精选总结-曲江池考察报告

2016 西安曲江池开发模式 QujiangXi anChiInvestigationReport 1 2020 4 6 指导老师 王绍林小组成员 徐智崔肖李睿李苗刘兴杨魏明星刘良波 Contents 项目定位及消费者分析 曲江池开发模式的缺陷 未来开发的建议和对策 开发模式与产业链分析 曲江遗址公园资源分析 考察感悟 模式化开发背景分析 2 2020 4 6 1 模式化开发背景分析 3 2020 4 6 一 历史文化背景 二 相关产业背景 三 国家政策背景 四 城市发展背景 五 消费者市场需求背景 背景分析 一 模式化开发背景分析 4 2020 4 6 一 模式化开发背景分析 一 历史文化背景 曲江 曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林 她兴起于秦汉 繁盛于隋唐 历时一千三百年之久 被誉为中国古典园林的先河 文学方面形成了 唐诗曲江 现象 涉及到曲江的山水个性 四时景致 园林建筑 宗教文化 节庆活动 世俗风情等 包括了 全唐诗 所收录的五百多位著名诗人中的一半多 流传下来近500首脍炙人口的诗歌 这些文化资源都是极其宝贵的文化遗产 它们不仅具有很高的文化价值和历史价值 而且具备转化成文化资本 形成文化旅游产业的产品开发价值 历史文化活动主要有唐朝上巳 中和 重阳节时的祭祀 宴庆 巡游活动 其中尤以新科进士的曲江宴饮 杏林宴饮 雁塔题名最为出名 5 2020 4 6 一 模式化开发背景分析 二 相关产业背景 曲江池周围除了秦二世陵 汉宣帝杜陵 唐代城墙遗址 大慈恩寺 曲江寒窑等文物古迹外 还拥有大雁塔南北广场 雁塔东苑 陕西戏剧大观园 雁塔西苑 陕西民俗大观园 雁塔南苑 曲江春晓园 老西安博物馆 陕西历史博物馆 唐代艺术博物馆 大唐芙蓉园 曲江海洋世界 大唐通易坊以及唐华宾馆 曲江宾馆 曲江惠宾苑宾馆 曲江商务会所 曲江旅游服务中心 钻石王朝 湖滨花园 中伟外商俱乐部 西安国际会议中心 泛美花园 曲江六号 丰景佳园等一批重点旅游商务配套设施及房地产项目 初步形成了一个集 行 游 住 食 购 娱 诸要素齐全的旅游产业体系 曲江新区拥有丰富的历史文化资源和当代文化资源 旅游产业基础良好 曲江池有衣 食 住 行 玩的完整文化旅游产业链 6 2020 4 6 西安市政府希望通过建立这个新区 利用这个地方文化旅游潜在的优势 塑造一个全新的城市会客厅 在产业政策方面 曲江新区除了可以享受 国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通知 国家税务局关于国家旅游度假区有关税收问题的通知 西安市鼓励外商投资优惠政策 中西部地区外商投资优势产业目录 中所规定的政策优惠外 还可以享受 西安曲江新区优惠政策 此外 新区管委会又出台了十条优惠和扶持政策 并将设立文化旅游产业发展基金 文化地产联盟基金 民间文化保护和抢救基金 作为促进曲江新区实现跨越式发展的重要举措 一 模式化开发背景分析 三 国家政策背景 7 2020 4 6 曲江池的打造适应西安城市发展需要 一方面 为西安民众提供一个公共的休闲娱乐场所 提高人民生活水平 一 模式化开发背景分析 四 城市发展背景 另一方面 作为西安历史文化和休闲文化的结合体 是西安城市形象的重要代表 也是西安城市的会客厅 8 2020 4 6 对旅游 休闲 旅游消费是人们文化生活的组成部分 是一种高层次的包含着较多精神内容的生活方式 人们对于精神文化的需求和消费不断增加 休闲 旅游消费能有效的满足人们对于精神文化的需求 丰富人们的精神文化生活 目的 旅游消费的发展能给旅游者以新颖 舒适 优美 健康的感受 激发人们热爱生活 追求理想 奋发向上 努力学习的情感 提高其思想 艺术 文化修养 防止和打击各种腐败和不健康的现象 用丰富多彩的旅游活动内容和服务项目来充实旅游者的精神世界 条件 随着社会的发展 人们有能力以及有条件进行旅游消费 在旅游消费的过程中 我们要找出合理化的途径 来实现我们消费的最大满足 国民消费观念转变 消费者出游预订的效率空前提升 旅游需求也开始呈现多样化 而我国的旅游市场从无到有 从小到大 市场在逐步规范和完善 服务类型和渠道逐渐呈现多元化 一 模式化开发背景分析 五 消费者市场背景 9 2020 4 6 2 曲江池模式开发资源分析 10 2020 4 6 历史人文资源自然资源资本资源市场资源地理区位优势 曲江资源 二 曲江池开发模式资源分析 11 2020 4 6 一 历史人文资源 民俗文化 曲江池有丰富的民俗文化 较为典型的有闹春巡游贺盛世 骏马奔腾曲江池大型民俗巡游 陕北腰鼓 民间社火表演 耍花伞 跑旱船 抬花轿 扭秧歌等等 曲江池有许多故事 其中最著名的三个是李亚仙的传说 王宝钏和薛平贵以及唐玄宗和杨贵妃的故事 曲江池遗址公园依托周边丰富的旅游文化资源 恢复再造曲江南湖 曲江流饮 汉武泉 黄渠桥等历史文化景观 历史名人 园林文化 二 曲江池开发模式资源分析 古人生活风情 唐人在此曲水流觞 饮酒作乐 此即 曲江流饮 充满了当年古人们休闲安逸的生活风情 12 2020 4 6 一 历史人文资源 生态文化传统 曲江池遗址公园有着历史悠久的生态文化传统 自秦汉到唐1300多年历史是这里积蓄了人们对大自然和园林生态关系的思考结晶 二 曲江池开发模式资源分析 遗址建筑 曲江池遗址公园与周边的曲江寒窑遗址公园 秦二世陵遗址公园 唐城墙遗址公园等 形成1500亩的城市生态景观带 13 2020 4 6 曲江池的生态文化源远流长 生态文化传统 汉代曲江池因水波浩渺 池岸曲折 形似广陵之江 取名 曲江 在古代便开始了生态建设的步伐 唐代大规模营建曲江 凿黄渠 辟御苑 筑夹城 建大雁塔 修新开门 曲江池成为水域千亩 名冠京华的游赏胜地 盛唐时期 贵族仕女 车马侍从 樽壶酒浆 笙歌画船 悠游宴乐于曲江 于秀丽山水中领悟人文之乐 唐明皇每年两次在此宴会群臣 那些进士考试及第后 成群结伙到曲江大摆宴席 饮酒作乐 此即 曲江流饮 为长安八景之一 唐末及以后的战乱 曲江所有的宫殿楼阁全被毁坏 渠道干涸 曲江变成陆地农田 昔日碧波荡漾 柳绿花红的曲江 如今留下来的仅仅是起伏的堤岸 逶迤的渠道 江流的余痕和紫云楼的遗迹 二 曲江池开发模式资源分析 14 2020 4 6 曲江池遗址公园与周边的曲江寒窑遗址公园 秦二世陵遗址公园 唐城墙遗址公园等 形成1500亩的城市生态景观带 遗址建筑 北接大唐芙蓉园 南至秦二世陵遗址 占地面积1500亩 项目从唐曲江池遗址 秦二世皇帝墓等文物古迹的保护性开发 城市功能配套和区域生态环境建设的角度出发 依托周边丰富的旅游文化资源和人文传统 恢复性再造曲江南湖 曲江流饮 汉武泉 宜春苑 凤凰池等历史文化景观 二 曲江池开发模式资源分析 15 2020 4 6 二 自然资源 自然风景资源 唐代大规模营建曲江 凿黄渠 辟御苑 筑夹城 建大雁塔 修新开门 曲江池成为水域千亩 名冠京华的游赏胜地 经过历代的精心打造与开发最终形成了如今的曲江池 开发后的曲江池拥有着全西安最好的生态环境 曲江池的园区由张锦秋女生设计 曲江池因循山水格局 结合历朝设计情趣风格 打造出现代生态园林 充足的后备土地资源 优良的开发地质环境 生态园林 土地资源 二 曲江池开发模式资源分析 16 2020 4 6 三 资本资源 西安曲江建设 集团 有限公司是西安曲江文化产业投资 集团 有限公司的全资子公司 成立于2007年12月 注册资本2 77亿元人民币 在06年 08年开发曲江池的过程当中投入了接近20个亿的资金进行修建和生态打造 政府大力支持曲江新区建设工作 大力招商引资 出台优惠政策 降低了开发成本 二 曲江池开发模式资源分析 17 2020 4 6 四 市场资源 休闲好去处城市精英居家绝好之地 曲江池作为曲江新区的重点开发项目 是一个环境优美 山清水秀的开放式生态公园 周边高校环绕 就医便捷 教育 医疗体系健全 基础设施不断完善 旅游产业和文化产业发展良好 西安市政府和相关政策大力支持 许多著名企业入驻曲江 具有广阔的市场前景 二 曲江池开发模式资源分析 18 2020 4 6 在中国区域经济布局上 具有承东启西 东联西进的枢纽作用 是西部的金融 贸易 文化 教育 旅游中心和中国重要的工业基地之一 在城市地理空间分布上曲江新区位于西安市东南 介于西安市二环和三环之间 是西安市城市中心区的重要组成部分 曲江新区南接长安区韦曲科技园 东临灞桥产业区 西临高新区 北接老城区 临近雁塔高教文化圈和小寨商圈 生活 教育 医疗配套完备方便 区位优势得天独厚 五 地理区位优势 在气候上 这里的气候由于受暖温带半湿润大陆性季风气候影响 四季分明 年均气温13 1 13 4 全年比较适合出游 二 曲江池开发模式资源分析 19 2020 4 6 3 项目定位及消费者分析 20 2020 4 6 三 项目定位及消费者分析 1 主体定位2 市场定位3 目标客户群体定位 项目定位 1 主体定位2 市场定位3 目标客户群体定位 消费者分析 21 2020 4 6 1 曲江池的主体定位 曲江池遗址公园是集历史文化保护 生态园林 山水景观 休闲旅游 民俗传承 艺术展示为一体的开放式城市生态文化公园 3 目标客户群体定位A 休闲放松者 大多是西安省内外中老年人和城市白领 B 购房置家者 城市达官显贵 具有较高消费能力水平的人C 房地产开发商 高端商品房及商业房地产的开发商D 商业开发者 文化旅游旅行社和文化商家 2 曲江池的市场定位A 对游客 休闲者 具有深厚的历史文化气息的旅游点 生态环境优美气氛祥和的休闲地B 对文化地产开发商 既有文化氛围也有人气 地价低廉又值得开发的地块C 对政府 经济增长极 城市名片 城市会客厅 三 项目定位及消费者分析 项目定位 22 2020 4 6 考虑到整个曲江池区的具体状况 我们将更多的基于曲江池自身的价值和消费者购买动机为主对它进行消费者分析 1 就文化地产而言在不对游客收取门票费的情况下 目前曲江池典型的价值体现在提升周边土地的价值上 通过对曲江池的文化炒作与旅游开发实现曲江池周边地块升值 从而拉动周边房地产的开发 在这种模式下 曲江池面对的消费者主要是房地产开发商以及购房者 开发商需求是为其提供一个良好的地理位置 周边环境 包括自然环境和人文环境 政府的政策支持和地块升值空间 曲江池区房地产针对高级购房者等具有追求品质生活的生活方式的人 他们的消费观中房子也是个能快速消费的产品 在他们的生活观中 需要的则是一个宜居环境 包括优良的生态环境 浓厚的文化氛围 完善的配套设施等 而曲江池恰好能够满足这些条件 三 项目定位及消费者分析 消费者分析 23 2020 4 6 考虑到整个曲江池区的具体状况 我们将更多的基于曲江池自身的价值和消费者购买动机为主对它进行消费者分析 2 就旅游 休闲价值而言如果单纯作为一个旅游地来说 曲江池面向的消费者主要是西安本地游客 国内其他省市游客以及国外观光者 因为这些人群是愿意消费曲江池遗址公园及其周边有着优美的自然风景和丰富的历史文化的地方 在整个社会节奏加快的情况下 休闲旅游景区的旅游价值不容忽视 本地游客以中老年人和城市白领为主 他们来此主要进行休闲娱乐活动来享受生活和释放压力 其他外来游客主要来此感受西安独特的历史人文和皇家园林风光 曲江池的旅游业也将带动相关的餐饮 住宿 休闲娱乐等行业的发展 这些行业及其产品的消费者不仅是这些游客还将扩散至附近的居民 三 项目定位及消费者分析 消费者分析 24 2020 4 6 考虑到整个曲江池区的具体状况 我们将更多的基于曲江池自身的价值和消费者购买动机为主对它进行消费者分析 3 就文化产业价值而言随着经济的发展 发展文化产业成为实现文化与经济融合的重要手段 曲江池具有丰富的文化资源 且受政府大力支持 所以我们认为曲江池遗址公园还具有丰富的文化产业价值 如果在此发展文化产业 需要吸引相关行业入驻 吸引人们到这里进行文化消费 曲江池面临的受众将是一些对曲江池文化感兴趣的人群 以及对某一产业 如会展 感兴趣的商家或生产者及其消费人群 同时可能会吸引相关产业的专家学者和学生少来参观交流 他们需要曲江池提供良好的文化氛围和消费环境 三 项目定位及消费者分析 消费者分析 25 2020 4 6 4 开发模式与产业链分析 26 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 开发模式 生态湿地优势 厚重文化氛围 优越地理位置 休闲旅游开发 人气聚集 地块升值 地产开发 曲江池的开发模式的目的是聚集人气 最终目标是实现地块的综合升值开发 具体阐释 在 生态湿地优势 厚重文化氛围 优越地理位置 休闲旅游开发 人气聚集 地块升值 文化地产开发 的开发模式中 首先 曲江池的开发基础是有一个生态湿地 而曲江池区本身就是一个条件非常优良的湿地环境 其次 在曲江池区周围有大唐芙蓉园 寒窑遗址纪念馆 秦二世陵遗址等历史遗迹还有许多的高校环绕 文化氛围浓厚 配合着紧邻曲江的西安环城立交 地铁二号线及3001国道的交通优势 这里自然而然的就产生了休闲旅游的开发 在曲江池区有了西安城最好的生态环境并且将人气聚集之后 房地产开发商便开始了整体片区文化地产的开发 文化地产的开发使地块升值之后开发商便有了更多的流动资金 这些资金的部分将会被用于来维护和继续打造曲江池的生态湿地优势和其他优势 以及购买其他物业公司的专业化的运营管理来维持甚至进一步提升地块价值 地块综合升值 反哺开发 模式分析 27 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 28 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 开发现状 1 观光工具的建设 29 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 开发现状 2 配套设施建设 注 截图来自曲江新区官方网站 30 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 开发现状 3 生态保护 31 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 产业链分析 曲江池区有文化旅游产业和文化地产产业两种比较完善的产业模式 这两种产业模式分别有各自的比较成熟的产业链 1 文旅产业链 注 红色指示线为直销线 32 2020 4 6 四 开发模式与产业链分析 2 文化地产产业链 工程监管公司设计公司研究公司 金融机构 基金会 银行 33 2020 4 6 5 曲江池开发模式的问题 34 2020 4 6 五 曲江池开发模式的问题 1 文化资源利用形式单一2 创新不足 缺乏产业带动力3 管理机制尚不完善4 宣传力度不够 宣传手段单一5 开发模式对周围环境依赖性过强 模式中的不足之处 35 2020 4 6 五 曲江池开发模式的问题 A 存在人造景观太多的现象 没有充分发挥曲江池的历史文化资源优势 B 对景区部分文物古迹的保护力度不足 存在过度开发破坏古迹的现象 C 对文物古迹和自然风光利用不足 文化氛围不浓 文化资源利用形式单一 36 2020 4 6 五 曲江池开发模式的问题 A 缺乏创意人才 特色不突出B 曲江池游客量虽然不少 能够立即见效带动的经济效益极为有限 C 景区业务想象空间不大 文化资产有注入预期 创新不足缺乏产业带动力 37 2020 4 6 五 曲江池开发模式的问题 A 基础设施不完善 客户生活不方便 B 母公司经营模式转型在摸索中进行 管理机制尚不完善 38 2020 4 6 五 曲江池开发模式的问题 曲江池是曲江新区的一个部分 而曲江新区的的宣传又整体附身于西安市的整体宣传 所以曲江池的宣传是处于十分被动的状态 并没有十分主动的推向市场 宣传力不够 39 2020 4 6 五 曲江池开发模式的问题 曲江池依托城市大区域的历史遗存的开发模式则很难实现 中青 宋城 的这种复制 开发模式的依赖性强 40 2020 4 6 6 未来开发的建议和对策 41 2020 4 6 六 未来开发的建议和对策 一 西安市政府方面 1 加强遗址公园管理和文物保护 对其进行一定的修缮 规范土地资源使用 防止资源浪费和重复建设 杜绝因为公园开发而破坏文物古迹的现象 2 充分挖掘曲江池及周边的文物的文化价值 加强文化氛围建设 依托曲江池 寒窑等古迹充分发挥其文化价值 加强配套设施建设 吸引更多的游客和投资商到来 3 加强人才培养 提高创新能力 依托曲江池附近的西安交通大学 西安建筑科技大学等高校培养创新型人才 加强地区交流与合作 4 政府加强基础建设 改善民生 主要由政府出资 并出台一些优惠政策努力吸引投资 在曲江池公园周边地区完善医院 学校 公交 道路桥梁 城市广场等基础设施 方便人们生活 吸引更多人群 5 维持政策的稳定性与前瞻性 做好发展的规划论证工作 做到走绿色发展 可持续发展的道路 42 2020 4 6 六 未来开发的建议和对策 二 曲江池自身方面 1 在文化旅游的基础上开发