租赁合同优先权

1/16租赁合同优先权放弃租赁优先权承诺书微山县农村信用合作联社信用社：本人对出租方以位于的房地产向贵社抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺：1、本人与出租方于年月日签订了房屋租赁合同，如贵行按编号为的抵押合同行使抵押权及处置抵押物时，本房屋租赁合同将自动解除，不再对贵社或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵行通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行或新的房产受让人无关；2、房屋租赁合同在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在征得贵社书面同意的前提下方才对房屋租赁合同进行修改或补充。并确认存放于贵行的房屋租赁合同复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。承租人：法定代表人：日期：年月日出租方意见：2/16本人对上述承诺书内容已通读且无任何异议，并愿意遵守上述内容。出租方：日期：年月日抵押财产未出租声明书微山县农村信用合作联社：本抵押人以坐落于的房地产为贵行信贷业务提供抵押担保，在此声明：1、在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿贵行一切损失；2、在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得贵行书面同意。抵押人：法定代表人：日期：年月日所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的,在出租人出卖租赁房屋给第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。小编以为，承租人行使优先购买权必须存在两个条件，一是须出租人“出卖租赁房屋”，二是承租人须以“同等条件”表示购买。关于“同等”，一般认为即价款相同、支付方式相3/16同。中华人民共和国合同法、XX年最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已部分解决了房屋租赁过程中的纠纷适用,但就出租人如何履行通知义务、出租人侵权责任以及承租人如何行使优先购买权等问题仍涉及不多,实践中难免发生争议。一、出租人如何恰当履行通知义务？1、关于通知义务的履行方式。合同法无明文规定以什么方式履行，通知的形式可以灵活多样，如信函、电子邮件、短信、在租赁房屋处张贴告示等形式均可，但不论什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。考虑到保护承租人的立法目的，单纯以登报公告等形式通知，而未针对承租人进行通知，不发生通知的效果。同时出租人应对通知行为做相应的证据保留，以防止在后续诉讼中因举证不能承担败诉责任。2、关于通知的内容。应当明示要求承租人承诺是否行使优先购买权，并可进一步指明承租人享有的优先购买权的具体内容。当然根据司法解释“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。”视为放弃优先购买权。如前所述，这里对“出租人履行通知义务”的举证责任必然落在出租人身上。4/163、关于发出通知的合理期限。已失效的司法解释曾规定为“提前三个月”为法定期限，而现行合同法仅规定“合理期限”。小编以为，“合理期限”应根据交易金额、交易方式等个案具体确定。如闸民三初字第1549号，上海市闸北区人民法院认为，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据被告提供的证据，仅能证明其在出售系争房屋前曾经向原告发出快递，但该快递是否如期送达原告，被告却未能充分举证予以证明。即便按照“跟踪记录”显示，该快递经所谓“本人”签收的时间在“XX年10月28日12点”，离系争房屋被拍卖的11月2日已不足5天时间，违反了有关司法解释的规定，因被告未在合理期限内履行通知义务，侵害了原告行使优先购买权，现原告诉请被告承担赔偿责任，应予支持。”二、承租人请求出租人承担侵权责任。根据09年城镇房屋租赁合同案件解释规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。小编以为，承租人在优先购买权受到侵害的场合，该条规定的救济方式是出租人向承租人承担赔偿责任，其5/16赔偿范围的确定应适用违约损害赔偿的一般规则，如完全赔偿原则、合理预见规则、与有过失规则、损益相抵规则，但在具体案件中承租人如何举证损失存在较大难度，特别是仅存在预期利益损失时候。以同地段同面积的房产价格升值给承租人带来的购房损失，一般很难得到法院支持。根据宁民终字第2550号案件，江苏省溧水县人民法院及该案二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以说明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人主张以同地段同面积的房产价格扣除百货大楼拍卖实际销售价作为计算标准，来主张其直接损失500万元，法院认为，上诉人并未提供证据证明其因购买同地段同面积房产的价款与百货大楼拍卖价款会产生溢价，也未提供证据证实其实际产生500万元损失，上诉人应承担举证不能的法律后果，故对上诉人要求被上诉人赔偿损失500万元诉请，不予支持。同样闸民三初字第1549号案件，上海市闸北区人民法院认为，侵犯优先购买权所致的损失从理论而言仅是或然性的损失，而非必定产生，只有在确定承租人能够实现优先购买权的情况下，该损失才成为必然。由于承租人能否实现优先购买权属将来发生的未证事实，具有不可预6/16知性，不能直接认定为侵权责任的构成要件，倘在尚未证实必定发生此种事实的情况下，即要求侵权人承担所有的损害赔偿责任，似有违法律的公平正义。故本院认为界定侵犯优先购买权的损害赔偿责任，应当考量租赁双方的过错程度、优先购买权行使的盖然性以及个案的具体情况等等。在上述考量因素中，过错程度应占据首要地位，行为人须为其过错付出应有的代价，否则过错方均可藉未来不确定之事实而推诿其应承担的法律责任，这将极大地损害交易秩序和社会诚信。小编以为，在优先购买权的性质属性仍众说纷纭情况下，实践中对已经实际发生损失的情况下，承租人有权根据替代购买该不动产所支付的额外费用为损失而要求赔偿，但承租人要承担较为严格的举证责任；在未实际发生损失情况下，上海法院主张的过错原则较为合理，依过错程度按比例承担侵权责任，较为恰当地兼顾了当事人双方的利益平衡。浅析承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合中南法学*摘要：优先购买权的概念分为两种，分别见于我国合同法第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等7/16条件优先购买的权利。”和物权法101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这两款发条在房屋这同一不动产上设置了两种优先购买权，那么这两种权利竞合的时候必然会产生冲突。特别是随着近十年来我国房产市场的迅猛发展，有关于房地产纠纷案件亦呈逐渐增多的趋势，而两种优先购买权的竞合问题在这一背景下被无限放大。当两种优先购买权竞合时，如何明确优先购买权，在审判实践中尚存争议。本文就优先购买权竞合的法律问题进行探析，以期能提出相关的建设性建议。关键词：承租人共有人优先购买权竞合一、优先权购买权的基本理论优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定财产的权利。对优先购买权的定义，学者各有说法，但大体都是一致的。优先购买权的种类主要有如下几类，承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，有限责任公司其他股东的优先购买权，有限责任公司原有股东的新股优先购买权，合资企业他方的优先购买权等多种类型。本文仅对承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合问题进行初步分析，其他几类不作论述。所谓承租人得优先购买权，是指出租人在出卖租赁8/16物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年正式确立了这项法律制度。合同法第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。需要说明两个问题：第一，我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，还没有认可其他承租人的优先购买权。第二，所谓优先购买权，只能在出租人采取出卖这种民事行为处分租赁物时，承租人相对于其他买受人而言所享有的法定权利，而当出租人以出卖以外的其他民事行为，如赠与、互易、遗赠等方式处分租赁物时，或者因出租人意志之外的公法行为，如法院强制执行、征收、征用等方式处分租赁物时，承租人是不能享有优先购买权的。而共有人优先购买权，是指共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原财产共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权。共有可分为按份共有和共同共有，共有关系中优先购买的权利在我国民法9/16通则、民通意见和物权法中均可见其规定，民法通则第78条第3款规定按份共有人出让其共有财产份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权；物权法第101条规定了按份共有人对转让的动产和不动产份额，其他共有人也享有优先购买权；民通意见则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时，对于其他共有人的主张购买时，在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系优先购买权的法律适用。对于共有关系中优先购买权的定义，一种观点认为，优先购买权是指共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分时，所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。而另一种观点认为，优先购买权者，谓特定人约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。这两种观点的不同之处在于共有人之间是否仅限于动产和不动产，其他的概念基本相同。共有关系中的优先购买权的行使条件必然是严格和受到限制的，其具体条件为：一方面要有共有关系的存在。共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。另一方面是共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。“同等条件”必须是按照通常交易习惯10/16的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如是即时支付还是分期支付，若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权，另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。二、学术争论民通意见第118条规定了出租人出卖出租房屋的，承租人在同等条件下享有戴孟勇.房屋承租人如何行使优先购买权J.清华大学学报XX张礼洪.按份共有人优先购买权之实现J法学.XX.优先购买权；而合同法第230条也规定了出租人租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就产生了共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的情形。不管是在现11/16实生活中，还是在司法实践中，承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合都是一个不容忽视的事实。当承租人与共有人对同一标的物都享有优先购买权时，究竟何者更为优先呢？对于这一问题，在理论界和实务界都存在着两种截然相反的观点。第一种观点认为，共有人的优先购买权都应该具有优先于承租人的优先买权的效力。此说为我国大陆学界通说。这种观点认为，在此种情形中，无论是从这两种先买权的权利位阶考虑，还是从法律效果考虑，都应认为共有人的先买权具有优先于承租人的先买权的效力。一方面从权利的位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人此观12/16点也得到了我国实务界的支持。第二种观点则认为承租人的先买权限于共有人先买权的效力，其主要理由在于：第一，房屋承租人的优先购买权具有准物权的效力，共有人得优先购买权仅具有债权的效力，前者的效力较后者强大；第二，现行土地政策之避免土地畸零以及所有权分散等，是对农地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即无保护房屋共有人，使其优先承购其他共有人应有部分的必要，故应认为“中国台湾地区土地法”第104条的优先购买权较共有人的优先购买权优先，方合立法本旨。我国台湾地区也有学者指出，从经济分析的角度来看，应当认为承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权，才比较符合经济效益的观点。这是因为，若使共有人基于共有关系而优先购买共有物，由于买卖不破租赁，租赁物物权的变动并不会对承租人对于土地的使用关系造成影响，因此，土地的所有和土地的使用分离的状况并不会因买卖关系的发生而受到影响，而不动产所有和使用相分离从经济效益上衡量要低于所有和使用相结合的效益，也就是说，法律使共有人的先买权的效力优先于承租人的先买权的效力，会导致土地使用的不经济。但如果使成责任优先购买该不动产，承租人即进入所有关系，并有使用人变成所有人，郑永宽论按份共有人优先购买权的法律属性J法律科学XX13/16土地所有土地利用合二为一，而土地所有与土地利用结合的经济利益要高于二者相分离的经济利益。一次，从经济利益上考察，较为合理的选择是承租人的先买权优先于共有人得到先买权。共有人的优先购买权基于共有关系产生，承租人的优先购买权基于租赁关系产生，无论从承袭现行法的规定，还是从发挥物在经济上的规模效应的角度出发，本文确立承租人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权优先的原则也是物权效力优先原则的体现。三、自我观点笔者认为，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权均既非物权也非债权，这两种权利都是基础权利的法定延伸。共有关系产生共有人的所有权，共有人的所有权延伸出共有人对共有物的优先购买权。租赁关系产生承租人的租赁权，承租人的租赁权延伸出承租人对租赁物的优先购买权。共有人的优先购买权来源于共有人的所有权，很显然属于物上优先权。承租人的优先购买权来源于承租人的租赁权，虽然现行法律尚未将租赁权确认为用益物权，但租赁权具有用益物权的属性是不容质疑的，所以，承租人的优先购买权也属于物上优先权。当两个物上优先权竞合时，要区分孰优孰劣，经济分析方法办不到，物权优于14/16债权原理也显得牵强。应当从两个物上优先权的来源，即共有人的所有权和承租人的租赁权产生的先后出发去分析哪一个优先购买权相比较而言更为优先。将所有权与租赁权两种权利比较先后，只可能存在两种情况。第一种情况，先共有后租赁，即所有权先于租赁权而产生。根据先权利优于后权利原理，很容易分辨出共有人的优先购买权更为优先。第二种情况，先租赁后共有，即租赁权先于所有权而产生，实际上是所有人在租赁权存续期间出卖租赁物所有权的份额。而在租赁权存续期间，不管所有人是要出卖租赁物所有权的全部，还是租赁物所有权的部分，承租人都是享有优先购买权的。在所有人出卖租赁物的部分所有权时，如果承租人行使了优先购买权，他就取得了租赁物已出