民乐旧改 PPT课件

深圳市城市规划设计研究院2008年06月 阶段汇报 2008 07 龙华民乐村旧村改造专项规划 背景与现状 规划区区域位置 规划区位于龙华二线拓展区东侧 其位置西至梅龙路 南至金龙路 北至民乐路 东侧接明治大道延长线 临近梅观高速公路及高速公路出入口 规划区南侧距梅林检查站约600米 西侧距规划地铁4号线白石龙站约300米 北侧距规划深圳新客站铁路枢纽约1500米 背景与现状 规划背景 1992年 民乐新村项目开工建设 由于工程时间跨度长 监管不力 别墅工程普遍存在严重的质量问题无法交付使用 长期缺乏管理维护 形成大量烂尾楼 2003年 根据深宝会纪 2003 58号文精神 区政府决定将民乐新村作为宝安区旧城改造试点 对原民乐新村项目实施重建 2004年7月2日 确定深圳市星河房地产开发有限公司为民乐新村改造项目合作单位 签订 民乐新村改造项目合作合同书 2004年12月13日区旧城改造领导小组第四次会议讨论通过 并于2005年1月10日在 宝安日报 向社会公布 民乐新村改造项目被正式确立为宝安区第二批旧城 村 改造项目中的市场化改造项目 2005年底 宝安区旧改办委托深圳市城市规划设计研究院完成 民乐项目改造详细规划 的规划编制工作 2006年底 深圳市政府为推动宝安龙岗两区旧改工作 相继颁布 关于推进宝安龙岗两区城中村 旧村 改造工作的若干意见 和 关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见 将民乐新村项目纳入70个历史遗留项目 2007年2月被深圳市政府列入 深圳市近期建设规划2007年年度实施计划 2008年4月 开展 星河龙华民乐村旧村改造专项规划 的编制工作 1992 2003 2004 2005 2006 2007 2008 背景与现状 相关规划 分区规划层面 控规层面 详规层面 深圳市中部综合服务组团分区规划 2005 2020 深圳市宝安BA402B 05 BA402B 06号片区 民治中心地区 法定图则 龙华民乐村和龙华新概念建材厂改造详细规划 民乐村 2004年 编制过程中 2005年 背景与现状 本次规划的迫切要求 民治地区 珠三角东岸城市空间的 交点 深圳市城市中轴向北延伸 第一站 深圳市 四大新城 之一宝安区城市建设的 窗口 龙华二线拓展区 重点的建设内容是 依托深圳新客站 国家铁路和轨道4号线的建设 提升居住 商业和公共服务等综合功能 发挥区域性交通枢纽 特区综合服务拓展区和特区外城市化示范地区的作用 龙华 坂田商贸生活区 邻近中部综合服务组团主中心 集中了行政 文化 商贸 体育等综合服务功能 背景与现状 规划区现状土地利用 用地功能以居住为主 居住用地占总用地的73 35 其他主要为一类社区体育设施用地和一类住宅区道路用地 另有少量二类居住用地 未利用地和道路用地 规划区的配套设施十分缺乏 仅有一个由居民自资兴建独立占地的网球场 背景与现状 民乐新村项目别墅工程普遍存在严重的质量问题 无法交付使用 长期缺乏管理维护 形成大量烂尾楼 规划区拆建范围内现状建筑总量为56266平方米 其中99 2 是建筑质量很差的建筑 其余为临时建筑 规划区现状建筑状况 背景与现状 规划区内完整的地籍有4宗 规划区改造范围主要包括03和04号宗地 规划区现状地籍状况 规划区现状照片 背景与现状 2005年卫星影像 2007年卫星影像 10 背景与现状 各级政府及其相关管理部门的意见和建议 近年来 深圳市政府正逐步加大特区外基础设施投入力度 全力加快特区外城市化进程 各级政府和相关管理部为进一步推进宝安区的旧村改造工作 出台了若干政策和意见 目标是充分利用土地资源 更好地发挥土地价值 改善城市面貌 提高居民生活质量 规划意愿综述 市民的意见和建议 规划区的整体形象和卫生环境很差 社会治安存在一定隐患 对市民的正常生活造成较大影响 市民迫切希望这个区域得到改造 现状分析结论 规划区建设情况差 区位条件好 是最迫切需要改造的地块 区域发展的要求决定了规划区需要通过改造在商业功能 配套设施和城市景观等方面得到全面的提升 1 改造策略研究 2 规划方案说明 12 1 1用地范围的确定 1 2主要功能的定位 1 4开发强度的确定 1 3公共设施的确定 1 5项目影响的评价 1 改造策略研究 13 1 1用地范围的确定 四线范围概念 改造范围 规划范围 拆建范围 保留整治范围 用地范围的四线划定 旧村改造优惠政策的范围 由区政府提出 报领导小组审查通过后由市规划 国土房产部门落实 规划范围城中村改造专项规划的编制范围以改造范围为基础 结合周边地块特点和规划路网划定 改造范围内拆除现状建筑或新建建筑的区域 改造范围内除拆建范围外的区域 是否确定 是否合理 比改造范围大 无 依据 深圳市城中村 旧村 改造规划指引 技术通则 以下简称通则 的要求 本次规划四线划定状况 改造范围 规划范围 拆建范围 保留整治范围 1 1用地范围的确定 8 17公顷 15 5公顷 8 72公顷 0公顷 依据市政府 关于研究宝城26区等城改项目改造范围及有关问题的会议纪要 确定 上层次规划对该地块的功能定位 1 2用地功能的确定 分区规划层面 控规层面 详规层面 商业 居住 商业 居住 商业 居住 甲方意图 商业 居住 在功能定位方面 相关规划要求与甲方意图基本一致 1 2主要功能的确定 单元式住宅用地 R21 二类居住用地 二类幼托用地 R22 二类住宅区绿地 R26 二类住宅区道路用地 R25 二类社区体育用地 R23 二类社区其他设施用地 R24 商业用地 C1 商业服务设施用地 商业性办公用地 C2 服务业用地 C3 旅馆业用地 C4 参考详规要求 详见公共配套设施规划要求 主要由地块绿地率控制 参考详规要求 建议与R21用地混合 建议与R21用地混合 建议与R21用地混合 是否考虑 建议与R21用地混合 是否考虑 其他配套设施用地 详见其他配套设施规划要求 本次规划建议部分住宅用地与商业用地混合 城市广场用地 S2 社会停车场用地 S3 是否考虑 是否独立占地 是否考虑 是否独立占地 1 2主要功能的确定 商业建筑本次改造项目中的商业建筑位于轨道交通站点500米腹地范围内 具有一定的发展潜力 但其毕竟不是地铁上盖物业 商业项目适合定位于为周边居住区服务 根据规划区商业项目的定位 参考深圳市部分大型商业建筑的建筑量 本次规划确定的商业建筑总建筑量约为67000平方米 住宅建筑本次规划的住宅建筑总建筑量约为294650平方米 根据 关于研究宝城26区等城改项目改造范围及有关问题的会议纪要 的要求 改造项目按不少于批准住宅建筑面积8 的比例配建保障性住房 本次规划保障性住房总建筑面积约为24000平方米 深圳市部分大型商业建筑总建筑量 单位 万平方米 停车场 库 根据 深圳市城市规划标准与准则 的相关要求 本次规划确定 住宅建筑按0 9个 100平方米配建 规划停车位2600个 商业建筑和配套设施按2个 100平方米配建 规划停车位1500个 配建停车位合计4100个 其中 地面停车位100个 地下车库停车位4000个 地下车库面积约12万平方米 考虑到本次改造项目周边地区的现状社会公共停车位不足 本次规划设置社会公共停车位400个 依据通则的要求 改造拆建范围绿地率不低于25 拆建比例越低 绿地率越高 总改造用地8 16公顷 绿地率不小于35 绿地总量不小于2 8公顷 周边片区旧改相关经验 借鉴周边片区旧改规划成果 结合现状拆建比 建议本次规划绿地率控制在35 以上 总改造用地8 16公顷 甲方意向容积率4 5 总建筑量36 8万平米 现状建筑量约5 52万平米 拆建比1 6 7 确定本次规划绿地率不低于35 假定依据通则要求不低于25 绿地率的控制 1 2主要功能的确定 本次规划的预测 深圳牛栏前村旧村改造专项规划 已批 拆建比为1 4 7 规定绿地率为35 牛栏前村 民乐村 1 3公共设施的确定 小区级以上的配套设施 教育设施高中 初中 小学 医疗设施医院 门诊部 文化娱乐设施文化站 文化中心 体育设施体育中心 游泳池 行政管理与社区服务设施 街道办 社区中心 派出所 居住小区以上的配套设施 包括小学 标准分区内平衡 依据通则的要求 1 3公共设施的确定 小区级以上的配套设施 1 3公共设施的确定 小区级以上的配套设施 依据上层次规划要求 居住小区以上的配套设施 包括小学 在本规划区所在标准分区范围内已经平衡 无需在规划区内新增 居住小区以下的配套设施 除小学外 就地平衡 详见右表 1 3公共设施的确定 小区级以下的配套设施 幼儿园 9班 社区健康服务中心 社区服务站 社区居委会 小区级文化室 社区体育活动用地 社区警务室 邮政所 垃圾收集站 再生资源回收点 小区级商业设施 公共厕所 环卫人员休息站 2700 3000 用面 400 1000 建面 200 300 建面 100 200 建面 1500 3000 建面 1500 3000 用面 20 50 建面 100 150 建面 100 150 用面 30 100 建面 450 550 千人 建面 60 80 用面 7 20 建面 0 7 1万 1 2万 1 2万 1 2万 1 2万 0 5 1万 1 2万 1 2万 1 2万 1 2万 依据 深圳市城市规划标准与准则 的要求 小区级配套设施包括 依据通则的要求 依据法定图则的建议 本规划区应安排垃圾收集站 1 3公共设施的确定 本次规划公共配套设施的确定 幼儿园 社区健康服务中心 社区服务站 社区居委会 小区级文化室 社区体育活动用地 社区警务室 邮政所 垃圾收集站 再生资源回收点 小区级商业设施 公共厕所 环卫人员休息站 9班幼儿园一座 用面3000平米 建面3000平米 建议以上功能附建 社区公共配套总建面2500 3000平米 建议结合居住用地底层或居住绿地混合使用 建议以上功能合建 用地面积100 150平米 建筑面积200平米 与周边建筑物的间距不小于5米 建议与其他商业建筑合建 依据上层次规划要求 居住小区以上的配套设施 包括小学 在本规划区所在标准分区范围内已经平衡 居住小区级以下的配套设施详见右表 1 4开发强度的控制 相关规划对开发强度控制 分区规划 法定图则 在编 详细蓝图 2005 无具体规定 3 2 3 2 1 4开发强度的控制 发展条件 交通设施总体布局图 宏观发展政策高效集约的土地利用是缓解土地供需矛盾的根本途径 深圳在 1 7 土地政策中提出 提高土地利用率 建立节约集约土地利用机制 实现全市土地资源 供应减量化 使用高效化 利用循环化 闲地资源化 因此 在土地供应紧缩的形势下 规划区改造应与政策方向保持一致 发展区位条件 龙华新城 轨道交通站点优越的区位条件和城市发展的要求决定了规划区应该集约高效的利用土地 充分发挥土地效益 创造更高的土地价值 1 4开发强度的控制 保证经济收益的开发强度 2005年至今 深圳市房地产市场发生了巨大变化 随着住宅价格的快速上涨 旧村改造的拆迁成本提高 由于各种原因 开发商与改造用地原有业主的协调工作超过预计 使旧村改造时间增长 由此带来的财务成本提高 根据宝安区旧改办核定的拆建范围和改造范围 规划区改造需要配合城市交通系统的完善 除拆迁改造范围内的建筑外 还需拆迁改造范围外0 55公顷用地内的现状建筑 拆迁后此部分用地不划入改造范围 作为城市道路防护绿地 同时根据 关于研究宝城26区等城改项目改造范围及有关问题的会议纪要 2007年12月 的要求 改造项目按不少于批准住宅建筑面积8 的比例配建保障性住房 这部分住宅建筑面积对于改造项目不产生盈利 根据国策顾问有限公司提供的 星河龙华民乐村旧村改造可行性研究报告 中经济测算的相关内容 在容积率3 2的情况下 改造项目开发利润总额为负数 在容积率4 5的情况下 改造项目开发的年成本利润率较为合理 本次规划建议规划区改造范围的容积率为4 5 既满足旧改要求 同时保证改造开发主体的合理利润 1 4开发强度的控制 保证经济收益的开发强度 开发成本主要包括 拆迁补偿费 土地使用费 前期费用 建安费用 基础设施费用 容积率4 5 备注 以上数据按项目占地面积为81700平方米计算 销售单价为9500元 平方米 住宅总建筑面积的8 作为保障性住房 以单价为4500元 平方米由政府回购 1 5项目的影响评价 景观环境 公共配套设施 道路交通 市政公用设施 景观环境承载力 规划区位于龙华新城南侧的门户地区 是城市景观的重要节点 在编法定图则的相关要求和控制指标也突出规划区在门户性景观方面的要求 本次改造项目的实施 可以解决规划区烂尾楼影响城市形象的问题 改变规划区脏 乱 差的现状 同时 地块周边用地开发强度较低 东侧为多层仓储建筑 水库 西侧为小高层住宅及军事用地 南侧为梅林关 北侧多层行政办公建筑和多层商业建筑 改造项目适度高标准 高强度开发 不仅不会对片区的城市整体空间形象造成负面影响 而且可以突出规划区在城市景观上的标志性 体现门户性景观特征 梅龙路 东侧道路 城市主干道 城市次干路 道路红线宽度75米 道路红线宽度23米 双向八车道 双向四车道 单台通行能力600Pcu h 单台通行能力600Pcu h 理论通行能力4800Pcu h 理论通行能力2400Pcu h 容积率4 5 住宅总建筑量29万平米 总人口预计10000人 早高峰出行8000人 早高峰开车出行4000人 早高峰车辆2000辆 早高峰车辆1000Pcu h 商业建筑量6 9万 人均居住面积25平米 早高峰出行比例2 8 3 5 早高峰开车出行比例50 每辆车平均承载2人 早高峰持续2小时 参考华强北经验数值 高峰时段每百平米0 3Pcu h 高峰车辆210Pcu h 住宅建筑 商业建筑 高峰总车辆出行数1210Pcu h 由于规划区周边道路交通条件突出 假定容积率为4 5 最不利条件下两者带来总的交通出行量约占周边道路通行能力的16 交通环境承载力可满足要求 交通环境承载力 1 5项目的影响评价 景观环境 公共配套设施 道路交通 市政公用设施 交通环境承载力 深圳市政府对梅林关口区域的交通疏解问题非常重视 积极采取措施 包括加强区域综合交通治理 加快规划道路实施等 深圳市中部综合服务组团分区规划 中综合交通规划的相关内容可以看出 包括轨道交通 对外交通 道路系统 公交系统等整个综合交通体系比较完善 规划道路的结构和密度比较合理 用地基本得到控制 深圳市近期建设规划2007年度实施计划 中的交通设施项目包括本次改造项目周边的轨道4号线 梅龙路 留仙大道延长线 新区大道 民乐立交改造工程等 近期福龙路 新区大道的建成通车和留仙大道延长线的建设 坂雪岗大道的建设 增加了特区内与中部综合服务组团的联系通道 从更大区域范围内疏解了梅林关交通压力 公共配套环境承载力 容积率3 2 容积率4 0 容积率4 5 7000人 8500人 9500人 人口预测 1 4项目的影响评价 公共配套环境承载力 容积率3 5 容积率4 0 容积率4 5 7000人 8500人 10000人 人口预测 1 4项目的影响评价 给水现状及支撑能力分析 水厂 规划区现状主要由民治水厂供水 其中民治水厂现状规模1 0万立方米 日 位于梅关高速和民乐路交叉口的西北侧 管网 规划区梅龙路有两根DN800现状供水管 民乐路有一根DN400现状供水管 民治大道有一根DN300现状供水管与梅龙路东侧的现状管和民乐路的现状管连接成环 主要对比 深圳市宝安区给水系统专项规划 2005 2020 和 深圳市中部综合组团分区规划 龙华 观澜 坂雪岗 2005 2020 的规划数据 已有规划预测规划区最高日用水量为1558立方米 日 已有规划水量预测 预测规划区最高日用水量为2628立方米 日 相对已有规划增加用水量约1070立方米 日 本次规划水量预测 现状概况 给水现状及支撑能力分析 落实深圳市宝安区给水系统专项规划 2005 2020 和 深圳市中部综合组团分区规划 龙华 观澜 坂雪岗 2005 2020 在民乐路规划DN800 DN1400供水干管 在金龙路规划DN600供水管 使五和大道DN600和梅龙路两根DN800现状供水管连接成环 近期规划区用水由红木山水场和民治水厂联合供给 远期规划将取消民治水厂由红木山水厂单独供水 远期红木山水厂供水规模达到33万立方米 日 规划区距离民治水厂仅0 5公里 距离红木山水厂2 5公里 规划区处于红木山水厂和民治水厂的供水初端 水量和水压能够满足要求 本次规划水量增加不大 对下游用水影响甚微 供水设施管网支撑能力分析 排水现状及支撑能力分析 污水现状 规划区内无污水场站设施 规划区梅陇路敷设有一根d600和一根d400由南向北的现状污水管 梅陇路 民乐路敷设有d800现状污水管 规划区污水排向沿油松河敷设的d800 d1000的截污干管 雨水现状 规划区内无雨水泵站 已建有部分雨水管道 梅龙路东侧敷设有d600 d800现状雨水管 西侧敷设有d700 d1000的现状雨水管 民治大道敷设有d400 d800现状雨水管 民乐路两侧敷设有d500现状雨水管 主要对比深圳市排水管网规划 观澜河流域污水管网规划 和深圳市中部综合组团分区规划 龙华 观澜 坂雪岗 2005 2020 的规划数据 已有规划预测规划区平均日污水量为1099立方米 日 已有规划水量预测 现状概况 排水现状及支撑能力分析 根据 深圳市排水管网规划 观澜河流域污水管网规划 规划区污水最终排至规划龙华污水厂进行处理 龙华污水处理厂近期规模为15万立方米 日 远期规模为40万立方米 日 规划区污水增加量不大 对整个龙华污水系统影响不大 规划区内d600 d800现状污水管可满足规划区污水量的排放要求 排水设施管网支撑能力分析 预测规划区平均日污水量为2213立方米 日 相对已有规划增加污水量约1114立方米 日 本次规划水量预测 用电现状及支撑能力分析 变电站 本规划范围现状10kV电源主要由区外西面的现状龙塘220kV变电站和区外西北面的现状龙华110kV变电站提供 龙塘220kV变电站现状装机容量为2 150 2 180MVA 龙华110kV变电站现状装机容量为3 63MVA 采用单位建筑面积用电量指标法 预测规划区用电负荷约为9 7万千瓦 片区的负荷密度约为2 2万千瓦 平方公里 已有规划用电预测 采用单位建筑面积用电量指标法 预测规划区用电负荷约为10万千瓦 片区的负荷密度约为2 3万千瓦 平方公里 本次规划用电预测 现状概况 民乐110KV变电站 1 2X1 2 1 2X1 2 2X1 4X1 6 用电现状及支撑能力分析 变电站 本规划范围现状10kV电源主要本片区内无现状110千伏变电站 根据 宝安区电力管网专项规划 将在本片区中部增设一座110千伏沙园埔变电站 装机容量3 63MVA 加上片区西南边的规划110千伏民乐站的总容量为378MVA 本规划区总的用电负荷约为10万千瓦 容载比 总容量 总负荷37 8 10 3 8 远远高于中华人民共和国国家标准 城市电力规划规范 GB 50293 1999 中110千伏系统容载比应为1 8 2 1的规定 所以2座变电站能够支撑本区开发建设的用电需求 电力工程支撑能力分析 民乐110KV变电站 1 2X1 2 1 2X1 2 2X1 4X1 6 燃气现状及支撑能力分析 管网 规划区梅龙路有DN250现状燃气中压干管 民乐路有一根DN150现状燃气中压管道 设计压力为0 3兆帕 预测规划区天然气年用气量约为100万标准立方米 高峰小时用气量为380标准立方米 小时 本次规划用气量量预测 现状概况 DN150 DN250 燃气现状及支撑能力分析 落实深圳市宝安区燃气系统专项规划 2006 2020 和 深圳市中部综合组团分区规划 龙华 观澜 坂雪岗 2005 2020 规划由龙华二线调压站为本片区供气 设计规模为20000标准立方米 小时 本片区从民乐路上DN150的燃气管道上引入DN100的中压燃气管道供应整个规划区的燃气 经计算 DN100管道可以满足380标准立方米 小时的高峰小时用气量 且此高峰小时用气量约占DN150燃气干管道总流量30 约占龙华二线调压站设计规划的1 9 由此可见 燃气用气的增加量对周边管网的影响不大 对龙华二线调压站的影响更加小 因此本次改造规划在燃气供应方面可行 燃气设施管网支撑能力分析 DN150 DN250 DN300 DN300 DN100 1 改造策略研究 2 规划方案说明 41 2 1方案总体构思 2 2功能布局结构 2 4道路交通规划 2 3配套设施规划 2 5城市设计导引 2 6经济技术指标 2 规划方案说明 2 7社会公益性体现 42 2 1方案构思过程 居住建筑布局 2 2功能布局结构 商业建筑布局 居住建筑采用周边式布局 沿梅龙路形成两个围和的居住组团和一个商住综合功能单元 主要客流来源是白石龙交通枢纽方向和石龙路方向 次要客流来源是梅林检查站位方向和金龙路方向 结合客流来源方向 主要商业建筑位于用地西北侧 沿梅龙路布局 2 2功能布局结构 配套设施布局 配套设施沿主要车行道布置 幼儿园位于用地中部 便于服务整个居住区 垃圾收集站 包括公厕 靠近东南侧车行入口 避免垃圾收集车对居住区的影响 体育活动场地适当分散布置 有条件的结合居住建筑架空层设置 体育场地 幼儿园 垃圾收集站 体育场地 2 2功能布局结构 保障性住房布局 住宅对户型的适应性 2 3土地利用规划 2 3配套设施规划 2 4道路交通规划 车行交通 主要车行道次要车行道 消防通道 车行出入口 步行交通 步行道步行出入口 停车场 地面停车场地下车库出入口 2 4道路交通规划 停车场 本次规划考虑人车分流的要求 主要采用地下停车方式 规划设置地下车库出入口4个 靠近车行出入口布置 尽量避免车行交通对居住组团的干扰 规划配建停车位4100个 其中地面停车位100个 地下车库停车位4000个 规划设置社会公共停车位400个 结合地下车库商业配建停车位设置 地下车库共两层 面积约13万平方米 2 5城市设计导引 建筑后退红线 建筑后退红线的要求如图所示 梅龙路一侧后退道路红线 15米 民治大道一侧后退道路红线 12米 与北侧地块相邻后退用地红线 12米 与南侧防护绿地相邻后退用地红线 5米 建筑高度 在编法定图则确定的建筑限高为100米 为了突出门户地段的标志性 南侧商住功能地块限高150米 其他地