房地产商业市调报告

1/13房地产商业市调报告房地产市场调查报告一、背景介绍从XX年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX年税收收入亿，XX年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观XX年XX年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价2/13格将会下降。二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。配上图：需求供给曲线税金及费用：XX年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加535元。房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但3/13对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房4/13地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件5/13的房价正再一次涨价。四、房地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”王健林商业地产一些心得1、解决资金在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不6/13想住宅运营周期短！这就要求开发商要有一定的经济实力2、找到人才人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、只租不售主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。1一、目前盐城市场主力商业项目调研据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺?购物+餐饮+娱乐1、金鹰奥莱城?地址：人民南路?开业时间：XX年5月18日?主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌耐克、阿迪达斯、匡威?定位：第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。?主要支撑点外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔品牌效应：金鹰旗下打折店铺主力店面跟随：一线品牌提前签订?业态分布专业店面+娱乐场所?物业管理7/13统一有金鹰有限公司进行管理?目前经营情况客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少，2、业态分布比较单一，吸引点较少3、下线店面比较少，交通不方便2?销售价格自持物业商铺有商家进行返点15-25%2、金鹰购物中心金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况投资公司经营公司?基本情况?功能定位开业时间?开业当天销售额400万停车位120个+100高级时尚百货店，突出生活时尚XX年1月16日金鹰商贸集团有限公司盐城金鹰国际购物中心有限公司盐城最高档购物中心总建筑面积62000平方米?业态分布以及分配比?项目优势1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响?项目劣势1、主干道比较比较拥堵2、车位配比不够3、餐饮比较少，比较缺乏！?经营与管理1、人员都有金鹰公司内部招聘2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系3、物业都有金鹰有限公司持有4、租金在销售商营业额中返点15%-25%?目前经营情况随着8/13近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好3、五洲国际广场?开发商：五洲置业有限公司?建筑面积:约3万平方米?定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。?业态分布一楼：品牌服饰店面为主+饭店二楼：餐饮三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主?项目优势1、位于市中心最繁华的地段42、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好?项目劣势1、主干道比较比较拥堵?销售价格1F-销售价格内街36000元/每平方米的价格）外街50000元/每平方米二楼：餐饮+服饰店铺三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主?项目优势1、位于老城区和新城区结合点位置独特，2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。5江苏省无锡市大北庄地块调研报告XX年12月16日地块概况：地块位于无锡西南部中国唯一的无锡国家工业设计9/13园内，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本项目可用地面积为24910平方米，容积率：，建筑密度：50%，绿地率：20%，用地性质：商业用地，商务办公用地。1-6月无锡市区共出让27幅国有建设用地使用权，土地成交总面积万平方米，同比减少%，成交金额亿元，同比减少%，基本都以底价成交。从季度来看，今年二季度土地供应节奏相比一季度明显放缓，土地成交面积万平方米，环比减少%，成交金额亿元，环比减少%。分区域看，上半年滨湖区出让地块最多，为10幅，土地成交面积万平方米。从土地性质看，上半年住宅用地面积约万平方米，占比为%。由此综诉本地块所属滨湖区去年土地成交金额为无锡各区之首，优越的发展前景成为兵家必争致地。大北庄地块隔太湖大道相望为蠡湖新城；地处蠡园、蠡湖中心公园、勃公岛、蠡湖之光、鼋头渚等风景名胜的中心地带，距五里湖仅500米；南侧太湖大道直通沪宁高速公路，规划中的轨道交通4号、5号线在地块东侧交汇；西侧经快速内环与无锡机场、京沪高铁无锡东站无缝对接。城市属性：城市概况无锡市先后荣获全国十大最具经济活力城市；中国制造业十大最具竞争力城市；最具幸福感城市；中国大陆10/13创新能力最强城市；中国最佳商务城市；连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市。支柱产业主要以高档纺织、服装加工、精密机械、汽配工业、电子信息特色冶金、金属制造、精细化工、生物制药为主。目前常住人口万。城市交通无锡重要的地理位置促使无锡成为了华东地区主要的交通枢纽，现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。铁路：无锡铁路站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一。公路：无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁高速、沪宜高速、京沪高速、宁杭高速、沿江高速等途经无锡。312、104国道穿过无锡，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。航空：无锡苏南硕放国际机场，又名无锡硕放机场。海运内河：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。城市人口无锡市下辖下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。面积平方公里，人口超过470万。无锡户籍口11/13径总人口万人市区平均人口密度最高的是南长区，每平方公里为13661人。城市经济：经济总量GDP年增幅总体上呈下降趋势；GDP总量在江苏省位列第二，但近几年GDP增长处于瓶颈期，逐年下降。产业结构XX开始，无锡的第三产业比重逐年增加，产业结构进一步优化，显示了无锡正在进行产业结构的调整。无锡的第三产业比略高于长三角地区的平均值43%，但是与发达城市相比还有明显差距。第三产业发达是长三角地区很多城市的显著特征，未来还将商贸物流等服务业的增长，继续扩大第三产业比重。大北庄地块位于鼋头渚等风景名胜的中心地带，有明显的发展前景和优势。第三产业比重横向比较主要工业产业无锡支柱产业：高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。主力产业：精密机械及汽车配套工业是第一产业，12/13其次比重较大的是高档纺织及服装加工，电子信息及高档家电业也有较大份额。次主力产业：旅游业也是无锡重要的产业之一，同时无锡正努力打造动漫产业,仅从产量来说，目前已位居全国第二。主要企业：江苏小天鹅集团有限公司、无锡威孚集团有限公司、红豆集团有限公司、无锡夏普电子元器件有限公司、海澜集团公司、索尼电子有限公司、申达集团公司江苏无锡商业大厦集团有限公司、江苏华宏集团公司、江阴江东集团公司、江阴新和桥化工有限公司、江苏三木集团公司、江苏万翔集团公司、TCL数码科技有限公司、无锡松下电池有限公司、江苏倪家巷集团公司、无锡第一棉纺织厂、尼康光学仪器有限公司、江阴新潮科技集团有限公司、希捷国际科技有限公司、江苏华西集团公司、中油江苏销售分公司、中国一