儒林雅居物业管理服务合同--1.doc

【钟山晶典】物业管理服务合同 委托方：南京市钟山晶典住宅小区业主委员会被委托方：江苏华门集团物业管理有限公司签订日期：合同编号： 钟山晶典物业管理服务合同（草案）委托方 (以下简称甲方)：甲方： 南京市钟山晶典住宅小区业主委员会 ；主要负责人： ；办公地址： ；邮 编： ；联系电话： 。受委托方(以下简称乙方)：乙方： 江苏华门集团物业管理有限公司 ； 法定代表人： 陈志潇 ；办公地址： 南京市江宁区将军大道58号 ；邮 编： 211106 ；联系电话： 02552785555 。根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 钟山晶典小区 （物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业管理区域基本情况 1、物业名称： 钟山晶典小区 ；2、物业类型： 小高层住宅 ；3、座落： 南京市栖霞区金马路19号 ；4、占地面积： 8.96万平方米 ；5、总建筑面积： 约17.22万平方米，其中地上建筑面积12.3万平方米，地下建筑面积4.9万平方米，绿化面积1.9万平方米 。6、物业管理区域四至：东至： 小龙山 ；南至： 金马路 ；西至： 石狮路 ；北至： 马术场 。第二条 甲方应于 乙方正式接管进驻当日 向乙方无偿提供、能够直接投入使用的物业管理服务用房（不含设备用房）。物业管理服务用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。根据法律规定，物业管理服务用房建筑面积应不少于小区总建筑面积的千分之三。第二章 服务内容与标准第三条 在物业管理服务区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的养护和管理；4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；5、交通、车辆行驶及停泊秩序维护；6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等公共秩序维护工作（但不涉及承担人身、财产保险保管等责任）；7、社区文化娱乐活动的协调、组织；8、物业及物业管理档案、资料的管理；9、法规和政策规定应当由物业管理服务公司管理的其它事项。第四条 在本合同期内乙方提供的物业服务标准按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）的 四级三类标准执行， 具体执行下标准为： 1、综合管理服务按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行） 四级标准 执行。2、公共秩序维护服务按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行） 四级标准 执行。3、 公共区域清洁卫生服务按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行） 四级标准 执行。4、公共区域绿化日常养护服务按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行） 四级标准 执行。5、公用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行） 三类标准 执行。6、在1-5条基础上，乙方同时承诺：若乙方标书中承诺的物业服务标准高于前述第1-5条之标准，则按标书中的承诺执行；乙方标书中承诺的物业服务标准低于前述第1-5条之标准，则按前述标准执行。7、乙方承诺：（1）小区物业管理收支报表 每半年 进行公示，公示的内容可以查阅原始凭证；查阅原始凭证需要 提供产权证明及本人身份证原件；若为委托代理人，则需提供委托人产权证明及委托人和代理人身份证原件； 公示内容主要包括（但不限于）：A） 物业服务费用收入明细 ；B） 停车服务费用收入明细 ；C） 多种经营收入明细 ；D） 人员成本的具体支出 ；E） 各专业成本的支出明细 ；F） 停车场支出明细 ；G） 公摊水电费分摊明细（含原始发票）；H） 公共收益的支出和分成明细 ；（2）小区公共收益分成按 季度 进行结算；（3）物业合同期满终止，如若甲方未续签，则同意从合同到期前 十 日开始准备移交，移交完成最迟不超过合同到期后 五 日，否则，每延迟撤离一日向甲方支付违约金 壹 万元；（4）经过业主委员会或业主委员会委托的第三方组织的业主满意度调查，业主满意度不低于 70 %。第三章 物业服务费用第五条 本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式：1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：普通住宅：试用期按1.5元/月平方米收取；商业用房： 3 元/月平方米。物业管理区域内，业主出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构或拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。对擅自改变房屋结构或使用厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等出租供人员居住的，按本合同约定标准的 三倍 收取物业服务费和公共水电分摊费用（公共能耗费）。2、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业服务企业办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧费用；（8）法定税费； （9）物业服务企业的利润。3、包干制服务费不含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；（2）代收代缴的公共能耗费；（3）停车服务费。4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担。5、合同期内物业服务收费方式及标准的调整：（1）鉴于物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动等情况，甲乙双方约定：若本合同期内，南京市普通住宅物业服务等级和收费标准等相关政策出台对本合同约定的四级三类的物业服务收费标准进行调整，乙方在征得甲方书面同意的情况下，可以在政府指导价规定的新收费标准幅度内提高相应收费标准。（2）鉴于南京市物价局关于钟山晶典苑前期物业管理收费问题的批复（宁价房物字2009046号）确定的钟山晶典苑小高层住宅前期物业管理收费标准（1.80元/平方米/月）。甲方同意自试用期结束（即合同开始半年后）起，若乙方在业主满意度调查中，业主满意度在75%以上（含75%），乙方可以将本条约定的物业服务费标准从1.50元/平方米/月上调为1.80元/平方米/月。6、甲乙双方约定，业主满意度调查由乙方组织，在业委会或街道、社区、热心业主等见证下，根据业主清册，随机抽取100户常住业主，对物业服务质量采取电话或上门征求意见等方式进行满意度调查。业主满意度调查所需费用从公共收益成本中列支。7、甲乙双方约定，若乙方在合同期内提出将物业服务收费改为酬金制，经钟山经典小区业主大会或临时业主大会双过半通过，本合同期内可以将包干制变更为酬金制，相关权利义务双方另行协商确定。第六条 物业服务费用的交纳1、物业服务费每半年预收一次，自每年3月1日起预收上半年物业服务费，自每年9月1日起预收下半年物业服务费；若业主或使用人自愿缴纳不受上述约定所限。2、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70收取空置期间的物业服务费和代收代缴的分摊公共能耗费。3、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费用的缴纳按南京市相关法规执行。第七条 乙方应于每半年向全体业主和物业使用人公布当季物业服务收支报表。业主持产权证明及本人身份证明可以查阅公示的内容的原始凭证。第八条 公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按 按户 分摊；2、电梯运行电费由有电梯楼房业主按 按户 分摊；3、装修管理服务费在装修前交纳；4、 公用水费按户分摊； 5、乙方企业办公室及生活用水、用电实行装表计费，由乙方按实际用电用水量交纳费用，该费用不计入公共能耗分摊费用。6、首次预缴公共能耗费300元/户，当账户金额低于100元须进行下一次续缴。第九条 共用部位共用设施设备超过300元的维修和更新改造费用经甲方认可后按相关法律规定从专项维修资金或公共收益中支出，无法动用维修资金或公共收益不足以支付的，由全体业主集资。因维修资金不到位造成维修不及时的，甲方不得以此为由对乙方考核。第十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示，并接受业主的问询及甲方的监督。第四章 物业的经营与管理第十一条 停车场服务内容及标准如下：1、停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时；3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等。第十二条 停车服务费用由乙方按下列标准向使用人收取：1、临时停车按 5.00元次辆 ；2、露天车位按 150.00元辆月 ；3、地下车库专用车位(已出售)： 60.00元辆月 ；4、地下车库共用车位： 180.00元辆月 。5、公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不进行收费。6、业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不收取停车服务费。7、临时停车实行计次收费，同一计费时段（12小时）内多次进出物业管理区域的，按一次计费；超过12小时按每12小时计算一次；在小区过夜的车辆，在次日6时以后离开小区的，计算为二次。8、车位使用人对车辆有保管要求的，应当另行与乙方签订车辆保管合同。否则，乙方不对车位使用人的车辆及财产负保管义务。第十三条 停车服务费主要用于以下开支：1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用【业主自有车位（产权车库）的维修养护费用由业主自行承担】；3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用；4、停车场的配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、道闸等系统）的运行能耗费用； 5、停车场的公共环境清洁卫生费用；6、法定税费；第十四条 业主共有物业收入及其管理 1、乙方利用其他公共设施、场地产生的经营收入，由乙方选择合作商签署合同，甲方可监督乙方的行为。其经营收入单独列帐，独立核算，经营利润扣除成本后，由甲乙双方按小区业主共有 30 %，物业公司 70 %进行分配，每年结算一次。甲方应得部分的税金由甲方支付，由乙方代缴（从甲方应得费用中扣除）。乙方建立业主公共收益专项台账，每季度报业主委员会核对并公示。2、业主共有停车位停放费除去管理成本（地下车位60元/个月、地面车位30元/个月）及税收外，其余部分为全体业主所有的公共收益，其中30%归全体业主所有，交由业委会管理；其余部分用于补贴物业服务企业。第五章 双方权利义务第十五条 甲方权利及义务 1、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；2、代表和维护物业产权人、使用人的合法权益，制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守、履行公约；3、主动与乙方加强沟通，相互尊重；不利用监督权以权谋私，不得煽动业主拒缴物业管理服务费；4、按照法规政策的规定，决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理； 5、当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方进行催缴；6、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及要求支付违约金。委托乙方代表甲方对无故不缴、拒不缴纳相关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相关措施；7、协助乙方做好物业管理服务工作，协助乙方进行宣传教育和开展文化活动，支持和配合乙方做好物业管理服务工作和积极参与社区建设活动，不干涉乙方依法或依本合同约定内容所进行的管理和经营活动；8、协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷；9、协调、处理本合同生效前发生的遗留问题： (1) / ； (2) / 。10、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。第十六条 乙方权利及义务1、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。2、乙方应同甲方及全体业主加强沟通，相互尊重；接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导；及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督，支持并配合甲方的正常监督、维权活动。3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；4、有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为，对业主和物业使用人违反业主公约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面管理制度的行为，有权视情节轻重，对其采取规劝、制止、报告、公示等必要措施；5、乙方有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位；6、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，每半年度向甲方报告物业管理服务实施情况；7、不承担对业主或非业主（物业使用人）的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）；8、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观、危及房屋结构安全或拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止；9、公司健全财务制度，对各类费用的收支进行财务管理，做到规范运作，账目清晰，每半年向业主公布一次（经业主委员会确认）。10、本合同终止后，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业管理相关档案；11、法律、法规、规章规定的应当由乙方承担的其他责任。第六章 合同期限第十七条 委托物业服务管理期限为 叁 年；自 年 月 日起至 年 月 日止。 试用期：合同前六个月为试用期。在试用期的第四个月，由钟山晶典业主委员会（甲方）自行或委托第三方开展业主满意度调查。若业主满意度超过（含）70%，则视为试用合格。若业主满意度不足60%，则甲方（钟山晶典业主委员会）有权解除物业服务合同且不承担违约责任；若业主满意度大于（含）60%但低于70%，则试用期自动延长三个月，在试用期的第六个月再度进行业主满意度调查，若业主满意度仍不足70%，则物业服务合同自行终止。第七章 特别约定及承诺第十八条 乙方承诺派驻项目负责人条件：有大专以上学历（具有相关岗位证书）；有5年以上的物业管理工作经历，2年以上项目经理任职经历）；45周岁以下，具有相应项目管理经验。第十九条 物业移交的约定1、根据政府相关法规，移交工作应为前物业按程序向业主委员会或业主大会移交相关的物业管理服务档案、资料、设施、设备等，业主委员会或业主大会再向新物业公司移交。乙方可参与甲方和前物业公司的交接工作，甲方不能在合同约定时间内交接相关资料及公共设施设备的，视为甲方违约，甲方须无条件退还履约保证金和质量保证金，给乙方造成损失的，须赔偿乙方相关损失。第二十条 质量保证金 1、双方合同签订后，在办理承接查验正式进驻前，由乙方向甲方支付人民币拾万元整作为质量保证金，在合同到期后若无扣款则在合同到期后5日内无息退还；2、 根据乙方履行本合同约定服务的质量，甲方每季度对乙方的服务质量进行检查，达不到合同约定的标准且经甲方多次书面通知未整改的，甲方有权作出相应处罚。若合同履行期间，该质量保证金因扣罚等因素不足该金额则由乙方自不足之日起30日内补齐，否则甲方有权立即解除合同。双方约定，甲方对乙方的奖励全年不超过3万元，费用支出经业主委员会同意且向业主公示后从公共收益中支出。3、履约保证金为人民币伍万元整，在订立合同后5日内，由乙方向甲方足额缴纳。履约保证金的有效期至合同履约期满。整个合同履行完毕后如乙方无违约行为，做好移、交接工作，经甲方认可，在移交完毕后15日内退还履约保证金。若乙方合同履行完毕后未依法进行移交工作，甲方有权将履约保证金充抵违约金以赔偿未依法移交所产生的损失。第二十一条 社区文化活动：乙方每年组织不少于四次社区活动；每年一次第三方满意度调查（业主心声收集），通过网络、QQ、微博、微信等现代化电子手段搭建沟通平台，多渠道与业主交流沟通。第二十二条（业委会廉政条款）业主委员会全体成员不得以任何形式免缴、少缴物业服务费或停车费，且不得以任何方式或手段谋取不当利益，如有违反的，业主委员会有权通过会议形式将其罢免；构成刑事犯罪的，将移送公安部门处理。第二十三条（物业公司廉政条款）不得以公开或非公开方式给予甲方成员（含甲方成员之亲属）或以非公开方式给予甲方特定业主（含业主的关联方、股东、实际控制人、高级管理人、亲朋好友）财物或利益。第二十四条（无条件配合义务）乙方应尊重并配合执行甲方的决定，完成甲方委托的合理任务。第八章 合同解除和终止、续签的约定第二十五条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前 三个月 书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前 三个月 书面通知甲方。 第二十六条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，且没有选聘新的物业管理服务企业，乙方继续管理的，视为本合同自动延续。 第二十七条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时(不超过壹个月)继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主(或交费义务人)也应继续交纳相应的物业服务费用。 第二十八条 合同期满后，乙方可参加甲方的招投标并在同等条件下优先获得中标权（但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外）。第二十九条 其他条款/ 。第九章 违约责任第三十条 因甲方违约导致乙方不能提供本合同约定服务的，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的视为严重违约，乙方有权解除合同。因甲方违约行为，对乙方造成经济损失的，乙方有权要求经济赔偿。第三十一条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持二分之一以上投票权的业主讨论通过后有权解除合同。因乙方严重违约行为，造成甲方经济损失的，甲方有权要求经济赔偿。 第三十二条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，甲方有权要求经济赔偿。第三十三条 业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方可自其逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况时，乙方因采取紧急避险措施造成相对人财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。 因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后（产生事故的直接原因以政府有关部门的鉴定结论为准）。第三十五条 乙方违反本合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用。第三十六条 以下情况乙方不承担任何责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断或终止的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已公告业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或致其受到影响的；6、业主、物业使用人违反业主公约或物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人造成妨碍和影响的；7、法律法规、规章规定不由乙方承担责任的其他行为；第三十条 其他条款 / 。 第十章 附则第三十七条 本合同履行过程中，相关合同条款与国家政策、法规发生冲突时，以国家法律法规为准。 第三十八条 双方约定自本合同生效之日起 / 日内，根据甲方委托管理事项，乙方安排人员提前进驻小区，协助甲方办理接管验收手续。 第三十九条 甲方、乙方以及业主因物业