优势，故在客源的抓取上还是有较大的机会。 竞争个案分析 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 明年项目将有大量小高层推出，浒关区域客户有一定的抗性；同时区域内客户的不断挖掘 ,后期会面临客户不够的问题。 故明年在深度挖掘浒关客源的基础上，要走出去吸引外部客源贯彻 “ 南进东扩 ” 的策略，往东吸引金阊新城、新庄客源，往南挖掘新区的客源。 客源定位分析 博思堂 浒关及 周边乡镇 挖掘 南 进 策 略 东扩 策略 项目客源定位 08年占领新区市场 08年 占领 金阊 新庄 博思堂 项目客源定位 重点客户群 核心客户群 其他区域客源 游离客户群 南进策略： 充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州人为主 浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。 东扩策略： 拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人 博思堂 核心客源： 浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。 08年重点客源 南进策略 东扩策略 充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州人为主 拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人 项目客源定位 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 项目推广主题 新区首席 16万平米低密度、地中海风情社区 阐述： 导性 博思堂 项目推广主题 卖点阐述： 新区稀缺花园阳房 新区首创地中海风情社区 沪宁城际列车、苏州轻轨 3号线 大型新浒商业城一路之隔、交通便捷 90平米以下两房满足新苏州人居家理想 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 二、 08年项目推案计划及阶段安排 08年 3月份 08年 4月份 08年 6月份 08年 9月份 春节 二期开盘 别墅组团开盘 三期开盘 四期开盘 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 项目各阶段推案计划 6号楼 16号楼 11号楼 20号楼 19号楼 14号楼 18号楼 13号楼 一期（ 08年 1月 8日）所推房源共 240套， 基本售磬 (销售 240套 ) 100平米以下占 75% 5% 博思堂 22号楼 24号楼 23号楼 二期（ 08年 3月中旬）所推房源为 4幢多层， 3幢小高层 多层 100平米以下占 75% 100平米占 25% 小高层 100平米以下占 80% 100平米占 20% 21号楼 项目各阶段推案计划 17号楼 12号楼 7号楼 博思堂 别墅 叠加 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 叠加 叠加 别墅 别墅 别墅 三期开盘（ 08年 4月份）别墅组团 主要为连排，辅以少量叠加，主要以内部客户去化为主。 项目各阶段推案计划 博思堂 2号楼 8号楼 15号楼 9号楼 10号楼 四期（ 08年 6月份）所推房源为 4幢多层， 4幢小高层 多层 100平米以下占 75% 100平米以上占 25% 小高层 100平米以下占 67% 100平米以上占 33% 5号楼 4号楼 3号楼 项目各阶段推案计划 博思堂 小高层 小高层 小高层 五期（ 08年 9月份）推出 3幢小高层面积全部在 100平米以下 项目各阶段推案计划 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 项目品牌策略 明年新区、金阊新城小高层产品市场竞争异常激烈 明年大量小高层推出，浒关区域客户有抗性、客户支持不够 需要拓展外区域”东拓南进”策略 品牌战略 博思堂 浒新置业 开发商品牌 后期产品 品牌铺垫 金榈湾 项目品牌 项目品牌策略 博思堂 项目品牌策略 品牌策略的支撑 浒新 博仕会 成立 项目精品活 动路线 项目地中海 特色推广 苏州区域媒 体形象塑造 金榈湾项目 开盘热销 项目各期 开盘热销 户外、报纸 电视、电台 老客户优惠 会员活动 地中海美食 特色巡演 地中海家具 美食展 博思堂 目录 项目市场分析 项目推案计划 新区市场分析 项目周边竞争分析 竞争个案分析 项目客源定位 项目推广主题 品牌策略 媒体活动策略 推广费用预算 销售节点安排 各阶段推案量 项目定位 推广主题 项目推广策略 博思堂 项目媒体活动策略 08年项目媒体推广策略 线上推广篇 品牌推广结合项目占领区域制高点 线下推广篇 切实有效的推广更好地配合销售 博思堂 线上推广篇 1. 线上推广 户外篇 新区重点区域、金阊新城增加户外点，项目新区品牌宣传 2. 线上推广 报纸篇 城市商报首版报眼广告；“城市商报”、“苏州日报” 报纸稿配合销售节点进行宣传、项目系列软文炒作。 3. 线上推广 电视篇 房车报道栏目 15秒广告片宣传 家园栏目 30秒广告片宣传 民声在线新闻栏目 20秒广告片宣传 博思堂 4. 线上推广 电台篇 车生活”“家在苏州”捕捉新区、市区客户群体 5. 线上推广 网络篇 苏州搜房网、新视点网络平台 : 网按纽形象保持；通栏、对联配合关键节点推广 运用搜房的网络资源体现项目景观、规划、户型 , 通过前期热销树立新区地中海品质社区品牌开发商品牌。 运用网络媒体进行区域、项目系列软文炒作 . 线上推广篇 博思堂 线下推广篇 1. 线下推广 区域企业、拆迁办公关 进一步对新区企业、浒关工业园企业、金阊新城拆迁办展开对点 宣传。 2. 线下推广 短信、直邮、夹报 针对新区、辛庄、金阊新城及浒关周边乡镇的直邮、夹报、短信可以很快地建立项目在新区、金阊新城的知名度，对销售起到立杆见影的作用。 博思堂 线下推广篇 3. 线下推广 地中海风情巡演 配合项目“西进南扩”的推广策略，在新区大润发、新区绿宝广场等地举办具有地中海风情的路演可以很快的抓住当地区域的客户、同时加深客户对于项目卖点的理解。 4. 线下推广 地中海特色美食、