广丰县农民公寓规划建设管理的实施意见.doc

广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设实施办法（试行）各乡、镇（街道）党委、政府（办事处），县委各部门、县直各单位： 为加快推进新型城镇化建设，节约集约利用土地，有效实施县城规划区城中村改造，切实解决城中村农民住房问题，保障县城规划实施，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、江西省城乡规划条例等有关法律法规规定精神，结合我县实际，现就广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设提出以下实施暂行办法：一、总体要求 以科学发展观为指导，以有效解决城中村住房困难农民住房问题、改善城中村人居环境、提高土地利用率、提升城市建设品位为根本目的，今后县城规划区核心区范围内住房困难农民一律实行公寓房方式安置，并按照“统一规划、分步实施、分类指导，稳步推进”的总体思路，在80平方公里的县城规划区内由核心区向控制区逐步推进农民公寓房规划建设，积极引导县城规划区内的农民由单家独院式和一户多宅式转向多层、高层公寓式居住，加快转变农民的居住方式，改善生活环境，最终实现由农民向居民、由农村向社区的转变。二、实施原则 （一）坚持规划先行原则在县城总体规划和土地利用总体规划指导下，加快编制控制性详细规划和城中村改造建设规划，科学安排农民公寓建设用地，合理确定农民公寓建设规模，逐步引导农民集中到规划的公寓小区居住。（二）坚持因地制宜原则农民公寓小区主要以行政村（居）为单位进行建设。由于经济及地域的复杂多样化，根据规划建设的需要，也可以多个行政村（居）联合集中规划建设。（三）坚持“六个统一”原则在规划建设过程中，坚持“统一规划、统一设计、统一征地、统一建设、统一分配、统一管理”的原则。（四）坚持节约集约用地原则建设农民公寓要尽量依托老村庄进行合理布局，充分利用老宅基地、荒杂地和空闲地，确需占用耕地的要严格控制。（五）坚持社区化物业化管理原则农民公寓小区要科学规划、合理布局、完善配套设施、健全管理机制，按照商品房住宅小区模式进行社区化、物业化管理。三、审批和建设程序住房困难农民公寓房建设的主体是乡镇（街道），所在地的村（居）委会和农民理事会全程参与。农民公寓建设必须建立健全严格的审查审批制度，统一申请办理报批手续，统一组织施工。具体操作程序如下： （一）村（居）委会对当地农民住房困难户的情况搞好调查摸底和公示，拟出分年度实施计划向乡镇（街道）提出申请。 （二）乡镇人民政府（街道办事处）严格审查把关。（三）县规划局依据控制性详细规划提出选址意见。（四）县农民公寓建设领导小组审查同意后按规定报批。（五）县农民公寓建设领导小组统一安排县城投公司或其他投资建设公司作为建设实施单位代理农民公寓小区建设。 （六）委托有资质的中介机构编制项目建设可行性研究报告或项目实施申请报告，相关部门出具审查意见，报县发改委立项。（七）县国土局办理建设用地审批手续，占用农用地的须先行办理农用地转用手续。（八）编制规划建筑设计方案，经村（居）委会组织村民讨论并公示后，报县城乡规划审查小组组织规划设计方案审查，按规定上报审批后办理建设用地规划许可手续。（九）委托有资质的建筑设计及中介机构进行建筑施工图设计与审查。（十）报县审计部门进行农民公寓建设工程的预算审计。 （十一）县规划局依据施工设计图办理建设工程规划许可手续。(十二)按规定组织工程招投标和施工监理的招投标。 (十三)县建设局办理施工许可及工程质量安全监督手续。 (十四)县规划局放线验线，建设实施单位组织工程施工。 (十五)工程竣工，参照房地产项目验收规定组织验收，各相关部门和单位参与。(十六)建设实施单位同村（居）委会办理房屋和公寓小区移交及经费结算手续。（十七）报县房管局办理房产所有权登记手续。四、规划建设管理规定（一）组织实施1、建造农民公寓的实施方案、旧房拆迁补偿、用地选址、住宅设计、住房困难户购房价格、建设资金管理、物业管理等重要事项，组织实施主体应依据相关法律法规和政策规定，在广泛征求相关组织和村民意见的基础上，经村（居）民代表会议和乡镇人民政府（街道办事处）审议后形成制度性规定，报县农民公寓建设领导小组审查批准。2、旧房拆迁补偿、土地成本、规划设计、房屋建筑、基础设施配套（含被占地集体经济组织内相关联的基础配套设施建设）、税费、贷款利息和公寓房建设管理费用等支出计入农民公寓的建设成本。住房销售价格根据实际建设成本确定。农民公寓住房的销售价格以保本为原则，申请安置部分面积按成本价，超出安置部分面积按市场价供应。3、安置对象及标准：住房困难农民公寓房安置对象为城中村农民住房困难户及旧房转让给本村农民的申请住房村民（住房困难户认定标准参照“三非”清理时的相关规定，由乡镇政府或街道办事处确定）。有违法建筑的，必须先行拆除违法建筑，否则不予审批安置。农民公寓安置面积标准原则上人均建筑面积不超过50平方米。对住房困难户家庭人口的审核必须从严把关，申请对象只限于户主的直系亲属。住房困难农民公寓房安置建立准入、轮候、公示制度。（二）项目管理。确定住房困难农民公寓房建设项目，应由乡镇政府（街道办事处）严格审查把关后，报县农民公寓建设领导小组审查，县人民政府审批。相关部门按照职责分工分别做好项目立项、规划选址、土地报批、建设方案审查、预算和决算审计、质量安全监督、竣工验收、小区管理和产权登记等工作。（三）规划管理。1、新建农民公寓的选址，必须符合县城控制性详细规划和土地利用总体规划，项目选址的确定需经乡镇政府（街道办事处）和县国土资源局、县规划局共同审查，报县人民政府审批同意。2、新建的农民公寓，若入住农户基本上已从事二三产业，建筑容积率要求达到1.6以上；若入住农户中有部分为务农户，可以建造底层为放置小型农具、少量农产品和交通工具的储物间，上面为套房的楼房，建筑容积率可适当放低。3、新建农民公寓，根据土地和规划情况，可以单幢建设，也可形成多幢公寓小区。（四）用地管理。1、建造住房困难农民公寓房的用地，原则上使用集体所有的建设用地，跨行政村或有特定条件可以使用国有土地。2、严格执行土地管理法和农村宅基地管理办法所规定的“一户一宅”制度，安置户迁居农民公寓后必须拆除旧房、退出旧宅基地。已经得到过困难户地基安置或曾经有地基转让行为的农户，不列入农民公寓安置对象。3、可以按农民联户建房用地方式报批土地。（五）建筑施工。1、农民公寓小区的道路和管线（包括给水、排水、排污、通信、电力、有线电视、燃气等）基础设施应与住房同步规划建设；公共配套（停车场库、社区管理用房、环卫设施）和绿化等要按有关规定实施，并与住房一并交付验收。2、落实建设各方主体质量安全责任，切实加强施工质量安全监督管理。农民公寓建设必须由相应资质的设计单位设计施工图，相应资质的建筑施工企业施工，并须办理工程质量安全监督手续。3、建筑工程必须通过招标方式发包给依法中标的承建单位。4、建筑工程实行监理制度。（六）竣工验收。1、工程竣工后，应由实施单位参照房地产开发的相关规定组织项目竣工验收。验收不合格的一律不得交付使用。工程质量须向县建设局作竣工验收的备案。2、竣工后，应及时做好工程款的决算，并委托县审计部门对工程决算、工程财务进行审计。（七）物业管理。1、农民公寓小区应参照城市居住区物业管理的有关规定，在县房管局的指导下实施物业管理。2、新建规模较大和跨行政村的农民公寓住宅小区，应按相关法律和政策规定缴纳物业专项资金，配建物业管理办公用房和物业管理经营用房，其中物业经营用房出租收入用于补贴住宅小区物业管理经费的不足。3、农民公寓小区可配置一定数量的村级集体物业资产，通过规范运营，壮大村级集体经济，增加农民社会福利。五、政策引导（一）规费减免。农民公寓建设涉及的行政事业性收费在县政府权限内予以减免或收取后再给予返还；供电、供水、通信、广电等经营性项目建设，应按实际成本收取。（二）鼓励城中村集体经济组织按规划积极开展集体建设用地整理，改善农民生产生活条件，对所产生的建设用地，优先安排农民公寓小区建设。（三）开展农民公寓小区规划建设的村（居），土地征用时可以根据规划适当划出部分地块，作为村级安置留用地用于农民公寓小区建设。（四）鼓励农民拆旧房建公寓，县城规划区今后旧房拆建要统一纳入到农民公寓小区的建设规划。核心区冻结原地拆建。（五）多渠道筹集农民公寓的建设资金。可以由受委托的建设实施单位先垫资建设，也可以由安置住房困难户的村（居）筹集部分建设资金，或从已经确认的住房困难户中收取部分购房资金。（六）权证办理。住房困难农民公寓式住房的产权登记及交易，可参照城市经济适用房政策执行。使用集体土地的农民公寓住房办理集体土地使用权证，按有关政策法规办理房产权证，原则上不得交易，只允许本集体经济组织内部成员之间调剂，或由村居回购。国家有新的政策，按新的国家政策执行。六、工作要求（一）加强组织领导。县成立农民公寓建设领导小组，下设办公室，具体负责协调、管理和监督工作。相关乡镇（街道）成立相应的组织机构，做好政策协调工作。（二）广泛宣传。推行农民公寓式住房的规划建设，是新型城镇化和城乡一体化发展的必然趋势，既有利于村民特别是失地农民改善居住环境，提高幸福指数，又有利于保护耕地，节约用地，优化土地资源配置，提高土地集约效益，造福子孙后代。要充分利用电视、广播、网络、报纸、标语、会议等各种媒体及多种宣传渠道，大力宣传规划建设农民公寓式住房改革的重要性和必要性，培养村民城镇意识和现代观念，提高村民的思想认识，为我县推行农民公寓式住房改革营造良好的氛围。（三）优化服务。各有关部门要进一步强化服务意识，本着从简、从快、从优原则，做好农民公寓建设的管理服务工作。县国土局要指导村居盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续和农民公寓土地使用权分割发证手续；县规划局要指导好农民公寓的选址和户型设计，及时办理建设规划审批手续；县建设局要指导好建筑施工，加强工程质量安全监督管理；县房管局要做好房产所有权登记发证和物业管理服务的指导工作；其他各有关部门也要各司其职，加强指导服务。（四）依法监管。乡镇（街道）、村（居）和各相关部门必须加强建房对象的审查，不得有搭车的现象发生，更不能变相搞房地产开发，一经发现，由乡镇（街道）负主要责任，纪检监察部门从严处理。乡镇（街道）要加强对农民公寓建设资金的监督管理，各村（居）对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，财务应独立建帐列支，并由专业部门进行审计，