金地后期控制程序

它山之石可以攻玉 看金地设计管理流程及重点控制 效率是流程优化的目标 流程是实现效率的工具 流程 效率 工具 目标 扩初图 施工图 实施方案 施工图 方案图 传统三分法 地产二分法 项目设计阶段再定义 项目设计阶段再定义 项目设计阶段再定义 实施方案与施工图两个阶段的划分有利于方案设计意图的落实划分两个阶段有利于施工图设计单位参与到实施方案中来 确保方案的可行性划分两个阶段有利于提前展开项目部品研究工作 确保实施效果 土建扩初 建筑 规划方案 结构 设备初步方案 施工图设计 建筑 规划方案 部品设计及定板 扩初设计 概念规划方案 施工图 拿地节点 概念规划方案 方案报建 模型研究 施工图设计指引 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样 销售配合资料 产品 技术创新研发 销售示范区设计 项目设计管理的全过程 实施方案阶段 概念设计 规划设计 单体设计 施工图 部品设计 实施方案 概念设计 规划设计 实施方案 施工图指导书 单体设计 部品设计 施工图 一 实施方案阶段并行的工作程序 功能平面 结构体系 设备预留 立面设计 模型推敲 并行工作程序的目的在于实施方案真正对施工图设计形成指导意义 使施工图设计完成后没有不确定项程序的核心在于规划 单体 部品的并行开展 保证并行过程中的相互协调 同时大大缩短了项目的设计周期程序的保障在于合理的设计计划和设计合同 任务书 成果标准 条款约束 一 实施方案阶段并行的工作程序 二 模型推敲配合方案研究 模型研究配合的目的工作模型可以直观 综合地反映设计问题模型研究有利于方案设计的细部推敲模型研究可以确保最终的实施效果 模型研究的工作流程模型制作输入条件确认阶段模型制作单位考察与选择阶段模型制作合同签订阶段模型制作结合方案推敲阶段成果模型表现制作与后期应用阶段 二 模型推敲配合方案研究 项目模型制作的费用要求需制作模型的类型及深度要求模型制作周期 1 模型制作输入条件的确认 二 模型推敲配合方案研究 备选制作单位推荐与资料收集制作单位考察填写项目模型制作单位比较及审批表 2 模型制作单位的考察与选择 二 模型推敲配合方案研究 项目模型制作审批表填报参考合同范本草拟并签订合同 3 模型制作合同签订 二 模型推敲配合方案研究 工作模型全过程配合 4 模型制作结合方案推敲 原型图纸 初步方案第一轮 初步方案第二轮 第三轮讨论确定方案 原型模型 工作模型 设计院配合 工作模型修改 设计院配合 实施模型 实施方案汇报 施工图设计 实施模型修改 二 模型推敲配合方案研究 工作模型全过程配合第一轮第一轮重点推敲功能配置 体块关系 屋顶与立面开窗等元素的统一 色彩划分 第一轮推敲总工作周期为7天 其中模型制作时间为5 6天 设计讨论1天 4 模型制作结合方案推敲 二 模型推敲配合方案研究 工作模型全过程配合第二轮第二轮重点推敲空调室外机位置雨水管位置 构件设计 雨蓬 栏杆 百页 细部做法与拼接的推敲 第二轮推敲总工作周期为8天 其中方案讨论和设计图纸修改3天 模型修改配合5天 4 模型制作结合方案推敲 二 模型推敲配合方案研究 工作模型全过程配合第三轮第三轮在综合前两轮的推敲结果的基础上确认模型色调与细部做法并确定方案 第三轮推敲总工作周期为8天 其中方案讨论和设计图纸修改3天 模型修改配合5天 4 模型制作结合方案推敲 二 模型推敲配合方案研究 工作模型配合方法 4 模型制作结合方案推敲 方案草图 工作模型 讨论 拍照 二 模型推敲配合方案研究 完成实施模型按材料真实质感完成外立面 同时完成各项细部制作 如栏杆 雨水管 百页和雨蓬等 5 模型制作成果与后期应用 二 模型推敲配合方案研究 施工图设计参考销售沙盘制作参考 5 模型制作成果与后期应用 二 模型推敲配合方案研究 优势有益于设计成本的控制时间周期通常优于模型制作 符合集团快速开发的战略要求 绿地的通常做法是效果图的控制 劣势不能直观地表达所有的面 只能控制重点 不利于细节推敲与控制 对后期的现场控制要求相应提高 更可能带来施工修改 反复与成本的增加对设计单位控制能力的要求相应提高 一 部品的定义 部品包含材料 设备与细部构件这三类需要细部设计和采购实现的 影响项目效果和成本的工程用品 三 项目部品材料研究 二 方案阶段启动部品研究的目的 方案设计单位在方案阶段将细部构件设计同步展开 保证项目设计的原创效果部品研究提前展开使该项工作周期较以前延长 有利于把各项工作做到位 1 确保项目设计及工程质量 三 项目部品材料研究 在方案阶段定样比在施工图及后续阶段定样减少施工修改 反复与成本的增加有助于减轻后续工作的压力 2 保证项目设计及工程进度 二 方案阶段启动部品研究的目的 三 项目部品材料研究 3 有利于部品资源以及事务性工作经验的各项目间共享 二 方案阶段启动部品研究的目的 三 项目部品材料研究 三 部品材料研究的成果 按照部品清单的时间要求完成各项部品的定标 三 项目部品材料研究 四 部品材料研究的工作方式 执行小组 各部门分别指定一名责任人负责履行部品研究的事务性工作 定期或不定期召集工作会议定标小组 由各部门负责人组成 对各项材料的定标负责 1 成立项目部品研究执行小组与定标小组 三 项目部品材料研究 四 部品材料研究的工作方式 项目部品材料清单确认会各项材料的定标确认会 2 召开阶段性成果确认会 三 项目部品材料研究 五 部品材料研究的工作程序 市场部根据产品的交楼标准确定相关部品项设计部根据项目技术要求提交相关部品项项目部提交结构工程与相关设备部品项 1 各部门讨论完成项目部品清单的编制 三 项目部品材料研究 五 部品材料研究的工作程序 成本部根据项目总体目标成本要求进行各项部品目标成本设定设计部牵头根据项目要求提出部品相关技术要求并定样 其中构件可能要增加深化设计与制样过程 2 部品经济与技术标的拟定 三 项目部品材料研究 由清单中各类部品指定部门牵头根据经济与技术标的进行各项部品材料的调研与资料收集工作 3 部品材料的调研与资料收集 五 部品材料研究的工作程序 三 项目部品材料研究 由工作小组牵头定标会 由定标小组负责对部品调研工作收集到的多种选择作出决策 完成各单项部品的定标表格 4 完成各项部品的定标 五 部品材料研究的工作程序 三 项目部品材料研究 四 部品材料特质研究 一 面砖 涂料 石材 金属 建筑材质的选择要体现材料自身的特性和自身的力学性能 做旧 质感的涂料和防腐木 一 面砖 涂料 石材 金属 建筑材质的选择要体现材料自身的特性和自身的力学性能 金属 玻璃 石材 虚实 冷暖 质感上的对比 一 面砖 涂料 石材 金属 建筑材质的选择要体现材料自身的特性和自身的力学性能 金属 玻璃 木材 虚实 冷暖 质感上的对比 一 面砖 涂料 石材 金属 建筑材质的选择要体现材料自身的特性和自身的力学性能 门窗过梁 梁的位置处理 门窗过梁 梁的位置处理 门窗过梁 梁的位置处理 二 缝 阳角 阴角 不同材料交接 阳角交接针对同种材料 不同材料的交角允许出现在阴角 阳角处理 二 缝 阳角 阴角 不同材料交接 不同材质间缝的接法 平接 二 缝 阳角 阴角 不同材料交接 不同材质间缝的接法 缝 接 二 缝 阳角 阴角 不同材料交接 不同材质间缝的接法 脱开 三 构造处理 地下室高窗 简单的构造处理 满足功能 体现细节 三 构造处理 披水板 简单的构造处理 满足功能 体现细节 转角无框 三 构造处理 滴水 简单的构造处理 满足功能 体现细节 线脚 施工图阶段 施工图设计任务书 明确任务要点 要求项目名称 建设地点设计依据 批准文件项目概况设计内容时间要求成果要求现场服务要求附件 施工图阶段工作重点 前期 统一技术要求设备配置装修标准特殊设计要求明确技术要求预防常见问题统一设计作法提高设计质量 层高墙体材料异型柱楼地面降板门窗厨房卫生间阳台露台屋面空调室外公共空间设备配置 施工图设计指引 施工图阶段工作重点 前期 施工图设计深度标准 保证设计质量 对设计深度有明确的要求 根据要求对设计进行考察评估 不是设计院出图了 设计任务就完成了 深度确认是设计是否按时按质的完成设计任务的关键点 按流程推进工作 相关的工作互为条件 对整体工作有明确的认识 内容 保证设计进度要求 时间 施工图阶段工作重点 前期 施工图设计审图要点 审图依据 施工图设计指导书 施工图设计深度标准 国家规范及规定审图重点 重点审查各专业设计配合 重点审查有无漏项及深度 图纸审图意见一定要汇总 注意审图意见的落实 施工图阶段工作重点 后期 施工图审图要点 平面 组合平面图 放大平面图 平面立面剖面节点 卫生间厨房门窗空调 结构设备 坡屋顶顶层 假复式 空调室外机位及留洞 露台门窗高度 露台及排水 老虎窗平面定位 建筑结构是否矛盾 卫生间 厨房排水是否影响下层使用 屋顶平面 建筑 结构重点核对 尺寸 定位 排水设计 屋脊 檐沟定位 标高 节点 出屋面构造定位 变形缝 雨水管 立面 组合立面图 局部放大立面图 平面剖面节点 门窗 空调 雨水管 重点核对结构 施工图审图要点 剖面 重点核对关键部位的梁板 标高 露台 老虎窗 屋脊 檐口 门窗高度 外檐节点 厨房 橱柜 吊柜 设备表箱 开关 插座 冰箱 门窗 墙跺 施工图审图要点卫生间 洗衣机 门窗 墙跺 地漏 审图要点卫生间 污水管明设时要注意其与窗 雨水管的关系 施工图审图要点 空调 室内外空调机位 定位 空调板尺寸 留孔留洞 结构 设备核对 空调安装 空调凸窗处空调室外机一定要考虑安装的可实施性 且要注意外封百叶或此处有雨水管时 板宽应不小