房地产经济学 4土地和住房制度[武汉理工]

第四章土地和住房制度 第一节土地制度 概念 是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称 它是一切社会形态中最重要 最基本的制度 它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定作用 我国的土地制度是以社会主义土地公有制为基础和核心的土地制度 一 土地所有制概念 土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式 它是整个制度的核心 是土地关系的基础 是社会制度的根本制度之一 其法律体现形式就是土地所有权 一 国家土地所有权及其法律特征概念 是指国家作为土地所有者的权利主体依法对国家所有土地的占有 使用 收益和处分的权利 国家土地所有权是我国土地所有制的重要内容 是确定社会主义全民所有制经济占主导地位的经济制度的基础 法律特征 1 权利主体的唯一性 2 权利客体的广泛性 3 取得方式的强制性 4 权利确认的法律化 5 国家土地所有权的消灭 二 集体土地所有权及其法律特征概念 集体土地所有权 是指劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有 使用 收益和处分的权利 是土地集体所有制在法律上的表现 法律特征 1 权利主体分散 2 权利客体范围有限 3 取得方式不具备强制性 4 权利确认必须登记 5 集体土地所有权的消灭 二 土地使用制概念 土地使用制度是在一定土地所有制度下 人们使用土地的程序 手段 方式的规定 是土地财产制度的组成部分 是人们在使用土地上所形成的经济关系 它涉及土地所有者与土地使用者双方的经济关系 以及双方的权利 义务 和国家对土地使用的管理 土地使用制度的产权体现形式是土地使用权 土地使用权则是土地使用制度在法律上的表现 一 国有土地使用制度1 土地使用权出让概念 是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 1 特征 取得的土地使用权是有偿的 取得的土地使用权是有期限的 取得的土地使用权是一种物权 2 土地使用权出让形式 协议出让招标出让拍卖出让 2 土地使用权划拨概念 是指经县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 取得的国有土地使用权 或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权 1 基本形式 经县级以上人民政府依法批准 土地使用者缴纳补偿 安置等费用后取得的国有土地使用权 特征 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准 二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿 安置等费用 经县级以上人民政府依法批准后 土地使用者无偿取得的土地使用权 特征 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准 二是土地使用者取得土地使用权是无偿的 2 基本程序 申请 审批 划拨 发证 3 土地使用权转让概念 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 土地使用权转让的含义有四层 1 转让的权利内容 仅指原权利内容的转让 即占有 使用和收益三项权利的转让 2 获得国有土地使用权的单位或个人 必须向国家履行出让合同规定的原土地使用者应尽而未尽的义务 不论国家是否参与了土地使用权的转让过程 3 新的土地使用者通过转让方式获得的土地使用权 只能是出让合同规定的出让期限减去原土地使用者已使用的期限后剩余的土地使用期限 4 是土地使用权的转让 可以是双方行为即合同行为 也可以是单方行为 既可以是有偿行为 也可以是无偿行为 1 土地使用权转让的条件所转让的土地使用权必须是依法取得的国有土地使用权 土地使用权和其范围内的建筑物 附着物的权属应一致 转让土地使用权引起地上建筑物 附着物等产权转移的 双方应到市 县土地行政主管部门和房地产主管部门办理过户登记手续 土地使用权转让应签定土地使用权转让合同 2 土地使用权转让的形式出售 交换 赠与 3 土地使用权转让的程序转让申请与审核 地价评估 签定转让合同 缴纳有关税费 进行土地使用权变更登记 4 土地使用权出租和抵押概念 土地使用权出租 是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 土地使用权抵押 是指土地使用者 抵押人 以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人 抵押权人 履行债务作出的担保行为 法律特征 1 用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权 并且是已办理土地登记手续的土地使用权 2 土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移 即土地使用权抵押后 土地使用者可继续对土地进行占有 收益 只有在债务不能履行时 抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权 此时土地使用权才发生转移 3 土地使用权抵押时 其地上建筑物及其他附着物随之抵押 4 土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定 5 土地使用权人将土地抵押后 并不丧失转让权 但在转让土地使用权时 应告知抵押权人 5 国有土地租赁概念 是指国家将国有土地出租给使用者使用 由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同 并支付租金的行为 国有土地租赁 可以采用招标 拍卖或者双方协议的方式 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁 6 土地使用权作价出资 入股 和授权经营概念 土地使用权作价出资 入股 是指国家根据需要 以一定年期的国有土地使用权作价 作为出资投入改组后的新设企业 该土地使用权由新设企业持有 可以依法转让 出租 抵押 土地使用权作价出资 入股 形成的国家股股权委托给有资格的国有股权持股单位统一持有 土地使用权授权经营 是指国家根据需要 以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司 作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理 7 土地使用权终止概念 是指因土地使用权出让合同规定的使用年限届满 提前收回 不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因而终止 土地因自然原因造成土地消失 土地使用权自然终止 二 集体土地使用制度1 农村土地承包经营制度2 农村集体非农建设用地使用制度农民集体所有的土地使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 三 土地管理制概念 是国家对全国 或某一区域 的土地权属 地籍 土地利用 土地市场和土地税费等在宏观上进行管理 监督和调控的制度 机构和手段的总称 一 土地管理的基本原则1 维护土地的社会主义公有制原则 2 合理开发利用土地的原则 3 切实保护耕地的原则 4 实行土地用途管制的原则 5 土地有偿使用的原则 6 土地统一管理的原则 7 保护土地所有者和土地使用者合法权益的原则 8 正确处理中央与地方 土地所有者与土地使用者之间利益分配关系的原则 二 土地管理的范围地籍管理 土地权属管理 土地利用管理 三 土地管理的基本依据1 土地法规 2 全国各地区和各土地使用单位的土地利用现状 土地利用现状的调查分析材料 土地面积调查统计资料 土地质量评价图及说明书 3 土地权属证明文件 包含土地证 土地划拨批件等 4 有关土地纠纷和违反土地法行为的调查核实资料 四 土地管理的任务1 查清土地的数量 质量与分布 并进行综合评价 2 制定并贯彻执行国家的土地法规和地方行政机构的土地管理条例以及企业事业单位各项土地管理办法 3 确定和保护土地的所有权和使用权 进行土地证明 借用审批和土地的划拨工作 调整和处理土地权限的争议和纠纷 制止乱占滥用现象 调整土地利用单位的边界 消除土地利用缺点 4 掌握土地的数量和质量状况及动态变化 包括编制土地统计图和土地年报 建立土地登记簿和田块档案等 5 对土地的利用 保护和改造进行经常性的监督 6 建立健全土地管理体制及相应的管理机构 第二节住房制度 概念 是城镇居民生活用房的所有权和使用权的表现形式 是住房生产 流通 分配 消费的运行机制及相应贯穿于各个环节的一整套法规 政策和制度的总称 包括 1 住房生产建设方式 2 住房供给投资体制 3 住房分配使用体制和住房权属体制 4 住房资金融通 市场管理 维修服务等各种体制 一 住房供给制度 一 城市住房供给制度1 福利供给制的主要特征住房建设投资由国家和企事业单位统包 职工个人不承担住房建设投资的责任 住房分配采用无偿的实物分批福利制 根据一些非经济性因素如工龄 家庭人口来分配住房 同职工的劳动贡献和成果相脱离 并游离于工资分配之外 住房经营排斥市场交换和市场机制的调节 实行低租金使用 房租不能抵偿住房建设 维修和管理成本 只能由国家和企事业单位提供巨额补贴 住房消费被当作公共消费和公共福利 否认住房的商品属性和个人消费品属性 住房管理行政化 单纯用行政手段管理城市住房 不计成本 不讲经济核算和经济效益 2 我国城市住房制度改革历程商品化试点阶段 1978年 1986年 商品化突破阶段 1986年 1993年 货币化过渡阶段 1994年 1998年 货币化突破阶段 1998年 2003年 市场化深化阶段 2003年 2007年 保障化建设阶段 2007年至今 3 我国住房制度改革的基本原则和主要政策 1 基本原则坚持国家 集体 个人三者共同负担的原则 坚持租 售 建并举的原则 坚持统一政策下因地制宜 分散决策的原则 坚持机制转换原则 2 主要政策全面推行住房公积金制度实行住房公积金管理法制化 正确处理调租与物价 居民承受能力的关系 稳步推进租金改革 稳步出售公有住房 制定公房出售后的再交易政策 把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式 3 主要内容改革住房建设投资体制 改革住房建设 分配 维修 管理体制 改革住房分配体制 建立双轨制的住房供应体系 建立住房公积金制度 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系 发展住房金融和住房保险 建立规范化的房地产交易市场 规范交易行为 发展社会化的房屋维修 管理市场 逐步实现住房资金投入产出的良性循环 促进房地产业和相关产业的发展 二 农村住房供给制度表现为建房用土地 宅基地 作为福利的无偿获得 以及农民对住房的自建和私有 二 住房保障制度 一 住房保障制度概述概念 指政府和单位在住房领域实施社会保障职能 对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和 二 住房保障制度的基本体系1 住房公积金制度 概念 住房公积金制度是一种强制性的住房储蓄制度 实行专户存储 专项用于职工购买 建造 大修自住住房 具有义务性 互助性和保障性特点