房屋维修管理8888

主讲 房屋及设施修缮养护管理 第一节房屋维修管理概述 房屋维修的概念房屋维修管理的概念与特点1 房屋管理的的概念2 房屋管理的的特点3 房屋管理的的意义4 房屋管理的的原则 一 房屋维修的概念 房屋维修的含义狭义的房屋维修 指物业管理公司对房屋的养护与维修广义的房屋维修指 养护 维修 改建 房屋维修包括 对房屋的日常保养 对房屋的破损部位的修缮 对不同等级的房屋的装修及功能恢复 改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作 房屋破损 陈旧的原因 自然因素 风吹 雨打 日晒等使用因素 使用磨损 腐蚀等生物因素 白蚁 霉变等地理因素 地基承载力不均 碱化作用等灾害因素 地震 洪水 滑坡 火灾 台风 爆炸等 房屋维修的特点 受原有条件限制大量 经常性项目多 涉及面广 零星分布技术要求高具有生产和服务双重性 房屋维修管理的概念与特点 一 房屋维修管理概念 房屋维修管理指 物业管理公司根据国家或地方相应的规定和标准 对其经营管理的房屋进行维护 修缮等运筹统筹性工作房屋维修管理的目的与任务1 保证房屋的正常使用 延长房屋使用年限2 防止和消除房屋及附属设施设备发生损坏3 保障住居者的安全 改善住用条件 二 房屋管理的特点 复杂性计划性技术性 三 房屋维修管理的意义 利于延长房屋的使用寿命 增强房屋住用的安全性能 改善居住条件与质量 利于保证房屋的质量和房屋的价值追加 使房屋保值和增值 为业主或使用人 国家 集体 物业企业带来直接的经济效益 利于城市建设和管理 美化环境 美化生活 促进城市经济发展 利于物业公司建立良好的信誉 塑造良好的经营形象 为其它业务发展打下扎实的基础搞好房屋维修 也有利于物业管理在经营中创收 房屋修缮管理的原则 计划 经济 适用的原则1 计划原则 就是根据实际情况 制定合理的修缮计划 2 经济原则 就是在房屋修缮过程中 节约 合理使用财 和物 做到少花钱多修房 3 使用原则 就是从实际出发 因地制宜 因房制宜进行养护维修 以适应住户在使用功能和质量上的需要 房屋修缮管理的原则 维修房屋不受损坏的原则 应修尽修 全面保养的原则 区别对待的原则 指对不同建筑结构 不同等级标准的房屋要采取不同的修缮标准 为住户服务的原则 树立为住房服务的思想 改善服务态度 提高服务质量 做到切实为住户服务 第二节 房屋维修管理的内容 房屋维修管理的工作内容房屋的日常养护房屋的修缮工程 房屋维修管理的工作内容 房屋质量与安全管理1 房屋完损等级评定2 房屋安全检查3 危房的鉴定与排险 1 房屋完损等级评定 以建设部1985年颁发的 房屋完损等级评定标准 为据 按统一标准 统一项目 统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定 任务 搞清 房屋质量状况分布 情况 提供管 用 养 修房依据 2 房屋安全检查 目的与任务 及时发现房屋存在的安全隐患 采取抢修加固 排除险情的措施 分类按时间间隔 定期检查 不定期检查 按任务和内容 日常性检查 随时抽查 重点检查 普查 3 危房鉴定及危房解危 主要工作 制定危房鉴定标准 1 整栋危房2 局部危房3 危险点 三个标准 建立危房鉴定机构 组织鉴定 确认解危办法 观察使用法 处理使用法停止使用法 整体拆除法 四种办法 二 房屋维修技术管理 房屋维修技术管理 指房屋在维修工程中的各个技术环节 按国家的技术标准进行科学的管理 主要表现三个环节1 科学地制定房屋维修的设计 施工方案 确定经济合理的修缮费用标准 2 监督 保证房屋维修施工过程中符合技术规程要求 确保施工质量与安全生产 3 建立房屋的技术档案 贯彻技术责任制 打下良好的技术管理基础 三 房屋维修的施工管理 房屋维修施工管理 按照一定的施工程序 施工质量标准和技术经济要求 运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学原理 房屋维修的施工管理 专业外包型房屋维修的施工管理管理工作主要包括 1 做好维修工程的招标 2 维修工程的设计与技术交底 3 承包合同的签订 4 施工质量监督 工程竣工验收 5 价款的结算 6 维修技术资料的整理与归档等 房屋维修的施工管理 自行维修施工管理的基本内容 1 落实房屋维修任务 编制房屋维修计划 维修设计方案和施工组织设计 2 做好维修开工前的准备工作 3 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施 4 大 中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接 5 加强对房屋维修现场的平面管理 合理利用空间 房屋维修的行政管理 房屋修缮的一般责任 所有人承担 租赁私房的修缮责任 依法承担 认为损坏房屋的修缮责任 行为人承担 房管部门有权采取修缮强制措施 第二节 房屋的日常养护 房屋日常养护的含义 指保护房屋建筑的意思 房屋日常养护的内容有 房屋零星损坏的日常维修 季节性预防保养及房屋正确使用维护管理等工作 这就是物业公司最直接 最经常的维修工作 房屋养护与房屋修缮一样都是为了房屋能正常使用 但二者之间有一定的区别1 修缮工程是在相隔一段时期后 按需开工进行一次大 中修2 房屋养护则是经常性的零星维修 及时为广大住户提供的服务项目 以及采取各项必要的预防性措施 维护保养好房屋 房屋日常养护的类型和内容 房屋养护可分为 小修养护 计划性养护 季节性养护房屋小修养护包括 1 瓦屋修补 换瓦 天棚 雨棚 裙墙 踢脚线修补 雨水井清理 井盖井圈修复 化粪池的清理 以及水泥地面修补等 2 门窗维修 及少量新做 木质装饰物维修 以及门窗油漆翻新等 3 给排水管维修 保养疏通 马桶 便盆维修 屋顶水箱修理 排污等 4 照明线路维修更换 线路故障处理 配电箱 电表维修安装更换等 5 铁质门窗维修 油漆翻新 加固等 房屋日常养护类型和内容 房屋计划性养护主要属于房屋保养性质 定期对房屋进行检修保养 季节性养护 指由于季节性气候的原因而对房屋进行预防保养工作 其主要内容包括 防台风 防梅雨 防冻 防治白蚁等 房屋日常养护的一般程序 信息收集主要通过走访查房 住户报修等方式 任务落实管理人员根据房屋保养计划或报修内容 安排专职人员进行定时维修 房屋修缮工程 房屋完好等级评定与要求 房屋完损等级 指房屋完好与损坏的程度 评定依据 1985年颁发的 房屋完损等级评定标准 评定要素 房屋的结构 设备 装修房屋的结构组成 基础 承重构件 非承重墙 屋面等 房屋的装修组成 门窗 墙 柱的装饰面 顶棚 天花 细木装修等 房屋的设备组成 水卫 电照 暖气空调 以及电梯 水泵 消防设备等 房屋修缮工程 房屋完损等级一般分五类 完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房 房屋修缮工程 完好房 指房屋结构 设备 装修各部分均完好无损 不需要修理或经一般小修就具有正常使用功能的房屋 基本完好房 指房屋结构基本完好 少量构件有轻微损坏 但还稳定 屋面或板缝局部渗漏 装修或设备有个别零部件有影响使用的破损 但通过维修可恢复使用功能的房屋一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏 部分构部件有损坏或变形 屋面局部漏雨 装修局部有破损 油漆老化 设备管道不够畅通 水 电管线 电器有部分老化 损坏或残缺 不能正常使用 需进行中修或局部大修 更换部件的房屋 房屋修缮工程 严重损坏房 指年久失修的房屋 房屋的部分结构构件有明显或严重的倾斜 开裂 变形或强度不足 个别构件处于危险状态 屋面或板缝严重漏水 设备陈旧不齐 管道严重堵塞 水 电 照明的管线 电器等有严重损坏或残缺 已无法使用 需进行大修或改造的房屋 危房 指承重物件已属危险构件 结构已散失稳定和承载能力 随时有倒塌的可能 不能确保使用安全的房屋 完损等级评定的要求 要求对整栋房屋进行综合评定 要求以实际完损程度为依据评定 不能以建造年代或原始设计标准高低为依据 要求掌捂好评定等级的决定因素 以结构部分的地基基础 承重构件 以及屋面最低完损标准来评定 要求掌握好完好房屋标准及危房标准 要求对重要房屋评定等级严格复核测试 对正在施工的房屋做施工前房屋评定 完损等级评定的基本做法 房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类 定期评定 一般每隔1 3年对所管辖的房屋进行一次全面逐幢完损等级评定 基本做法 首先进行组织准备 制定计划 组织人员 培训人员 其次是实施查勘 最后统计汇总 不定期评定 就是随机在某个时间内对房屋状况进行抽查 常见的几种情况 1 根据气候特征抽查评定 2 房屋经过中修 大修 翻修或综合维修竣工验收后重新评定完损等级 接管新房屋后进行完损等级评定 房屋维修工程的分类 按房屋损坏程度 维修工程性质 房屋维修工程可分为 小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工程 小修工程 小修工程概念 小修工程亦称零星工程或养护工程 是指物业管理企业为确保房屋正常使用 保持房屋原因完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程 费用 综合平均维修费占现时总造价1 以下 特点 项目简单 零星分布 量大面广 时间紧迫 持续反复性强 服务性强 适用对象 完好 基本完好房 中修工程 中修工程概念 指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构要求 需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原有的规模和结构的工程 费用 一次维修费用是该房屋同类新建造价的20 以下 特点 工地比较集中 工地较小 工程量大 工程的计划性 周期性强 适用对象 一般损坏房屋 维修要求 维修后20 以上的房屋要符合基本完好或完好房的要求 大修工程的主要项目 屋顶瓦屋面局部拆换 平屋面局部修补或部分重做面层 墙体局部拆砌 或墙体多处小面积挖补 补强等 拆换或改作个别大梁 木柱等 部分改变楼地面结构或面层 或重做水泥地面整幢房屋门窗整修 楼地面 楼梯等的维修 粉刷修补 油漆保养 设备管线的维修及零部件的更换等 单一项目的维修 如重做下水管道 大修工程 大修工程的概念 指无倒塌或局部倒塌危险的房屋 其主体结构 生活设施大部分严重损坏 虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动 拆换 改装 新装以保证其基本完好或完好的工程 费用 在同类新建房屋造价的造价的25 以上 特点 工程集中 项目齐全 工程量大 花费大 具有整体性 一般与房屋抗震加固 局部改变房屋居住使用条件结合进行 适用对象 严重损坏房 要求 大修后 房屋要达到基本完好房的标准 大修工程的范围 主体结构大部分严重损坏 局部有倒塌的危险 不能继续使用的房屋 整幢房屋的公共生活设施 水电 照明 暖通等 必须进行拆换 改装 新装的房屋因改善居住条件 需局部改建的房屋 需对主体结构进行专项抗震加固的房屋 翻新工程 更新改造工程 翻新工程的概念 指原来房屋需要全部拆除 另行设计 重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造工程 特点 规模大 投资大 工期长 费用 低于同类结构新建房屋的新建造价 适用对象 危险房 要求 翻新后必须达到完好房的标准 翻新工程项目 主体结构全部或大部分严重损坏 散失承载能力 有倒塌危险的房屋 因自然灾害破坏严重 不能继续使用的房屋 主体结构 围护结构简陋 无修理价值的房屋 地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水又无法排出的房屋 国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋 综合维修工程 综合维修概念 指成片多幢或面积较大的单幢楼房 大部分严重损坏而有计划地进行成片维修和改变片或幢房屋面貌进行的维修工程 也就是小修 中修 大修一次性应尽修修的维修工程 费用 是该片区同类结构新建房屋造价20 以上 特点 规模大 项目齐全 工期长 花费大 要求 综合维修后房屋应达到基本完好或完好房的要求 综合维修工程的项目 成片多幢或面积较大的单幢楼房 大部分严重损坏而有计划维修的房屋 为改变片或幢房屋面貌 被列入有进行的维修的房屋 土建常有知识 砼水泥标准砖钢材 砼 砼的概念 砼 是 混凝土 的同义词采用碎石混凝土时 强度等级为 C25的砼 如骨料为40mm的 水泥标号425即新标准32 5水泥时 坍落度3 5cm 砂率35 时 水灰比为0 49 每立方米混凝土水的用量180kg 水泥的用量367kg 砂的用量649kg 石子的用量1204kg 配合比为 水 水泥 砂 石子 0 49 1 1 77 3 28采用碎石混凝土时 强度等级为 C30的砼 如骨料为40mm的 水泥标号525即新标准42 5水泥时 坍落度3 5cm 砂率34 时 水灰比为0 51 每立方米混凝土水的用量180kg 水泥的用量353kg 砂的用量635kg 石子的用量1232kg 配合比为 水 水泥 砂 石子 0 51 1 1 80 3 49 水泥 水泥的标号 是水泥强度大小的标志 测定水泥标号的抗压强度 系指水泥砂浆硬结28d 天 后的强度 水泥标号释义 水泥标号也就是强度等级 六大水泥标准实行以MPa表示的强度等级 如32 5 32 5R 42 5 42 5R等 使强度等级的数值与水泥28天抗压强度指标的最低值相同 新标准还统一规划了我国水泥的强度等级 硅酸盐水泥分3个强度等级6个类型 即42 5 42 5R 52 5 52 5R 62 5 62 5R 其他五大水泥也分3个等级6个类型 即32 5 32 5R 42 5 42 5R 52 5 52 5R强度检测 例如检测得到28d后的抗压强度为310kg cm2 则水泥的标号定为300号 建筑用途钢材 建筑用钢材有 型钢类 钢板类 钢管类 钢丝类 型钢类 圆钢 螺纹的计算每米的重量 Kg 钢筋的直径 mm