上海梧桐城邦项目整体营销方案74ppt

梧桐城邦三期梧桐墅整体营销方案,项目精神树立，二期各类产品的延续体现,一期38万平方米活力城邦树立大盘形象，承载新界领袖重任,二期新院落友居生活体现社区文化，树立项目精神内涵,梧桐院落（围合/多层）,梧桐高第（小高层）,梧桐墅（别墅）,体验围合与开放的双重乐趣,越来越少的多层家的味道更多一些,？,梧桐精神气质延续：友居生活,案名,诉求,项目解读,项目目标：,结合集团别墅系列推广，提升集团打造高端物业的品牌形象,销售,品牌,500万级城市别墅；大华下半年明星项目,稳步销售，完成年度销售指标（未完成12000余方）,价格提升，价值最大化（单价实现20000元）,别墅营销，提升项目形象与新界档次,项目解读,大华的品牌愿景：缔造全国影响力地产企业；正向高级阶段发展“强调客户的主导性”,地产品牌发展的几个阶段,19年立足人居，区域开发、产品研究、客户主导；白巧克力、三明治.客户群衍生的产品系列；为客户群中快速增长的财富群体打造第一别墅居所；,品牌解读,大华城市别墅系列特点：中环附近、整体发展潜力、成熟生活配套城市内向,国际化对外性,城市内向性,品牌解读,大华城市别墅系列营销核心：整体上重新定义城市别墅，打造“城市核心，海派别墅生活第一极”；项目上根据产品特色分别阐述不同别墅生活；,城市核心圈,区域,快速增长极,成熟生活圈,品牌,立足城市产品开发,系列性别墅打造,产品,具备城市印象,城市密度下的别墅打造,高科技的现代居住品质,城市核心，海派别墅生活第一极,品牌解读,从市场、竞争、产品三个角度发现本项目价值体系,中环城市圈，15分钟车程直达人民广场大华19年经营，5分钟成熟生活板块北上海全面增长潜力,小尺度街巷规划/院落气质传承，老上海风情大盘各类配套高端物业设计科技建材运用赖特罗宾别墅的北美草原风格户型创新大尺度别墅生活,区域价值,上海本地品牌开发商，打造中环两大城市生活极大华城市别墅系列厚积勃发,品牌价值,产品价值,城市核心圈成熟生活圈快速增长极,城市区域开发系列化产品打造,城市意象复兴友邻生活营造高品质别墅设计大尺度空间营造,梧桐别墅客户构成,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,大华社区及周边辐射区域（普陀、闸北）内居住工作的本地私企业主、企事业高管,外围区域（长宁、虹口、静安）与大华存在关联的私企业主,其他区域（浦东、中心区）小企业主,外省市在沪经营、有资产的私企业主,客户解析,Opinion观点,Interest兴趣,Action活动,居住在大华及附近的上海小私营业主，企事业单位高层管理人员,特征总结：区域惯性产品品质生活环境,客户解析,居住在或产业在大华及附近的外地在上海经营的私企业主,特征总结：城市感产品品质有投资需求身份体现,Opinion观点,Interest兴趣,Action活动,客户解析,品牌、品质,城市、成熟,别墅、品质、身份,中环城市圈，快速直达人民广场大华19年经营，成熟生活板块北上海全面增长潜力,小尺度街巷规划/院落气质传承，老上海风情大盘各类配套高端物业设计科技建材运用赖特罗宾别墅的北美草原风格户型创新大尺度别墅生活,区域价值,上海本地品牌开发商，打造中环两大城市生活极大华城市别墅系列厚积勃发,品牌价值,产品价值,城市核心圈成熟生活圈快速增长极,城市区域开发系列化产品打造,城市意象复兴友邻生活营造高品质别墅大尺度空间,价值类型,项目特点,营销价值,客户感知点,项目价值与客户感知的匹配,大华城市别墅 城市核心，海派别墅生活第一极梧桐项目气质 院落、友居生活别墅产品价值 友邻气质、海派风情、尺度空间、品质别墅客户特点 城市、别墅、身份、品质、生活,营销战略：高举高打，以梧桐气质为基础，树立大华别墅系列明星形象借势立势，依托大华系列品牌与梧桐前期影响力，建力别墅声音稳扎稳打，从产品/客户出发，把握营销节奏，确保销售目标达成,营销策略,高端产品/形象定位，诠释梧桐别墅生活,以大华别墅系列的品牌造势作为项目前期推广预热，建立别墅形象延续梧桐气质与形象元素，快速扩大影响,扎实基本营销步骤（大众媒介、现场包装等）；以客户导向确定信息传播渠道；,高举高打,借势立势,稳扎稳打,战略的策略演绎：,树形象,促销售,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,推售建议,打动我们的目标客户： 成功人士，上海本土，品质追求,突出我们的核心价值：城市中环线，海派风情，尺度空间，品质别墅,配合我们的城市别墅系列： 城市核心，海派别墅生活第一极,延续我们的梧桐气质： 大盘，和谐，友邻,确定项目定位需要满足的要求,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,推售建议,海派：本土开发商、老上海意象规划原味：地道赖特风格、高品质别墅设计别墅：低密度社区、别墅生活,营销策略,项目定位,营销定位,推广策略,现场包装,推售建议,营销策略,关键词：优雅、人文、底蕴,令人联想到霞飞路、思南路、复兴路这些环境优雅的法租界，一棵棵梧桐掩映成趣浓郁的梧桐树后一幢幢花园洋房若隐若现联想上海老洋房的时间印记，幽静的小路上重拾梧桐树下的优雅,形象定位广告总精神,LOGO概念,标志概念：掩映在梧桐树里的梧桐世家,Logo,8月,9月,10月,11月,12月,预热期,三波热销期,尾盘期,大华城市别墅系列整体推广,品牌造势,销售促进,华客会客户分级成立晶钻客户会产品发布会系列软文报道项目市区巡展,晨报/晚报广告楼市别墅专刊社区户外周边区域产业园、写字楼推介样板段开放活动华客会尊贵客户短信,房展会别墅专馆系列软文跟进,别墅客户专场答谢会,晨报/晚报广告东方航空楼市别墅专刊社区户外周边区域高档公寓华客会尊贵客户短信,晨报/晚报广告楼市别墅专刊社区户外,晨报/晚报广告上海楼市社区户外,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,大华别墅系列华客会客户分级,目的：使不同项目（高端别墅项目）有针对性地进行客户推介；为大华的别墅系列形成自身的高端客户圈层，提升其身份感；促进有效的老带新传播；促进全国其他城市大华高端客户的互动投资；时间：2007年7-8月主题：华客会晶钻客户会内容：大华所有别墅/高端公寓产品客户组成 会长提名选取（客户内部产生） 不定期举行各类活动（自驾游、网球比赛、少年高尔夫等）,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,大华别墅系列产品发布会/晶钻客户分会成立仪式,地点：市中心酒店宴会厅目的：大华城市别墅系列亮相 年度销售项目推介 成立自身别墅客户会，促进自身高端客户老带新筹备：华客会客户分级/分会长（客户）提名/媒体邀请时间：2007年8月初邀请嘉宾：华客会高端客户/主流媒体/其他合作机构主题：重新定义城市别墅,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,大华别墅系列系列软文报道,目的：以新闻形式引起市场对城市别墅再度关注 提高大华与城市别墅的关联性，建立集团的别墅品牌形象 为各个项目的销售与形象传递作铺垫时间：2007年7-8月主题：城市别墅复兴 大华，重新定义城市别墅 不一样的城市别墅生活（各项目）媒体：新闻晨报、新民晚报、东方早报、搜房网其他：产品发布会的首次后续报道，建议采用连版的形式，起到轰动效果,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,大华别墅系列市区巡展,地点：中信泰富（或其他高档商务楼/酒店宴会厅）目的：提高项目知名度 吸纳晶钻客户，为各个项目销售积累足够诚意客户时间：2007年8月下旬主题：大华城市别墅，上海巡礼内容：项目展台、晶钻客户入会、项目诚意登记,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,梧桐别墅项目样板段开放活动,目的：以样板段开放作为营销节点，吸引客户上门； 通过活动针对集团推广积累的高端客户及项目前期积累的客户进行诚意筛选；时间：2007年9月15日（周六）主题：梧桐墅下的盛开样板段开放活动,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,大华城市别墅系列房展会别墅专馆,目的：通过专馆设置，突出城市别墅系列的品牌感，突出其高端品质感；也便于高端客户的登记积累；时间：2007年十一黄金周内容：项目展台、晶钻客户入会、项目诚意登记；,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,大华城市别墅系列客户专场答谢会,目的：维持大华别墅高端品牌形象； 别墅客户维护，为大华后续高端项目（别墅、商业、写字楼等）建立客户基础；时间：2007年12月内容：可根据不同区域进行分场活动，形式可调整；回顾别墅营销与晶钻会客户活动；,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,项目体验的动线安排,1,2,3,3,4,2、梧桐生活馆售楼处：许愿树会所：健身器材广场：精神堡垒、座椅,1、梧桐桥对旗、风车,3、梧桐墅实景样板房,4、梧桐岸水岸景观带：座椅、路灯、小品,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,PART1：沿真华路至现场包装,从第一印象即营造强势销售气氛；运用一期成熟生活氛围与良好展示打动客户；合理的指示系统，细节处体现尊贵,1,1、真华路：路旗（变形）,2,2、公园拐角：指示牌,3,3、商业街：重点绿化维护/店面形象修整,4,4、桥体：灯杆对旗/壁挂式彩色花卉盆栽/停车指示牌,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,真华路：路旗（加长型）,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,指示系统/指示牌,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,商业街：绿化维护/增加花艺/店招及篷布统一,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,桥体：壁挂式彩色花卉盆栽,灯杆旗,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,PART2：样板段包装,生活场景的营造，体现别墅优雅生活；配套提前展示，预期感受未来品质生活；合理的指示 /说明系统，细节处体现尊贵与价值,2,3,3,4,1、前广场：精神堡垒、太阳伞椅、广场对旗、指示牌,3、梧桐墅：物业铭牌、信报箱、户型说明牌、附加值说明牌、警示牌、指示牌、围墙,4、水岸景观带：座椅（秋千）、路灯、花艺、小品、景点铭牌、警示牌,1,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,精神堡垒,此位置为暂时替代,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,太阳伞椅示意,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,Logo墙画面及效果示意,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,围墙画面,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,围墙效果示意,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,物业铭牌 & 信报箱,铁质，表面阴刻40*30*15cm,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,室内警示牌,入口处户型说明牌,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,样板房入口换鞋处：建议在室内玄关处摆放鞋套机及竹篓，如空间满足可摆放简洁沙发椅；如需在入户门外设置换鞋处则建议摆放太阳伞、简洁休闲椅及鞋套机与竹篓,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,别墅庭院绿化示意,花坛示意,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,警示牌,水岸木栈道示意,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,太阳伞椅合成效果,销售物料折页1,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,销售物料折页2,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,销售物料折页2,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,销售物料折页2,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,销售物料折页2,销售物料户型图,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,销售物料户型图,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,销售物料礼品建议,建议分两类礼品：一、展会、活动等大量发放型礼品,二、认筹或开盘赠送礼品,精致钥匙圈（可印制LOGO）,优雅折扇,精美茶具套装,品牌榨汁机,瘦狗,现金牛,瘦狗,明星,明星,明星,明星,明星,明星,明星,明星,明星,明星,明星,现金牛,瘦狗,瘦狗,瘦狗,现金牛,现金牛,现金牛,现金牛,长浜二号河,龙珍港,真华路,环镇北路,现金牛,现金牛,现金牛,第一批,第二批,第三批,推售次序安排：预计9月底开盘，每隔20-30天推出一批,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,第一阶段：8月底-9月下旬推广目的：形象导入，蓄客推广主诉求：中环 优雅墅生活渠道配合：晨报、晚报广告 晚报、晨报新闻软文 上海楼市 / 租售情报（别墅与豪宅）广告 搜房网首页广告 周边附近商圈写字楼电梯海报 社区户外（高炮、对旗、灯箱、广告牌、横幅）,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,引导期广告表现,阶段主题：时间的筑作，久违的优雅,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,引导期广告表现,阶段主题：时间的筑作，久违的优雅,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,社区对旗,广告牌,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,落地灯箱,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,中环线高炮,2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,第二阶段：9月底-10月下旬推广目的：形象稳固，热销推广主诉求：读懂梧桐墅渠道配合：晨报、晚报广告 上海楼市 / 租售情报（别墅与豪宅）广告 东方航空广告 搜房网首页广告 / 软文 普陀、闸北、虹口高档公寓DM 社区户外（高炮、对旗、灯箱、广告牌、横幅） 十一房展会,营销定位,推广策略,现场包装,阶段推广,营销策略,产品导入期广告表现,阶段主题：读懂梧桐墅,