实用经济测算

实用经济测算 什么样的房地产项目才是好项目 什么样的房地产项目才是好项目 第一部分 房地产测算基础第一部分 房地产测算基础 1 房地产估算的思路房地产估算的思路 2 房地产估算的假设房地产估算的假设 第二部分 房地产成本构成第二部分 房地产成本构成 对于一般租售型房地产开发项目而言 其投资成本费用由以下部分组成 01 一 土地取得的费用 一 土地取得的费用 提示 提示 取得的只能是使用权 我国的土地所有权只有两种 国家和集体 错误案例 错误案例 电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家 如果不是公开市场购买 如何确定土地的价款 如果不是公开市场购买 如何确定土地的价款 1 市场比较法 2 成本逼近法 3 基准地价系数修正法 02 二 前期工程费 二 前期工程费 03 三 房屋开发费 三 房屋开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费 公共配套设施建设费和基础设施建设费 1 建筑安装工程费建筑安装工程费 2 基础设施建设费基础设施建设费 提示 提示 一般按规划指标和实际工程量估算 也可以按建安工程费的 15 某某项目达到 25 3 公共配套设施建设费 公共配套设施建设费 提示 提示 一般按规划指标和实际工程量估算 也可以按建安工程费的 3 5 4 估算方法 估算方法 04 四 管理费用 四 管理费用 注 注 如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目 管理费应该在各个项目间合理分摊 05 五 财务费用 五 财务费用 06 六 销售费用 六 销售费用 07 七 开发期税费 七 开发期税费 08 八 其他费用 八 其他费用 09 九 不可预见费 九 不可预见费 开发建设费用投资估算表开发建设费用投资估算表 第三部分 房地产收入测算第三部分 房地产收入测算 01 一 开发计划 一 开发计划 开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量 项目案例项目案例 项目案例项目案例 02 二 销售计划 二 销售计划 项目案例项目案例 03 三 价格估算 三 价格估算 价格估算价格估算 市场比较法市场比较法 价格估算价格估算 收益法收益法 价格估算价格估算 成本法成本法 注 注 写字楼售价按 20 年回收期估算 涨幅按 10 其他物业涨幅按 5 04 四 租售收入 四 租售收入 05 五 税费估算 五 税费估算 目前 我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下 土地增值税土地增值税 第四部分 项目利润测算第四部分 项目利润测算 01 一 基本概念 一 基本概念 利润利润 资金价值资金价值 现金流量现金流量 现金量与利润的关系现金量与利润的关系 经济评价指标经济评价指标 指标参考指标参考 万科核心指标的基本要求 参考 资金使用计划资金使用计划 02 二 核心指标 二 核心指标 财务内部收益率财务内部收益率 财务内部收益率的作用财务内部收益率的作用 销售净利率销售净利率 财务净现值财务净现值 投资回收期投资回收期 03 三 参考指标 三 参考指标 总投资回报率总投资回报率 地价支付贴现比地价支付贴现比 启动资金获利倍数启动资金获利倍数 启动资金的界定 启动资金的界定 一个项目启动资金较难直接计算 它应是开发前期一定阶段的资金需求 因此我们近似定 义为 3 个最高峰值的平均数 启动资金获利倍数的意义 启动资金获利倍数的意义 在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金 将来能获得多少倍的净利润 销售毛利率销售毛利率 资金峰值比例资金峰值比例 资金峰值的界定 资金峰值的界定 资金峰值指在项目开发期间 累计负向净现金流量的最大值 也就是资金的最大缺 获利指数 现值指数 获利指数 现值指数 现值指数可以理解为 1 元原始投资渴望获得的现值净收益 现值指数反映了投资的效率 第五部分 项目性分析第五部分 项目性分析 01 一 盈亏平衡分析 一 盈亏平衡分析 02 二 敏感性分析 二 敏感性分析 第六部分 项目测算的误区第六部分 项目测算的误区 第七部分 给地产同