从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响.doc

从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响重庆市委四届三次全会通过的中共重庆市委、重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见，将重庆市划分为五个功能区域，是重庆基于城乡统筹实现新型城镇化发展模式，促进资源利用最优化、功能配置最大化，解决区域、城乡之间发展不平衡、不协调、不可持续问题的重大战略部署。可以预见的是，该规划对各个区域的定位将会引导全市城镇化进程、人口的分布与迁移以及要素的流动与配置进入一个全新的发展环境中。因此，新功能区划分势必对与城镇化和人口变动关联度较高的房地产开发市场产生深刻影响。本文从近年来重庆城镇化进程中所呈现的特征入手，依托房地产开发市场发展现状与趋势，通过分析城镇化进程中对房地产开发市场的影响，以及各功能区城镇化进程中对当地房地产开发市场的影响，探究当前重庆房地产开发市场区域结构不适应新功能区布局发展的现实问题，并就新功能区对房地产开发市场的要求提出政策建言。一、特征与关联：重庆城镇化进程与房地产开发市场发展（一）重庆城镇化发展特征直辖前，受经济发展水平和区域经济发展重心的影响，重庆市城镇化水平起点较低。1996年，重庆市城镇人口为848.21万人，城镇化率为29.5%。直辖以后，在市委市政府的领导下，经济得到了快速发展，城市基础设施建设发生了翻天覆地的变化，城市建设日新月异，人口不断向城镇聚集，城镇化率得到了很大程度的提高。到2012年重庆市城镇人口到达1678.11万人，是直辖前的1.98倍，城镇化率达到57.0%。通过16年的建设与发展，重庆城镇人口增加了近一倍，城镇化率提高了27.5个点，年均提高1.7个点。1、城镇化速度快于全国平均水平1996年时，重庆市城镇化率为29.5%，较全国平均水平低1.0个百分点。直辖后重庆经济建设和城市建设飞速发展，到2012年重庆市城镇化率为57.0%。较全国高4.4个百分点。16年来重庆的城镇化率年均增长1.7个百分点，同期全国年均增长1.4，重庆年均增长速度比全国高0.3个点。2、区域城镇化水平差异有所缩小重庆是二元经济结构突出的地区，城镇化发展水平差距较大。但经过十多年的建设，区域城镇化的差距逐步缩小，发展趋于平稳。从各区域近十年的城镇化水平看，都市功能核心区和拓展区的城镇化率始终高于全市水平，由2002年的72.5%提高到2012年的87.1%；城市发展新区的城镇化率由2002年的35.2%提高到53.5%；同期，渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区的城镇化率分别由23.0%和15.3%提高到40.4%和33.4%。可见除都市功能核心区和拓展区外的其他三个区域城镇化率均提高了18个百分点左右，城镇化率最高的地区与最低的地区之间的差距由2002年的57.1个点缩小到53.7个点。表1：重庆市2002和2012年分区域城镇化比较 单位：%地区20022012年均提高百分点都市功能核心区和拓展区72.587.11.5城市发展新区35.253.51.8渝东北生态涵养发展区23.040.41.7渝东南生态保护发展区15.333.41.8（二）重庆房地产开发市场发展趋势同期，重庆房地产市场在城镇化的推动下快速发展。直辖前的1996年重庆房地产业增加值占全市生产总值的比重仅为1.9%。直辖后，重庆房地产业增加值迅速增长，十五年（1998年-2012年）平均增长速度达21.1%，明显高于同期重庆地区生产总值平均14.5%的增速，同时，重庆房地产业增加值占GDP比重也由1997年的2.2%提高到2012年的5.4%。房地产业在重庆直辖后的经济发展过程中贡献力度不断增强，特别是对上下游关联行业的强劲带动作用极为明显，已成为重庆经济发展中的重要组成部分。1、房地产开发投资增速在波动中逐渐放缓直辖以来，重庆房地产开发投资累计完成11963亿元，在全社会固定资产总额中所占的比重不断提高，由1997年的18.2上升到2012年的26.7，十五年来房地产开发投资平均增速高达27.3%，明显快于同期固定资产投资24.0%的平均增长速度，对拉动国民经济相关行业的增长产生积极作用。从房地产开发投资增长发展态势来看，直辖之初的五年（1997年-2002年）重庆房地产开发投资高速增长，年均增速达29.5%，但波动幅度较大，峰值差距达28.5个百分点；之后的五年（2002年-2007年）渐趋平稳，年均增速为28.1%，波动幅度较小，峰值差距仅为11.7个百分点；近五年（2007年-2012年）增长速度继续放缓，平均发展速度为24.2%，近两年稳定在24.5%左右，波动幅度因2008年的金融危机和2009年宏观政策“救市”影响有所回升，峰值差距为14.2个百分点。图1：直辖以来重庆房地产开发投资增速及其占固定资产投资的比重单位：%2、商品房销售市场渐趋成熟从商品房销售情况看，当前显现出逐渐成熟的标志，在宏观调控政策依然严厉的环境中，市场消费行为理性回归，需求增长速度正在放缓。直辖的前十年（1997年-2007年），重庆商品房需求高速增长，年均商品房销售面积增速达29.8%，各年商品房需求均较上年有不同程度的增加，而近五年（2007年-2012年）增速放缓，两次出现年度商品房销售面积较上年有所减少的现象，一次是受金融危机影响的2008年，较上年减少19.2%，而另一次则是刚刚过去的2012年，较上年减少0.2%，五年年均销售面积增速仅为4.9%。特别是自2009年突破4000万平方米大关以来，近三年商品房销售面积增速较低且呈现出不断下降的趋势，2010年全市商品房销售面积4314.39万平方米，较上年增长7.8%，2011年实现销售面积4533.50万平方米，较上年增长5.1%，2012年实现销售面积4522.40万平方米，较上年下降0.2%。图2：直辖以来重庆市主要年份商品房销售面积增速单位：%3、各区域房地产开发市场发展差异较大重庆作为中西部唯一的直辖市，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市，也是二元经济结构突出的城市，区域城镇化水平参差不齐。房地产开发建设作为城市建设的一个缩影，是推动城镇化进程的重要推力，也是缩小二元结构差距的中坚力量。从各功能区房地产开发投资看，2008-2012年，都市功能核心区和拓展区累计房地产开发投资额5850.67亿元，年均增长20.0%；城市发展新区累计投资额1652.45，年均增长34.2%；渝东北生态涵养发展区开发投资累计完成607.74亿元，年均增长40.9%；渝东南生态保护发展区累计完成262.75亿元，年均增长50.0%。总体呈现出总量越小增速越快、总量越大增速较缓的区域结构特征。从区域商品房销售情况看，2008-2012年，都市功能核心区和拓展区商品房销售面积年均增长-1.0%；城市发展新区商品房销售面积年均增长8.0%；渝东北生态涵养发展区商品房销售面积年均增长19.5%；渝东南生态保护发展区商品房商品房销售面积年均增长27.6%。渝东北、渝东南年均增速分别比一小时经济圈高出17.9和26个百分点，渝东北翼、渝东南翼商品房销售面积占比由2008年16.2%、2.1%提高到2012年的21.0%、4.6%。综上所述，区域房地产发展状况差异较大。近五年，渝东北与渝东南两大生态发展区的开发投资与销售面积均保持高速增长，且明显快于都市区和城市发展新区的发展，但是从总量占全市比重来看，投资与销售占全市比重均不足三成，房地产开发市场的区域二元结构仍十分明显，区域发展还任重道远。（三）重庆城镇化进程与房地产开发市场发展的关联分析1、城镇人口数量的增长与房地产市场发展更契合从重庆城镇化进程的实际变化来看，自2002年以来，常住人口总量并未发生明显变化，而主要是城镇人口数量的增长推动了城镇化率的提高。2002年，全市常住人口2814.83万人，其中城镇人口1059.16万人，城镇化率为37.6%，到2012年，全市常住人口2945.00万人，仅较2002年增长4.6%，年均增长0.5%，而城镇人口数量达到1678.12万人，较2002年增长58.4%，年均增长4.7%。分析城镇化进程与房地产市场的关系来看，城镇化率和城镇人口数量均与房地产业增加值存在明显的正相关关系，但城镇人口数量的增长与房地产业增加值的增长关系更为显著，两者相关系数达到0.892，较城镇化率与房地产增加值的相关系数高0.024。可见，城镇人口的变化规律与房地产市场发展的过程更为契合。2、城镇人口数量变化与房地产市场供给的关联度较高重庆城镇化水平的不断提高和城镇人口数量的不断增长是房地产开发市场供求快速增长的主要动力，也是推动重庆房地产业对经济增长的贡献不断增长的重要来源。在近十年的城镇化进程中，重庆房地产开发投资总额达到1.11万亿元，年均增长26.1%，商品房销售面积总额达3.07亿平方米，年均增长16.1%。因此，需要进一步分析的是城镇化水平和城镇人口数量对房地产开发市场供给和需求的作用是否一致。从2002年以来城镇化水平变动情况与房地产开发市场供需的相关性来看，城镇化率与房地产开发市场供给和需求的变化关联度基本一致。城镇化率与房地产开发投资和商品房销售面积的相关系数分别为0.965和0.967。从2002年以来城镇人口数量变动情况与房地产开发市场供需的相关性来看，城镇人口数量变化与房地产开发市场的供给变化关联度更高。城镇人口数量与房地产开发投资和商品房销售面积的相关系数分别为0.959和0.980，与代表房地产开发市场供给的房地产开发投资额相关度更高。3、城镇人口数量将成为影响房地产市场的显著因素从重庆房地产业的经济贡献和房地产开发市场的供求变动分别与城镇化进程的相关因素分析结果来看，城镇化率是否提高并非是推动房地产业发展的关键因素，而城镇人口数量的变动对房地产业增加值和房地产开发投资的影响更为显著。因此，研究新型城镇化对重庆房地产市场的影响，务必把握重庆城镇化进程中的内在动力，是单纯的城镇化率的提高还是城镇人口的增长，而城镇人口数量的变动趋势和特征将对全市房地产市场走向产生较为深远的影响。二、区域与影响：各功能区城镇化特征对当地房地产开发市场的深刻影响总体来看，近十年来全市各地区房地产开发市场供给与需求均呈现出较大的增长，各地区城镇化水平也呈现出同向增长的积极态势。但影响各功能区的城镇化进程的因素却各具特点，因此细化分析重庆各区域城镇化特征是把握房地产开发市场现状与问题的重要手段。（一）都市功能核心区和拓展区的外来人口成为城镇化主力军从都市功能核心区和拓展区近十年的城镇化进程情况来看，2002年该地区常住人口622.00万人，其中城镇人口450.82万人，城镇化率为72.5%，到2012年常住人口达到795.36万人，增加了173.36万人，城镇人口达到692.55万人，增加了241.74万人，城镇化率提高到87.1%。由于重庆平均人口自然增长率仅为3，对常住人口和城镇人口数量的影响极为有限，因此忽略该因素后可以看出，都市功能核心区和拓展区城镇化率的提高主要由两部分构成，一方面是本地住户的身份转化形成，另一方面是由外来人口落户成为城镇人口，而从城镇人口增量大于常住人口增量的特征分析，外来人口落户本地城镇是城镇人口数量增长后拉动城镇化水平提高的主要因素。该地区的房地产开发市场在上述背景中成为全市房地产市场的核心龙头，近十年房地产开发投资额达8044.17亿元，占全市的比重达到72.4%，甚至在个别年份超过80%，商品房销售面积总计16416.78万平方米，占全市的比重达到53.5%，在2007年达到最大份额为64.8%。（二）城市发展新区的本地人口转型是城镇化水平提高的动力城市发展新区在2002年时常住人口为1032.07万人，到2012年末为1041.78万人，基本无明显变化，即外出人口与外来人口基本持平，而城镇人口由363.54万人增加到557.41万人，城镇化率由35.2%提高到53.5%。由此可见，该区域本地住户的城镇化成为主要动力。城市发展新区受益于主城九区经济辐射带动作用，房地产开发市场日渐繁荣，近十年来累计完成开发投资2014.58亿元，占全市比重为18.1%，年均增速34.2%，较主城九区高14.2个百分点，商品房销售面积总计8536.22万平方米，占全市比重为27.8%，年均增速15.9%，较主城九区高2.6个百分点。（三）生态发展区城镇化进程由人口流出与转型双轮驱动渝东北生态涵养发展区与渝东南生态保护发展区在城镇化进程中存在较大共性，常住人口总量均有所减少，渝东北常住人口由2002年的871.24万人减少到827.43万人，减少5.0%，渝东南由289.52万人减少到280.43万人，减少3.1%，而同期城镇人口数量均明显增加，渝东北城镇人口由2002年的200.37万人增加到334.61万人，增长67.0%，城镇化率由23.0%提高到40.4%，渝东南城镇人口由44.42万人提高到93.55万人，增长110.6%，城镇化率由15.3%提高到33.4%。人口外流和本地住户转型共同作用于两翼地区的城镇化进程，而渝东北的人口外出因素强于渝东南，渝东南的本地住户转型因素强于渝东北。同期两地房地产开发市场由于基础薄弱，因此发展速度明显更快。近十年来，渝东北和渝东南房地产开发投资年均增速分别为28.9%和44.6%，商品房销售面积年均增速分别为23.9%和41.3%。供给与需求的增长速度均明显高于全市平均水平。（四）城镇人口数量变化对各区域房地产市场作用显著从各区域城镇化进程中所体现出的特征来看，城镇人口数量的变化始终是过去十年各区域房地产市场发展的重要因素。从下表可以看出，城镇人口增长速度最高的渝东南生态保护发展区，房地产开发市场供给与需求的增长也最高，而都市功能核心区和拓展区以及城市发展新区的城镇人口增长速度偏低，则房地产开发市场的增速也偏低，由于同期城市发展新区城镇化率的增长幅度高于都市功能核心区和拓展区，因此该地区房地产开发市场的增长速度高于主城九区。可见，城镇化进程对房地产开发市场的影响作用中，城镇人口数量的变化是首要因素，而城镇化率的提高是次要因素。表2：2002年2012年重庆市各地区房地产开发市场和城镇人口平均增速 单位：%区域房地产开发投资额平均增速商品房销售面积平均增速城镇人口数量平均增速都市功能核心区和拓展区24.913.34.4城市发展新区28.015.94.4渝东北生态涵养发展区28.923.95.3渝东南生态保护发展区44.641.37.7三、功能与错位：功能区房地产开发市场发展目标与问题（一）新功能区目标与重庆房地产开发市场的前景新功能区规划是对全市各区域发展目标进行的准确定位，是在新型城镇化发展模式的要求下，对“一圈两翼”经济发展区域格局的进一步细化与深入。该规划的出台，势必推动全市城镇化进程，为重庆房地产开发市场构建出崭新的发展空间和区域格局。1、都市核心功能区的新增长点都市功能核心区总人口保持在280万人，以打造中央商务区为核心，形成商业、办公楼的房地产市场新增长点。2、都市功能拓展区主次分明都市功能拓展区未来十年新增400万人，以构建21个人口聚集区为基础，形成商品住宅为主、商业办公为辅的房地产市场新格局。3、城市发展新区住宅市场空间巨大城市发展新区成为工业化、城镇化的主战场，城镇化率提高到63%，常住人口达到1200万人，占全市总人口的36%；以提高城镇化率、增加城镇人口为目标，拓展出较大的商品住宅市场发展空间。4、渝东北生态涵养发展区的市场特色渝东北生态涵养发展区规划用十年时间，引导转移人口130万，常住人口减少到700万左右。渝东北生态涵养发展区以涵养发展为关键，打造特色农产品经济、生态产品供给能力和“三峡”沿线特色旅游经济带，物流、仓储类相关房地产业和旅游地产业将迎来较大发展空间，成为该地区房地产开发市场发展的核心动力。5、渝东南生态保护发展区重在提升品质渝东南生态保护发展区重点引导区域内超载人口向都市功能核心区和拓展区以及城市发展新区转移，规划用10年左右时间，引导转移人口80万，常住人口减少200万。渝东南生态保护发展区以保护型发展为目标，着力于改善生活条件、提高服务水平，重点发展商品住宅和旅游地产两大市场，优化区域房地产市场结构。（二）当前重庆房地产市场区域结构不适应功能区布局的问题规划五大功能区布局、推进新型城镇化，是重庆转变经济发展方式、增强内生动力，建成西部地区重要增长极、长江上游地区经济中心的基本依托；是破解城乡二元结构、推动区域协调发展，建设统筹城乡发展直辖市的关键举措；是加快推进“科学发展、富民兴渝”，实现“三个领先”，在西部率先建成全面小康社会的必由之路。在新功能区定位的要求下，对重庆各个功能区的发展目标和前行路线均有不同要求，重庆房地产开发市场各功能区前景已发生深刻变化，依托各功能区定位、特征和基础的差异化发展态势必然形成，但当前重庆房地产开发市场形成的发展惯性仍存在以下一些不适应新功能区布局的问题亟待解决。1、供给结构与需求结构的错位从上述分析中可以明显看出，近十年来各区域房地产开发市场的供给占比与需求占比存在严重不平衡的错位现象。都市功能核心区和拓展区占全市72.4%的投资仅满足了53.5%的销售面积；城市发展新区占全市18.1%的投资满足了27.8%的销售面积；渝东北生态涵养发展区占全市6.8%的投资满足了15.6%的销售面积；渝东南生态保护发展区占全市2.7%的投资满足了3.1%的销售面积。各区域之间的投资占比与销售面积占比之差如下表所示，虽然下表中的房地产开发市场供求错位差未考虑房价因素，但从提高生活水平、居住环境的社会福利层面考虑，城市发展新区的房地产开发投资效率明显最高，等额的资源投入该区域后所能满足的商品房销售面积更为显著，或许是新型城镇化发展模式下实现资源更优配置、社会福利更大化的最优选择。表3：近十年重庆市各地区供给与需求占全市比重 单位：%区域近十年房地产开发投资占全市比重近十年商品房销售面积占全市比重差额都市功能核心区和拓展区72.453.519.0城市发展新区18.127.8-9.7渝东北生态涵养发展区6.815.6-8.9渝东南生态保护发展区2.73.1-0.42、需求差异化与供给同质化的矛盾重庆新功能区划分定位的主要目的是全面推进新型城镇化，其总体要求为，以提高城镇综合承载力、集聚力和辐射力为核心，以加快产业、人口和功能集聚为重点，着力构建以国家中心城市为龙头、区域性中心城市为支撑、区县城为纽带、小城镇为基础单元的大都市连绵带，着力推进城镇集群发展、协调发展、绿色发展和可持续发展，努力走出一条符合重庆实际的新型城镇化道路，因此，要求重庆各功能区在城镇化进程中要立足本地特征，形成不同结构的房地产开发市场。当前全市房地产开发市场的需求已初步呈现出差异化特征。从近五年的情况来看，由于城镇人口数量的增长是全市房地产开发市场发展的主要动力，因此商品住宅销售面积总计达18596.01万平方米，占同期商品房销售面积比重为91.9%，成为房地产市场需求的主导力量，但近期各区域需求结构已产生差异化发展趋势，各区域商品住宅销售面积占比与全市平均水平的差异度正在从积聚转为发散。图3：近五年各区域商品住宅销售面积占商品房的比重与全市平均占比的差异但当前房地产开发市场供给却未能跟进该差异化的趋势，投资供给的同质化特征仍较为明显。近五年全市住宅投资总额为5645.24亿元，占全市房地产开发投资的比重为67.4%，各功能区的住宅投资占开发投资比重与全市平均水平相差不大，都市功能核心区和拓展区为65.2%，城市发展新区为70.8%，渝东北生态涵养发展区为78.3%，渝东南生态保护发展区为71.1%，且从下图可见，近期各区域住宅投资占比与全市平均水平的差异度从发散特征转变为向“0”刻度积聚，存在差异缩小的趋势，既不适应新型城镇化发展模式下对各区域房地产开发市场结构调整的目标要求，也不符合已经产生差异化发展趋势的需求结构。图4：近五年各区域住宅投资占开发投资的比重与全市平均占比的差异3、城镇化进程特征、错位与矛盾的综合问题综合来看，重庆各区域房地产开发市场的发展与城镇人口数量的变化存在显著的正相关关系，但各区域城镇人口数量增长的影响因素却各不相同，在新型城镇化发展要求下，利用各区域在供给结构和需求结构错位中所体现出的效率，止住初现端倪的需求差异化与供给同质化的矛盾，是对重庆各区域房地产开发市场发展提出的新问题，各区域当前现状和趋势所面临的发展问题值得深思。就都市功能核心区和拓展区而言，外来人口的不断增长，势必导致该地区城镇人口数量持续增加和该地区房地产开发市场供给与需求的不断增长，而从房地产市场的社会效率来看，不断加大该区域房地产开发投资与销售面积有可能导致供给与需求的进一步错位和失衡，以更高的投入满足不能与之匹配的需求势必导致房价上涨，房地产泡沫产生，亦不利于社会生活水平的提高；城市发展新区房地产开发投资能够满足更多的商品房销售面积需求，是四大区域中供给效率最高的区域，但其城镇化进程特征为单一的依靠本地住户转型，显得较为单薄，导致近年来需求结构中的住宅占比有所下降，因此需要注入更多的房地产需求增长动力，充分发挥该区域房地产市场开发投资的高效特征；渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区需求结构中的住宅占比仍处于上升通道，主要原因是该区域刚刚进入快速城镇化阶段，本地住户的转型特征在一定程度上仍将推动该区域城镇人口数量的不断增长，但其城镇化特征中常住人口数量的减少趋势值得关注，是区域房地产开发市场空间所存在的客观局限。四、思路与构想：顺势引导形成五区联动的房地产开发市场格局（一）以改善各区域房地产市场结构为目的重庆市较为明显的城乡分割二元结构特征是新功能区定位的现实基础，而破除该特征促进资源在城市农村之间、都市区与生态区之间、平坝与山区之间合理流动，绝非是构建相同的发展模式和经济结构所能解决的，只能因地制宜地利用当地特征实施差异化发展模式，形成有效的功能互补才能更好地发展重庆经济。因此，对重庆房地产开发市场的区域结构也提出了新的要求和发展目标，构建以功能为主导，依托当地社会经济、地理环境、人文传统为基础的房地产开发市场结构需要明确区域目标、把握发展关键、实施有效手段、建立市场保障，顺应规律形成五大功能区联动的房地产开发市场格局。（二）以强化当前人口流动趋势为关键从五大功能区人口变动的目标和近年来各区域人口流动趋势看，两者已形成一定共性，但在部分地区仍显不足，需要全面强化。主城九区的人口数量增长以城镇人口稳住，主要集中于都市功能拓展区，近十年常住人口数年均增长2.5%，城镇人口数年均增长4.4%。而从同期都市功能核心区和拓展的土地规划和房地产市场发展情况看，新增人口已经形成向都市功能拓展区自然迁移的发展惯性，但以当前速度距离未来十年增长400万人的目标尚存距离，因此进一步强化该趋势是形成都市功能核心区引领经济发展，都市功能拓展区适宜居住生活的协调模式的关键；城市发展新区对生态区人口的吸纳力度尚显不足，近十年来常住人口数量变化不明显，城镇化率的提高来源于本地人口户籍结构的改变。该区域近十年来房地产开发市场发展速度较快，但要在未来十年吸纳以生态区人口转移为主的200万人口，在邻近城市形态更为高级的都市功能拓展区的客观条件下，如何增强转移人口在当地的归属感，留住外来人口还务必在产业升级、经济发展、民生保障方面进一步提升区域竞争力；渝东北生态涵养发展区与渝东南生态保护发展区的常住人口数量在近十年均有小幅减少，人口向外转移的趋势初步形成，进一步推动该人口转移趋势发展是实现功能区定位目标的关键问题。（三）以市场机制调节房地产供需结构为手段自2007年到2012年，都市功能核