聚焦长白山万达度假区-探讨文旅投资景区运营的三件事

长白山项目在旅游度假行业是标杆 总投入 200 亿 运营内容包括酒店 滑雪场 水上乐 园 高尔夫球场等 总体运营情况很好 但投资回收需要一个漫长的过程 围绕度假区的 投资与运营的三大问题 就此展开文旅度假产业的思考与探讨 一 定位问题 考虑三种定位 明晰战略方向 度假区投资运营定位关乎发展和命运 定位就是战略 虽然文旅时代到来 几乎所有大的 地产公司都要进入 但如何定位自己的方向 很多人不清晰 处于摸着石头过河的阶段 在反复试错的过程中 通过探讨不断接近规律 关于定位主要有三种选项 1 收益定位 地产主导型 运营主导型与资本主导型 项目靠什么赚钱 总结起来可以归结为三种主导方式 第一 地产主导型 如恒大海花岛 虽然计划打造很多主题娱乐项目 但实质上是地产 主导 这是玩大的商业模式 追求短期效应 后劲不足 如果卖不掉就达不到预期效果 风险巨大 这不是严格意义的度假项目 第二 运营主导型 该定位持续收益较好 后劲足 但是融资成本高 回收风险大 像 迪士尼等国外很多旅游项目不带地产 靠自己运营 长白山度假区项目也属于此类定位 主要依靠运营获取收益 第三 资本运营主导型 这是前面的衍生 收益比较大 后劲也比较足 但前提条件是 纯做资本运营 要有足够的团队品牌 足够的成功经验 未来长白山度假区也可能要走向 资本运营 2 客群定位 中产阶层和富豪群体 度假型的客群定位 主要包括中产阶层和富豪群体 长白山的精准定位是家庭度假及新精 英人群等中产阶层 中产阶层有钱有闲 但是富豪群体对吃什么玩什么不那么兴奋 我们 度假区最好的酒店不是超五星级 也不是三星级 而是五星级 凯悦酒店全年入住率 70 以上 淡季几乎是个位数 旺季天天满 一房难求 滑雪场一票难求 如果想发展 无论 多困难都要做成卖方市场 3 类型与选址定位 三种资源类型 北纬 40 50 度的最佳地理位置 度假项目大体包括自然资源型 主题公园型 人文资源型 在选址上 有远离都市型 都 市远郊型和都市新区型 长白山属于远离都市 自然资源型 万达城是都市新区 不同的 选址类型代表不同的经营模式 收益 客群定位 选址要功利一点 做度假区 尤其资源 型 要找著名旅游度假地来做邻居 可以借名 借景 借势 从地理位置上来说最好是北 纬 40 50 度之间 四季分明 长白山做到了夏秋冬三季运营 世界上做的好的度假区 如 北海道 法国等 都是在北纬 40 50 度之间 有天然的自然环境和条件 别处也能做 但 需要破解季节的劣势 怎么找到盈利模式需要探讨 二 运营模式问题 非线性耦合思维 打造 6 者合一的社区共享模式 长白山运营很好 但房子不好卖 投资回收缓慢 基于一种共享的思维 即如何把散放的 随机资源聚集在一个空间中引爆 将时间产品和空间产品结合 进行非线性耦合 我们有 一个启发性思路 原来的问题是将度假区与居民割裂 现在需要整合起来 将员工 住户 和游客进行身份转换 居住者 投资者 经营者 服务者 推广者 消费者 6 者合一 买房子成为居住者 如果房子升值就是投资者 如果用于经营就是经营者 如果度假区工 作岗位开放就是服务者 每个人都是口碑推广者 在淡季时还是消费者 这些都是将不相 关的人和事进行非线性耦合 我们设想的机制是 买完房子会让房子升值 闲置了就租出去 社区非体力工作岗位可以 开放给居民 住的人大部分都是退休人员 五险一金不用度假区出 作为计时工作人员 比别的临时工稳定 且淡季也不需耗费人工成本 这些人同时是推广者 也是管理者 每 个人都能发现问题 所有的公共资源都嫁接到房子的收益上 同时计时工赚的是社区积分 等积分多了去消费 父母攒着许多积分 会邀请子女亲戚朋友来度假区消费 不用他们买 单 还会产生荣耀感 积分消耗后再进行销售房屋或做计时工赚取 这让游客在一个空间 里耦合 产生一个聚效应 因此 房屋销售去化 不是简单的卖房子 而是卖生活方式 卖梦想 三 管理机制问题 CMVP 环境机制 构建员工管理的内生驱动力 在长白山 我们采用的是 CMVP 环境机制 对应的是官僚制 针对这套机制 首先要抓住 规律 承认事物发展是非线性的 必须开放 进行能量交换 其次是必须要有能量输入 制 造一个环境 最后是产生竞争 我们采用契约理念 通过理念把集团的制度转换成规则 原来是规则竞争 规则没有弹性还是线性的 现在是契约竞争 就是要互相认同 大家在 交互过程中生成 变化非常快 不断演进 通过这样的机制 把人的复杂性 非线性的特 性调动到这个空间里 社区模式很好 但是必须要有这套机制进行耦合 在这种机制下 会产生竞争 竞争才会产生协同 没有竞争就没有协同 CMVP 有两层 C 是一层 MVP 是一层 C 是环境 最核心的是 MVP 分别代表理念役 使 契约竞争和分享协同 简单的讲一下熵减环境 自组织不会自我生成 要靠机制 领 导不要管员工具体做什么事情 而是要管机制和环境 环境自然会影响你的理念和系统 然后在不断循环的过程中起作用 通过员工评价数字化实现自己任命自己 我们现在做的不是任命制 是自己任命自己 加薪晋升是根据员工的自评估结果决定 每人每月都有一个评估成绩 排名顺序及级别 第一名可以加工资 晋升则需要通过评审 管理主要看评估系统 把人的行为都数字化 其实是将员工管理扁平化 北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司 简称 巅峰智业 始创于 2001 年 是国内最早 专业从事旅游规划设计业务的企业之一 巅峰智业在以旅游规划设计为核心业务的基础上 持续创新 不断延伸旅游产业链全程服 务 大力发展旅游投资 景区运营管理 旅游营销等业务 形成 规划引领 投资驱动 运 营支撑 营销拉升 的 四位一体 一站式全程服务模式 提供综合型智慧旅游系统解决方 案 巅峰智业在中国首家提出像管理酒店一样进行景区管理 我们针对不同景区的现状提供合 理高效的解决方案 并配备专业团队入驻景区 参与和指导景区运营 总结我们在全国 40 余家景区运管 景区托管的实践经验 以提高我们现有景区的盈利能力和商业价值 为当 地民众提供就业机会 为地方政府提供经济可持续发展的原动力 巅峰智业旗下 北京达沃斯巅峰旅游投资管理有限公司