城市商业建筑综合体运作研究.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除城市商业建筑综合体运作研究（万达集团）一、城市/商业/建筑综合体定义一多种功能空间有机组合；与城市交通协调；各不同功能空间依存、价值互补；一个位置上的一组建筑。二、城市/商业/建筑综合体定义二将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空 间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动 关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。三、城市/商业/建筑综合体定义三城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种 城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街 区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特 质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。 这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的 综合体。第二章 城市/商业/建筑综合体产生背景城市 CBD 快速发展；城市规模扩大和城市化程度提高；相邻建筑综合体集群形态出现；城市建筑群功能集约化更高，规模更大；交通网络提升，联系更紧密。第三章 城市/商业/建筑综合体的发展史一、建筑综合体的历史起源古希腊的阿索斯广场最早的体现城市功能混合的例子可上溯到古希腊城市的市俗中心阿索 斯广场（ASSOS），这个广场平面为梯形，在较宽的一底边建有神庙，两侧有大 尺度、高两层的敞廊可以做商业活动之用。有的敞廊墙面饰以壁画或铭文，记录 战争胜利、帝皇的授赏、城市法律条文或哲学家的格言。人们从各地聚集在这里， 一边进行买卖一边还可以谈论各地发生或将要发生的事情，举行诗歌朗诵、演说 活动等。古罗马的公共浴场在当时也是规模极为宏大的建筑综合体。著名的卡拉卡拉 浴场和戴克利提乌姆浴场都是将诸如运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、 商场等组织在浴场里形成一个多用途的建筑群。二、现代建筑综合体的雏形马赛公寓这种综合体在空间上一个重要的引人注目的发展是公寓街区水平向的汇集 形成一个长长的、连续的，两边有人行道的，带玻璃顶的商业街。这种商业街与 城市道路网格编织在一起，并很好地与现存建筑结合，使那些既窄又深的街道得 到了综合的利用。马赛公寓是勒?柯布西耶在 1946 年为马赛市郊区设计的一座可容纳 337 户，共 1600 人的综合性建筑。该建筑的地面层是按“底层独立柱”原则而设计的敞开式开放空间，上面有 17 层，主要是居住用途。大部分户型采用跃层的布局，每三层设一条公共通道，节约了交通面积。马赛公寓的 7、8 层的商店和公用设施，在屋顶上设有幼儿园和游戏场。这 座大楼在解决三百多户人家的住房的同时，还满足了他们日常生活的基本需要。 勒柯布西耶把这种带有服务设施的居住大楼称为“居住单位”。虽然，马 赛公寓与城市环境的关系还缺乏在人的社会方面的联系，没能充分地发挥综合体 的城市环境方面的潜力，是孤独的、自我完善的综合体，但是，它却建立了现代建筑综合体的设计理念，有着里程碑的意义。三、现代建筑综合体的发展1、建筑综合体的停滞1933 年 8 月国际现代建筑协会针对城市环境质量不断恶化的状况讨论通过 了雅典宪章，宪章将城市划分定义为居住、工作、游憩和交通四大功能，并 强调功能间的独立性。这一思想对世界各国四、五十年代的城市发展产生了重大 影响，功能分区的原则使城市和建筑向单一化发展，这种功能间的单一化不但没 有创造出城市空间的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，几乎给 城市交通带来了灾难。二次大战后，西方发达国家的城市出现了两种相反的趋势。一方面，工业化 和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平 均达 60以上。城市化使城市人口已达到了失控的程度并产生了一系列严重的 城市问题，如城市住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升。农民大量地拥 入城市，市中心区聚集了大量的低收入者，使有的地方变成了贫民窟。另一方面， 中产阶级由于无法忍受如此恶劣的城市生活条件，再加上小汽车的发展而使人口 向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。旧城中心区由于缺乏社会的经济的支持力 量，而日趋衰退。这一趋向使得郊区购物中心有了非常迅速的发展，这些购物中 心大多选择在高速公路附近，以一组综合体或建筑群为主，把一系列零售商店、 超级市场组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功的经验。第一银行中心大厦（Bank One Center）2、建筑综合体的复兴七十年代的石油危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等各方面 所引发的矛盾与冲突促发了人们对城市历史文化价值的思考。通过重新评价城市 空间和环境艺术对人的影响，重新认识人在城市空间塑造中的地位、价值和所能 起到的支配作用，从而发现旧城中心区仍有高效率、综合化，并能保持和发展城 市历史文化的优势。在这种思潮的影响下，欧美相继出现了多元化城市回归的潮 流，其主要形式有小规模的购物中心，早期历史建筑的改造利用和集合多功能的 建筑综合体等。3、建筑综合体的盛行城市第三产业随着制造业生产率的提高及电子、生物、信息、新材料、新能 源等高技术的发展也取得了突飞猛进的进展。目前各大工业国家中，第三产业的 劳动力已占全部劳动力的一半以上，市中心大量集中的第三产业人口为建筑综合 体提供了持久的支持力。日本东京阳光城和城市公司中心大厦技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高 23 倍的闲暇时间。因此，人 们的生活观念发生了很大的变化，游憩空间及内容丰富多彩，它包括求知型的图 书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美 容室，休闲型的公园、画廊等。娱乐形式的多样化与游憩空间的结合就构成了丰 富的城市生活，它为综合体在城市中心的建设提出了客观要求。城市功能的互补性使综合体在经营上有明显的优越性，各项功能在不同的时 间段运行，为城市生活提供全天 24 小时服务，这种保持市中心繁荣与活力的要 求也成为建筑综合体开发的催化因素。美国许多城市中心建设的重要经验是：将 中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。城市的开发建设也已发展到了综合开发的高级阶段，所谓综合开发，就是根 据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布 局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境 效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。所以城市综合 开发使建筑综合体的实现成为可能。第一银行广场大厦（First Bank Place）随着城市的商贸活动不断恢复和加强，人们逐渐认识到商务功能是城市的生命力之所在。只有当城市的商品流通、服务、信息集散等功能在城市某一区域聚 集并达到一定规模，形成与城市其它地段不同的特征时，中心商业区（CBD）才 能形成。4、当前建筑综合体的发展契机建筑综合体在当今世界范围内的蓬勃发展正是因为它满足了城市在经济、社 会、环境三方面对建筑的新要求。当代城市发展的特点，是信息革命的冲击与全 方位的城市化进程，并由此产生了促进建筑综合体发展的历史契机：土地紧缺 城市化的进程直接导致城市人口激增，城市土地严重紧缺。社会与经济需求的变化 信息社会要求城市中心承担集中的经济、信息、服务等中心功能，为区域内的活动提供高度综合、高效率、大容量的服务。个性要求的高涨 由于人们日益依赖机器大工业生产，社会的过度秩序化使人们开始追求丰富多彩的个性生活。第四章 城市/商业/建筑综合体特征国务院发展研究中心等机构，对 2003 年以来的建成或在建的 100 个新建筑综合体研究显示：65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。一、商业综合体的外部特征商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生 命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城 中之城”。高可达性高密度，集约性整体统一性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网高楼林立的景象，城市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能 不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、 影响和联系； 与外部空间整体环 境统一、协调实现完整的工作、生活配套运营体系，各 功能之间联系紧密， 互为补充，缺一不可二、商业综合体的内在特征大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施 室内外空间较大， 将内部交通和公 通过标志物、小 是高科技和高智一方面与城市规 模相匹配，另一方 面则与建筑功能 的多样相匹配，成 为多功能的聚集焦点。共空间贯穿起来，同时又与城市交 通系统有机联系， 组成一套完善的“通道树型”体系。品、街道家具、植 栽、铺装、照明等 手段形成丰富的 景观与宜人的环境。能的集合。其先进 的设施充分反映 出，科学技术的进 步是这种建筑形 式产生的重要因素。三、建筑综合体基本特征美国世界贸易中心1.室内外空间特征空间尺度大 城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。丰富的空间形式 城市建筑综合体统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。2.交通系统的形态特征通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交 通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以 及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree） 体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道 空间。3.景观与环境特征应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体 的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富 的景观与宜人的环境。4.设施特征建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的 设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂 直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、 电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、 传呼系统的设置和分区得以保证。5.全天服务周期设计每种功能有其特定的运行时间范围，建筑综合体将不同时间段的功能组织在 一起，使其保持 24 小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。建筑综合体内各功 能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补 充。尤其在市中心地区，建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工 作时间“死去”了的地区的功能得到完善，恢复了城市的繁荣，促进了城市的发 展。6.协调互补设计城市是一个有机体，在其内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性，具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合 的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的 空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办 事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源， 旅店的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售 增加了赢利，商业零售的发达又为旅店带来了客源。第五章 城市/商业/建筑综合体分类一、基本分类商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此根据其在城 市的核心区域和未来的核心区域的具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中 心商贸区、城市副中心 CBD 和交通枢纽。二、新开发区中的商业综合体【案例：苏州新天翔商业广场】1、区位2、建设规模新天翔商业广场是一座集 22 层甲级智能化写字楼、大型 SHOPPING MALL、 精装铂晶公寓，和 2 层地下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标：占地面积19354m2商铺53527m2地下超市4700m2总建筑面积125801m2写字楼35400m2地下车库37977m2容积率6.5酒店式公寓37401m2停车位817 个3、定位思路4、项目定位园区大型购物中心苏州工业园区，规划居住人口将达 60 万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心， 但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀 缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。高档商务办公园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公 司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。园区 2007 年上半年经济指标：指标累计（亿元）同比（%）地区生产总值399.6421.3第二产业290.6619.1第三产业108.0528.1产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其 占全区经济总量的比重已经达到了 75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说 对于商务办公的需求较大。酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方 便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单 等。世界 500 强企业中有 66 家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了 大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比 较好的选择。园区内的酒店：区域酒店公寓三星酒店四星酒店五星酒店湖东中央区域0111湖西中央区域0111现代大道沿线1334机场路沿线1431园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来 说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。结论三、核心商务区的商业综合体【案例：北京UN 中心】酒店式公寓+大型购物广场+5A 级智能化写字楼。酒店式公寓，760 套，40-90 平方米，国际化精装标准。高定位、低总价， 面向 CBD 白领阶层。技术指标占地面积4.3 万m2商业6.8 万m235%总建筑面积19.7 万m2写字楼2.2 万m211%容积率3.3酒店公寓6.4 万m232%层数21F地下停车1.2 万m212%【案例：北京华业国际中心】华业国际中心位于北京东四环红领巾桥西北，地处 CBD 的东区，周边有多个 核心商圈。酒店公寓 + LOFT 办公 + 5A 写字楼 + 商业广场：东座为 5A 级写字楼，800-1600 平米整层办公空间；西座为五星级酒店式公寓，共 277 套，40-130 平米精装商务公寓，主 力户型 40-90 平米。技术指标占地面积1.5 万m2商业1.5 万m219%总建筑面积8.0 万m2写字楼3.3 万m241%容积率5.3酒店公寓2.4 万m230%层数17F地下停车0.8 万m210%四、城市副中心的商业综合体社会高速发展，人口密度增加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺和价值高涨， 将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地区发展起 城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。上海浦东新区深圳南山区【案例：财富国际广场】所在区位规划面积约 3.11 平方公里，分为南部、中部和北部，计划开发总量为 309.2 万平方米。功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、 金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。南部市级商业中心，以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状 布局，以商业、办公服务业和宾馆业为主。中部知识创新区中央社区，由知识创新区公共活动中心、生活工作 区和科技园区三部分组成北部知识创新基地，与新江湾城相接，基地包括技术研发试验室、 商务会所和投资中心等，依托大学集中的智力因素，形成具有特色的都 市产业区。到 2010 年，仅五角场的商业面积将达到 75 万平方米。杨浦区及周边常住人 口近 300 万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射杨浦区、虹口区、 闸北区、宝山区等区域。项目概况财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地 3.5487 万 平方米，总建筑面积约 18 万平方米。五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是杨浦区售价最贵的写字楼之 一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目” 。财富国际广场填补了杨浦区缺乏高档写字楼的空白，同时也顺应了五角场地 区未来对写字楼市场的需求。财富国际广场作为一个拥有顶尖配置的商务航母， 从小户型公寓式办公到独栋式空中别墅办公，可满足企业发展各阶段的不同需求。市场定位1）、项目背景分析2）、客户定位：由于存在区域价格优势，客户以创业者、中小企业、区域性客户为主。3）、项目定位高端商务综合体，五角场商圈的标杆型商务产品。4）、产品形态区域内，还有区域外很多江浙地区的实力型企业，都对“财富国际广场”这 一高端物业产生了浓厚兴趣。超前的配备，良好的生态环境，还有豪华的建筑外 立面等成为他们对财富国际广场不同的兴趣点。5）、分期“一期智尊银座”五、按照建筑物内部功能的主次分类按照建筑物内部功能的主次，综合体可分为下面几类：办公贸易综合体；酒店综合体；商业娱乐综合体；交通综合体；居住综合体；会议展览综合体；超级复合综合体。六、城市/商业/建筑综合体分类的进一步说明建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、 等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国 贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范 围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质 构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能 互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式； 各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、 办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。1、交通枢纽型城市综合体世界质量最佳的城市综合体六本木新城2、城市 CBD 中心的城市综合体大阪难波城大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合。马来西亚双子星3、城郊结合部城市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5 万平方米以上的地块，因此 很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁 5 分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市综合体，除了应有尽有的购物，13 个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更 是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路 5 分钟，便 可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区， 进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看 看也是十分享受）。第六章城市/商业/建筑综合体发展的模式综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + 模式2 以写字楼为核心功能的发展模式Complex =office (主) +apartment(次) +HotelShopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式Complex = hotel(主) +apartment(次) +OfficeShopping 模式4 以商业为核心功能的发展模式OfficeComplex =shopping (主) +Hotel Shopping案例（香港太古广场）模式1：各项功能均衡发展u位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点u太古广场总占地三十 二万平方呎，包括四座 大楼及一个购物中心， 共提供近五百万平方呎 的楼面，包括有甲级写 字楼、酒店式公寓、三 间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。太古广场案例（香港太古广场）香港太古广场u顶级购物中心：u国际品牌专卖店为主、 主力核心店为国际品牌 百货店； 除百货店外， 全部采用室内街；优越 的共享空间。u五星级酒店部分u港丽酒店、港岛香格 里拉酒店、万豪酒店u顶级公寓部分u2栋共约400套单位太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓案例（香港太古广场）关键驱动因素香港太古广场商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心q太古购物广场汇集国际名流q会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场q金钟电影院引领港岛娱乐文化q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值 标杆q多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环的 活力中心q各功能空间相互连通/延展了共享空间q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓星级物管+多产品组合q提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节q可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景q 套房面积定位56平米/110平米/245平米q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）案例（广州中信广场）模式2：以写字楼为核心功能u位于广州南北向的城 市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城 区/北靠广州火车东站、 港穗直通火车站及地铁2号线总站定位为广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场案例（广州中信广场）关键驱动因素广州中信广场写字楼q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖q写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干 扰q利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度qIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓q实用率约80%q6部进口“三菱”客用升降机q公寓的单元面积由113237平米不等/适合不同人士的需求q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全案例（上海商城）模式3：以酒店为核心功能u上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒 店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个 五星级酒店、拥有472 间豪华公寓、国际水准 的办公大楼、25000平 方米世界知名品牌的购 物商场、以及其它各种 设施组成。五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为上海顶级国际化 综合体 ciity wiithiin a ciity 案例（上海商城）关键驱动因素上海商城五星级酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓q共472间豪华服务式公寓q公寓只租不卖，租金较办公楼略高q面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场q酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%q国际水准的办公大楼q25000平方米世界知名品牌的购物商场案例（上海商城）关键驱动因素上海商城 外因：关键驱动因素处在CBD区边缘，以五星级酒店、 顶级商场及高档娱乐中心使综合体 在南京西路上形成地标和中心化区 域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经 济的氛围 内因： 定位准确，五星级酒店带动其它 功能酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚案例（深圳华润中心）模式4：以商业为核心功能u深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。华润中心超大规模以商业为核心功能的综合体物业案例（深圳华润中心） 华润中心规划与功能比例 首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦： 4.2万平方米的 甲级写字楼 高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰 店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 二期规划 万象城：18.8万平方米的购物及娱 乐中心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼 三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场案例（深圳华润中心）关键驱动因素深圳华润中心关键驱动因素 外 因 ： 优越的地理位置，良好的交通可达 性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点 激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区 域的商业形象 内 因 ： 超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值 观相符一流的精英团队四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、模式二：以写字模式三：以酒店为模式四：以商业商场、公寓等各种功能 均衡发展的模式优越的地理位置CBD/ 城市中心 便利的交通条件主干外 道沿线/地铁口因 较大的规模建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超 高层/建筑群 高水准规划设计各功 能共融不互扰 功能化体系五星级酒内 店/甲级写字楼/高档/中高因 档购物中心/顶级酒店式/ 服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富 的经验 专业的管理团队物业 管理/经营管理楼为核心功能的 发展模式客户（产业）支撑已形成产业簇 群/引入核心客户带 来相关簇群/未来商 务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性 功能化体系写 字楼带动其他功能，并定位其他功能 的规模与档次 配套完善商场、公寓核心功能的发展模 式地理位置不远离 城市核心区 交通可达性主干 道沿线 客户支持商务客 户定位差异化通过 提供顶级差异化服务 而非直面竞争建立其 核心地位 功能化体系五星 级酒店带动公寓、写 字楼，并定位其的规 模与档次 开发商有足够的经济 实力 配套设施顶级商 场为核心功能的发 展模式地理位置城市 核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏， 需求旺盛 人流及商业气氛明确定位大规 模综合/娱乐性/观 光性/顶级/ 独具特色建筑 形式/业态/服务内 容/ 功能化体系商 业为主导，其他功 能为辅 一流的合作团队规 划设计/经营管理综合体发展模式小结u综合体发展模式以综 合体内各功能的比例来 确定，功能比例大的部 分成为主要发展模式。模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SH OPPING+APARTMENT+案例：香港太古广场、北京华贸 中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发 展模式COMPLEX= HOTEL （主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+案例：上海商城上海商城各功能规模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信兴 广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商业为核心功能的发 展模式COMPLEX= SHOPPING （主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +案例：深圳华润中心、日本福冈 博多运河城深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）第七章 城市/商业/建筑综合体多专业协调工作方法只有整合一流的人力资源才能开发优秀的城市综合体，某公司在商业地产领域摸索多年，提出了应用于城市综合体开发的多团队协同工作方法。多团队协调工作关系只有掌握人类在商业地产领域积累的主要知识，中国商业地产才能与国际接 轨。只有通过国际合作才能引进新的观念并使中国商业文化发扬光大，国内的商 业地产设计与经营管理机构应与美国、日本、韩国、新加坡等国的商业地产设计 与经营管理机构建立密切联系。多团队协同工作的主要内容和方法可以详细看下 表。以顾客为核心的协调工作内容第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计一、综合体开发定位总体思路1、定位需满足的目标符合城市整体发展要求，符合政府控规要求；具有鲜明特色，体现项目地段价值；符合市场要求，实现整体开发与经营目标。2、定位依据：3、霍金斯“消费者决策过程模型”4、三位一体定位方法二、综合体商业形态定位市场超市购物中心 核心价值区 时尚精品 专业店百货三、综合体商业形态构成四、综合体商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈 开设集中商业的可能（临街商业不计入）。零售饱和理论公式：IRS =C *RE/ RFC：潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF：营业面积1、商业零售业态商业规模的设定2、商业零售业态极限规模测算表3、商业零售业态引力模型五、综合体商业街1、商业街分析需要解决的核心问题商业街的长度和宽度；商业街的辐射半径；商业街与平行干道的距离。东京商业街长度一般为 600-1200M ，平均 880M ；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为 420M。东京商业街平均宽度六、综合体商务城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区 域的主导功能和区域的重要性程度的影响城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容城市商务物业供给总量和供给结构；城市商务物业需求总量和需求结构；城市商务物业供给矛盾分析；城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动 和市场吸纳量预测未来市场需求）；确定城市综合体对城市中心商务的分流指数；中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。七、综合体酒店1、城市综合体的酒店规模估算E = N * P *L/ （T * K）E ：酒店的床位数N ：全年的旅客人数P :住宿旅客比例L :平均住宿天数T :全年可逗留天数K :床位的利用率八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模，投资 巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店 和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。 下面我们 以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策 划工作。日本博多运河城在福冈地图中的位置美国 JERDE 建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员（FAIA），美国 JERDE 建筑事务所董事长 Jon Adams Jerde 等第一次访问福冈是在 1988 年 5 月。桌子一边是客户公司经验丰富的业 务员，另一边是 Jon Adams Jerde 和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞 打造的剧本恐怕也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远 见的人士的热情款待，这甚至在美国也不多见。博多运河城甚至可以当作“自然”的一种代名词，水作为一种有机元素而被巧 妙运用；运河曲线柔和；建筑物层次分明，勾勒了运河的外形，仿佛辟出一个峡 谷，河水从岩间潺潺流出，由此开出一条小路。当时，这是日本最大的私人开发 的城市复兴项目。现在，东京六本木新城已经接过了这一荣誉，他们同样也参与了这个项目。 博多运河城的成功与教训指导了他们在东京六本木山庄项目的工作。在很多方 面，博多运河城实现了 Jon Adams Jerde 多年以前在意大利之行中找到的灵感关于社区、活力和建筑。对他而言，这就如同美梦成真。福冈运河城场地形态福冈博多运河城开发与运营的系统流程通过调查研究，博多运河城项目开发商吸纳专业公司意见，在经营方面福冈 具有支撑大型城市综合体的市场条件，同时希望目的地式的综合体开发，促进城市旅游业。事实证明，项目开业后经济效益良好，大大提升了福冈的城市知名度，吸纳了更多游客前来福冈考察消费。 日本大型综合项目博多运河城的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计 费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间。反观中国的商 业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开 工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向 与执行能力。中国要在商业地产领域站在世界之巅，就必须由发展商牵头，共同沉下心来 打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率， 同时在建筑与服务方面具有民族特色。商业地产项目是风险大、收益大的项目，普通的开发商不具备打造精品购物中心的资源和能力。 福冈博多运河城开发与运营的系统流程不仅对于日本同类项目具有指导意义， 而且对于中国商业地产项目的开发同样可以采用本流程，同时可以在本流程的基 础上有所创新，创新的方向是将民族文化特色运用到建筑和商业视觉环境。目对运河的最大限度借景福冈运河和购物中心局部之间的关系处理福冈博多运河城项目航拍相片城市综合体的酒店大部分是五星级酒店，对于建筑和设施具有明确要求，以 南宁的航洋国际城酒店为例，其规模为 4.6 万平方米：万豪酒店及配套数据万豪酒店项目通过规模化高水平的开发建设，将为南宁市提供一个全新的白金 5 星酒店及会展配套服务空间。九、案例：北京南极星商业综合体商业业态规划一层超市、餐厅、零售店二层歌厅、康体中心三、四层经济型酒店1、业态规划（一层）超市选取原则由于本区域不支持大型购物卖场,所以建议选择中小型超市,目的为满足周边 人群生活基础用品的需求。比较适合的超市有物美、福客隆、好邻居、顺天府等小型超市。餐饮选取原则本区域建议引进一些价美物廉的餐饮公司，例如大鸭梨、太熟悉、金佰万、 永和豆浆、马兰拉面等。零售店选取原则零售店在选取中主要弥补区域不足，分为两种方式，一种是整体出租，例如 开眼镜店、药店和电讯器材店；第二种是打散了出租，例如美容美发、干洗店、 花店、影楼和口腔诊所等。超市商户选址条件 对产品的要求物业纵深在 50 米以上为佳，原则上 不能低于 40 米，临街面不低于 70米；层高不低于 5 米，对于期楼的层高要求不低于 6 米净高在 4.5 米以上（空 调排风口至地板的距离）；楼板承重在 800KG/平方米以上，对期楼的要求在 1000KG/平方米以上；柱距间要求 9 米以上，原则上不能低于 8 米；正门至少提供 2 个主出入口，免费外立面广告至少 3 个；每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；商场要求有一定面积的广场 。对停车场的要求至少提供 300 个以上地上或地下的顾客免费停车位；必须为供应商提供 20 个以上的免费货车停车位；如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车 辆提供物流专用场地，40 尺货柜车转弯半径 18 米 。其它要求市政电源为双回呼或环网供电；提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强 弱电井道及各回路独立开关箱；配备完善的给排水系统；安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到 24 度正负度标准；物业租赁期限一般为 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免 租期。华业行超市商户资源 沃尔玛 乐购超市 旺市百利 华润万佳 欧培德 北京华联 华泰超市 国美电器 佳联超市 家和超市 利客隆连锁总店 华润万家 苏宁电器家乐福麦德龙普尔斯马特家世界欧尚好又多新一佳大润发上海联华易初莲花万客隆人人乐农工商餐饮商户选址条件商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边良好的可见性和到达性， 地址方便寻找，交通便利有独立停车场(车位 50 个)或周围具备便利的停车条件有足够的营业面积和空间，使用面积不小于 150 平方米比较规整的店面外形最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可有配套的广告位,有足够空间可放置各类宣传灯箱广告水电气三通，并具备布置排污、油烟处理、空调等设备的空间， 具备上 水（有用水指标 300 吨500 吨）、下水（符合当地环境保护部门排放 标 准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标有充足库房及商用中央空调核定制冷量具备符合消防部门规定的防火设施为规避投资风险，没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内的 房 屋，均不合适开设特许经营店。华业行餐饮商户资源 中式餐饮 金山城 中畅海洋宫餐饮有限公司 中侨潮州酒楼 北京潮香味美食服务中心 申煜华景苑食府 华龙不夜天潮州海鲜 金佰万 佰金瀚中餐厅 金岛潮州餐厅 叙福楼酒家 翅都饮食有限责任公司 海阳宫潮州酒楼 大鸭梨 郭林家常菜 全聚德 金鼎轩快餐式餐饮 大成永和中华美食 荷花泰式菜馆 永和豆浆 紫荆花茶餐厅 麦当劳 肯德基 必胜客 赛百味 吉野家零售店商户选址条件2、业态规划（二层）运动康乐中心选取原则本区域目前较缺乏以运动康乐为主的娱乐场所,其中上文划分的四个业态也 可以进行更迭调整,使整层都具备康体运动的娱乐属性。歌厅及康体中心选址条件 面积要求：标准 5002000 平方米 电力要求：民用电 选址要求：选择在写字楼或成熟社区 选择楼层要求：物业的地下一层至地上五层，层高 3 米以上 租金水平：12.5 元/天/平米 其它相关要求:要求大开间,通风系统良好、明显广告标示商户资源 康体中心 中体倍力健身中心 进步健身中心 宝迪沃英派斯健身中心 潇乡雨洗浴桑拿中心 张贝健身中心 北京中途信大正桑拿健身中心 北京青年宫康金健身俱乐部 汉方洲美容足道健康城 珍爱之心女子俱乐部 星期天健身俱乐部 北京淑梦俱乐部 Tnch by Inch 健美俱乐部夜总会 中国城夜总会 北京市凯文娱乐城 泰和祥夜总会 快乐迪娱乐城 金阁楼夜总会 金榜题名夜总会 花好月圆夜总会 红馆联谊国际俱乐部 北京市中华娱乐宫歌舞厅 北京市日夜城康乐中心北京市九龙娱乐中心 北京瑞莱山庄夜总会 北京金百盛娱乐城3、业态规划（三、四层）经济型酒店选取原则本区域紧挨总部基地，目前没有任何给商旅人士下踏的酒店，为