-历年真题-土地案例分析总结.doc

15土地估价报告中容易出错的地方封面1 、封面缺少关键词；2、封面中罗列的项目与城镇土地估价规程要求不一致；3、报告编号明显有问题，例如2007年出具的报告编号为2005*；第一部分 总述4、第一部分中罗列的项目与城镇土地估价规程要求不一致；一、估价项目名称：【要点】全称,一般形式为某某单位位于某某地方的土地使用权评估,包括评估目的5、估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型；二、委托估价方：【要点】说明委托方的名称三、受托估价方：（注意！国土资发2002237号文的新规定，现已讲评级制度改为注册制度） 【要点】（1）评估机构的全称；（2）机构地址；（3）机构注册证书；4）法定代表人。6、不完整或者 错为国土资源部或某省厅颁发的某级 资质证书；四、估价目的：【要点】（1）为什么评估；（2）谁委托估价的；（3）应用方向。7、评估目的只能是一个，不能不同的评估目的共用一份报告；五、估价依据：【要点】（1）法律、法规、政策文件依据；（2）技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定；（3）委托方提供资料；（4）评估人员调查收集的资料。8、缺少城镇土地估价规程；9、估价依据中错误之一原国家土地管理局颁布的城镇土地估价规程，城镇土地估价规程由国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布；10、估价依据中错误之二国土资源部有关规定及原国家土地管理局（1996）国土（籍）字第180号土地估价报告规范格式，已更新为2002年7月1日开始实行的城镇土地估价规程附录的土地估价报告规范格式；11、估价依据中错误之三有关法律法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知，应该写明；12、评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的基准地价评估报告或政府公布的基准地价文件。13、估价依据中错误之五不应该是基准地价评估报告，而是当地政府颁布基准地价文件；六、估价基准日：【要点】估价期日是估价基准面日，是一个时点。14、写成一个时间段；15、缺少日、月；七、估价日期：【要点】估价日期是评估报告的起止时间，是一个时段。16、写为一个时间点，只有起点，无截止点或相反；八、地价定义：【要点】（1）估价期日；（2）土地用途；（3）开发程度；（4）土地使用年期；5、土地价格类型（所有权价格、使用权价格、抵押权价格）。【要点详解】 （1）叙述开发程度时要说明:a、实际开发程度和设定开发程度；b、红线内开发程度和红线外开发程度。红线内开发程度为红线内“几通”和宗地内场地平整，红线外开发程度为宗地红线外“几通”。（2）叙述土地用途时要说明：实际土地用途和设定土地用途。（3）叙述土地使用年期时要说明：已使用土地使用年期和剩余土地使用年期及设定土地使用年期。 价格定义中常见错误：17、漏项、不规范；18、不说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；19、不界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况，如果土地开发程度定义为“五通一平”（通路、电、水、排水、讯及场地平整），应完整阐述“五通一平”的含义；再比如估价目的是抵押贷款，因此地价定义中开发程度应按现状条件下评估,不能按设定条件评估；20、根据估价基准日计算出的使用年限有计算不准，或选取不当等情况；21、地价定义中未界定权利状况，应明确所有权价格、使用权价格、抵押权价格，而且必须说明是估价基准日的价格，例如不能错写为“现实市场价格” ；九、估价结果：【要点】（1）土地面积；（2）单位面积地价；（3）总地价；（4）大写；（5）货币种类；（6）土地估价结果一览表。22、总地价无大写；23、总地价单位一般应为万元；24、估价结果没有注明货币种类；25、评估单价的单位错误，不应是元，而应是元/平方米；26、无估价结果一览表；十、需要特殊说明事项【要点】（1）估价假设条件；（2）该报告使用的限制条件；（3）资料来源及未经实地确认的资料和估价事项；（4）估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据；（5）土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等； （6）其它需要说明的问题。27、估价假设条件不妥，例如抵押价格考虑建成或开发完成以后的价格；28、资料来源及未经实地确认的资料和估价事项的 说明不妥，例如规避本单位责任的资料未经核实，委托 方负责等等，估价必须建立在真实的资料基础之上。29、估价中未考虑的因素及一些特殊处理的方式不妥；30、土地估价报告的有效期理解有误；十一、土地估价师签名 【要点】（1）估价机构内的2名估价师签字；（2）资格证书编号。31、估价师未签字； 32、不是土地估价师签字；十三、土地估价机构盖章33、估价机构未盖章；34、估价机构负责人未 签字2009年总述内容不全，缺少估价日期。项目名称中缺少估价目的描述。确定国有建设用地使用权挂牌出让价格，应提供参考估价依据不全，挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据，包括招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第II号）（三个写出一个即给分）。有关技术标准中，土地利用分类规程应为土地利用现状分类。地价定义表述不全，缺少用途、容积率。价结果缺评估总地价大写。未说明估价报告与估价结果的有效期限。在需要特殊说明事项中第四条中估价报告和技术报告提交方向相反。缺估价机构负责人签字。2008年总述内容不全，缺少委托方、受托估价方。确定价值错误。中华人民共和国土地管理法引用错误，2004年8月28日该法已经修订。全国工业用地出让最高价标准错误，应为全国工业用地出让最低价标准。应为土地利用现状分类地价定义不全，缺少土地用途的设定。土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为43.2。估价结果表述不全，缺少土地单价。报告撰写的依据不准确，应依据城镇土地估价规程土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价技术报告不提供给委托方应为估价机构负责核实错误缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字2007年评估目的表述错误评估结果不能直接作为出让保留价，只能为保留价确定参考依据评估依据不全缺少城镇土地估价规程等技术规范开发程度设定不全未说明地块实际开发程度价格类型定义不准确应明确价格类型为国有土地使用权出让市场价格结果不准确大写有误，少币种估价假设条件不全由于估价时间在估价基准日之前，假设条件说明中缺少了估价对象在估价基准日土地利用现状、区位环境条件方面的假设说明报告有效期不清报告有效期没有明确自何时算起责任界定错误没有说明评估人员无法查证其真实性的情况报告应用规定错误土地估价机构负责人签字2006年估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型。估价依据之2中华人民共和国城市房地产管理法作为农用地评估的依据不合适估价基准日错误，没有该日期估价目的是核定国有农用地资产价值，因此，地价定义中开发程度应按现状条件下评估，不能按设定条件评估。地价定义中未界定农用地权利状况，应明确农用地使用权市场价格。缺少审核人签字。土地估价机构：缺少法人代表签字和机构盖章。2004年2002年1-估价依据中，中华人民共和国房地产管理法，应为中华人民共和国城市房地产管理法。2.国家土地管理局关于印发土地估价报告规范格式(1996)的通知(1995国土籍字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。估价依据缺乏土地估价技术规程。地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。 “土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。缺少土地估价师签字栏。2000年项的说明。第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析35、第二部分中罗列的项目与城镇土地估价规程要求不一致；一、估价对象描述1、土地位置状况【要点】（1）位置；（2）用途；（3）四至；（4）面积；（5）土地等级；（6）地籍图号；（7）宗地号。36、漏项、描述过于繁琐或简单或前后不一致、内容不符2、土地权利状况【要点】（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列有国有土地使用权（划拨、出让）一览表。37、不注明待估宗地现有的权利状况，例如待估宗地为国有土地或农村集体所有土地，是国有出让土地或国有划拨土地；38、出让土地未 说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日） ；39、未 说明是否设有他项权利；40、权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程；41、描述有术语错误或前后不一致；3、建筑物和地上附着物状况【要点】（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。42、完全没有交待地上物情况或者漏项；43、用语不准确；2009年这部分错误土地登记状况不全，缺少估价对象四至未说明估价对象土地他项权利状况未对估价对象规划利用状况进行描述2008年土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息标题名称不符，应为地价影响因素分析2007年土地登记不全缺少待估宗地所在土地级别说明他项权利说明错误他项权利说明采用假定不妥2004年2002年估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。2000年二、地价影响因素分析1、一般因素2、区域因素3、个别因素【要点】（1）、规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途：（2）、宗地宽度、进深；（3）、形状；（4）、面积；（5）、地形；（6）、地质；（7）、容积率、覆盖率；（8）、宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重要因素必须分析，与估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析。42、因素范围界定不清，未与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应；43、个别因素经常漏项；44、土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途等重要因素未 作分析；45、前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同此因素一一对应，比较修正，不能前后矛盾） ；2009年这部分错误区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况地价影响因素分析中缺一般因素区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况个别因素分析缺项，缺少估价对象土地面积分析2008年区域因素分析缺项，还应包括通气，公共配套设施等内容2007年开发程度描述矛盾区域因素中描述红线外开发程度都已达“五通”配套，与地价定义中设定为“三通”配套矛盾2006年第二部分“估价对象界定”应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。土地利用状况中，农用地总面积中没有说明水田与旱地的面积比例，土地的熟化程度等土壤条件。2000年第三部分 土地估价 一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则）【要点】（1）、替代原则（所有方法适宜）（2）、合法原则（所有方法适宜）（3）、需求与供给原则（所有方法适宜）（4）、预期收益原则（适合收益法）（5）、有效利用原则（剩余法最重要。如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。）（6）、协调原则（所有方法适合）即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围环境的适度性。（7）、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）46、漏掉合法原则；47、原则与所选方法无联系，如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；48、漏掉最适用最重要的原则，例如采用了市场比较法和基准地价系数 修正法，但没有替代原则；49、技术原则和工作原则不分，例如公平公正是工作原则；2009年估价原则中缺少替代原则。替代原则是市场比较法和基准地价系数修正法必须遵循的原则。2008年估价原则不全，缺合法原则、运用假设开发法需要最有效利用原则2006年估价时点原则缺少依据，城镇土地估价规程中并没有提及这一原则。2004年2000年二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）1、估价方法选择 说明估价方法的选择依据。【要点】（1）分析待估宗地特点及项目的实际情况；（2）对照城镇土地估价规程的规定，选取适宜的估价方法；（3）在一项估价活动中所选方法不少于两种；（4）简述估价方法。 50、没有分析待估宗地特点及项目的实际情况，方法选择无 依据或不充分；51、方法选取不当；52、只选取了一种方法（表面看是两种方法实际是一种，或者实际上就是用了一种）；2009年选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估，应分析说明不选用的理由选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估，应分析说明不选用的理由。2008年方法选择错误，办公楼具有收益性，不适宜运用成本逼近法。公式不正确。2007年方法选择依据错误因为是工业用地，就选择成本逼近法来测算地价，选择依据牵强地价称谓错误基准地价修正得出的地价不是收益地价，是比准地价2006年估价方法的选择：用成本法计算出的价格应为积算价格。2000年（一）、市场比较法 1、比较实例选择。 所选实例应是实际交易案例。并说明实例的具体坐落（门牌号和宗地号） 【要点】（1）、与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同一区域、同级别、且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验不能超过25%）（2）、与待估宗地用途应相同或相似（按用地类型细类）。如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有1-2个与待估宗地用途交易案相同的交易实例。用途不一致时应设用途修正。（3）、与待估宗地的交易类型（价格类型）相同。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、租赁、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）。（4）、成交日期与待估宗地的估价期日应接近。最长不超过3年。（5）、交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格）。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。（6）、不能少于3个案例。总体上看，市场比较法可能会出现的错误：53、实例选择不符合要求。案例与待估宗地不在同一供需圈、价格相差太大；54、用途不同；55、交易日期相差太长；56、案例数量不够；57、交易资料的可靠性不够，交易价不可修正；58、非交易价格而是评估价格；59、案例条件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让权价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等；60、因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价的因素不一致且相差较大。61、因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。62、比较因素说明未量化，过于笼统；63、确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项，指数确定不合理；64、修正系数计算错误；65、地价指数计算错误； 66、容积率修正系数计算错误； 67、年期修正计算错误；68、计算比准地价时错误；69、确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误；70、取中位数或其他求平均值计算错误；2009年市场比较法公式中个别因素修正反了，应为E-估价对象个别因素条件指数比较案例个别因素条件指数。与估价对象属同一城市不准确，应为同一供需圈。与估价对象估价基准日相差35年以内不准确，应为3年。比较案例A中未说明交易时间错误内容及原因。比较案例B交易时间为2004年3月28日，与估价基准日相比超过3年。因素选择不全，缺少交易情况修正因素。个别因素中，基础设施应为宗地内。缺比较因素条件指数表。土地还原利率取值未做分析说明。容积率说明错误。案例C容积率修正指数计算错误，应为130.1。土地用途不属于区域因素。距商服中心距离不属于个别因素。案例C距商服中心距离比准方式错误，应为100/101案例B临街状况修正错误，应为100/98市场比较法各比较案例经因素修正后价格不是积算价格，应为比准价格2008年公式不正确公式错误，分子分母颠倒了，B应为估价对象估价基准日地价指数比较实例交易期日地价指数比较案例描述缺项：土地用途内涵是否一致未作说明，位置没有说明地价指数确定不清：未对地价指数的基准日期进行说明，地价增长缺依据公式错误：公式中n、m颠倒容积率修正确定缺乏依据：应说明如何确定容积率修正系数2007年缺少因素条件说明表修正体系中缺少因素条件说明表修正体系的来源不清未说明该修正体系的来源和依据未说明周边土地利用状况估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表中缺少周围土地利用状况因素2004年2000年（二）收益法收益还原法可能会出现的错误：71、收益还原法公式选错；72、计算过程漏步骤，收益或费用确定可能漏项；73、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；74、收益确定依据不充分；75、没有计算押金等衍生收益；76、没有考虑空置损失；77、年折旧费计算公式错误（年限出错，重值价取值错误）；78、建筑物还原利率、土地还原利率、综合还原利率的确定不合理；79、地价计算中年限错误；80、计算过程有错；2006年收益还原法中，“待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等”说法的理由依据不足。收益还原法的公式有错，求和符号上的n应取值为3。收益还原法中，年运营成本应按现时平均价格水平计算。.收益还原法中，销售税金及附加的取值缺乏依据。收益还原法中，计算公式中应取消“农业税”一项，现已取消农业税。收益还原法中，利息率取值有误，2002年2月起，一年期利息率调整为5.31%。收益还原法中，未说明土地还原利率确定的过程及依据。收益还原法中，总地价的单位错误，应为万元。收益还原法中，提到水田和旱田分别计算价格，但实际并未对旱田价格作出评估。2000年（三）剩余法基本公式 以剩余法评估土地价格用下列公式： VABC 1、估算开发完成后的不动产价值【要点】（1）待估宗地的最有效利用方式（2）房地产市场的现状及未来变化趋势的正常性（3）正常经营（正常条件下出卖、出租、自营等）2、确定开发周期和投资进度安排 应参照类似不动产的开发过程进行确定。不能太长或者太短。3、 确定开发成本 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括（1）购地税费、（2）土地红线外正常的开发费用和红线内平整费用、（3）管理费用、（4）投资利息、（5）销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。【要点】（1）所有的成本必须是客观成本。（2）（相对于开发商来说的）常规的成本。4、 计算利息【要点】（1）不是所有成本的利息，是指的建造成本的利息，所以销售税费不计利息（2）包括地价款，（3）利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，（4）按复利计算。（5）在实务中，如果用土地或房地产现值，则可以没有利息项。5、 计算利润【要点】（1）有几种计算方法都是正确的，一是以土地或房地产总价值的一定比例计算，二是按全部预付资本的一定比例计算。（2）利润率是类似土地或房地产开发项目的平均利润率。（3）利润率不能太高或者太低剩余法可能会出现的错误：81、公式选错；82、计算过程漏步骤；83、预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理；84、费用确定可能漏项或多项；85、所有的成本必须是客观成本；86、确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定，不能太长或太短；87、利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误；88、利润计算时考虑了利息；89、利润率是类似土地或房地产开发项目的平均利润率，不能太高或者太低；90、未将地价还原至估价期日时的价格水平；2008年应为预期不动产价格预期不动产价格确定缺乏依据，应阐明预期不动产价格的依据建筑物开发成本内容不全：缺少不可预见费等建筑结构与土地利用状况中描述矛盾：根据前述介绍，该建筑为框架结构公式错误：建筑物开发成本计算应用建筑面积利率计算期错误：开发期为2年。利息率取一年期不正确公式错误：前述按复利计算，投资利息=地价（1+利息率）开发周期一1+建筑物开发成本（1+利息率）开发周期“一1投资利润计算基数前后矛盾：是以不动产总价还是投资的一定比例计算，前后保持一致计算总地价不准确：应扣除取得土地时支付的相关税费等不是未来的价格开发程度和利用条件不应该是设定的估价结果表述错误：大写没有货币单位，没写币种（四）成本逼近法1、确定土地取得费【要点】（1）要对评估对象周边现状进行描述，确定评估对象的参照条件。（2）所有取得费为客观费用，而不是实际发生的费用。（3）费用的计算要使用标准和市场行情相结合的方法，但计算标准要准明来由。（4）土地取得费应该细列。要和当地情况一致。（5）特别注意，费用要是合法的！摊派的费用、与国家政策相违背的不能用。（6）所有费用是点都与估价基准日一致，不能用历史的资料。如果用，要进行时点修正。2、 确定土地开发费【要点】（1）土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。（2）红线外的土地开发费中的公用设施配套费（注意和公共设施的区别）和小区开发费要注意，不是所有的，而是必须的；比如，小区商场等就不是。（3）宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，注意和房屋评估衔接，一般的情况下就考虑平整费用即可。 （4）土地开发程度必须与设定的开发程度一致，不然的话要修正。 （5）开发费计算的依据。 3、 确定各项税费 【要点】 (1) 根据征地区域状况确定相关费用，不要有矛盾。如使用的是采地区的土地，却用耕地标准计算。 （2）项目要全，一般有耕地占用税、耕地开垦费；新菜地开发建设基金、征地管理费、教育基金等。 (3) 要根据周边的情况确定。即使该地块是非耕地，但只要周边都是耕地，而且该耕地适合做建设用地，也要按耕地的要求去做。 (4)有关文件名称。4、确定土地开发利息【要点】（1）分项分段计算利息。取得费、有关税费全时段计息，开发费按半时段计息。（2）按照界定土地开发程度的从零开发假设周期。有的人把已经开发的现状部分和未开发部分分开计算，是不正确的。（3）按贷款年利息率计息。（4）土地开发周期超过一年，利息按复利计算。（5）不要将利润部分计算利息。5、确定土地开发利润【要点】（1）是土地开发总投资的利润率，而不是年利润率。（2）不要将利息部分计算利润。（3）市场正常回报率，不是项目本身的。（4）利润率不要离谱。6、 确定土地增值【要点】（1）土地增值以上述各部分的总和为基础计算。不要漏掉利息和利润。 （2）土地增值不是所谓的纯出让金，也不是所谓的土地所有权收益。而是因改变用途、进行土地开发发生的价值增加。（3）增值率不要太离谱。一般的情况下，商业要高于住宅，住宅要高于工业，和地价的差类似。 7、价格修正与确定【要点】（1）要有微观区位修正，微观区位是指评估对象基本条件相一致的区域。个别因素修正的比较对象是一般状况的条件。（2）要有年期土地使用年期修正。注意是从无限年期修正到有限年期。一般情况下年期按法定年期计算，但当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。（3）对于土地增值修正问题，规程上是这样规定的： A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。 但是，由于上面求出的土地成本价格是一个无限年期的价格，年期修正并不仅仅体现在土地增值上，所以从原理上说，A的说法是不正确的。 （4） 土地开发程度修正必须在年期修正之前进行，而不是在之后。因为开发成本可以理解为土地成本，进而是地价的一部分，而年期修正是对整个地价的修正，所以要放在开发程度修正的后面。成本逼近法可能会出现的错误：91、缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；92、取得费不是区域的客观水平，取费依据不足；93、税费的确定没有明确的法律和文件依据，取费依据不足；94、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致；95、开发费不是区域的客观水平，取费依据不足；96、开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致；97、利息计算有误；98、未进行年期修正；99、利润计算时考虑了利息；100、土地增值收益计算有错或土地增值收益不当 ；2007年实际费用错误取得费和开发费应取客观费用，而不是实际费用未说明该地块原状在确定土地取得费时，未说明该地块原状是否耕地等情况区片价说明不清采取征地区片价作为农地取得费必须详细说明区片价的适用范围、有效期及地块位于几级区片等。特别是该区片价是2000年公布的，现在是否还在实施征地税费缺乏依据征地税费根据经验确定欠妥开发费中缺乏平整费地价定义为设定内部平整，这里按实际未平整确定开发费不正确利率计算期错误开发期一年，利息率取半年期利率不正确，应采用一年期利息利率增值收益率分析错误土地增值收益率取值分析与区域因素分析矛盾修正错误修正的具体格式过于简单，因素太少土地还原率没有依据土地还原率的确定没有依据说明2006年没有说明成本逼近法的评估思路及公式。成本逼近法中，农用地开发费取实际地块的开发费不对，应采用当地平均的农用地开发费。成本逼近法中，农用地增值收益率20%缺乏依据。成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式：1/1-1/（1+r）30，r为土地还原利率。地价的确定中，缺少对两种估价结果的分析过程，既然采用算术平均应该说明两种方法的结果相近。地价的确定中，总地价无大写。2004年2002年成本逼近法的计算公式有误。成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费开发周期585+土地开发费开发周期125.85。投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。增值收益率有打印错误。成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50年期的价格。（五）基准地价系数修正法1、收集有关基准地价资