房地产评估师考试备考辅导房地产估价案例与分析精讲讲义6

房地产估价案例与分析精讲讲义6一、大纲要求：考试目的：1.房地产估价报告写作的基本要求;2.房地产估价报告的构成要素。考试基本要求：掌握：房地产估价报告的构成要素及其具体内容。熟悉：房地产估价报告写作的基本要求。要点说明：以一份较为规范的估价报告为例，说明在房地产估价报告写作中应注意的要点，并就该报告中的具体技术方面问题进行探讨、共同学习。二、内容讲解：房地产估价报告写作示例房地产估价报告估价项目：位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦委托人：XX大厦酒店有限公司估价机构：XX房地产估价公司估价人员：(略)估价作业日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日目录一、致委托人函 第X页二、估价师声明 第X页三、估价的假设和限制条件 第X页四、估价结果报告 第X页五、估价技术报告第X页六、附件 第X页致委托人函XX大厦酒店有限公司：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于XX市XX区XX广场X号的XX大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二OO四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。XX房地产估价公司法定代表人：(略)二OO四年十一月六日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。3.我们与本次评估的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T59199)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。8.本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。9.本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用房地产估价规范(GB/T591-99)相关规定。参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章XX房地产估价公司二OO四年十一月六日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：1.合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为假设前提。估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原 因导致实际建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为40年，至 28年9月日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。2.使用假设。使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为使用。3.估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。4.公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。5.报告使用限制条件如下：(1)本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的一房地产转让下使用，不得做其他用途。(2)本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。(3)估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。6.其