建筑工程合同的形式

建筑工程合同的形式建筑工程合同的形式 篇一 XX 版 建设工程施工合同 示范文本 中新的 合同价格形式 XX 版 建设工程施工合同 示范文本 中新的合同价 格形式 单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及其综 合单价进行合同价格计算 调整和确认的建设工程施工合 同 在约定的范围内合同单价不作调整 合同当事人应在 专用合同条款中约定综合单价包含的风险范围和风险费用 的计算方法 并约定风险范围以外的合同价格的调整方法 其中因市场价格波动引起的调整按第款 市场价格波动引 起的调整 约定执行 新版施工合同示范本在 合同价格形式 中给出了与 99 施工合同范本完全不同的三种合同价格形式 单价合同 总价合同和其他类型合同 99 版施工合同范本规定的三种 合同价格形式是固定价格合同 可调价格合同和成本加酬 金合同 新版施工合同为什么要进行这样的改动 第一 带有 固定 字眼的合同价格 容易很理解成 绝对固定 不论发生了什么变化 合同价格均不能调整 一切风险均由承包人承担 第二 固定价格合同 不能区分是固定单价合同 还 是固定总价合同 第三 可调价格合同原本不是一类单独 的合同价格形式 一般施工合同的价格并非不可调整 因 此 没有绝对的固定价格 第四 成本加酬金合同在工程实务中非常少见 仅限 于紧急抢险和工艺特别复杂等特殊情况 不宜单独列为一 类合同价格形式 采用定额计价的合同较为常见 宜将成本 加酬金合同和按照定额计价合同列入其他类型合同为好 通用条款 合同价格形式 规定 发包人和承包人应在合同协议书中选择下列一种合 同价格形式 1 单价合同 单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及其综合 单价进行合同价格计算 调整和确认的建设工程施工合同 在约定的范围内合同单价不作调整 合同当事人应在专用 合同条款中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计 算方法 并约定风险范围以外的合同价格的调整方法 其 中因市场价格波动引起的调整按第款 市场价格波动引起 的调整 约定执行 2 总价合同 总价合同是指合同当事人约定以施工图 已标价工程 量清单或预算书及有关条件进行合同价格计算 调整和确 认的建设工程施工合同 在约定的范围内合同总价不作调 整 合同当事人应在专用合同条款中约定总价包含的风险 范围和风险费用的计算方法 并约定风险范围以外的合同 价格的调整方法 其中因市场价格波动引起的调整按第款 市场价格波动引起的调整 因法律变化引起的调整按第 款 法律变化引起的调整 约定执行 3 其它价格形式 合同当事人可在专用合同条款中约定其他合同价格形 式 解读 XX 版施工合同范本将合同价格形式修改为单价合同 总价合同和其他价格形式合同 需要注意的问题是 当事人就同一工程项目只能选择 一种合同价格形式 过去有的当事人在协议书中约定了采 用固定总价合同 但是 在专用条款中又约定按照定额结 算 发生扯皮 这种情况很多 关于单价合同 单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及其综合 单价进行合同价格计算 调整和确认的建设工程施工合同 在约定的范围内合同单价不作调整 单价合同的意思是单价相对固定 在约定的风险范围 内合同单价不作调整 在约定的风险范围以外应当调整价 款 因此 单价合同的结算价 实际完成的工程量 单价 合同调整价款 单价合同的风险分配特点是 承包人承担了单价的风 险 发包人承担了工程量的风险 单价合同的适用范围 与总价合同正好相反 适用于 工艺相对复杂 规模较大 工期较长 设计文件深度不够 不能准确计算出工程量的工程项目 实行工程量清单计价 的工程 一般宜采用采用单价合同 单价合同常见的纠纷 一是综合单价包含的风险范围 约定不清 比如 钢结构工程 当事人约定按照钢材的吨 数确定单价 但是 钢材以外的材料价钱是否涵括在单价 之中 没有约定 二是因工程量清单错误 导致承包人报 价偏差引起的纠纷 此种情况 属于发包人的责任 应当 调整合同价格 关于总价合同 总价合同是指合同当事人约定以施工图 已标价工程 量清单或预算书及有关条件进行合同价格计算 调整和确 认的建设工程施工合同 在约定的风险范围内合同总价不 作调整 总价合同合同的意思是合同总价相对固定 在约定的 风险范围内总价不做调整 风险范围以外应当调整 因此 总价合同的结算价 合同总价 合同调整价款 总价合同的风险分配特点是 承包人即承担了合同内 工程量计算错误的风险 又承担了报价的风险 业主容易 控制工程造价 承包人风险较大 总价合同的适用范围 适用于技术简单 规模偏小 工期较短 并且施工图设计经过审查批准 能够准确计算 出工程量的工程项目 总价合同常见的纠纷 一是总价所包含的风险范围不 清 当事人就总价合同中承包人应当完成的具体工作内容 没有约定清楚 此种情况属于名为总价合同 实为总价合 同的工作内容不清 如果当事人事后不能对合同内工程范 围达成一致 则无法按照总价合同进行结算 而应当按照 工程价款约定不清处理 按照定额据实结算 二是投标报 价的时候 图纸设计的深度不够 承包人只能按照初步设 计图纸或者扩初图进行投标报价 此后 承包人按照施工 图进行施工 此种情况 应当由发包人承担责任 对于扩 初图与施工图之间工程量的差额应当按照设计变更处理 最高院工程司法解释第十六条规定 当事人对建设工 程的计价标准或者计价方法有约定的 按照约定结算工程 价款 因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生 变化 当事人对该部分工程价款不能协商一致的 可以参 照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的 计价方法或者计价标准结算工程价款 关于其他合同价格形式 包括成本加酬金和按照定额计价的合同类型 成本加酬金合同在工程实务中非常少见 承包人无需 考虑成本支出 仅限于紧急抢险和工艺特别复杂等特殊情 况 按照定额计价的施工合同 我们常见的纠纷是承包人 让利的约定 所谓定额下浮让利 特指利润和管理费的下 浮 但是 我们经常见到当事人约定 按照施工合同总价 下浮百分之十让利 的约定 工程直接费基于其所占工程造价的比例 不允许进行 下浮让利 否则 就会出现工程价款不足以摊销成本的的 现象 如果还要不亏本 只能是偷工减料 造成不合格工 程 中华人民共和国招标投标法 第三十三条和第四十一 条规定 投标人不得低于成本竞标 篇二 建设工程合同分类及组成 建设工程合同分类及组成 1 按承发包方式分 勘察设计或施工总承包合同 单位工程承包合同 工程项目总承包合同 BOT 合同 特 许权协议 2 按承包工程计价方式分类 总价合同 单位合同 成本加酬金合同 总价合同可分类固定总价合同和调价 总价合同 单位合同分为 估计工程量单价合同 纯单价 合同 单位与包干混合合同等 3 与建设工程有关的其他合同 建设工程委托监理 合同 建设工程物资采购合同 建设工程保险合同 建设 工程担保合同 4 按工程建设阶段分为 工程勘察合同 工程设计 合同 工程施工合同 1Z 建设工程合同的主要内容 1 建设工程总承包合同的主要条款 词语涵义及合 同文件的组成 总承包的内容 双方当事人的权得义务 合同履行期限 合同价款 工程质量与验收 合同的变更 风险责任和保险 工程保修 对设计分包人的规定 索 赔与争议的处理 违约责任 2 建设工程总承包的履行 建设工程总承包合同订 立后 双方都应按合同的规定严格履行 总承包单位可以 按合同规定对工程项目进行分包 但不得不利于转包 建 设工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具 有相应资格条件的分包单位 但是除总承包合同中约定的 工程分包外 必须经发包人认可 3 施工总承包合同协议书的内容 工程概况 工程 承包范围 合同工期 质量标准 合同价款 组成合同的 条件 承包人向发包人的承诺 发包人向承包人的承诺 合同的生效 4 组成合同的文件依据优先顺序分别为 本合同协 议书 中标通知书 投标书及附件 专用条款 通用条款 标准规范及有关技术文件 图纸 工程量清单 工程报 价单或预算书 5 工程分包分为专业工程分包和劳务作业分包 专业 工程分包资质设 2 3 个等级 60 个资质类别 劳务分包资 质设 1 2 个等级 13 个资质类别 6 建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设 单位负责 分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负 责 总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连 带责任 施工单位不得转包或违法分包工程 7 劳务分包人须服从工程承包人转发的发包人及工程 师的指令 劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意 外伤害保险 并为施工场地内自有人员生命财产和施工机 械设备办理保险 支付保险费用 8 劳务分包的劳务报酬 除本合同约定或法律政策变化 导致劳务价格变化 均为 一次包死 不再调整 9 劳务报酬的支付 全部工程完成后 经工程承包人 认可后 14 天内 劳务分包人向工程承包人递交完整的结算 资料 按约定的合同计价方式进行劳务报酬最终支付 结 算资料在递交的 14 天内工程承包人进行核实确认 在承包 确认后 4 天内 向劳力分包人支付劳务报酬 1Z 建设工程担保 1 投标担保或投标保证金是指投标人保证具有投标接 受后对其投标书中规定的责任不得撤销或者反悔 否则招 标人将对投标保证金予以没收 投标保证金的数额一般为 投标价的 2 左右 但最高不得超过 80 万元人民币 投标保 证金有效期应当超出投标有效期 30 天 2 投标保证金的形式 交付现金 支票 银行汇票 不可撤销信用证 银行保函 由保险公司或者担保公司 出具投标保证书 3 投标保证金的作用 主要用于筛选投标人 4 履约担保是指发包人在招标文件中规定的要求承包 人提交的保证履约合同的义务的担保 5 履约担保的形式 银行保函 履约担保书 保留金 6 银行履约保函是由商业银行开具的担保证明 通常 为合同金额的 10 左右 银行保函分为有条件的银行保函和 无条件的银行保函 7 工程采购项目保证金提供担保形式的 其金额一般 为合同价的 30 50 8 保留金一般为每次工程进度款的 10 但总额一般限 制在合同总价款的 5 通常最高不超过 10 一般在工程 移交时发包人将保留金的一半支付给承包人 保修期满 1 年后 一般最高不超过 2 年 14 天内将剩下的一半支付给 承包人 9 预付款担保一般为合同金额的 10 但需由承包人的 开户银行向发包人出具预付担保 10 预付款担保的形式一般为银行保函 也可由担保公 司担保 或采取抵押等担保形式 11 预付担保的作用在于保证承包人能够按公司规定进 行施工 偿还发包人已支付的全部预付款 12 投标书附件中规定的预付款额 应在承包人根据发 包人呈交或认可的履约保证书和已经发包人认可的条件对 全部预付款价值进行担保的保函之后 由工程师开具证明 支付给承包人 13 支付担保是指应承包人的要求 发包人提交的保证 履行合同中约定的工程款支付义务的担保 14 支付担保的形式 银行保函 履约保证金 担保 公司担保 抵押或质押 15 发包人支付担保应是金额担保 实行履约金分段滚 动担保 担包额度为工程总额的 20 25 本段清算后进入 下段 16 支付担保的作用是通过对发包人资信状况进行严格 审查并落实各项反担保措施 确保工程费用及进支付到位 一旦发包人违约 付款担保人将代为履约 17 发包人 承包人为了全面履行合同 应互相提供以 下担保 发包人向承包人提供履约担保 按合同约定支付 工程价款及履行合同约定的其他义务 承包人向发包人提 供履约担保按合同约定履行自己的各项义务 18 房屋建筑和市政基础工程施工招标投标管理办法 关于发包人工程款支付担保的内容 招标文件要求中标人 提交履约担保的 中标人应当提交 招标人应当同时向中 标人提供工程款支付担保 篇三 建设工程施工合同 合同价款的各种计价方 式 建设工程施工合同 合同价款的各种计价方式 建设工程施工合同根据合同计价方式的不同 一般 情况下分为三大类型 即总价合同 单价合同和成本加酬 金合同 总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同 单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同 而成本 加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同 成本加固定 金额酬金合同 成本加奖罚合同 最高限额成本加固定最 大酬金合同 因此 建设工程施工合同 GF 1999 0201 第三部分专用条款中第六款 合同价款与支付 中对于合 同价款的三种方式 固定价格合同 可调价格合同 成本 加酬金合同的提法有所不妥 而且 这本施工合同示范文 本是适用于工程量清单招标的工程 而通过直接发包 施 工图招标选择施工单位的工程 这本施工合同示范文本中 许多条款不大适用 有的同志以为 建设工程施工合同 GF 1999 0201 可以管好所有的工程 以至于只要把它拿 来填上就行了 这显然是对合同的误解 合同计价形式是 多种多样的 不是一个 示范文本 可以管住的 合同管 理是从政府 合格的中介机构到订约各方面所必须付出比 目前大得多的精力从事的一件大事 因此 对建筑市场建 设各方来说 弄清各种类型的计价方法 优缺点和使用时 机是非常必要的 接下来 简单介绍一下各种计价方式 一 总价合同 所谓总价合同是指支付承包方的款项在合同中是一个 规定的金额 即总价 总价合同的主要特征 一是价格 根据确定的由承包方实施的全部任务 按承包方在投标报 价中提出的总价确定 二是持实施的工程性质和工程量应 在事先明确商定 总价合同又可分可为固定总价合同和可 调值总价合同两种形式 固定总价合同的价格计算是以图 纸及规定 规范为基础 承发包双方就施工项目协商一个 固定的总价 由承包方一笔包死 不能变化 采用这种合 同 合同总价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才 能随之做相应的变更 除此之外 合同总价是不能变动的 因此 作为合同价格计算依据的图纸及规定 规范应对工 程作出详尽的描述 一般在施工图设计阶段 施工详图己 完成的情况下 采用固定总价合同 承包方要承担实物工 程量 工程单价 地质条件 气候和其他一切客观因素造 成亏损的风险 在合同执行过程中 承发包双方均不能因 为工程量 设备 材料价格 工资等变动和地质条件恶劣 气候恶劣等理由 提出对合同总价调值的要求 因此承包 方要在投标时对一切费用的上升因素做出估计并包含在投 标报价之中 因此 这种形式的合同适用于工期较短 一般 不超过一年 对最终产品的要求又非常明确的工程项目 这就要求项目的内涵清楚 项目设计图纸完整齐全 项目 工作范围及工程量计算依据确切 可调值总价合同的总价一般也是以图纸及规定 规范 为计算基础 但它是按 时价 进行计算的 这是一种相 对固定的价格 在合同执行过程中 由于通货膨胀而使所 用的工料成本增加 因而对合同总价进行相应的调值 即 合同总价依然不变 只是增加调值条款 因此可谓值总价 合同均明确列出有关调值的特定条款 往往是在合同特别 说明书中列明 调值工作必须按照这些特定的调值条款进 行 这种合同与固定总 价合同不同在于 它对合同实施中出现的风险做了分 摊 发包方承担了通货膨胀这一不可预测费用因素的风险 而承包方只承担了实施中实物工程量成本和工期等因素的 风险 可调值总价合同适用于工程内容和技术经济指标规 定很明确的项目 由于合同中列明调值条款 所以在工期 一年以上的项目较适于采用这种合同形式 二 单价合同 施工图不完整或当准备发包的工程项目内容 技术经 济指标一时还不能明确 具体地予以规定时 往往要采用 单价合同形式 这样在不能比较精确地计算工程量的情况 下 可以避免凭运气而使发包方或承包方任何一方承担过 大的风险 工程单价合同可细分为估算工程量单价合同和 纯单价合同两种不同形式 估算工程量单价合同是以工程量清单和工程单价表为 基础和依据来计算合同价格的 通常是由发包方委托招标 代理单位或造价工程师提出总工程量估算表 即 暂估工 程量清单 列出分部分项工程量 由承包方以此为基础填 报单价 最后工程的总价应按照实际完成工程量计算 由 合同中分部分项工程单价乘以实际工程量 得出工程结算 的总价 采用估算工程量单价合同可以使承包方对其投标 的工程范围有一个明确的概念 这种合同一般适用于工程 性质比较清楚 但任务及其要求标准不能完全确定的情况 采用这种合同时 工程量是统一计算出来的 承包方只要 填上适当的单价就可以了 承担风险比较小 因此 估算 工程量单价合同在实际中运用较多 目前国内推行的工程 量清单招标所形成的合同就是估算工程量单价合同 实施 这种合同的标的工程施工时要求施工过程中及时计量并建 立月份明细账目 以便确定实际工程量 纯单价合同是 发包方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程以及 工程范围 不需对工程量做任何规定 承包方在投标时只 需要对这种给定范围的分部分项工程作出报价即可