房地产市场营销产品定位原则与选择_第1页
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文档简介

7 3产品定位原则 7 3 1先外后内原则 先决定外部整体规划 再考虑内部 具体单位 的原则 具体 1 先决定空间用途 再考虑栋别或楼别配置 2 先确定整体容积率的分配 栋别或楼别配置 3 出入动线 各楼层或各单元空间的联系方式 4 完整地块规划 齐零地块 7 3 2先弱后强原则 1 创造产品边际利润的机会eg 地下室的动线 采光 空间功能发挥创意 2 具备整体价值意识 掌握个别空间价值使产品整体价值最大 3 搭配组合技巧 使边际价值发挥到极致 7 3 3先实后虚原则 实得面积 与 公摊面积 目标 公私兼顾 实虚皆宜 7 3 4先分后合原则 评语 先分后合使开发商适应变化无常的市场 有助于开发商更经济地保持产品规划或调整的弹性 在配合客户 买得起 的总价需求下 提供空间好用 结构安全 造价合理的产品 7 3 5先专后普原则 特殊化 产品有异于市场的程度 专门化 产品单纯或同质的程度 注意 1 基地所在地的条件2 把握重点3 市场调查 7 4产品定位的目标取舍 7 4 1产品定位的立场7 4 2产品定位的目标取舍办公大楼与住宅办公大楼与商业大楼 引言 一些现象 我是销售代理 叫座不叫好 我是建筑师 叫好不叫座 我是开发商 不叫座不叫好 正确的立场 站在开发商的立场 兼顾销售 规划及财务 TIPs 依赖产品市场 肯定其价值明确利益目的 以开发商的利益为出发点兼顾产品整体价值掌握新建的全过程 7 4 2产品定位的目标取舍 1 2 4 1 2 1 目标1 产品定位目标实务上的特性 1 目标引导定位方向2 目标影响定位发展空间3 目标标准越高 定位越难4 目标影响方案评估方法的复杂程度 1 办公大楼与住宅的取舍 选择规划为办公大楼或住宅要注意的事项 1 办公大楼的坐落地点以商业区为主 2 办公大楼的销售时机 以景气高峰期为主要时点 3 办公大楼的基地面积要大 地形要方整 4 适合长期经营的产品 主要是以办公大楼为主 5 资金充裕情况下 才宜兴建办公大楼 6 办公大楼的地点要选择在商业活动频繁的地区 7 办公大楼的售价 利益往往大于住宅 但是其需求较特定 所以风险也远高于住宅 2 办公大楼与商业大楼的取舍 商业大楼的优势众多eg 单位分割面积小 较高的单价出售 物业收入高 金鸡 有风险 投资需谨慎 商业大楼的建造条件 1 必须有足够的消费人口 才足以生存发展 2 面临的路面不宜过宽 车速流量也不宜过快过高 3 坐落地点要在人口成长区 4 生机着重在经营 经营管理能力很重要 5 符
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