房地产发展与对策

本科生毕业论文 设计 本科生毕业论文 设计 论文 设计 题目 论文 设计 题目 我国房地产市场的宏观我国房地产市场的宏观 调控效应分析调控效应分析 学学 院 院 系 系 金融学院金融学院 金融系金融系 专专 业业 方方 向向 金金 融融 学学 年年 级 级 班 班 20082008 级级 学学 生生 姓姓 名 名 指指 导导 教教 师 师 徐立新徐立新 2012 年 3 月 20 日 声 明 本人郑重声明 所呈交的毕业论文 设计 是本人在导师的指导下取得的成果 对本论文 设计 的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 因本毕业论文 设计 引起的法律结果完全由本人承担 本毕业论文 设计 成果归兰州商学院所有 特此声明 毕业论文 设计 作者签名 年 月 日 宏观调控下的房地产发展及对策宏观调控下的房地产发展及对策 摘摘 要要 房地产市场的健康 持续 稳定发展 对于国民经济的持续 快速 健康发展 对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有 十分重要的意义 在房地产业快速发展的过程中 也存在一些亟待解决 的问题 这些问题不仅威胁着房地产金融的安全 也深刻影响了广大人 民的生活以及国家经济的健康运行 本文通过深入研究中国房地产市场 的发展现状及存在的问题 分析政府对房地产业进行宏观调控的原因及 目标 阐明宏观调控政策对房地产行业产生的效果 在此基础上提出相 应的对策建议 对于促进中国房地产市场乃至整个国民经济的持续健康 发展 具有理论价值和实践意义 关键词关键词 房地产发展房地产发展 宏观调控宏观调控 策略策略 Abstract The real estate market healthy sustainable and stable development of sustained rapid and healthy development of the national economy has great significance for building a moderately prosperous society and accelerate the socialist modernization process In the process of rapid development of the real estate industry we should see the real estate market there are some problems to be solved These problems not only threaten the security of real estate finance a profound impact on the lives of the majority of the people and the healthy operation of the national economy Through in depth study of China s real estate market development status and problems of analysis of the causes and objectives of government macroeconomic regulation and control of the real estate industry and to clarify the effect of macro control policies on the real estate industry and put forward corresponding countermeasures and suggestions on this basis to promote the sustained and healthy development of Chinese real estate market as well as the entire national economy with the theoretical value and practical significance Key words real estate macro control effect 1 目目 录录 一 我国房地产市场现状 2 一 整体概况 2 二 存在的问题 3 二 中国房地产市场宏观调控政策及效应分析 12 一 中国近年房地产市场宏观调控政策 14 二 理性看待调控政策的效应 18 三 发展策略 20 一 进一步完善房地产市场信息披露制度 20 二 引导消费者树立合理的住房消费观念 20 三 把握好对房地产市场宏观调控的手段 20 四 提高地方政府落实宏观调控的积极性 21 五 针对不同的对象 实施有差别的调控政策 21 小结 参考文献 0 我国房地产市场的宏观调控效应分析我国房地产市场的宏观调控效应分析 一一 我国房地产市场现状我国房地产市场现状 一 房地产市场的整体概况 随着国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高 中国 特指 中国大陆地区 不包括香港 澳门 台湾地区 的房地产业取得了极大 的发展 城镇居民的人均居住面积从1978年的3 16平方米提高到2010年 的31 6平方米 2007年全国房地产开发投资61740亿元 增速同比上升 27 9 房地产增加值对GDP的贡献率不断提高 房地产业对经济增长 的贡献率保持在2个百分点以上 房地产业和建筑业增加值占GDP的比 重超过10 实践表明 房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新 的经济增长点 房地产市场的健康 持续 稳定发展 对于国民经济的 持续 快速 健康发展 对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化 建设进程具有十分重要的意义 二 房地产市场存在的问题 在房地产业快速发展的过程中 我们还应该看到 房地产市场也存 在一些亟待解决的问题 自 2003 年以来 部分城市的房地产市场出现 了过热的现象显露出了区域性 结构性等问题 表现为价格的不合理持 续上涨 巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存 房地产商品的有效 供给不足与无效供给过剩并存 市场运作不规范 房地产的投机性需求 日益增长等 这些问题不仅威胁着房地产金融的安全 也深刻影响了广 大人民的生活以及国家经济的健康运行 为此 从 2006 年下半年开始 1 针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资中国政府果断采取了一系 列宏观调控措施 但经过 5 年多的调控 并没有对房地产市场存在的问 题进行根本改善 部分城市仍然存在着房价持续走高 房地产有效需求 和有效供给总量以及结构等方面的失衡问题 如果这些问题长期存在而 得不到有效解决 必然会导致中国房地产市场经济效率丧失 对于中国 房地产市场的持续健康稳定发展 乃至整个国民经济的发展都将成为难 以跨越的障碍 具体表现在 1 房地产呈现投资规模过大之势 自2007年以来 房地产投资增速呈现逐月回升趋势 前半年同比投 资增长速度超过24 超过上年同期增长速度0 6个百分点 2008年 全国房地产开发投资完成额为23 91 7亿元 同比增长24 6 2009年 房屋销售价格出现环比上涨 前半年全国商品房销售面积达34 110万 m2 同比增长31 8 销售额15 900亿 同比增长53 5 从市场数 据来看 2010年全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降 1 9 在4月份的基础上 5月商品房销售面积及销售额继续大幅环 比下降 降幅分别为15 8 和25 O 其中商品房销售额是今年以来 首次出现环比下降 同时5月商品房销售面积也首次出现了3 4 的同 比下降 可见 房地产投资已在我国形成较大的规模 并呈现出逐年增 长的趋势 2 商品房价格呈现上涨过快趋势 进入2010年 中国商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨 3月份70个大 中城市房价增长达1 1 7 北京等一线城市的房价几乎一天一变 北 2 京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元 引起上千排队买房人的 愤怒 差点酿成群体事件 商品房提前进入4万元时代的结果 就是让 大多数月工资两三千的人一年收入买不起一平米房子 目前 房地产价 格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快 这使得中低收入者无力 购买住房 而其主要原因是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不 健全而增高 商品房销售价格行为不规范等原因造成的 3 商品房结构设计不合理 我国房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响中国房地产业 持续健康发展的重要因素 在住房供应结构中 经济适用房及限价房等 供应 应占总房源的35 一40 才较合理 但供应现状则是出现别墅 高档公寓等的比率较大 这显然难以满足中低收入者的购房需求 从而 引发房地产市场在供求关系上的失衡 商品房价格的过度上涨会增加税 收 从而带来相关产业的发展 导致政府在决策上的侧重点过偏使得商 品房结构出现失衡 4 房地产市场秩序呈现混乱局面 我国目前的房地产市场秩序比较混乱 主要是房地产开发商 交易 中介 服务等各个环节 都存在不同程度的违法违规行为 尤其是出现 过个别开发商和中介机构相互勾结误导市场预期 恶意哄抬房价 使得 一些房价在短期内呈现非正常上涨 3 二二 中国房地产市场宏观调控政策中国房地产市场宏观调控政策效应效应 一 中国近年房地产市场宏观调控政策分析 一 中国近年房地产市场宏观调控政策分析 第一阶段 2003 2 2005 2 严控房地产信贷 严格土地供给 2003 年全国房地产开发投资额同比继续增长了 30 6 商品房屋竣 工面积为 3 95 亿平方米 销售面积为 3 22 亿平方米 商品房销售率达 到 82 房地产市场供销两旺 针对房地产市场的过热现象 国家出台 了一系列调控措施 其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地 问题展开 具体包括严控信贷 提高项目自有资本金要求 从而提高行 业进入门槛 整顿清理土地市场 彻查开发区与大型项目 完善各项土 地制度 严格控制土地供给总量 土地交易实行招 挂 拍 杜绝协议 出让土地 其目标在于调控住房供给总量 促进房地产市场持续健康发 展 使投资和供应的增长速度适度下降 改变固定资产 投资过热的状况 抑制房价上涨的势头 第二阶段 2005 3 2006 4 重点抑制房地产价格 根据前面的分析 第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理 的同时带来了房地产价格飞涨的新问题 2005 年的两会上 温总理第一 次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑 这是房地产市 场宏观调控进入一个新的阶段的标志 随后 国家出台了一系列调控措 施抑制房地产价格上涨 其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的 炒作行为展开 政府主要从提高房贷门槛 提高房地产投资成本和降低 房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨 调控住房需求总量 具 4 体包括提高购房首付比例和贷款利率 限制期房转让 提高住房交易税 等 调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期 将 房地产市场引入理性发展的轨道 特别提出打击土地炒作 利用税收政 策 打击投机性购房等房地产交易行为 第三阶段 2006 5 2008 8 全面治理房地产市场 2006 以来 中国部分城市房地产价格出现 报复性上涨 被暂时压 抑的房地产需求开始反弹 2006 年 5 月 17 日 国务院总理温家宝主持 召开国务院常务会议 提出了促进房地产业健康发展的六项措施 国六 条 新的房地产宏观调控由此拉开序幕 本阶段房地产宏观调控的政 策重点是围绕部分地区房价过高 房地产市场结构性矛盾突出等问题展 开 主要目的在于抑制房价过快上涨 调控住房结构 促进房地产市场 稳定健康发展 与以前的调控政策相比 本次宏观调控政策与以前相比 有了很大的改进 政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构 具体包括 通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨 同时引导住房 需求结构调整 通过调节住房供给结构 增加小户型供给比例 来降低 当套住房的价格 以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题 通过住房分类供应机制 兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭 及低收入住房困难家庭的住房问题 第四阶段 2008 年 9 月至 2010 紧缩性的宏观调控政策开始松动 从 抑制房价到保增长再到抑房价 由于受国际 国内经济环境的影响 2008 年 1 月 全国住宅成交面 积首次同比下降 2008 年 7 月 全国住房价格开始下降 各大中城市纷 5 纷出台救市措施 为了稳定房地产市场 国家暂时放松信贷 降低居民 购房成本 紧缩性的宏观调控政策开始松动 2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日 央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率 为解 决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题 2008 年 10 月 22 日 国务院有关部门将采取一系列措施 一是降低住房交易税费 自 2008 年 11 月 1 日起 对个人首次购买 90 平方米及以下普 通住房的 契税税率暂时统一下调到 1 对个人销售或购买住房暂免 征收印花税 对个人销售住房暂免征收土地增值税 同时 为加强税收 优惠政策管理 要求首次购房证明由住房所在地县 区 住房建设主管 部门出具 二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 加强对个人首 次购买普通住房的金融支持 金融机构对居民首次购买普通自住房和改 善型普通自住房提供贷款 其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0 7 倍 最低首付款比例调整为 20 同时 下调个人住房公积金贷款 利率 各档次利率分别下调 0 27 个百分点 三是加大保障性住房建设规 模 加快廉租住房建设 加大实物配租力度 扩大廉租住房租赁补贴范 围 推进棚户区 危旧房 改造 多渠道改善居民住房条件 四是出台 城市低收入家庭资格认定办法 五是地方政府可以制定鼓励住房消 费的收费减免政策 上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境 减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担 扩大住房消费需求 第五阶段 2011 年至今 日趋紧缩性的宏观调控政策 6 本轮房地产调控政策的特点 一是目标明确 针对性强 二是综合运 用多种调控手段 加大调控力度 三是调整住房供应结构 加大保障性 住房建设力度 四是明确目标责任 强化贯彻落实 在持续调控政策的综合作用下 本轮调控目前已经取得了积极成效 具体表现在四个方面 一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制 二是商品房价格过快上涨势头得到遏制 三是市场购房需求逐步趋向理 性 四是部分房地产企业开始调整发展战略 以上市场变化表明 房地 产市场调控正朝着预期方向发展 未来 5 10 年 各种住房需求仍然 比较旺盛 因此 中国住房市场中长期仍将保持一定的增长趋势 但由 于阶段性和周期性因素的叠加 中长期房地产投资增速将呈回落趋势 在此形势下 除了要继续坚持和完善房地产调控 还要着手建立房 地产市场健康运行的长效机制 主要包括 建立健全房地产市场健康运 行和住房保障方面的相关法律法规 完善市场机制和制度性安排 特别 是在认真总结试点城市经验的基础上 尽早设计和建立符合中国国情 有利于遏制投机 鼓励自住和改善型需求的房地产税收制度 治理和规 范房地产市场秩序 建立行业标准体系 促进房地产行业的调整和重组 完善企业资质认定 促进房地产行业发展方式的实质性转变 完善住房 保障制度 建立保障房建设 分配 管理 运营的规范有效的制度体系 7 二 二 理性看待调控政策的效应理性看待调控政策的效应 2003 年至今调控政策不断出台 2003 年 2 月央行发布 货币政策执 行报告 3 月治理整顿土地市场秩序 5 月公布 最高人民法院关于商品 房买卖合同纠纷案件若干问题的解释 6 月 121 号文件和 8 月 18 号文 件 9 月实行第一部 物业管理条例 2004 年 4 月 25 日实行差别准备金 率 并上调存款准备金率 0 5 个百分点 4 月底 国务院下发通知 将房地产 业开发固定资产投资项目资本金比例从 20 提高到 35 以上 同时地方 政府从加大土地市场调控 优化住房供应结构 完善市场交易法规 建 立预警预报机制 健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场 8 土地政策的效应 国土资源部的 11 号令 国务院的 45 号文 是清理整顿 土地市场的一个武器 经营型土地的招标 拍卖和挂牌方式供应使得土 地的实际供应者变成了市或者县单一主体 这样政府可主动介入市场 控 制总量与供给结构 能够避免开发商盲目储备土地 造成土地资源的浪费 从而提升对土地的调控能力 土地市场的供求关系更加稳定 波动会更小 同时 开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了 获得土地的环节 也减少了 有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升 土地供应的市场 化程度会有比较大的提高 各路开发商能够以公平竞争方式获得土地 偶 然性的暴利机会减少 有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追 求效益的投资过度 9 政策的效应分析 从 2003 年 121 号文件到国务院出台提高资本金政策的 一系列金融调控措施 首先有利于通过利率 贷款期限 贷款投放时间和 规模等信贷政策 使房地产信用规模保持合理水平和内部结构 其次有利 于规范银行对房地产的信贷业务 对防范金融风险有积极的 同时大幅度 提高开发商自有资金比率 有利于降低房地产市场的供给风险 再次 央 行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放 就是通过金融杠杆作用平 衡土地的需求量 同时 又是在理顺金融业与房地产业的关系 最后 央行 紧缩银根政策 避免资金过量涌入 避免超负债能力超计划规模的开发项 目 避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现 这些都更加 有利于整个市场的调整 使市场更加规范 更加稳定 10 调控政策对房地产企业的影响 政府土地 金融调控措施必将对房地产 业的产生深远的影响 这些影响主要有 调控政策规范市场 有助于为房地 产企业创造一个公平的市场竞争环境 调控措施将带来的资金压力 特别 是中小开发企业濒临困境 将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划 同时 调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场 企业将回归理性 和本分 调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰 在此过程中实力较弱 企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局 经过优胜劣汰后 生存下来的 必将是优质企业 其抗风险能力也将大为提高 调控措施在 限制高档住房和商业用房消费的同时 中低价住房消费由于事实上的提高 预售门槛 也会受到一定的影响 部分消费者可能从原来的持币购房变为 对价格下降产生预期 持币观望 延迟购房 削弱市场的活力和动力 必将 影响房地产企业市场发展的信心 三三 发展策略发展策略 一 进一步完善房地产市场信息披露制度 一 进一步完善房地产市场信息披露制度 根据前面的分析 房地产开发商和消费者之间存在严重的信息不对 而影响房地产市场宏观调控的效果 这就要求政府要进一步完善房地产 信息披露制度 建设信息透明化的房地产市场 尽快建立公正房地产交易 制度 建立和完善房地产市场预警预报体系 房地产统计指和信息披露 11 制度 尽力营造一个充满竞争的市场 2 引导消费者树立合理的住房消费观念引导消费者树立合理的住房消费观念 政府应加强政策舆论导向 引导消费者改变一步到买新房的消费观 念 提倡根据消费能力形成 租 购并举 的科学消费合理引导普通居 民形成多元住房梯度消费理念 根据民居收入层次 设计贴租 贴价 多层次的住房政策体系 并按照实际需求重点安排中低价位 中小套型 品住房的供地计划和建设计划 三 把握好对房地产市场宏观调控的手段 三 把握好对房地产市场宏观调控的手段 政府要根据不同时期房地产发展的特点以及出现的问题 采取适当 手段 当前 随着中国房地产市场的不断完善和发展 政府要改变过去 手段为主的宏观调控局面 对房地产市场的宏观调控要以经济手段为主 以行政手段和法律手段 尽量避免政府对房地产市场的直接行政干预以 的连续变化 四 提高地方政府落实宏观调控的积极性 四 提高地方政府落实宏观调控的积极性 首先 降低中央政府经济发展规划的集权性 中央政府在制定决策 量避免规划全国性的经济增长点 应鼓励地方政府根据自身特色 制定 本地区房地产发展的可行性方案 寻求适合自身的经济增长点 而且 地促进社会的和谐发展 而不是更多地强调经济增长 其次 改善地方 政府的绩效考核体系 一方面 要改革地方官员的核标准 在考核标准中 减弱 GDP 城市化率等经济指标 增加中低收入居情况等民生指标 允 12 许一些地区零增长甚至是负增长 另一方面 改革分税制度 使地方政 府的事权和财权相对称 同时 改革土地收益制度 将地方政府的土地出让金收入收归中央政府 减少地方政府对土地收入 并监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行 五 针对不同的对象 实施有差别的调控政策 五 针对不同的对象 实施有差别的调控政策 对房地产市场的宏观调控要做到因地制宜 避免 一刀切 在制 产宏观调控政策时 不仅要从房地产行业入手 分析和把握房地产业发 体水平 而且还要从空间角度进行透视 分析不同区域房地产业发展的 以及房地产业发展的空间差异 针对不同的对象实施有差别的调控政策 房地产政策的目标是保证居民的住宿条件 避免房价大起大落 为经济 平稳发展创造良好的客观环境 房地产业与宏观经济关系密切 过度波动将会影响宏观经济的稳定 房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题 不应当追求房屋降价 不应当以房地产具体价格为目标进行调控 房地产作为一种商品 其价 格只能在市场交易中确定 政府很难设定一个合理价格 政府如果进行 价格管制 可能导致政府失灵和短缺 或是导致开发商供应低质量住房 损害市场效率 且政府干预效应往往滞后 产生负面效果 政府不应当 以打击投机炒房为目标 提高交易税费无助于实现调控目标 在现实世 界中 由于信息不对称 居民购房是为了 自用 还是 投机 常常 很难区分 绝大多数购房者还是以自住为主 打击投机的政策常常伤及 13 无辜 对房地产的调控手段应以间接手段为主 政策应当保持稳定性和 连续性 2004 2007年 中央政府曾经多次采取直接微观干预 但效果 不佳 例如2006年政府曾经规定 自2006年6月1日起 凡新审批 新开工的商 品住房建设 套型建筑面积90平方米以下住房 含经济适用住房 面积所 占比重必须达到开发建设总面积的70 以上 本意是增加小户型供应 量 抑制泡沫 但由于缺乏有效监控手段 地方政府也无意强力推行 出现了一些开发商把一套大户型名义上分割成两套房 规避户型限制的 现象 目前这一政策已名存实亡 政府不稳定 不连续引起了更多的不 确定性 一定程度上加剧了风险 例如 中国政府多次通过调整交易税 按揭比例 户型比例来压制或是刺激楼市 但决策过程不透明 市场上 对政策调整缺乏稳定预期 流言 小道消息满天飞 往往制造了新的不 确定性 引起市场波动 短期调整政策 货币政策和金融政策相结合 建立全社会个人信用制度 加强对个人收入的审查 控制房贷风险 目 前房贷的发放缺乏客观标准 对客户素质审查粗疏 不利于控制风险 鼓励房地产融资多元化 限制银行直接融资 建立金融风险监管体系 目前 银行相对房地产相关行业发放贷款比例过高 风险过于集中 对 于素质较高的房地产公司 可鼓励其上市 通过直接融资避免风险集中 于银行 政策应逐步推行 避免对市场产生过大的冲击 长期政策 深化土地 制度改革 建立住房保障制度 改革土地管理制度 抑制地方政府推动 土地和房地产价格上涨冲动 土地出让收益应纳入预算内管理 明确其 14 来源和用途 土地出让收益不应该成为地 方政府的小金库 必须加以 严格管理 增加土地供给渠道 在保障耕地的前提下 采用适当政策引 导农村宅基地 小产权房上市流通 建立廉租房供应保障制度 建立独 立机构 提供低成本低质量住房 为房地产市场提供稳定器 政府应当 采用廉租房政策 建立廉租房基金 每年从卖地收入中按比例播出资金 建设廉租房 从香港等地经验来看 经营廉租房与开发商盈利目标冲突 应当通过成立独立的政府部门 负责建造 管理 运营廉租房 具体 政策措施 卖地收入转为土地税 小产权房征税后转正 建立垂直化 福利住房运营公司 为了管理卖地收入 可考虑把卖地收入转为土地税 由税务部门统一接收管理 考虑到目前客观现实 土地税应当设