房地产经纪相关知识

2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 1 房地产经纪相关知识房地产经纪相关知识 复习资料复习资料 第一章第一章 法律和消费者权益保护法律和消费者权益保护 1 民法民法 是调整平等主体的公民之间 法人之间 公民和法人之间的财产关系和人身关系的 法律规范的总称 2 民事法律关系的要素要素包括 主体 客体 内容 3 民事法律关系的客体客体包括 物 行为 智力成果 4 民事法律关系的主体主体为 自然人 法人 合伙组织 5 代理 代理 是指在代理权限内 代理人以被代理人的名义进行民事活动 活动结果由被代理人 承受的一种法律行为 6 代理权不得滥用 代理人不得有以下滥用代理权的行为代理人不得有以下滥用代理权的行为 代理人以被代理人的名义与自 己进行民事法律行为 代理人以被代理的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行 为 与第三人恶意串通 损害被代理人的利益 超越代理权限进行代理活动 利用 代理权从事违法活动 7 诉讼时效 诉讼时效 是指权利人经过法定期间不行使自己的权利 即丧失了请求人民法院依法诉讼 程序强制义务人履行义务的权利 8 物权 物权 是一种财产权 包括所有权 用益物权和担保物权 9 物权的分类物权的分类 不动产物权和动产物权 自物权和他物权 主物权和从物权 所有 权和限制物权 10 自物权 自物权 是指权利人对自己的物享有的权利 即所有权 他物权 他物权 是指在他人的物上设立 的权利 如抵押权 地役权 土地使用权等 11 所有权包括 所有权包括 占有 使用 收益 处分 12 共有 共有 分为按份共有和共同共有 处分按份共有的财产 应经占份额 2 3 以上的按份共有 人同意 处分共同共有的财产 应经全体共同共有人同意 13 担保物权担保物权 包括抵押权 质权 留置权 14 债权债权 是指权利主体按照合同约定或者法律规定 请求相对人为或者不为特定行为的权利 15 物权与债权的区别物权与债权的区别 权利性质不同 物权为支配权 债权为请求权 权利发生不同 物权的发生实行法定主义 债权的发生实行任意主义 权利效力范围不同 物权是 绝 对权 对世权 债权是 相对权 对人权 权利效力不同 物权具有支配力 债 权则是请求力 权利期限不同 16 共有共有分为按份共有和共同共有 处分按份共有的财产 应经占份额 2 3 以上的按份共有人 同意 处分共同共有的财产 应经全体共同共有人同意 17 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权 属业主共有的为 建筑区划内的道路 建筑区划内的绿地 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 18 担保物权 担保物权 包括抵押权 质权 留置权 19 消费者权益争议的解决途径消费者权益争议的解决途径 1 与经营者协商和解 2 请求消费者协会调解 3 向有 关部门申诉 4 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁 5 向人民法院提起诉 讼 第第 2 2 章章 建筑和房地产面积建筑和房地产面积 1 建筑物按照使用性质分类建筑物按照使用性质分类 分为 民用建筑 工业建筑 农业建筑 2 住宅按照层数层数 分为低层住宅 多层住宅 中高层住宅和高层住宅 其中 1 3 层的住宅为 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 2 低层住宅 4 6 层的住宅为多层住宅 7 9 层德住宅为中高层住宅 10 层及以上的为高层住 宅 3 高层建筑高层建筑 公共建筑及综合性建筑 总高度超过 24m 4 超高层建筑 超高层建筑 建筑总高度超过 100m 5 建筑物按照建筑结构建筑物按照建筑结构 可分为 砖木结构建筑 砖混结构建筑 钢筋混凝土结构建筑 钢结构建筑 其他结构建筑 6 一般建筑物的建筑设计使用年限使用年限为 50 年 7 房屋新旧程度新旧程度 成新率 的判定标准是 完好房屋 十 九 八成 基本完好房屋 七 六成 一般损坏房屋 五 四成 严重损坏房屋及危险房屋 三成以下 8 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备三个方面的完好损坏程度划分的 9 作为使用人 对建筑物的基本要求对建筑物的基本要求概括起来是 安全 适用 经济 美观 10 一幢建筑物的构成 竖向建筑构件 水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯组成 11 基础按照构造形式 分为条形基础 独立基础 筏板基础 箱形基础 桩基础 12 地基地基不是建筑物的组成部分 是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体 地基应满足以下 要求 有足够的承载力 有均匀的压缩量 以保证有均匀的下沉 有防止产生滑坡 倾 斜方面的能力 13 对墙体墙体的基本要求 具有足够的强度和稳定性 满足热共方面 保湿 隔热 防止产 生凝结水 的性能 具有一定的隔声性能 具有一定的防火性能 14 墙体的类型墙体的类型 根据在建筑物中的方向 分为纵墙和横墙 纵墙是沿建筑物长轴方向布置的 墙 横墙是沿建筑物短轴方向布置的墙 其中的外墙通常称为山墙 15 地面地面由面层 垫层和基层构成 地面可分为 4 类 整体类地面 块材类地面 卷材 类地面 涂料类地面 16 圈梁圈梁主要是为了提高建筑吴整体结构的稳定性 环绕整个建筑物墙体所设置的梁 17 楼板楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件 主要作用是承受人 家具等荷载 并把这 些荷载及自重传给承重墙或梁 柱 基础 楼板应有 足够的强度 一定的刚度 满足隔 声的要求 一定的防潮 防水和防火能力 18 常用的供水供水方式 直接供水方式 设置水箱的供水方式 设置水泵 水箱的供水方 式 分区 分压供水方式 19 电梯电梯的设置首先考虑安全可靠 方便用户 其次才是经济 20 设置电梯应符合以下要求 1 7 层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度 超过 16 米的住宅 2 12 层及以上的住宅 电梯不宜少于两台 3 高层住宅 21 电梯根据行驶速度 分为高速电梯 中速电梯 低速电梯 中速电梯中速电梯的速度为 1 5 2 5 米 每秒 低速电梯低速电梯的速度在 1 5 米每秒之内 22 楼宇智能化楼宇智能化系统由 3 部分组成 1 通信自动化 CA 2 办公自动化 OA 3 楼宇自动化 BA 23 等高线等高线是地面上高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线 等高线越密 则地面坡度越大 反之 地面坡度越小 24 测绘工作测绘工作的基本任务是测定地面店的空间位置 地面点的空间位置由平面位置 坐标 和 高程来确定 25 建筑施工图建筑施工图包括 1 建筑总平面图 2 建筑平面图 3 建筑立面图 4 建筑剖面图 5 建筑 详图 26 房地产图房地产图是地籍图 宗地图和房产图的统称 27 房产图房产图分为房产分幅平面图 分幅图 房产分丘平面图 分丘图 和房产分户平面图 分 户图 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 3 28 房产分幅图房产分幅图表示的内容有 控制点 行政境界 丘界 房屋 房屋附属设施和房屋围护物 房产要素和房产编号 以及与房产管理有关的地响地籍要素和注记 29 房产分丘图房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容 还有房屋全界线 界址点 界址点号 房角点 建成年份 用地面积 建筑面积 墙体归属和四至关系等各项房地产要素 20 建筑施工图建筑施工图表示建筑物的内部布置情况 外部形状 以及装修 构造 施工要求等 21 建筑平面图建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后 对剖切面以下部分所 作的水平投影图 22 房地产测绘房地产测绘具体是指调查和测定房地产的界址 面积 空间位置 权属 用途等 并按一 定规则将其客观反映到图纸上的一种专业测绘 其中 主要是房地产权属证附图的测绘 23 房地产图房地产图是地籍图 宗地图和房产图的统称 24 地籍图地籍图是指是土地权属状况和利用状况的真实写照 其与地形图的最大区别是精确表示了 土地权属界线 特别是标出了独立权属地段的界线 编号及土地的权属状况 25 宗地图宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至 是核发土地 土地权属证书和地籍档案的附图 26 房产图的测绘房产图的测绘 首先测绘房产分副图 测定房屋平面位置 其次测绘房产分丘图 测定房 屋四至归属及丈量房屋边长 计算面积 然后测绘房产分户图 测定权属单元产权面积 27 房产分户图房产分户图以产权登记户为单位绘制 是在房产分丘图基础上绘制的细部图 以一户产权 人为单位 表示房屋权属的细部 以明确异产毗连房屋的权利界线 是房屋所有权证的附 图 28 共有土地分摊面积共有土地分摊面积指一土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积 该面积 一般是根据所拥有建筑面积的多少按比例分摊 29 实测面积实测面积也称竣工面积 实测面积有时与预测面积不一致 造成的原因 1 允许的施工 误差 测量误差 2 工程变更 3 施工错误 4 施工放样误差过大 5 房屋竣工后原 属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变 30 成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积 套内建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 分摊的共有建筑面积 31 套内建筑面积套内建筑面积 套内房屋使用面积套内房屋使用面积 套内墙体面积套内墙体面积 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积 32 共有建筑面积共有建筑面积的内容包括 作为公共使用的电梯井 管道井 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室等 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑 面积 33 不计入共有建筑面积的内容不计入共有建筑面积的内容 1 独立使用的地下室 车棚 车库 2 作为人防工程的地 下室 避难室 3 用作公共休憩 绿化等场所的架空层 4 为建筑造型而建 但无实用 功能的建筑面积 第三章第三章 建筑材料和装饰装修建筑材料和装饰装修 1 建筑材料的性质性质有物理性质 力学性质和耐久性 2 建筑材料的物理性质物理性质可分为与质量有关的性质 与水有关的性质和与温度有关的性质 3 与质量有关的性质质量有关的性质 1 密度 2 表观密度 3 密实度 4 孔隙率 4 建筑材料的力学性质力学性质包括 强度 弹性 塑性 脆性 韧性 硬度和耐磨性 5 建筑装饰材料选择需考虑下列问题 1 满足使用功能 2 满足装饰效果 3 材料的安全性 4 有利于人的身心健康 5 合理的耐久性 6 经济性原则 6 稳定稳定主要是指建筑造型在上下关系处理上所产生的艺术效果 一般而言 上小下大的造型会 给人以强烈的稳定感 7 材料的密度密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量 8 材料的表观密度表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量 9 材料的密实度密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与自然状态下的体积之比 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 4 10 材料的孔隙率孔隙率是指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下体积的比例 11 材料的塑性塑性是指在材料在外力作用下产生变形 外力去掉后变形不能完全恢复 但也不即 行破坏的性质 12 室外装饰装修风格根据不同时期 分为古典主义风格 现代主义风格和后现代主义风格 13 后现代主义风格后现代主义风格建筑起源于 20 世纪 60 年代 活跃于 20 世纪七八十年代 14 根据选用的材料及施工方式 外墙面装饰外墙面装饰分为抹灰类 贴面类 涂刷类 铺钉类和清水墙 饰面 15 清水墙饰面清水墙饰面是指墙面不加其他覆盖性装饰面层 只在墙体材料外表面进行勾缝或模纹处理 清水砖墙勾缝主要有平缝 斜缝 册缝 圆弧缝等形式 16 纯度纯度也称为饱和度 是指颜色的纯粹程度 即不掺杂黑 白 灰的颜色 恰好达到饱和状 态 纯度越高 颜色越鲜明 在七色中 红色纯度最高 青绿色纯度最低 17 建筑外立面色彩建筑外立面色彩的影响因素 建筑功能 建筑周边环境 地域因素 第第 4 4 章章 环境和景观环境和景观 1 环境环境既包括以大气 水 土壤 岩石 生物等为内容的物质因素 也包括以观念 制度 行 为准则等为内容的非物质因素 按照环境的属性 可将环境分为自然环境 人工环境和社会环 境 2 自然环境自然环境可分为 大气环境 水环境 土壤环境 地质环境和生物环境等 3 环境污染环境污染是指有害物质或因子进入环境 并在环境中扩散 迁移 转化 使环境系统结构与 功能发生变化 按照污染物的形态 环境污染分为废气污染 废水污染 噪声污染 固体废物 污染 辐射污染 4 环境污染源环境污染源按照污染物发生的类型 可分为工业污染源 交通污染源 农业污染源 生活污 染源 5 按照污染物的形态 大气污染物大气污染物分为颗粒污染物和气态污染物 6 颗粒污染物颗粒污染物主要有尘粒 粉尘 烟尘 雾尘 7 生活污染源生活污染源主要有 1 生活燃料的污染 2 居住环境污染 3 其他生活污染 城市垃圾 厕 所 污水沟等 8 环境噪声环境噪声污染源源 交通噪声 工业噪声 社会生活噪声 建筑施工噪声 9 环境噪声污染的危害危害 1 对听力的损伤 2 对睡眠的干扰 3 对人体的生理影响 4 对人体 心理的影响 5 对儿童的影响 10 水污染水污染可分为地表水污染 地下水污染 海洋污染 11 城市垃圾城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾 商业垃圾 建筑垃圾 市政维护和管理中产生的 垃圾 不包括工厂排出的工业固体废物 12 洁净的空气中 氧气占 21 环境空气质量标准 规定了环境空气中各项污染物不允许超 过的浓度限值 13 辐射污染辐射污染可分为 电磁辐射污染和放射性辐射污染两大类 14 电磁辐射电磁辐射污染主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害 15 根据电磁波的波长电磁波的波长 电磁波分为微波 超短波 短波 中波 长波 它们对人体的危害分 别是 微波 超短波 短波 中波 长波 34 室内污染物室内污染物的来源主要是来自建筑材料 35 石材 砖 水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭 镭可蜕变成氡 通过墙缝 窗缝等进 入室内 造成室内氡的污染 36 景观景观可分为自然景观和认为景观 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 5 37 居住区环境景观设计的内容居住区环境景观设计的内容 1 绿化种植景观设计内容 2 道路景观设计内容 3 场所景 观设计内容 4 硬质景观设计内容 5 水景观设计内容 第第 5 5 章章 城市和城市规划城市和城市规划 1 建制镇和城市是城市型居民点 统称城镇或城市 2 在城市的众多职能中 最突出的职能构成了城市性质 3 中心商务区 中心商务区 CBDCBD 是指大城市中金融 贸易 信息和商务办公活动高度集中 并附有购物 文娱 服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区 4 文娱 服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区 5 住宅用地住宅用地是指在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施 道路和 绿地等设施的建设用地 6 公共设施用地公共设施用地是指城市中为社会服务的行政 经济 文化 教育 科研及设计等机构或设施 的建设用地 不包括居住用地中的公共服务设施用地 7 土地利用类型土地利用类型按性质划分 1 居住用地 2 公共设施用地 3 工业用地等 8 城市进化论城市进化论认为 从工业化社会到后工业化社会 城市发展具有相似的进化过程 分为四个 阶段 1 绝对集中 时期 2 相对集中 时期 3 相对分散 时期 4 绝对分散 时期 9 中国的城市化随着工业化进程的加快 特别是改革开放政策的实施 出现了加快发展的势头 但就整个过程看 仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段 10 郊区化郊区化是人口 就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程 逆城市话 是人口从大城市和主要大城市向小的读书区甚至非都市区迁移的一种分散化过程 11 城市化城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程 表现为乡村人口向城 市人口转化以及城市不断发展和完善的过程 12 城市进化理论城市进化理论认为 从工业化社会到后工业化社会 城市发展具有相似的进化过程 分为 4 个阶段 绝对集中 时期 在工业化初期 人口从农村向城市迁移 导致城市人口不断 增长 相对集中 时期 随着工业化进入想成熟期 在人口继续向城市集中的同时 开始 向郊区扩展 但城市人口增长任然高于郊区 相对分散 时期 人类社会进入了后工业化 的初期 经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业 郊区人口增长超过了城市人口增长 绝对分散 时期 后工业化社会进入成熟期 第三产业的主导地位越来越显著 从农村向 城市的人口迁移已经消失 取而代之的是区域内部从城市到郊区的人口迁移 导致城市人口下 降和郊区的人口上升 13 工程地质灾害工程地质灾害 地震 冲沟 滑坡与塌方 底下溶洞 14 在地震烈度 6 度及 6 度以下的地区 可不采取专门的防震措施 在 7 度及 7 度以上的地区 除临时建筑外 都必须进行防震设防 在 9 度以上的地区则不宜选作城市建设用地 15 漏斗 的形成 地下水分为上层滞水 潜水和承压水 承压水也是靠降水补给 储量有 限 一旦取水量超过补给量 地下水就会下降 形成 漏斗 持续下去还会出现水质变差 地面下沉等不良后果 16 城市水源选择城市水源选择的基本原则是 在地下水丰富的地区 应优先选择地下水作为水源 地下水 不足时 可考虑以地面水源补充 但要注意水源保护 防止水体污染 17 地势过低或经常受洪水威胁的地段 不宜作为城市建设用地 否则必须修筑堤坝等防洪设 施 18 在城市规划中 为了合理布置工业和居住用地 最大限度的减轻有害工业对居住区的污染 通常根据某地多年的风向资料 将全年的风向频率和平均风速绘制成风玫瑰图 19 利用风玫瑰图风玫瑰图 一般情况下可根据最小风频原则进行布局 即对大气有污染的工业应布置 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 6 在全年最小风频风向的上风侧 居住区应布置在其下风侧 因为这个方位全年受污染的几率最 小 20 容积率容积率 是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值 容积率 总建筑面积 建筑用 地面积 21 建筑密度建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率 建筑密度 建筑基底总面积 建筑用地面积 100 22 衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标 主要是人均公建面积 公共服务设施建筑 面积 和人均公建用地面积 23 衡量居住区内绿地状况的指标绿地状况的指标 主要有绿地率和人均公共绿地面积 其中新区建设不应低 于 30 24 建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标 25 建筑间距建筑间距 指两栋建筑物外墙之间的水平距离 38 用地红线用地红线 是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 39 城市规划 镇规划分为总体规划和详细规划 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细 规划 40 控制性详细规划控制性详细规划是以城市总体规划为依据 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控 制指标 道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求 41 修建性详细规划修建性详细规划是依据控制性详细规划确定的指标 编制具体的 操作性的规划 作为各 项建筑和工程设施设计及施工的依据 42 居住区的规模从广义上将居住用地一般占城市建设总用地的 30 左右 43 居住区的规模从广义上讲 有用地规模 建筑规模 居住人口规模 但通常以居住人口规 模作为主要标志 44 居住区的规划布局形式居住区的规划布局形式 有居住一小区一组团 居住区一组团 小区一组团 独立式组团 等多种类型 45 居住区内绿地不包括其他屋顶 晒台的人工绿地 第第 6 6 章章 房地产投资和风险房地产投资和风险 1 房地产投资氛围直接投资和间接投资 房地产直接投资是指投资者将资金用于购买房地产实 物资产或者房地产开发的行为 投资者通常参与其中的有关管理工作 2 资金时间价值资金时间价值也称货币的时间价值的含义 其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的 价值 通俗的说就是现在的钱比将来的钱更值钱 3 通货膨胀通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象 或简单的说 是物价的持续普 遍上涨 4 资金存在时间价值的原因主要有下列几个 资金增值 机会成本 承担风险 通货 膨胀 5 单利单利是指每期均按原始本金计算利息 即只有本金计算利息 本金所产生的利息不计算利息 存款采用的是单利 6 复利复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当前利息的方法 7 计算题 将 1000 元钱存入银行 2 年 假如银行 2 年期存款的单利年利率为 6 请计算到期 时的总利息及本利和 解 到期时的总利息计算如下 I P i n 1000 6 2 120 元 到期时的本利和计算如下 F P 1 i n 1000 1 6 2 1120 元 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 7 8 计算题 将 1000 元钱存入银行 2 年 假如银行 2 年期存款的复利年利率为 6 请计算到期 时的总利息及本利和 解 到期时的总利息计算如下 I P 1 i n 1 1000 1 6 2 1 123 6 元 到期时的本利和计算如下 F P 1 i n 1000 1 6 2 1123 6 元 9 动态盈利性评价指标和方法 财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期 10 清偿性评价指标和方法 利息备付率 偿债备付率 11 房地房地产投资风险应对的方法产投资风险应对的方法 风险回避 风险组合 风险控制 风险转移 风 险自留 风险利用 第第 7 7 章章 房地产价格和估计房地产价格和估计 1 有效需求有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要 不但愿意购买而且有能力购买 2 作为商品的房地产 既有使用价值也有交换价值 3 市场价值来源于市场参与者的共同价值判断 是客观的 非个人的价值 投资价值是对特定 的投资者而言的 是建立在主观的 个人因素基础上的价值 当投资价值大于市场价格时 说 明值得投资 反之 说明不值得投资 4 成交价格成交价格简称交价 是个别价格 成交价格可能是正常的 也可能不是正常的 在正常市场 或正常经济发展下 市场价格基本上与理论价格相吻合 围绕着理论价格而上下波动 不会偏 离太远 5 期货价格期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格 6 起价起价是指销售新建商品房的最低价 7 标价标价称为报价 表格价 是卖房要价 8 成交价成交价是商品房买卖双方的实际交易价格 9 均价均价是所销售商品房的平均价格 可以反映所销售商品房的总体价格水平 10 市场法市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产 将它们与 评估对象进行比较 11 运用市场法估价的 4 大步骤 1 搜集交易实例 2 选取可比实例 3 对可比实例的成交价 格进行适当处理 4 求取最终的比值 12 选取的可比实例应符合下列要求 1 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 2 可比实例的成交日期应与估价时点接近 3 可比实例的交易类型应与估价目的吻合 4 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格 13 房地产状况调整总的思路是房地产状况调整总的思路是 如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况 则应对 可比实例价格做减价调整 反之 则应作增加调整 14 房地长状况调整可分为区位状况调整 权益状况调整和实物状况调整 15 收益法收益法是以预期原理为基础的 房地产的价值主要取决于 1 未来净收益的大小 2 获得 净收益期限的长短 3 获得净收益的可靠性 收益法使用的对象是有收益或有潜在收益的房地 产 16 净运营收益净运营收益通常简称净收益 是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入 17 求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法 18 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去折旧 来求取古旧对象价值的方法 19 房地产价格房地产价格通常由下列 7 大项构成 土地取得成本 开发成本 主要包括勘察设计和 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 8 前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发建设过程中 的税费 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 20 根据造成建筑吴折旧的原因 可将建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 第第 8 8 章章 房地产金融和保险房地产金融和保险 1 金融机构金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织 分为银行也金融机构和非银行业金 融机构 2 现代国家的金融机构体系 一般是由中央银行 商业银行 政策性银行及各类非银行金融机 构组成 其中 中央银行居于核心地位 商业银行居于主体地位 3 根据信用主体 分为商业信用 银行信用 政府信用 消费信用 民间信用 证券信用和国 际信用 根据信用期限 分为短期信用 中期信用和长期信用 4 商业信用商业信用是指企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供的信用 5 银行信用银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用 6 政府信用政府信用 包括政府以债务人的身份取得信用和以债权人的身份提供信用两个方面 7 民间信用民间信用也称个人信用 是指个人之间相互以货币或实物所提供的信用 8 信用工具有下列 4 个特征 流动性 偿还性 收益性 风险性 9 质押贷款质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票 支票 本票 10 信用贷款信用贷款是指向借款人发放的无需提供担保的贷款 担保贷款又可分为保证贷款 抵押贷 款和质押贷款 保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款 11 房地产抵押 可分为房屋所有权抵押 土地使用权抵押 预购商品房贷款抵押 在建工程 抵押 12 贷款期限 短期贷款 1 年以内 含 1 年 中期贷款 1 年以上 5 年以下 含 5 年 长期贷 款 5 年以上 不含 5 年 13 引起信用风险的未约行为分为 被迫违约 理性违约 借款人恶意及欺诈而形成的 违约 其他原因形成的违约 14 根据贷款资金来源 个人住房贷款分为商业性贷款 住房公积金贷款和组合贷款 15 根据贷款偿还方式 个人住房贷款分为到期一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款 16 当抵押房地产为再次抵押的 贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债 权后的余额的比率 贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的 70 个人住房贷款期限最长为 30 年 17 17 月房产支出与收入比月房产支出与收入比 本次贷款的月还款数 本次贷款的月还款数 月物业管理费 月物业管理费 月均收入月均收入 18 申请个人住房贷款的条件申请个人住房贷款的条件 1 具有完全民事行为能力的自然人 2 有稳定的职业和经济收 入 信用良好 3 在当地有有效居留身份 4 具有真实合法有效的购买 建造 大修 住房 的合同或协议 5 有足够的首付款 6 有贷款人认可的资产作为抵押或质押 7 贷款人规定的 其他条件 19 住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司 在借款人无法满足贷款人要求提供担保 的情况下 为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同 提供连带责任保证担保的行 为 20 信托信托是指委托人基于对受托人的信任 将其财产权受托给委托人 由委托人按委托人的意 愿以自己的名义 为收益人的利益或者特定目的 进行管理或者处分的行为 21 财产损失保险是最典型 最具代表性的财产保险 是以补偿财产的损失为目的的保险 22 保险合同的当事人有保险人和投保人 23 保险合同的关系人有被保险人和受益人 2013 年经纪人资格证考试复习资料 房地产经纪相关知识 9 24 在定值保险中 一旦发生保险事故 双方在保险合同中事先所确定的保险价值即应作为保 险人给付保险