2218房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第十套模拟试题房地产开发经营与管理第十套模拟试题 一一 计算题 计算题 1 某投资者以 5000 万元购人某收费路段 25 年的经营使用权 期望投资收益率为 16 运营费用及税费为经营收入的 15 估计该路段现年通过车辆 48 万辆 今后逐年增加 5 问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标 2 某投资者以 1600 万元购人一层商业店铺用于出租 购楼款分期支付 第一 第二和 第三年分别支付 30 40 和 30 店铺第二年便可出租 预计当年毛租金收入 180 万元 经营费用 50 万元 随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高 毛租金收入年均提高 15 经营费用年均下降 3 店铺持有 20 年 期末转售收入 300 万元 试确定该项目的 财务内部收益率 假定投资发生在年初 租金收入 经营费用发生在年末 3 某商业房地产项目总占地面积 42000 规划建设用地面积为 40000 总建筑面积 297000 已知楼面地价 280 元 建造成本为 964 元 专业人员费用为建造成本 的 8 管理费用为土地成本 建造成本及专业人员费用之和的 6 贷款利率为 15 销售费用 销售税费分 g j 为总销售收入的 3 5 5 48 项目的平均售价为 3040 元 可销售面积比例为 95 项目开发周期为 3 年 购买土地使用权后即开工建设 工 期 2 5 年 地价款在开发初期一次性投入 建造成本 专业人员费用和管理费用在建设期 内均匀投入 问开发商成本利润率是多少 4 某开发商通过出让方式以 1000 元 的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿 的写字楼用地 50 年的土地使用权 预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000 万元 已知该地块的规划建面积为 10000 建造成本为 2500 元 专业人员费用 为建造成本的 12 电贴费和用电权费等其他费用为 400 元 管理费用为建造成本 专业人员费用及其他费用之和的 5 销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2 5 和 6 如果该项目的开发周期为 36 个月 建设周期为 24 个月 地价款于开发活动的起始点 一次投入 拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人 建造成本 专 业人员费用 其他费用和管理费用在建设期内均匀投入 贷款年利率为 9 写字楼建成 后的销售价格为 9600 元 试求该项目的开发商成本利润率 5 某投资者以 1800 万元的价格购买了一写字楼物业 该写字楼的可出租面积为 10000 购买后立即可以出租 已知第 1 5 年的月租金水平为 70 元 出租率为 70 第 6 10 年的月租金水平为 80 元 出租率为 75 第 11 年停止出租 装修后 将物业转售 已知整个运营期间的经营成本为租金收入的 35 投资者目标收益率为 18 置业投资 装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示 试计算该投资项 目的净现金流量 财务净现值和财务内部收益率 并判断该投资项目的经济可行性 设置业 投资发生在年初 其他收支均发生在年末 二二 简答题 简答题 1 某开发商获得某项目用地 4200 规划建设用地面积 4000 总容积率 6 5 地上建 筑容积率 5 0 项目开发周期 2 5 年 购买土地使用权后半年开始建设 工期 1 5 年 购买 土地使用权费用 7200 万元 建造成本 4000 元 专业人员费用为建造成本的 10 管 理费用为土地成本 建造成本和专业人员费用的 5 贷款利率 12 按季计息 融资费 用为贷款利息的 10 项目可出租面积系数 0 85 预计建成后前两年年租金 2100 元 以后逐年提高 6 运营成本占租金收入的 12 空置率 10 当前房地产投资收益率为 15 土地使用权 50 年 问该项目成本利润率是多少 房地产开发经营与管理第十一套模拟试题房地产开发经营与管理第十一套模拟试题 一一 多选题 多选题 1 对于房地产开发项目而言 涉及的主要不确定性因素有 A B D A 土地费用 B 建安工程费用 C 贷款利息 D 开发期与租售期 标准答案 解析 应为贷款利率 与贷款利息是两个概念 2 由于施工工期延长 开发商要 B D A 使项目的规模 布局发生变化 B 承担更多的贷款利息 C 会增加房地产开发项目的融资成本 D 还要承担总费用上涨的风险 标准答案 解析 由于施工工期延长 开发商一方面要承担更多的贷款利息 另一方面还要承担总 费用上涨的风险 3 对于房地产置业投资项目 影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括 A B D 等 A 权益投资比率 B 有效面积系数 C 开发期和租售期 D 贷款利率 标准答案 解析 开发期和租售期为投资项目的不确定性因素 4 房地产项目不确定性分析的方法 主要包括 B C D A 财务评价分析 B 敏感性分析 C 临界点分析 D 概率分析 标准答案 解析 房地产项目不确定性分析的方法 主要包括敏感性分析 临界点分 析和概率分析 5 盈亏平衡分析的基本方法是建立 C D 之间的函数关系 通过对这两个函数及其图 形的分析 找出平衡点 A 销售收入与成本 B 销售收入与费用 C 成本与产量 D 销售收入与销量 标准答案 解析 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量 销售收入与销量之间的函数关系 二二 判断题 判断题 1 如果承包合同是一种固定总价合同 则建安工程费用的变动风险由承包商负担 对开 发商基本无影响 标准答案 正确 解析 2 中低价位的商品住宅和经济适用房项目 其销售周期就远远低于高档商品住宅项目 商用房地产开发项目的租售周期 就远远小于住宅项目 标准答案 错误 解析 商用房地产开发项目的租售周期 就远远大于住宅项目 3 权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例 标准答案 错误 解析 权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例 4 通常情况下 当长期抵押贷款利率较低 资金可获得性较好时 风险承受能力较强的 投资者喜欢选用较高的权益投资比率 标准答案 错误 解析 通常情况下 当长期抵押贷款利率较低 资金可获得性较好时 风险承受能力较 强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率 5 空置率提高 会导致有效毛租金收入减少 空置率降低 会使有效毛租金收入提高 标准答案 正确 6 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大 说明房地产项目抗市场风险的能力越强 标准答案 正确 7 最高运营费用比率越低 说明投资项目抵抗风险的能力越强 标准答案 错误 解析 最高运营费用比率越高 说明投资项目抵抗风险的能力越强 8 房地产项目的盈亏平衡分析 有最低点分析和最高点分析两种 两者的主要差异在于 平衡点的设置 标准答案 错误 解析 房地产项目的盈亏平衡分析 有临界点分析和保本点分析两种 两者的主要差异 在于平衡点的设置 房地产开发经营与管理第十二套模拟试题房地产开发经营与管理第十二套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 确定用于敏感性分析的经济评价指标 通常采用的指标为 A 投资回收期 B 内部收益率 C 财务净现值 D 开发商利润 标准答案 b 解析 确定用于敏感性分析的经济评价指标 通常采用的指标为内部收益率 2 下列方法中 不属于风险辨识方法的是 A 专家调查法 B 蒙特卡洛法 C 幕景分析法 D 故障树分析法 标准答案 b 解析 蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法 二二 多选题 多选题 1 房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤 A 确定用于敏感性分析的经济评价指标 B 确定不确定性因素可能的变动范围 C 计算不确定性因素变动时 评价指标的相应变动值 D 通过评价指标的变动情况 找出较为敏感的不确定性因素 作出进一步的分析 标准答案 A B C D 解析 包括以上四个步骤 2 敏感性分析的 三项预测值 法对房地产开发项目中所涉及的变动因素 分别给出三个 预测值 即 A 最乐观预测值 B 最悲观预测值 C 最可能预测值 D 最客观的预测值 标准答案 A B C 解析 三项预测值即最乐观预测值 最悲观预测值 最可能预测值 3 对一个房地产项目进行风险分析的过程 可以分为 阶段 A 风险预测 B 风险辩识 C 风险估计 D 风险评价 标准答案 B C D 解析 对一个房地产项目进行风险分析的过程 可以分为三个阶段 风险辩识 风险估 计 风险评价 4 风险估计与评价常用方法主要有 A 调查和专家打分法 B 解析方法 C 蒙特卡洛法 D 幕景分析法 标准答案 A B C 解析 解析法和蒙特卡洛模拟法 是风险分析主要有两种方法 还包括调查和专家打分 法 5 概率分析的一般步骤为 A 列出需要进行概率分析的不确定性因素 B 选择概率分析使用的经济评价指标 C 分析确定每个不确定性因素发生的概率 D 计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率 并确定临界点发生的概率 标准答案 A B C D 解析 三三 判断题 判断题 1 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化 相互影响时 对项目经济评价指标的影响 标准答案 错误 解析 多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的 2 蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率 这是保证分析结果准确的前提 标准答案 正确 解析 3 在房地产项目经济评价中 确定各因素发生的变化是风俭分析的第一步 标准答案 错误 解析 在房地产项目经济评价中 确定各因素发生变化的概率是风俭分析的第一步 房地产开发经营与管理第十三套模拟试题房地产开发经营与管理第十三套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 投资估算的精确度为 30 研究费用一般占总投资的 0 2 0 8 该阶段为 A 投资机会研究 B 初步可行性研究 C 详细可行性研究 D 项目的评估和决策 标准答案 a 2 投资估算的精度可达 20 所需费用约占总投资的 0 25 1 5 该阶段为 A 投资机会研究 B 初步可行性研究 C 详细可行性研究 D 项目的评估和决策 标准答案 b 3 对建设投资估算的精度在 10 所需费用 小型项目约占投资的 1 0 一 3 0 大型复杂的工程约占 0 2 1 0 该阶段为 A 投资机会研究 B 初步可行性研究 C 详细可行性研究 D 项目的评估和决策 标准答案 c 4 在实际工作过程中 通常按照开发项目是否分期与开发经营方式 有时还会考虑物业 类型的匹配结构 构造 个基本评价方案 A B2 C2 4 D 标准答案 c 二二 多选题 多选题 1 下列属于可行性研究的依据的有 A 国家批准的城市总体规划 详细规划 交通等市政基础设施 B 自然 地理 气象 水文地质 经济 社会等基础资料 C 开发项目备选方案的土地利用条件 规划设计条件以及备选规划设计方案等 D 国家所规定的经济参数和指标 标准答案 A B C D 解析 还包括批准的项目建议书和同等效力的文件 有关工程技术方面的标准 规范 指标 要求等资料 2 经济评价中的基础参数中 下列 属于评价标准类指标 A 基准收益率 B 开发经营期 C 目标投资利润率 D 目标投资回报率 标准答案 A C D 解析 还包括目标成本利润率 3 房地产开发项目策划中区位分析与选择包括 A 地域分析与选择 B 具体地点的分析与选择 C 建筑总面积的分析与选择 D 平面布置的分析与选择 标准答案 A B 解析 属于开发内容和规模的分析与选择 4 在构造评价方案过程中 通常按照 构造 2 4 个基本评价方案 A 拟投入资本金的数量 B 开发项目是否分期 C 开发经营方式 D 物业类型的匹配结构 标准答案 B C D 解析 在实际操作过程中 通常按照开发项目是否分期与开发经营方式 有时还会考虑 物业类型的匹配结构 构造 2 4 个基本评价方案 三三 判断题 判断题 1 受人们对客观世界的认识程度限制 可行性研究具有相当的不确定性 因而它只能作 为投资决策的参考 标准答案 错误 解析 可行性研究是项目投资决策的依据 2 可行性研究的根本目的 是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免项目的失败 提高项目开发建设的经济 社会和环境效益 标准答案 错误 解析 可行性研究的根本目的 是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决 策的失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效益 3 通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段 标准答案 错误 解析 通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段 4 经济评价 工作的计算周期 年 半年 季度或月 属于评价标准类指标 标准答案 错误 解析 经济评价 工作的计算周期属于时间类参数 房地产开发经营与管理第十四套模拟试题房地产开发经营与管理第十四套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资 这种估算方法是 A 单元估算法 B 单位指标估算法 C 工程量近似匡算法 D 概算指标法 标准答案 a 解析 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资这种估算方法为单元估 算法 2 土地出让地价款构成中不包括 A 土地出让金 B 征地管理费 C 拆迁补偿费 D 城市基础设施建设费 标准答案 b 解析 土地出让地价款由土地出让金 拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成 3 下列不属于基本报表的是 A 资金来源与运用表 B 经营成本估算表 C 资产负债表 D 损益表 标准答案 b 解析 经营成本估算表属于辅助报表 4 下列关于资产负债表不正确的是 A 资产负债表反映企业一定日期全部资产 负债和所有者权益的情况 B 资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C 在对房地产开发项目进行独立的财务评价时 不需要编制资产负债表 D 编制该企业的资产负债表 以计算资产负债率 流动比率 速动比率等反映企业财务 状况和清偿能力的指标 标准答案 b 解析 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 二二 多选题 多选题 1 一般情况下 规划设计费为建安工程费的 左右 可行性研究费占项目总投资 的 水文 地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算 一般 为设计概算的 左右 管理费可按项目总投资的 估算 A 1 一 3 B 3 C 0 5 D 3 一 5 标准答案 A B C D 解析 一般情况下 规划设计费为建安工程费的 3 左右 可行性研究费占项目总投资 的 1 一 3 水文 地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算 一般 为设计概算的 0 5 左右 管理费可按项目总投资的 3 一 5 估算 2 房屋开发费包括 A 规划设计费 B 建筑安装工程费 C 公共配套设施建设费 D 基础设施建设费 标准答案 B C D 解析 规划设计费前期费用 3 房地产开发项目财务评价报表分为 A 财务报表 B 经营报表 C 辅助报表 D 基本报表 标准答案 C D 解析 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表 4 房地产投资项目中的现金流量分析 一般要从 方面 对反映项目的经济效益 的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算 A 销售收入 B 全投资 C 资本金 D 租售期 标准答案 B C 解析 还包括投资者各方面的资金 5 在评估报告中 项目经济效益评价一般包括 A 现金流量分析 B 资金来源与运用表 C 贷款偿还分析 D 盈亏平衡分析 标准答案 A B C 解析 一般包括现金流量分析 资金来源与运用表与贷款偿还分析 盈亏分析为风险分 析 三三 判断题 判断题 1 房地产开发项目的资金来源通常有资本金 租售收入及借贷资金三种渠道 标准答案 错误 解析 房地产开发项目的资金来源通常有资本金 预租售收入及借贷资金三种渠道 2 按投资计算基础的不同 现金流量表分为全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流量表 标准答案 正确 3 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 用于选择资金 筹措方案 制定适宜的借款及偿还计划 标准答案 错误 解析 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 用 于选择资金筹措方案 制定适宜的借款及偿还计划 4 房地产开发企业发生的年度亏损 可以用下一年度的所得税前利润弥补 下一年度税 前利润不足弥补的 可以在 5 年内延续弥补 5 年内不足弥补的 用税后利润弥补 标准答案 正确 5 一般来说 一份正式的可行性研究报告应包括封面 项目总说明 目录 正文 附表 和附图 6 个部分 标准答案 错误 解析 一般来说 一份正式的可行性研究报告应包括封面 摘要 目录 正文 附表和 附图 6 个部分 6 全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础 用以计算全部投资财务内部收益率 财务净现值及投资利润率等评价指标 考察项目全部投资的盈利能力 标准答案 错误 解析 全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础 用以计算全部投资财务内部收益 率 财务净现值及投资回收期等评价指标 考察项目全部投资的盈利能力 房地产开发经营与管理第十五套模拟试题房地产开发经营与管理第十五套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 由于风险较高 土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的 A 40 50 B 50 60 C 60 70 D 70 80 标准答案 b 解析 土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的 50 60 2 关于个人住房抵押贷款 下列说法不正确的是 A 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型 B 个人住房抵押贷款的利率 有固定利率和可调利率两种类型 C 我国目前采用的是可调利率方式 即在法定利率调整时 于下月初开始 按新的利率 规定计算利息 D 我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80 标准答案 c 解析 我国目前采用的是可调利率方式 即在法定利率调整时 于下年初开始 按新的 利率规定计算利息 3 REITs 按其 不同 可分为权益型 REITs 抵押型 REITs 和混合型 REITs 三种 A 权益类型 B 抵押方式 C 投资业务 D 信托性质 标准答案 c 解析 房地产投资信托按投资业务不同 可分为权益型 REITs 抵押型 REITs 和混合型 REITs 三种 二二 多选题 多选题 1 土地储备贷款对象是 A 县级以上人民政府 B 土地储备机构 C 进行土地购置的房地产开发企业 D 对一级土地进行开发的企业 标准答案 B D 解析 土地储备贷款对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的 土地储备机构和对一级土地进行开发的企业 2 房地产抵押贷款包括 A 土地购置贷款 B 个人住房抵押贷款 C 商用房地产抵押贷款 D 在建工程抵押贷款 标准答案 B C D 解析 房地产抵押贷款 包括个人住房抵押贷款 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押 贷款 3 商业银行发放商用房地产抵押贷款时 下列说法正确的有 A 贷款价值比率通常不超过 50 B 贷款期限最长不超过 20 年 C 贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 D 仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 标准答案 C D 解析 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时 贷款价值比率 抵借比 通常不超过 60 贷款期限最长不超过 10 年 4 金融机构在设定房地产抵押权时 通常要对抵押物的情况 按以下 方面的要求进 行审查确定 A 合法设定房地产抵押权 B 择优选择设押的房地产 C 合理确定抵押率 D 处置抵押物的渠道畅通 标准答案 A B C D 三三 判断题 判断题 1 权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险 其所获得的报酬是融资协议中所 规定的贷款利息和有关费用 标准答案 错误 解析 权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险 所希望获得的报酬 是项目 投资所形成的可分配利润 2 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险 标准答案 正确 3 对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内 开发商可以在银行的监管下预 售 标准答案 正确 房地产开发经营与管理第十六套模拟试题房地产开发经营与管理第十六套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 关于融资成本 下列说法不正确的是 A 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本 债务融资成本包括资金筹集费和资金 占用费 D 资金筹集费包括利息 承诺费 手续费 担保费 代理费 标准答案 d 解析 资金筹集费包括承诺费 手续费 担保费 代理费 2 关于债务融资 下列说法不正确的是 A 信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B 债券偿付方式有三种 第一种是偿还 第二种是转期 第三种是转贷 C 企业债券作为一种有价证券 其还本付息的期限通常为 3 5 年 D 利用信贷资金经营 实际上就是 借钱赚钱 或 借鸡生蛋 标准答案 b 解析 债券偿付方式有三种 第一种是偿还 第二种是转期 第三种是转换 3 某单位以现时楼价 15 的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼字 如果一年后楼 宇竣工交付使用时楼价上涨了 12 则其预付款的收益率高达 A 12 B 25 C60 D80 标准答案 d 解析 12 15 100 80 4 某开发企业申请贷款 5000 万元 该企业的信用等级为 AA 级 以商品房做抵押 期限 2 年 项目风险等级为 A 级 该贷款综合风险度是 A 1 B 25 C 0 D 标准答案 a 解析 50 50 120 60 18 5 金融机构对项目贷款进行综合评价 主要工作是计算贷款综合风险度 凡综合风险度 超过 的 即为高风险贷款 银行一般不予发放贷款 A B C D 标准答案 d 解析 凡综合风险度超过 60 的 即为高风险贷款 银行一般不予发放贷款 二二 多选题 多选题 1 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着 的矛盾 A 资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 B 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 C 投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾 D 资金投入后无法按计划使用的矛盾标准答案 A B C 解析 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着 资金投入的集中性和来源 分散性的矛盾 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 投资回收周期长和再生产过程连 续性的矛盾 2 金融机构在融出资金时 要遵循 原则 A 流动性 B 安全性 C 变现性 D 盈利性标准答案 A B D 解析 金融机构在融出资金时 要遵循流动性 安全性和盈利性原则 3 项目融资主体的组织形式主要有 A 既有项目法人融资 B 新设项目法人融资 C 商业性法人融资 D 政策性法人融资标准答案 A B 解析 项目融资主体的组织形式主要有 既有项目法人融资和新设项目法人融资 4 债务资金筹措的主要渠道有 A 信贷融资 B 信托融资 C 债券融资 D 投资基金标准答案 A C 解析 债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资 5 融资方案分析包括 资金来源可靠性分析 融资结构分析 融资成本分析 融资风险分析 标准答案 A B C D 三三 判断题 判断题 1 房地产项目融资的实质 是充分发挥房地产的财产功能 为房地产投资融通资金 以 达到尽快开发 提高投资效益的目的 标准答案 正确 2 中国房地产开发投资的资金来源 目前主要是自筹资金和国内商业银行贷款和信托投 资公司的资金 标准答案 错误 解析 目前主要是预售收入 自筹资金和国内商业银行贷款 3 一般规定 开发商投入的建设资金 不含土地费用 达到或超过地上物预计总投资的 30 以后 方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证 标准答案 错误 解析 一般规定 开发商投入的建设资金 不含土地费用 达到或超过地上物预计总投资 的 25 以后 方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证 4 金融机构在客户评价时 通常情况下 BBB 以上资信等级的企业才能获得银行贷款 标准答案 错误 解析 通常情况下 BBB 及以上资信等级的企业才能获得银行贷款 5 一般来说 银行金融机构提供的担保风险最低 然后依次是省级非银行金融机构 AAA 级企业 AA 级企业 AA 级以下企业 标准答案 正确 6 融机构在确定项目风险等级系数时 将项目风险划分成 AAA AA A 和 BBB 六个风险等级 标准答案 错误 解析 划分成 AAA AA A 和 BBB 四个风险等级 房地产开发经营与管理第十七套模拟试题房地产开发经营与管理第十七套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 关于融资成本 下列说法不正确的是 A 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本 债务融资成本包括资金筹集费和资金 占用费 D 资金筹集费包括利息 承诺费 手续费 担保费 代理费 标准答案 d 解析 资金筹集费包括承诺费 手续费 担保费 代理费 2 关于债务融资 下列说法不正确的是 A 信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B 债券偿付方式有三种 第一种是偿还 第二种是转期 第三种是转贷 C 企业债券作为一种有价证券 其还本付息的期限通常为 3 5 年 D 利用信贷资金经营 实际上就是 借钱赚钱 或 借鸡生蛋 标准答案 b 解析 债券偿付方式有三种 第一种是偿还 第二种是转期 第三种是转换 3 某单位以现时楼价 15 的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼字 如果一年后楼 宇竣工交付使用时楼价上涨了 12 则其预付款的收益率高达 A 12 B 25 C60 D80 标准答案 d 解析 12 15 100 80 4 某开发企业申请贷款 5000 万元 该企业的信用等级为 AA 级 以商品房做抵押 期限 2 年 项目风险等级为 A 级 该贷款综合风险度是 A 1 B 25 C 0 D 标准答案 a 解析 50 50 120 60 18 5 金融机构对项目贷款进行综合评价 主要工作是计算贷款综合风险度 凡综合风险度 超过 的 即为高风险贷款 银行一般不予发放贷款 A B C D 标准答案 d 解析 凡综合风险度超过 60 的 即为高风险贷款 银行一般不予发放贷款 二二 多选题 多选题 1 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着 的矛盾 A 资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 B 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 C 投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾 D 资金投入后无法按计划使用的矛盾 标准答案 A B C 解析 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着 资金投入的集中性和来源 分散性的矛盾 资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 投资回收周期长和再生产过程连 续性的矛盾 2 金融机构在融出资金时 要遵循 原则 A 流动性 B 安全性 C 变现性 D 盈利性 标准答案 A B D 解析 金融机构在融出资金时 要遵循流动性 安全性和盈利性原则 3 项目融资主体的组织形式主要有 A 既有项目法人融资 B 新设项目法人融资 C 商业性法人融资 D 政策性法人融资 标准答案 A B 解析 项目融资主体的组织形式主要有 既有项目法人融资和新设项目法人融资 4 债务资金筹措的主要渠道有 A 信贷融资 B 信托融资 C 债券融资 D 投资基金 标准答案 A C 解析 债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资 5 融资方案分析包括 A 资金来源可靠性分析 B 融资结构分析 C 融资成本分析 D 融资风险分析 标准答案 A B C D 三三 判断题 判断题 1 房地产项目融资的实质 是充分发挥房地产的财产功能 为房地产投资融通资金 以 达到尽快开发 提高投资效益的目的 标准答案 正确 2 中国房地产开发投资的资金来源 目前主要是自筹资金和国内商业银行贷款和信托投 资公司的资金 标准答案 错误 解析 目前主要是预售收入 自筹资金和国内商业银行贷款 3 一般规定 开发商投入的建设资金 不含土地费用 达到或超过地上物预计总投资的 30 以后 方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证 标准答案 错误 解析 一般规定 开发商投入的建设资金 不含土地费用 达到或超过地上物预计总投资 的 25 以后 方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证 4 金融机构在客户评价时 通常情况下 BBB 以上资信等级的企业才能获得银行贷款 标准答案 错误 解析 通常情况下 BBB 及以上资信等级的企业才能获得银行贷款 5 一般来说 银行金融机构提供的担保风险最低 然后依次是省级非银行金融机构 AAA 级企业 AA 级企业 AA 级以下企业 标准答案 正确 6 融机构在确定项目风险等级系数时 将项目风险划分成 AAA AA A 和 BBB 六个风险等级 标准答案 错误 解析 划分成 AAA AA A 和 BBB 四个风险等级 房地产开发经营与管理第十八套模拟试题房地产开发经营与管理第十八套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 建筑规模一般在 1 万 3 万 之间 服务人口 10 万一 30 万人 年营业额在 l 亿 5 亿 元之间 该物业为 A 市级购物中心 B 区购物商场 C 居住区商场 D 邻里服务性商店 标准答案 b 解析 区购物商场建筑规模一般在 1 万 3 万 之间 服务人口 10 万一 30 万人 年营 业额在 l 亿 5 亿元之间 2 某承租人的基础租金为 10 万元 月 如果营业额的 作为百分比租金 零售商在一 个月内的营业额为 250 万元该月应缴纳的租金总额为 万元 A 5 B 10 C 12 5 D 75 标准答案 c 解析 250 万元 10 万元 5 5 12 5 万元 3 关于收益性物业的现金流 下列说法不正确的是 A 潜在毛租金收入 物业内全部可出租面积 最大可能租金水平 B 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后 就能得到某一报告期实际的租金收入 C 有效毛收入 潜在毛租金收入一其他收入 D 净经营收入 有效毛收人一经营费用 标准答案 c 解析 有效毛收入 潜在毛租金收入一空置和收租损失 其他收入 二二 多选题 多选题 1 零售商业物业的分类 主要依据 方面 分为五种类型 A 位置 B 建筑规模 C 经营商品的特点 D 商业辐射区域的范围 标准答案 B C D 解析 零售商业物业的分类 主要依据其建筑规模 经营商品的特点及商业辐射区域的 范围等三个方面 零售商业物业通常有五种类型 2 净租的形式一般有以下 方式 A 租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C 所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 D 所有的经营费用都由租户直接支付 而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 标准答案 A B D 解析 所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付方式为毛租 3 收益性物业管理中的经营费用包括 A 固定资产折旧费 B 企业管理费及利润 C 保险费 D 房产税 标准答案 A B C D 4 在物业管理中经常用到的预算形式主要有 A 年度运营预算 B 资本流预算 C 资本支出预算 D 长期预算 标准答案 A C D 解析 在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种 年度运营预算 资本支出预算和 长期预算 三三 判断题 判断题 1 租金调整条款一般仅对基本租金有效 经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定 标准答案 正确 2 在收益性物业的现金流分析时 抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除 标准答案 错误 解析 抵押贷款还本付息要从净收入中扣除 3 为了估算收益性物业的价值 V 可以用税后现金流 NO I 除以资本化率 R 即 V NOI R 标准答案 错误 解析 为了估算收益性物业的价值 V 可以用物业年净经营收入 NOI 除以资本 化率 R 即 V NOI R 房地产开发经营与管理第十九套模拟试题房地产开发经营与管理第十九套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 A 通货膨胀风险 B 周期风险 C 比较风险 D 变现风险 2 某一时段房地产投资市场的平均收益率为 15 国家债券的收益率为 4 房地产市 场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0 4 那么 用资本资产定价模型确定的折现率应为 A 6 B 8 4 C 11 D 15 3 某开发商拟向银行贷款 1500 万元 借用 5 年一次还清 甲银行贷款利率为 17 按年单利 计息 乙银行贷款年利率为 16 按月复利计息 问向 贷款较经济 A 甲银行 B 乙银行 C 甲乙同样 D 无法比较 4 房地产的 性 决定了房地产市场是地区性的市场 A 不可移动性 B 适应性 C 各异性 D 相互影响性 5 已知某笔贷款的年利率为 15 借贷双方约定按季度计息 该笔贷款的实际利率是 A 3 75 B 7 5 C 15 D 15 87 6 关于等额序列支付资金回收系数 下列表示正确的是 A P A i n B A P i n C A F i n D F A i n 7 单利计息与复利计息的区别在于 A 是否考虑资金的时间价值 B 是否考虑本金的时间价值 C 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D 采用名义利率还是实际利率 8 居民购买住宅的行为属于 A 习惯性购买行为 B 寻求多样化购买行为 C 化解不协调购买行为 D 复杂购买行为 9 已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元 流动资金为 500 万元 如果投资者投 入权益资本为 1500 万元 经营期内年平均利润总额为 650 万元 年平均税后利润为 500 万 元 该投资项目的投资利润率为 A 13 0 B 33 3 C 43 3 D 14 4 10 下列各项费用中 不属于开发项目前期工程费的是 A 三通一平费用 B 工程造价咨询费 C 可行性研究费用 D 水文地质勘探费 11 工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议 该阶段为 阶段 A 投资机会研究 B 预可行性研究 C 初步可行性研究 D 详细可行性研究 12 对个人住房贷款的的还款能力 国家规定 每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制 在 以下 A 40 B 50 C 60 D 70 13 对个人住房贷款的的还款能力 国家规定 每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制 在 以下 A 40 B 50 C 60 D 70 14 详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到 A 5 B 10 C 15 D 20 15 根据各地房地产收益水平 同类型的物业都存在一个适当租金售价比例 一般情况下 住宅的售价大约相当于 的租金 A 50 个月 100 个月 C 10 个月 D 10 年 16 按 细分 房地产市场可分为一级 二级 三级市场 A 交易形式 B 用途 C 目标市场 D 存量增量 17 邀请招标是非公开招标方式的一种 被邀请参加投标的承包商通常在 A 3 个以上 B 5 10 个之间 C 5 个以上 D 3 10 个之间 18 是收集一手资料时最普遍采用的手段 A 面访 B 问卷 C 观察 D 座谈 19 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是 A 当每年计息周期数 m 1 时 实际利率小于名义利率 B 当每年计息周期数 m 1 时 实际利率等于名义利率 C 实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D 名义利率越大 计息周期越短 实际利率与名义利率的差异就越大 20 流动比率 下列说法不正确的是 A 流动比率 流动资产总额 流动负债总额 100 B 又称之为 银行家比率 C 又称之为 二对一比率 D 在国际上银行一般要求这一比率维持在 100 以上 21 房地产投资项目的成本利润率等于 乘以 100 A 开发商利润 总开发成本 B 正常经营年份的净经营收入 总开发成本 C 开发商利润 总开发价值 D 正常经营年份的经营收入 总开发成本 22 某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元 年租金增长的百分率为 5 如果折 现率与之相同 则该租客第一年末支付的租金为 万元 A 8 0 B 8 4 C 9 0 D 10 0 23 房地产开发项目的建设阶段是指 所经过的过程 A 房地产开发 B 获得土地后到全部工程竣工 C 从工程开工到工程竣工验收 D 从工程开工到项目租售完毕 24 物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测 可以协助开发商或业主进行 A 项目融资 B 工程招标 C 市场定位 D 物业管理 25 反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是 A 还本付息比率 B 抵押收益率 C 投资回报率 D 项目收益率 26 已知某笔贷款的年名义利率为 12 实际利率为 12 55 则该笔贷款是按 作为计息周 期的 A 年 B 半年 C 季度 D 月 27 对于选择了目标市场的企业 唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的 A 差别化 B 同质化 C 多样化 D 独特性 28 物业管理工作中的每一部分工作 都应以 为中心 A 物业的保值增值 B 满足当前的租户和新租户 C 物业的安全 D 实现物业的管理目标 29 由于出让计划不明确 对以抵押方式向土地储备机构发放贷款 贷款期限最长不得超 过 年 A 1 B 2 C 3 D 5 30 可行性研究报告中 一般不包括 A 封面 B 摘要 C 初步设计方案 D 附表 31 某项目生产能力 30000 件 年 产品售价 3000 元 件 总成本费用 7800 元 其中固定 成本 3000 万元 成本与产量呈线性关系 则盈亏平衡产量为 A30000 件 B21400 件 C21800 件 D 15600 件 32 对于一般房地产投资项目来说 偿债备付率应该大于 A 1 B 1 2 C 1 5 D 2 33 某城市地铁线的建设 使沿线房地产大大增值 这体现了房地产的 性 A 适应性 B 位置固定性 C 政策影响性 D 相互影响性 34 增长点超过了平衡点 这是房地产市场自然周期的 阶段 A 第一 B 第二 C 第三 D 第四 35 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是 A 认知价值定价法 B 领导定价法 C 目标定价法 D 成本加成定价法 36 以下调查中 不属于不可控调查的是 A 市场容量调查 B 消费行为调查 C 市场环境调查 D 营销因素调查 二二 多选题 多选题 1 工程项目管理的基本职能是计划 A 组织 B 决策 C 控制 D 协调 E 反馈 2 政府宏观调控房地产市场的手段包括 A 土地供应计划 地价的杠杆作用 诚信建设 税收政策 E 政府定价 3 经营收入包括 A 销售收入 B 出租收入 C 自营收入 D 营业外收入 E 上年未分配利润 4 房地产开发项目的主要不确定因素有 A 土地费用 B 建安工程费用 C 运营费用 D 空置率 E 容积率 5 敏感性分析的 三项预测值 法对房地产开发项目中所涉及的变动因素 分别给出三个 预测值 即 A 最乐观预测值 B 最悲观预测值 C 最可能预测值 D 最客观的预测值 E 最原始的评估值 6 财务评价中损益表用以计算 等评价指标 A 成本利润率 B 投资利润率 C 资本金利润率 D 资本金净利润率 E 资产负债率 7 个人住房抵押贷款包括 A 商业性住房抵押贷款 B 商用房地产抵押贷款 C 政策性住房抵押贷款 D 在建工程抵押贷款 E 个人置业抵押贷款 房地产开发经营与管理第二十套模拟试题房地产开发经营与管理第二十套模拟试题 一一 单选题 单选题 1 房地产的 是房地产投资最重要的一个特性 房地产不能脱离周围的环境而存在 就是强调了位置对房地产投资的一个重要性 A 适应性 B 对专业管理的的依赖性 C 位置的固定性 D 相互之间的影响性 2 某投资者花费 80 万元购一店铺 每月净租金收入为 1 583 万元 考虑月投资收益率为 0 8 则 个月可收回投资 A 50 5B 60C 65D 75 3 某项目未考虑通贷膨胀情况下 其收益率为 18 27 当前通货膨胀率为 5 则该项目的 实际收益率为 A 11 38 B 12 64 C 15 46 D 16 22 4 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是 A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权出让 D 土地使用权转让 5 一般来说 认知定价法所确定的价格 价值定价法所确定的价格 高于 低于 等于 高于等于 6 某企业上期预测销售量为 100 万台 实际销售量为 110 万台 企业选用平滑指数为 0 8 则本期预测销售量为 万台 A 102B 120C 108D 88 7 下列说法不正确的是 A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数 对于一般房地产投资项目 该 指标值应该大于 1 B 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数 对于一般房地产 投资项目 该指标值应该大于 1 2 C 在国际上银行一般要求这一比率维持在 200 以上 D 一般来说 对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目 其目标成本利润率大体 应为 35 一 45 8 某笔笔资金按单利计息 n 个周期末的本利和为 A P 1 i n B P 1 i n C P n i D A 1 i n 9 某投资者以 1000 万元价格购得一物业 5 年经营权 目标收益率为 10 如果每年 净收益为 300 万元 净收益发生在年末 则该项目的财务净现值为 A 101 万元 B 137 万元 C 256 万元 D 500 万元 10 从房地产投资的角度说 风险是指 A 房地产投资结果的好坏程度 B 获取预期投资收益的可能性大小 C 房地产投资项目激烈竞争程度 D 房地产开发程度 11 风险最大的是商业物业风险 是因为 A 商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B 商业投资的预测最难 C 商业的社会发展方向不易预测 D 商业人员无法竞争时心理变化很大 12 房地产开发活动可从 两个方面进行考察 A 投资资金量和预期收益资金 B 资金流通方式和对策 C 出租 出售或经营形态 D 物质形态和货币形态 13 对于开发投资来说 房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括 A 销售收入 B 开发利润 C 成本利润率 D 投资回报率 14 下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是 A 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对 象 B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周 期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素 C 分析时要设定不确定因素的变化范围 D 对项目的经济评价指标进行分析计算 找出敏感性因素 15 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在 内予以核实 给 予确认或者提出修改意见 A 10 日 B 15 日 C 1 个月 D 2 个月 16 个人住房抵押贷款期限可长达 年 A 10B 20C 30D 50 17 关于贷款担保说法错误的是 A 是为提高贷款偿还的可能性 降低银行资金损失的风险 由借款人或第三人对贷款 本息的偿还提供的一种保证 B 贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D 贷款有保证 抵押 质押三种形式 18 的建筑规模一般都在 3 万 以上 服务人口在 30 万人以