商业综合体筹备期审图关注要点

商业综合体筹备期审图关注要点商业综合体筹备期审图关注要点 商管公司作为商业产品的使用者和管理者 前期参与规划的目的 和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实 施专业把控 这将对项目的规划和商业品质提升起到重要作用 一 商业项目设计研讨阶段的图纸重要关注点 1 商业项目设计要点研讨 建筑方案 含方案深化 设计评审 空调 冷热源论证 各专项设计评审等 2 审图关注的事项 交通 停车位 管理用房 消防疏散通道 变 形缝 1 审图关注要点 交通 1 大型商业综合体应结合城市主要交通道路设置 结合步行街入 口设置 2 在整个广场的竖向布置上 整个广场的各出入口的数量合理 位置与客流动线相匹配 从商业角度看各出入口应与市政过街人行 横道 人行天桥 地下通道 地下交通出入口等有机结合 尽可能 利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行 多首层 设计 3 重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组 织 地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路 上 出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的 影响 同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅 不致形成交通拥堵 同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直 交通 扶梯 货梯 观光梯等 设计统筹考虑 2 审图关注要点 停车 根据当地法规的规定 结合城市私家车 辆的保有量 当地居民购物出行习惯等因素 合理规划机动车和非 机动车的停车位数量 除了按照规定满足商务和住宅 如有 的需 要外 供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到 1000 辆 小时以上 3 审图关注要点 管理用房 根据综合体的特点及管理模式 管理用房包括大商业管理用房和 销售型物业的管理用房 还有食堂等辅助用房 大商业用房面积应 达到 1000 平方米左右 销售型物业 含大商业塔楼 的面积不得低 于当地物业管理法规规定的管理用房面积 通常为 3 5 管用 房位置应设置在地上区域 大商业部分和销售物业部分位置应各自 独立 避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题 4 审图关注要点 消防疏散通道 在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量 并且尽量减少 占用步行街的商铺位置 5 审图关注要点 变形缝 结合综合体建筑形态特点 变形缝应沿着各主力店区域的边界设 置 尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街 以减小因变形缝开裂 漏水造成损失的机率 二 建筑方案设计图纸评审阶段关注要点 商业公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域 的位置和平面设计的确认 包括 主入口 与主力店开口 客梯 货梯 观光梯 扶梯 中厅 客服中心 广播 LED 有线电视控制 挑空区域 卫生间 与地下室的沟通 步行街商铺的布置 开门 开间 进深 地下室停车场的区域功能划分和出入口 设备房 垃 圾房 卫生间 仓库 员工食堂等布置要求及管理要求 商管用房 位置 面积确认 员工通道的要求 1 审图关注要点 室内步行街 1 步行街主入口 步行街主出入口门高不低于 3 米 两侧及上 方立面应采用通透玻璃幕墙设计 以增强门内区域商铺的通透性 充分提高入口区域商铺价值 商业广场 含步行街 各出入口应设 双层门 并设风幕 步行街至少保证一处出入口可供车辆进出 室 内展示用 出于节能及实际使用效果的考虑 各出入口应安装水循 环冷暖风幕机 步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门 以保证门 的安全性和稳定性 2 管道井 步行街强弱电 给水等管道井应于公共通道集中设置 并将管井 面向通道开门 尽量减少在商铺内设置管道井 商铺门面尽量不设 置防火卷帘 如确需设置则必须设置在商铺门外侧 3 公共通道 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计 步行街两侧店面之间宽 度设计要满足动线和消防要求 突出商业空间立体感 4 步行街商铺门面 所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计 步行街商铺 外立面 除预留店招位置外 应全部采用通透超白玻璃到顶设计 包括部分商铺与主力店通道的立面 5 步行街商铺分隔建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔 以 方便日后商铺布局调整 特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户 提出的具体设计要求进行分隔设计 如肯德基 麦当劳 必胜客等 洋快餐商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺 并在铺内设计卫 生 间 一二层增加楼梯设计 2 审图关注要点 电梯类 1 扶梯 步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通 步行街内 的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街 扶梯 应靠洞口一侧平行布置 扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响 扶梯应设置光感变频装置 2 观光梯 通常在步行街中庭设置 以 2 3 部为一组 观光梯应通到地下 停车场 观光梯与商铺门面的距离应不小于 4 米 井道采用钢结构 和玻璃立面 观光梯轿厢立面也须做成玻璃 使观光梯整体保持通 透 观光梯应可以到达地下停车场 以保证垂直客流动线的完整 3 货梯 步行街及各主力店均应设有货运电梯 步行街除了与主力店共 用的货梯外 还应有专用的货梯一至两组 每组货梯以两部为宜 载重量为 1 6 2 吨 货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下 停车场出入口的关系 4 垂直电梯广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能 电梯 还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统 以保证运行安全 3 审图关注要点 特殊区域 以娱乐 餐饮为主的多主力店同楼的情况下 如综合楼 娱乐楼 因其与步行街营业时间的 不同 宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及 地下停车场 避免使用步行街的公共区域 使其顾客出入不受步行 街闭店的影响 并降低商业公司的管理难度 4 审图关注要点 公共卫生间 每层至少应设置 1 3 处步行街专用卫生间 卫生间不宜占用商铺位 置 应设计在较隐蔽的位置 卫生间的出入口应设计在步行街与其 他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口 否则对周边商铺均 有较大负面影响 卫生间应作无障碍设计 均以蹲便器为主 残障 人采用坐便器 辅助设施完备 女卫生间还应设母婴室或母婴护理 台 以方便带小孩的顾客使用 卫生间还应设置有供保洁员清洗储 放清洁器具的操作间 5 审图关注要点 公区吊顶 地面 墙面 1 吊顶 商业广场吊顶最低标准为 U60 系可上人轻钢龙骨 主龙骨间距要小 于 800mm 副龙骨间距 400mm 石膏板封底最低两层 腻子批白最低 两遍 打磨平整 乳胶漆喷洒需要均匀 天花检修口设置需在同一 平行线 采用成品检修口 暗藏式设计 2 地面 采用目前商业最新型防水粘结材料高分子益胶泥或其它聚合物水泥 基材料作为地面块材的粘结人造石材材料 卫生间等涉水房间需先 做防水卷材 再铺贴石材 地面预埋强 弱电线路要准确到位 3 墙面分隔墙砌筑高度超过 2 5m 需要加圈梁 宽度超过 3m 要 加装构造柱 租户和公共区域分割线要明确 顶部门楣框架要及时 预留 6 审图关注要点 步行街照明 步行街照明与内装应有机结合 避免片面追求形式和不适当选取 照度标准及照明方式 在不降低照明质量的前提下 应有效控制单 位面积的安装功率 灯具开孔要在同一水平线上 7 审图关注要 点 多种经营点位 商业步行街首层扶梯下方 通道口等适合开展多种经营的区域可做 强弱电 个别可考虑上下水 预留 8 审图关注要点 步行街专用货物通道 因步行街较长 为方便步行街 特别是餐饮区 商户货物和垃圾运 输 建议在商铺背街的一面设立专用货运通道 宽度满足货运和消 防要求 以避免货运对环境和顾客造成影响 9 审图关注要点 采光顶 步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计 采光顶的 玻璃使用高强度双层夹胶玻璃 顶部要设置遮阳帘 预留维修通道 10 审图关注要点 管理用房 1 商业管理用房由商管公司提供平面布置 管理用房中的员工宿 舍应具备采光通风条件 并配套设置专用卫生间 淋浴间 更衣室 活动室 2 员工食堂应考虑燃气管道 新风 油烟净化及排放系统 上下 水 隔油池等设施 3 物管用房内使用的中央空调 管道天然气 给排水 强弱电系 统 消防 电话 网络 等均应独立设置 4 综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的 销售物业处办 公室应单设 并应采取措施 如门禁等 与商业管理管理办公区域 分开 11 审图关注要点 设备间和值班室 1 开闭所 变电所 制冷机房 消防控制中心规划在同一层相邻 区域 以方便运行管理 应为供电局预留 一般为 10KV 开闭站的 位置 为方便对各主机设备的管控 建议增设运行值班室并将变配 电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗 设备房必须有空调设 施 通风和散热 所有强弱电间门应向外开 值班室的位置可由商 业公司提供或确认 值班室的建造标准可参照物管用房的标准 2 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维 3 为便于设备安装和日后维修 地下设备间的门应朝向车场开阔 区域 若超市等主力店 设置于地下区域 其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口 周边 4 由于各设备机房主要集中在地下 考虑到值班 巡视 车场管 理等人员及员工餐厅的实际需要 建议在地下室合适位置增设卫生 间 12 审图关注要点 电梯厅 1 建议在电梯厅不设计排水槽 以防止排水槽排水不畅造成外溢 回灌进电梯底坑 损坏电气设备 2 鉴于冬季地下车库温度较低 防止管道爆裂 损坏造成跑水 殃及电梯及底坑设备安全的考虑 建议将观光电梯门的外沿口略微 垫高 形成一个向外的缓坡 即使发生跑水事故 短时间内也不致 影响到电梯的运行安全 3 通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃 候梯厅 候梯厅需设计安全栏杆 13 审图关注要点 垃圾房 1 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口 或货梯口及卸货 区的附近 垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道 通 道的净高应满足当地垃圾清运车的高度 2 垃圾房的建造标准 墙面 地面铺瓷砖 墙面到顶 地面包括 排污沟满铺 配置上下水 排风 照明 灭蝇灯等设施 其中危险 品垃圾房还应配置防暴灯 防潮灯 泄爆口及可燃气体报警装置和 自动强制排风系统 以确保广场安全 14 审图关注要点 屋面设备设施 1 屋顶设备设施的安装 应统一规划 有序排列 所有冷却塔 排油烟风机 油烟净化器的安装位置 包括出风口的方向 避免对 塔楼居住环境的不良影响 2 应充分考虑裙楼的冷却塔 风机等设备降噪问题 烟气异味问 题以及所有同类设备的相关噪声 烟气 异味 飘水等对住宅 写 字搂的影响和预防处理 3 由于肯德基 麦当劳 必胜客等主力店独立设计安装 VRV 空调 系统 裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础 4 屋顶油烟井距高层水平距离 20 米以上 15 审图关注要点 地下停车场 1 车场内部应设计为 单循环 交通形式 尽量避免交叉口 2 地下车库必须预留机械停车 设计要考虑区域 宽度 高度和 消防要求 3 为避免非机动车乱停乱放 应设置非机动车存车处 4 停车场收费系统应使用自动识别感应系统 收费软件应具备停 车收费 已停车辆数量统计 空余车位统计 出入口电子显示板具 有车位数 车位状态显示的功能 5 收费岗亭具体位置应根据停车场交通规划由商业公司设定 收费室需单独安装分体空调 6 车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段 7 车道地面增加指引方向形状的减速带 16 审图关注要点 广告位 地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告 广告位主要 位于以下各处 内墙面灯箱广告 立柱灯箱广告 坡道墙面广告 广告位需预留供电管线 17 审图关注要点 供电 1 不同业态的机电设备系统应相互独立 并独立计量 避免造成 营运期间管理界 面混乱 给设施设备维护保养工作带来困难 2 为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计 管 理 各设备机房均需增加独立电表 例如 制冷机房 水泵房等 3 外墙广告和景观照明应分别设置单独回路 单独计量 在相应 屋面或楼层预留外墙广告 景观照明用配电箱 4 步行街中庭应设置不低于 100 千瓦独立电源 外广场的主要促 销活动场地应设置不低于 200 千瓦独立电源 5 室内墙面和柱面要设置保洁洗地专用插座 要求使用防触电安 全插座 三 施工图纸评审阶段 关注要点 1 结构 1 地下室的墙板 顶板 裙楼顶楼 屋面楼板钢筋密度的配置 以防开裂造成渗水现象 2 对有防水需要的混凝土的标号 防 水等级 混凝土的坍落度重点关注 以达到结构防水效果及裂缝的 产生 3 地下室顶板及裙楼顶板有种植屋面与商铺或其他物业墙体交界 处 应设置挡水混凝土墙面或有防水的墙体 各种管道需进入商铺 或其他物业房间内 必须加设止水环 2 建筑 1 各楼层的公共区域与租 用 户位置分界划分 确保公共区域 管理便捷 2 地下室顶板 裙楼顶板 屋面楼板防水层的材质 层数 厚度 防水保护层及设计施工方式符合防水要求 特别是有种植屋面板防 水 3 地下室的顶棚 墙板及潮湿气严重的位置 应涂刷防水防霉涂 料 4 管井 烟道上下部位对齐 出屋面的位置风口的高度及防水结 构做法 3 电气 强弱电 1 进户线均采用铜芯线 线径大小必须按负载计算后敷设 2 每户均设置配电箱 3