都市综合体体量研究

都市综合体内各类型物业体量确定的方法 都市综合体本质的讨论 都市综合体的区域属性讨论 大型都市综合体开发研究与实践 中对都市综合体定义强调的是功能的复合和价值的相互提升 同时 也应该看到区域复合性的含义 因此 都市综合体的本质不是孤立存在的建筑群 都市综合体的性质就是区域的 因此 在进行体量分析的时候 不应当只从内部分析 研究都市综合体各物业的体量 首先应当从各类物业的区域入手 内部关系的协调则应先从规划入手 确立的思路 市场研究 限制因素 案例参照 规划指标 理论分析 地块属性解析 类型分析 商业体量分析模型 商业体量分析模型 体量分析思路 先定位再定量 明确定位 划分商圈 容量 需求量及饱和度计算 竞争对手分析 项目机会体量 分析思路 商业体量的指标 1 国际惯例 商业需求为每10个常住人口为1平方米的商业面积 人均占有1平方米商业面积则可视作商业面积相对饱和 2 中国的一线城市目前一般都在10 0 8的标准 二线城市建议参考数值在10 0 6 0 7左右 3 在 城市居住区规划设计规范 中规定居住区人口规模和商业配套的面积 对公共服务设施的控制指标 即每千人商业服务建筑面积700 910平方米 社区服务每千人指标59 464平方米 金融邮电每千人指标60 80平方米 以上合计每千人819 1454平方米 根据具体项目的不同 规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同 4 集中型商业实际情况 新开发的居住区 10 15万人要规划建设一个地区级商业中心 处于地区级商业中心1公里以外的居民区 原则上居住人口1 3万应有一个综合性的社区商业中心 住宅区配套商业的指标 实用性 大多数配套 社区商业面积均可照此计算 问题的提出 商圈分析 一个老生常谈的问题 但是如果量化商圈的 却没有标准答案 商圈的确定是人为的 画一个圈 商圈研究 商圈是指来商家的顾客的居住范围 或商家能够吸引顾客的范围 区域 商圈研究的意义 制定针对性的广告策略 制定销售 招商策略 商圈的形象概念 真正的商圈不是绝对的同心圆模式 其规模和形状是由各种各样的因素决定的 包括经营业态 商店规模 竞争者的位置 交通条件等许多因素 在商圈概念上有一个著名的海滩原理 即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩 一开始其各自的商圈范围是均衡的 由于竞争因素导致他们集中在一起 共同吸引顾客 海滩原理 商圈的构成和顾客来源 根据来店顾客的比率 商圈可以进一步划分为核心商圈 次级商圈和边缘商圈 核心商圈 核心商圈的辐射半径在1公里左右 包括这一商店顾客总数的55 70 该商圈的顾客在人口中占的密度最高 消费的客单价也最高 而且与其他商店的商圈很少发生重叠 次级商圈 次级商圈内包含了商店顾客总数的15 25 其辐射的半径在3 4公里 对一般的日用消费品来讲 很少能辐射到该商圈的人口 关键是取决于经营业态 边缘商圈 边缘商圈辐射的半径在7公里范围 一般情况下只有大型百货商场 专业店具备这样的辐射能力 直观的数字 经验的估计 商圈确定的方法 1 Reilly零售引力法则模型2 康帕斯法则3 阿普波姆法则4 伽萨法则5 huff概率模型6 零售饱和理论7 HBC模型 改良的Reilly零售引力法则模型和huff概率模型 商圈分析的理论基础 最初的商圈理论来源于物理学上的万有引力定律 K为常数 两个物体之间的吸引力 F 与它们的质量成正比 与两物体距离的平方成反比 目前成熟的商圈分析模型都是万有引力的衍生 1 Reilly零售引力法则模型 雷利法则 证实城市人口越多 规模越大 商业越大 对顾客购买的吸引力就越大 其内容可表述为 具有零售中心地机能的两个城市 社区 对位于其中间的某一都市或城镇的零售交易的吸引力与两都市的人口成正比 与两都市与中间地都市或城镇的记录成反比 意义 表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系 Reilly零售引力法则运用 2 康帕斯法则 S 25万M2 S 10万M2 a b两个业态相同的商业点的边界在何处 也就是说 在上面3个数值确定的情况下 B区的消费者绝对不 或者很少 到a购物里程数是多少 A B 由雷利法则推导而来 Reilly零售引力法则实际运用 A B两个商圈的边界在M 45 9KM处 其B区到a商业点购物的概率接近为0 A B 康帕斯法则的延伸 huff概率模型 对雷利模型单变量的修正 可以处理三个或三个以上商业中心区的相互作用 式中P Cij 为i居民聚积区的消费者到j商业中心区购物的可能性 Sj为j商业中心区的面积 Tij为从i居民聚积区到j商业中心区的出行时间 n为i居民聚积区周围商业中心的数量 为不同购物目的的行程时间作用系数 需要通过实际调研或概率计算加以确定 一般情况下取 2 超市或综合性购物中心 huff概率模型的实际运用 零售饱和理论 式中IRS 商圈的零售饱和指数 C 商圈内的潜在顾客数目 RE 商圈内消费者人均零售支出 RF 商圈内商店的营业面积 HBC模型 实际案例 写字楼体量分析模型 墨菲法则 1 中心商务高度指数CBHI CentralBusinessHeightIndex 中心商务建筑面积用地面积CBHI 2 中心商务密度指数CBII CentralBusinessIntensityIndex 中心商务建筑面积总建筑面积CBII 100 商务用途包括典型的商务用途与非典型的商务用途 住宅体量分析 需要考虑的因素 概念规划的居住人口规模 控制性规划可能的控制条件 修建性规划的影响 空间尺度 天际线等能否实现 酒店 规划条件 酒店用地在控制性详细规划上属于专项用地 代号为C25 如果控规给出了酒店用地分类 那么酒店的面积上限也就确定了 下限则可以根据市场 客户群等其他因素来确定 酒店体量分析模型 先市场研判再体量分析 寻找特定的客户群体分析是否足够支撑酒店的运营 控规举例 C25 规划中的C25 用地面积3 3万平方米 占地面积 2 65万平方米 容积率 10 7 总建筑面积35 2万平方米 建筑密度 40 建筑限高 250米 其中地下建筑面积 29282平方米 最小建设容量 81642平方米 建议建造3层 区域研究 泛都市综合体研究 项目研究 例 深圳福田中心区 总占地面积为6